商業(yè)街項(xiàng)目操作思路提案報(bào)告

1、商業(yè)街項(xiàng)目操作思路提案報(bào)告目錄目錄第一部分第一部分 目標(biāo)消費(fèi)群體分析目標(biāo)消費(fèi)群體分析 第二部分第二部分 整體商業(yè)性質(zhì)定位整體商業(yè)性質(zhì)定位 第三部分第三部分 內(nèi)部空間功能分區(qū)內(nèi)部空間功能分區(qū) 第四部分第四部分 招商銷售價(jià)格制定招商銷售價(jià)格制定 第五部分第五部分 招商銷售策略運(yùn)用招商銷售策略運(yùn)用第六部分第六部分 行銷推廣方向預(yù)算行銷推廣方向預(yù)算 第七部分第七部分 雙方合作方式探討雙方合作方式探討管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！項(xiàng)目概述內(nèi)街面積分布：內(nèi)街面積分布：總建面5523.71平米，共攤面積829.98平米，套內(nèi)面積4693.82平米，共32戶。沿昆太路商業(yè)街面積分布：沿昆太路商業(yè)街

2、面積分布：總建面6659.99平米，共攤面積914.55平米，套內(nèi)面積5745.44平米，共46戶。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！第一部分第一部分 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體分析項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體分析目標(biāo)消費(fèi)客戶群：目標(biāo)消費(fèi)客戶群： 如前次報(bào)告所呈述：本案僅靠項(xiàng)目周邊的人群顯然不足以支撐本商業(yè)。所以我們的商業(yè)定位必須要吸引昆山市區(qū)范圍內(nèi)的人群來此消費(fèi)。 管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！第二部分第二部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位主導(dǎo)思想：主導(dǎo)思想： 彌補(bǔ)柏廬路、蕭林路和長江路商圈的商業(yè)空白點(diǎn)，進(jìn)而尋找本項(xiàng)目的商機(jī)。同時(shí)充分考慮項(xiàng)目的三大優(yōu)勢：一是自然環(huán)境優(yōu)勢，二是停車位比較充分，三是項(xiàng)目周邊的

3、昆山黨校、女子醫(yī)院、昆山電大能夠提供一定的客源。 商業(yè)主題定位商業(yè)主題定位 主題商業(yè)：特色餐飲街、休閑娛樂城 輔助商業(yè)：生活廣場、百貨、便民中心管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！商業(yè)類型建議：商業(yè)類型建議：主題商業(yè)類：主題商業(yè)類： 汽車展示銷售廳、美食城、特色小吃、酒吧、咖啡吧、飆歌城、舞廳、洗浴中心、臺(tái)球室（星級(jí)斯諾克）、溜冰場、保齡球館、美容中心、足浴、手工藝坊、特色工藝品店、精品時(shí)尚店、辦公室、旅館、網(wǎng)吧、游戲廳、音像店輔助商業(yè)類：輔助商業(yè)類： 香煙店、餐飲店、中型超市、銀行、干洗店等第三部分第三部分 項(xiàng)目功能性分區(qū)項(xiàng)目功能性分區(qū)結(jié)合項(xiàng)目功能性定位,對(duì)規(guī)劃平面進(jìn)行局部調(diào)整：沿昆太

4、路商業(yè)一二樓定位：沿昆太路商業(yè)一二樓定位：汽車展示銷售中心、銀行、超市、移動(dòng)通訊服務(wù)區(qū)、餐飲沿昆太路商業(yè)三樓定位：沿昆太路商業(yè)三樓定位：辦公、飆歌城、健身休閑俱樂部內(nèi)街商業(yè)一二樓業(yè)態(tài)定位：內(nèi)街商業(yè)一二樓業(yè)態(tài)定位：大型休閑浴場、足浴、特色餐飲、美容美發(fā)、纖體美容、干洗點(diǎn)內(nèi)街商業(yè)三樓業(yè)態(tài)定位：內(nèi)街商業(yè)三樓業(yè)態(tài)定位：網(wǎng)吧、辦公、休閑娛樂、賓館汽車展示廳汽車展示廳美食城銀行超市移動(dòng)汽車展示廳汽車展示廳美食城銀行超市飆歌城或健身場所辦公區(qū)間大型洗浴中心特色餐飲特色工藝品纖體美容美食城茶藝館大型洗浴中心特色餐飲纖體美容美食城茶藝館大型洗浴中心電玩城健身休閑會(huì)館大型網(wǎng)吧茶藝館大型洗浴中心辦公空間第四部分第四

