精品資料（2021-2022年收藏）精品長葛市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、長葛市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、市場供給狀況調(diào)研分析（樓盤調(diào)研）； （一）住宅地產(chǎn)調(diào)研分析；本次住宅地產(chǎn)調(diào)查主要針對長葛市建設(shè)南路周邊的3個樓盤展開，分別為瑞景新城、卓越.香格里拉、宏基鉆石城。1、整體規(guī)模分析；項目名稱項目體量建筑形態(tài)項目位置開發(fā)商瑞景新城總占地109畝，總建筑面積22萬平方米，綠化率45%集洋房、多層、高層、商業(yè)為一體的高端性住宅項目，共23棟，約1300余戶建設(shè)南路長葛科瑞置業(yè)卓越香格里拉總占地面積403畝，總建筑面積78萬平米，綠化率33%共200多棟，總戶數(shù)5406戶，約3000個停車位，多層、小高層、高層、別墅、立體別墅、聯(lián)體別墅、洋房并存許長城際快速通道（107國道）

2、與行政大道交匯處南300米長葛卓越房產(chǎn)宏基鉆石城總占地面積109畝，總建筑面積22萬平米，綠化率45%總戶數(shù)1300余戶，小高層、電梯花園洋房、退臺花園洋房、疊加別墅并存，長葛新區(qū)葛天大道中段北長葛宏基偉業(yè)房產(chǎn)2、戶型全面分析；樓盤名稱戶型面積、價格及銷售狀況主要賣點瑞景新城二房、三房，價格未出，現(xiàn)正在排號中，一期11棟多層，2棟高層，已售出一部分，二期帶沿街商鋪；主力戶型為80平米溫馨兩居、110-150平方米舒適三居，簡歐式建筑，戶型精良，中心水系景觀，雙氣入戶，集體供暖，價位適中；卓越香格里拉多層、小高層、高層、別墅、立體別墅、聯(lián)體別墅、洋房，面積90-140平米左右，一期已售出一部分，

3、另二期商業(yè)美食街現(xiàn)正排號中，每平米起價7200立體園林景觀設(shè)計，金牌物業(yè)物業(yè)管理，低容積率，超寬樓間距，戶型精良；宏基鉆石城小高層、電梯花園洋房、退臺花園洋房、疊加別墅并存，面積85-150平米左右，疊加別墅均價6000-7000；低密花園洋房均價3300；小高層3000；一期基本銷售完畢，二期在緊密排號中；生態(tài)景觀式住宅，擁有6000畝的葛天生態(tài)園，金牌物業(yè)管理，戶型精良；3、周邊配套、交通狀況及成敗關(guān)鍵簡析；樓盤名稱配套交通狀況成敗關(guān)鍵簡析瑞景新城社區(qū)配套：簡歐式建筑、中心水系景觀,水、電、雙氣入戶，集中供暖 周邊配套：新老城區(qū)交匯處尊享老城區(qū)配套，教育：成龍幼兒園、市直幼兒園、市實驗小學(xué)

4、13路、3路整體屬于高端項目，位于新老城區(qū)交接地帶，淳樸親切的簡歐式建筑與中心水系景觀完美融合在一起，打造出別具一格的園林景觀式住宅，戶型精良，金牌物業(yè)，營銷宣傳思維創(chuàng)新，步步到位，生活配套設(shè)施良好，商業(yè)配套不夠完善；卓越香格里拉社區(qū)配套：教育：貴族式雙語幼兒園、小學(xué)，結(jié)合唱歌教育基地，享有全程教育配套；商業(yè)：3萬購物廣場、主題商業(yè)街、大體量商業(yè)裙樓、配套生鮮超市、高檔餐廳、娛樂休閑設(shè)施；金融機構(gòu)、通訊服務(wù)、醫(yī)療等；三大主題會所（運動、文化、休閑）；星級酒店、快捷酒店 周邊配套：濱河公園；長葛3路，許長城際公交整體屬于高端項目，低容積率，超寬樓間距，全智能化物管模式，戶型精良，定位清晰準確，目