5、部分 項(xiàng)目價(jià)格制定項(xiàng)目價(jià)格制定 招商價(jià)格： 按照目前周邊同等區(qū)域的租金水平和售價(jià)水平采取相應(yīng)的結(jié)合方式定制招商租金，按照行業(yè)情況和實(shí)際租賃面積進(jìn)行具體條配，再根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)展情況來決定優(yōu)惠方式。 銷售價(jià)格：采用利潤預(yù)期水平、實(shí)際租賃水平、市場同等競爭圈比較的方法來制定實(shí)際銷售價(jià)格均價(jià)，在均價(jià)基礎(chǔ)之上按照實(shí)際位置、樓層來制定單套價(jià)格水平。 建議南北樓之間、樓層之間的價(jià)格區(qū)間放大，以帶動(dòng)各個(gè)位置商鋪的整體銷售和出租。 租金調(diào)研及數(shù)據(jù)分析租金調(diào)研及數(shù)據(jù)分析昆太路/市后街/柏廬路/婁苑路租金平均水平一覽：昆太路租金：平均468元/平米/年，市后街租金：平均288396元/平米/年柏廬路租金：平均396

6、468元/平米/年花園路租金：平均324432元/平米/年通過不同投資回報(bào)率來計(jì)算各個(gè)區(qū)域的銷售價(jià)格水平 詳見下表：樓層地段日單位租金 年單位租金 5年投資回報(bào)率 5.5年投資回報(bào)率 6年投資回報(bào)率12樓昆太路1.346893608509780012樓市后街0.8-1.1288396576079205236-72004800660012樓花園路0.8-1.2324432576086405236-78545400720012樓柏廬路1.1-1.3396468576093607200-850966009360 參考昆山大多數(shù)商鋪平均年回報(bào)率5.5左右的回報(bào)率可以大概推斷，本項(xiàng)目沿昆太路12樓商鋪平

7、均合理售價(jià)范圍為85009360元/平米。 昆太路12樓價(jià)格，按照均價(jià)9000元/平米可以計(jì)算出， 一樓11000， 二樓7000， 三樓5500， 四樓4300。 按一般商業(yè)規(guī)則，內(nèi)街商業(yè)可以按照昆太路商業(yè)價(jià)格的8折進(jìn)行計(jì)算?？梢杂?jì)算出本項(xiàng)目總銷售均價(jià)約為人民幣7079元/平米。 同樣可以根據(jù)類似的方式計(jì)算出每一層的招商租金水平。 詳見下頁表格樓層面積單價(jià)均價(jià)總價(jià)1樓2098.6511000230851502樓2111.887000147831603樓2111.885500116153404樓043000小計(jì)6322.41782749483650樓層面積單價(jià)均價(jià)總價(jià)1樓2020.478800

8、177801362樓1510.35560084579603樓1332.86440058645844樓659.4134402268370小計(jì)5523.09622334371050合計(jì)合計(jì)11845.511845.5707970798385470083854700沿昆太路商業(yè)價(jià)格沿昆太路商業(yè)價(jià)格內(nèi)街商業(yè)價(jià)格內(nèi)街商業(yè)價(jià)格第五部分第五部分 項(xiàng)目招商銷售策略運(yùn)用項(xiàng)目招商銷售策略運(yùn)用 賣什么？賣什么？ 單套面積范圍在401500平米之間、包含1層/2層/3層/4層不同形態(tài)的商業(yè) 商業(yè)街鋪面、新的商業(yè)模式、新的商業(yè)理念、新的商業(yè)場所、新的商圈以及新的商機(jī)目標(biāo)銷售對(duì)象是誰目標(biāo)銷售對(duì)象是誰昆山本地人，外來經(jīng)商人

9、員，浙江人，上海人，投資客這些客戶在哪里？怎么吸引他們過來買？買的起嗎？如何讓他們買的起這個(gè)商鋪？這些客戶在哪里？怎么吸引他們過來買？買的起嗎？如何讓他們買的起這個(gè)商鋪？小商鋪，購買和租賃兩種形式皆可；大商鋪，一般是以長期經(jīng)營、租賃為主，不考慮購買。所以大商鋪一般來講較難以出售，可以考慮先以招商出租為主，到后期以分割零售產(chǎn)權(quán)的形式實(shí)現(xiàn)資金回籠。 招商對(duì)象招商對(duì)象 面對(duì)經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分的情況，對(duì)昆山及蘇州及周邊地區(qū)的商家進(jìn)行定向鎖定和規(guī)模覆蓋。現(xiàn)場銷售執(zhí)行現(xiàn)場銷售執(zhí)行 現(xiàn)場人員配置及培訓(xùn)組織請(qǐng)進(jìn)來、走出去兩種不同形式的綜合運(yùn)用請(qǐng)進(jìn)來、走出去兩種不同形式的綜合運(yùn)用 大眾營銷和小眾營銷相結(jié)合的方式 大眾