5、標對象針對性強，宣傳推廣到位，銷售管理人員素質(zhì)良好，生活、教育配套設(shè)施優(yōu)越，商業(yè)配套（商業(yè)美食街）單一，不夠完善；宏基鉆石城社區(qū)配套：大型購物中心、生活超市、室內(nèi)羽毛球場、室內(nèi)籃球場、健身娛樂中心、水吧、書吧、體操房、棋牌室、社區(qū)醫(yī)療、兒童游樂場、乒乓球室、燒烤場、銀行、郵局 周邊配套：市民廣場、林蔭大道、游艇碼頭、音樂大道、森林歡樂谷、CS戰(zhàn)場、馬術(shù)俱樂部、野營世界、冰雪世界、山地公園、水上樂園、陽光沙灘、垂釣場、音樂島、18洞高爾夫球場、會議中心、療養(yǎng)基地、學(xué)校教育園區(qū)、溫泉會所許長城際公交（項目周邊四通八達，鉆石城側(cè)畔比鄰京珠高速路、107國道等重要交通線路，北側(cè)依托清河，沿行政大道至長

6、途汽車站、火車站及老市中心僅5分鐘車程）整體屬于高端項目，依托占地6000畝的葛天生態(tài)園（35萬平米的葛山、33萬平方米的豫湖、100萬平方米的18洞國際標準高爾夫球場、會議中心、老年療養(yǎng)基地、精品生態(tài)園、學(xué)校教育園區(qū)、高端溫泉會所、風(fēng)情商業(yè)街等眾多配套于一身）作為宣傳亮點，本著綠色環(huán)保理念及人性化設(shè)計，立體景觀、商業(yè)氣氛等打造出歐洲景觀的風(fēng)格，金牌物業(yè)管理，營銷推廣很到位，定位明確，銷售目標針對性強，戶型精良，但項目體量過大，施工時間過長導(dǎo)致生活、商業(yè)配套設(shè)施的完善需要一個較長過程?？偨Y(jié)：一、項目體量：整體體量偏大，都是高端定位的大盤項目；二、價格水平：范圍在2700-7000左右，分布不均

7、勻，主要是因為多種建筑形態(tài)并存造成的局面（小高層、高層、花園洋房、別墅），雖然本區(qū)域消費能力有限，但開發(fā)商憑借自身獨特的環(huán)境、位置、品牌等優(yōu)勢把銷售對象目標推向了整個長葛市乃至許昌、鄭州的中高層消費者（政府官員、私企老板、白領(lǐng)），定位準確，銷售前景可觀；三、樓盤定位：整體以高端物業(yè)為主，代表樓盤有卓越香格里拉、宏基鉆石城，開發(fā)商依靠獨特的品牌影響力和產(chǎn)品競爭力展開全面營銷推廣，倡導(dǎo)綠色生態(tài)園林式住宅理念，定位清晰、明確。 四、產(chǎn)品細分：本區(qū)域的樓盤項目都為高端大盤，產(chǎn)品細分明確，功能分區(qū)清晰，銷售對象針對性強，但商業(yè)配置方面不夠精確全面或開發(fā)進程緩慢，商業(yè)形態(tài)主要以沿街店鋪為主，缺乏綜合性的多

8、元化購物商場，導(dǎo)致城市小綜合體在短時間內(nèi)難以形成良好發(fā)展局面。（二）商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研分析；此次商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查主要圍繞市中心主干道八七路、長社路、文化路、人民路沿街向周圍輻射展開，依次考察長社路步行街、一峰購物中心、保盛生活廣場（裝修未正式開業(yè)）、盛世年華、福盈門購物廣場、香港商業(yè)街、麗姿華都；具體分析如下：項目名稱項目位置項目現(xiàn)狀長社路步行街長社路文化路交叉口東200米（香港商業(yè)街正對面）占地面積約20畝。兩層式商鋪，上下不連通，每間約20。租金每月1300-2000元左右；二層店鋪絕大多數(shù)空置，租金為每月100元左右；一峰購物中心八七路與建設(shè)路交叉口西200米三層商鋪，一層為超市（統(tǒng)一訂貨管理），

9、二層經(jīng)營服裝（租售給服裝零售商戶），三層為家居生活用品。業(yè)態(tài)劃分較為明朗，目前缺乏主要競爭對手導(dǎo)致長期經(jīng)營封閉，服務(wù)水平差，管理理念落后，在消費者心里沒有形成良好口碑。盛世年華長社路與人民路交叉口東南角占地15畝，南面為多層，西面和北面為高層，沿街底層為商鋪，項目剛剛動工，住宅和商鋪暫未定價，也沒有確切的開盤時間。福盈門購物廣場長社路文化路交叉口東200米整個商場一共三層，每層面積約200，第一層為超市，第二層銷售服裝，第三層暫空，整體人流量比較少。香港商業(yè)街長社路文化路交叉口東200米（福盈門購物廣場東側(cè)）一期基本已完工，共10棟樓，230多家店鋪，沿街樓上有少量住宅。其中沿街店鋪為一層或兩

10、層，且已基本售完；中心商場為四層，未見出售?，F(xiàn)在價格每平方約13500元。整個商業(yè)街預(yù)計在2011年年底開業(yè)。麗姿華都八七路和人民路交叉口東南角長葛市一家老牌商場。商場共分三層，一層經(jīng)營超市、化妝品和鞋；二層經(jīng)營衣服；三層是一個大型的電玩城；商場租金分為三種模式：第一種為純租金模式，即按面積每月交納租金和水電費，無其他費用，其中一層每平方租金約140元，二層每平方租金約120元，三層每平方租金約90元；第二種為純扣點模式，即從商家銷售額中扣除一定比例算做商場收益，具體扣點比例根據(jù)生意具體情況而定；第三種為租金加扣點模式，即按面積每月交納少量租金的同時扣除少量比例的銷售額。目前商場的二層和三層都

11、有空置商鋪，且三層空置商鋪較多。保盛生活廣場鐘繇大道與秦公路交匯處總建筑面積近6萬平米，共計建設(shè)5層（地上4層，地下1層），商場內(nèi)設(shè)有手扶電梯22部，觀景電梯4部，貨梯6部。配置有4000千瓦用電容量、24小時監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)、智能安防報警系統(tǒng)、背影音響系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀結(jié)算系統(tǒng) 。該項目規(guī)劃為三個獨立場館：即百貨中心、家私中心、建材中心。其內(nèi)部構(gòu)造設(shè)施齊全，裝修檔次效果一流，開業(yè)運營后將是可以與胖東來時代廣場、紅星美凱龍、居然之家相媲美的高檔購物場所。目前正在進行內(nèi)部裝修，還未正式開業(yè)?？偨Y(jié)：（一）商業(yè)現(xiàn)狀；A、商業(yè)形態(tài)主要以沿街店及低檔商場為主，中高檔的綜合百貨店稀缺； 從目前長葛的商業(yè)分布

12、來看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門面及商場主要集中在市中心主干道八七路及建設(shè)路旁，建設(shè)路是長葛目前人流量最大的道路，目前已形成市區(qū)主要商業(yè)街。建設(shè)路商圈內(nèi)主要以益民步行街、宇龍服飾廣場、新世界商城、建設(shè)路臨街門面（鄂爾多斯、達芙妮、以純、美特斯邦威等各種服裝專賣店）為主。八七路臨街門面房主要以友誼服飾商場、巴藜婚紗攝影店、金伯利鉆石、網(wǎng)通公司以及一峰購物中心、麗姿華都購物廣場。長社路也屬長葛車流量、人流量較大的道路，主要有長社步行街、福臨門購物廣場、香港商業(yè)街、盛世年華。文化路是長葛的建材集中地，臨街門面主要以建材為主，而且擁有目前長葛最大的廣場-文化怡園。人民路商業(yè)分布主要以五交化、手機賣場、電動