10、營銷主要是采用媒體宣傳、活動(dòng)推廣、事件營銷的的方式。 小眾營銷主要是指針對(duì)特定的目標(biāo)客群進(jìn)行單向宣傳、量身打造的方式進(jìn)行招商銷售。 具體銷售策略執(zhí)行：具體銷售策略執(zhí)行：首付款降低策略面積空間整合、分隔先出租再銷售，保證投資收益形式促進(jìn)投資信心現(xiàn)場商業(yè)氛圍包裝渲染工程形象配合老業(yè)主介紹新客戶成交免物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)駐商家免費(fèi)形象包裝SP推廣活動(dòng)形象宣傳活動(dòng)銷售招商過程中將會(huì)發(fā)生的費(fèi)用情況及明細(xì)招商策略招商策略進(jìn)行專門招商以及通過大規(guī)模宣傳推廣的形式進(jìn)行招商。銷售和招商的結(jié)合策略銷售和招商的結(jié)合策略招商組和銷售組同步進(jìn)行、同時(shí)開展工作業(yè)態(tài)功能區(qū)劃分招商銷售工作同步開展售價(jià)和租金相結(jié)合業(yè)主和商家的結(jié)合商業(yè)

11、的運(yùn)營管理和銷售招商相結(jié)合銷售/招商速度計(jì)劃 銷售招商工作開展步驟和具體實(shí)施銷售招商工作開展步驟和具體實(shí)施 現(xiàn)場布置/氛圍渲染/相關(guān)資料的準(zhǔn)備及印刷銷售招商人員的到位培訓(xùn)及工作安排銷售招商渠道的確立和拓展宣傳推廣/事件營銷的實(shí)施銷售招商價(jià)格的落實(shí)銷售招商目標(biāo)的制定推廣營銷計(jì)劃的制定及落實(shí)第六部分第六部分 行銷推廣方向預(yù)算行銷推廣方向預(yù)算項(xiàng)目銷售招商離不開必要的推廣預(yù)算。項(xiàng)目的企劃推廣方向與力度取決于推廣預(yù)算的支持。企劃推廣聚焦幾個(gè)主要板塊：銷售中心商業(yè)氛圍包裝工地現(xiàn)場氛圍包裝商圈周遭戶外引導(dǎo)系統(tǒng)銷售資料設(shè)計(jì)制作派發(fā)投遞報(bào)紙媒體的適度曝光現(xiàn)場商業(yè)活動(dòng)的氛圍營造美欣濱江麗景商業(yè)街個(gè)案廣告預(yù)算表案名

12、：美欣濱江麗景單位：萬元核算日期：2006/08/24 項(xiàng) 目 預(yù) 算 說 明 （一） 接 待 中 心 類 101 設(shè)計(jì)費(fèi)102 土建費(fèi)103 裝修費(fèi)5室內(nèi)裝潢、星條旗、吊旗、畫面、店招制作104 辦公設(shè)備105 冷氣安裝106 電話安裝107 水費(fèi)108 電話費(fèi)109 照明電費(fèi)（一）合計(jì)5案名：美欣濱江麗景單位： 萬元核算日期：2006/08/24（四） 招 牌 看 板 類401 據(jù)點(diǎn)看牌6長江路昆太路口、柏廬大橋路口、電大路口402 看板畫面1樓體大型廣告畫面、條幅制作403 竹架鐵架404 精神堡壘2現(xiàn)場重要的導(dǎo)示牌，包括案名，電話等信息405 帆布406 圍墻407 羅馬旗4昆太路羅馬

13、旗?？蓹C(jī)動(dòng)選擇。408 LOGO墻409 燈箱制作（四）合計(jì)13 （五） 圖 表 類 501 模型502 透視圖類503 交通線路圖504 曬藍(lán)圖（五）合計(jì)案名：美欣濱江麗景單位： 萬元核算日期：2006/08/24（六）一般印刷類601 說明書(樓書)602 套型圖冊(cè)603 手提袋12000份604 銷售海報(bào)1.55000份605 合約書606 紙杯制作0.15000個(gè)607 工地名片608 價(jià)目表609 其他（七） 宣傳 派報(bào) （六）合計(jì)2.6701 派夾報(bào) （含工資）315000份/次*2次702 DM資料 (含郵資)2針對(duì)商家資源投遞資料703 POP貼報(bào)（含工資）（七）合計(jì)5案名：美欣濱江麗景單位： 萬元核算日期：2006/08/24（八）傳播媒體類801 NP10每月1次*8次*15000元/次802 網(wǎng)絡(luò)廣告1803 CF制作1電視廣告,以各有線臺(tái)游動(dòng)字幕為主804 出租車廣告805 RD806 車廂廣告612路公交。此項(xiàng)可機(jī)動(dòng)選擇807 宣傳車808 定點(diǎn)廣告 809 電話行銷（八）合計(jì)18（九）SP活動(dòng)類901 促銷活動(dòng)4902 贈(zèng)品獎(jiǎng)品903 開盤活動(dòng)904 房展會(huì)1（九）合計(jì)5案名：美欣濱江麗景單位： 萬元核算日期：2006/08/24（十）企劃雜志類1001 攝影類1002 打字費(fèi)1003 噴修費(fèi)1004 參考書1