13、車賣場、家具廣場、眾信電器廣場為主。長葛市商業(yè)可以認為是以八七路、建設(shè)路、長社路、新華路圍成的商業(yè)片區(qū)。該片區(qū)內(nèi)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。但受商業(yè)發(fā)展環(huán)境影響，商業(yè)主要以沿街店及中低檔商場為主，中高檔的綜合百貨店稀少（多數(shù)經(jīng)營管理和服務(wù)理念落后，導(dǎo)致經(jīng)營效益差強人意）。B、中高端商業(yè)發(fā)展緩慢，無法較大的滿足當?shù)厥袌鲂枨?；長葛市在河南省縣域經(jīng)濟及人均收入水平均排名前列，而且是河南省改革開放重點縣(市)，由于受當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展落后影響，根本無法滿足當?shù)厥袌鲂枨蟆８鶕?jù)我們對市場的了解，當?shù)劁N售的商品主要以中低檔的日用百貨為主，具有選擇性、目標性和休閑性消費特征的中高檔商品十分稀

14、少有限。C、長葛市緊缺以餐飲、娛樂為代表的商業(yè)形態(tài)；通過深入的市場調(diào)查，消費者普遍認為長葛市目前相對較緊缺的商業(yè)形態(tài)主要集中在餐飲娛樂行業(yè)，缺少迪廳及其它高檔、集中的娛樂場所，缺少相對集中的特色飲食街及高檔酒店。以上現(xiàn)狀綜述為：1、整體商業(yè)發(fā)展層次較為落后，尤其體現(xiàn)在商業(yè)規(guī)劃、物業(yè)供應(yīng)及業(yè)態(tài)組合分布上；2、商業(yè)布局多沿主干道呈自發(fā)性發(fā)展，沒有形成一個核心概念，規(guī)劃性弱，核心商業(yè)不明；3、物業(yè)供應(yīng)多為街鋪，大中型商場幾乎為零，4、業(yè)態(tài)經(jīng)營同質(zhì)化嚴重，底商與商業(yè)街基本占有95%以上的比例；5、業(yè)種層次較為豐富，但種類組合單一；當前由于規(guī)劃缺失，發(fā)展主體不明，長葛現(xiàn)有商業(yè)呈現(xiàn)出了“商圈不完整，價值鏈

15、延伸不足，業(yè)態(tài)缺乏，業(yè)種經(jīng)營落后”等特性，這種商業(yè)特征明顯是與其社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，個人消費需求層次及城市定型品位不相協(xié)調(diào)的。（二）商業(yè)發(fā)展前景； 隨著經(jīng)濟發(fā)展步伐的加快，未來長葛區(qū)域經(jīng)濟及個人消費將呈現(xiàn)以下三個特征：1、整體需求將由日常滿足型向時尚特色型轉(zhuǎn)換，個人消費也將出現(xiàn)明顯的選擇性及品位性；2、消費構(gòu)成也將由單純的購物向多元化發(fā)展，更多地體現(xiàn)在休閑、娛樂方面；3、經(jīng)營模式更多地體現(xiàn)在新的業(yè)態(tài)組合及業(yè)種經(jīng)營模式的引入上；經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展、社會整體消費層次以及個人消費能力的不斷提升，促使長葛城市商業(yè)發(fā)展需要注入新的商業(yè)模式、新的經(jīng)營內(nèi)容。這不僅是城市發(fā)展的必然、也是提高居民生活水平以及區(qū)域商業(yè)

16、層次的必然。因此，長葛必須要有一個標桿性的城市綜合體商業(yè)項目（業(yè)態(tài)全面、管理先進、服務(wù)一流）來帶動和引導(dǎo)整個城市的經(jīng)濟發(fā)展，這正是長葛商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的潛力價值所在。二、市場需求狀況調(diào)研分析（消費者調(diào)研）；本次調(diào)查主要針對長葛市市區(qū)繁華路段的客戶展開，范圍涵蓋企業(yè)高管、私營企業(yè)老板、個體商戶以及外來務(wù)工者消費群體。1、消費者現(xiàn)狀分析；（一）年齡段分析；年齡段企業(yè)高管私企老板個體經(jīng)營戶外來務(wù)工人員21-25歲1226-30歲21231-35歲1636-40歲1241-45歲2小結(jié)：年齡21-25歲的占 15%年齡26-30歲的占 25%年齡31-35歲的占 35%年齡36-40歲的占 15%年齡

17、41-45歲的占 10%（二）購買目的分析；購房主要目的企業(yè)高管私企老板個體經(jīng)營戶外來務(wù)工人員結(jié)婚用房11改善居住環(huán)境 25給父母買房11為子女購房13投資升值11自住112小結(jié)結(jié)婚買房的占10%改善居住環(huán)境的占35%給父母買房的占10%為子女買房的占20%投資升值的占10%自住的占20%（三）購買花費分析；購買花費企業(yè)高管私企老板個體經(jīng)營戶外來務(wù)工人員10萬以下1110-12萬1 1112-14萬1114-16萬 216-18萬 1218-20萬 1220-22萬 1122-24萬 1124萬以上 1小結(jié)10萬以下 10%10-12萬 15%12-14萬 10%14-16萬 10%16-18

18、萬 15%18-20萬 15%20-22萬 10#22-24萬 10%24萬以上 5%（四）投資角度分析；投資角度企業(yè)高管私企老板個體經(jīng)營戶外來務(wù)工人員住宅2271商業(yè)242小結(jié)住宅占60% 、商業(yè)占40%（五）購買渠道和因素分析；了解房產(chǎn)信息的渠道朋友推薦 20%電視廣告 10%報紙廣告 20%互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) 25%戶外廣告 10%廣播電臺 5%房展會 5%其他 5%購買商業(yè)考慮重要因素地理位置 20%樓盤價格 20%戶型設(shè)計 5%商鋪租金 15%商鋪裝修 5%規(guī)劃 10% 商業(yè)運營公司選擇 20%開發(fā)商實力 5%2、消費者對老干部活動中心商業(yè)項目的認可分析；認可角度企業(yè)高管私企老板個體經(jīng)營戶外來

19、務(wù)工人員建設(shè)集中商業(yè)1251建設(shè)酒店23建設(shè)專業(yè)市場1231小結(jié)建設(shè)集中商業(yè) 50%建設(shè)酒店 25% 建設(shè)專業(yè)市場 35%建設(shè)商鋪價格（60平米1層）企業(yè)高管私企老板個體經(jīng)營戶外來務(wù)工人員3000-400022514000-500012315000-60001116000-70007000-80008000-90009000-1000010000-12000 小結(jié)3000-4000占50%；4000-5000占35%；5000-6000占15%建設(shè)商鋪價格（100平米2層）企業(yè)高管私企老板個體經(jīng)營戶外來務(wù)工人員3000-4000114000-50002135000-60001356000-70

20、00217000-80008000-90009000-1000010000-12000 小結(jié)3000-4000占10%； 4000-5000占30%；5000-6000占45%； 6000-7000占15%另：賣商鋪20年的經(jīng)營權(quán)和收益權(quán) 會：15% 不會：5% 看價格而定：80%總結(jié)：商業(yè)地產(chǎn)的成功與否，最終取決于三個因素：地段、項目的經(jīng)營主題以及其物業(yè)表現(xiàn)。同一地段的商業(yè)物業(yè)會因經(jīng)營主題的不同，而呈現(xiàn)事態(tài)各異的運營表現(xiàn)；同樣，同一主題的商業(yè)物業(yè)也會因地段的不同，而存在迥然相反的市場效果?？傊粋€創(chuàng)新、科學(xué)、合理的經(jīng)營主題的選擇會使相同市場的商業(yè)物業(yè)顯現(xiàn)出更大的經(jīng)營價值。同時，商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)操作性，也使得其物業(yè)自身的規(guī)劃設(shè)計提升到了與項目地段價值及經(jīng)營主題同樣的