重慶金輝融僑城概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)_2011-05-11_圖文

1、重慶金輝融僑半島三四五期概念性規(guī)劃設(shè)計(jì) 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告1. 宏觀市場(chǎng)分析 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于重慶市南岸區(qū),緊鄰長(zhǎng)江,從全國(guó)范圍來看,如此得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)是非常難得的,這一優(yōu)勢(shì)在未來對(duì)于外地人乃至外國(guó)人的吸引將決定這一地塊的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告1_宏觀市場(chǎng)分析 重慶市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康良好,社會(huì)消費(fèi)品零售總額隨城市GDP穩(wěn)步上升,商業(yè)消費(fèi)需求持續(xù)增長(zhǎng),商業(yè)市場(chǎng)前景看好 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告1_宏觀市場(chǎng)分析 重慶通規(guī)劃有七條軌道交通線,總體布局為九線一環(huán),線路總長(zhǎng)513公里。目標(biāo)是用20年的時(shí)間,建設(shè)300公里的軌道交通線路。軌道交通的完善,必然拉動(dòng)沿線和站點(diǎn)區(qū)域全方面的發(fā)展。輕軌三號(hào)線將于今

2、年9月全線開通,項(xiàng)目所在的南坪成為一個(gè)樞紐地帶,商業(yè)市場(chǎng)潛力有目共睹。 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告2_商業(yè)市場(chǎng)分析 重慶主要商圈分布 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告2_商業(yè)市場(chǎng)分析 重慶主要商圈概況 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告2_商業(yè)市場(chǎng)分析重慶主要商圈概況各商圈均以購(gòu)物中心及百貨商場(chǎng)的形式將零售業(yè)作為主力,缺乏各業(yè)態(tài)之間的科學(xué)配比和補(bǔ)充,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,造成各商圈之間和各商圈內(nèi)部均存在激烈競(jìng)爭(zhēng)各商圈物業(yè)代表物業(yè)全部采用集中商業(yè)形態(tài),商業(yè)街區(qū)由集中商業(yè)的堆砌自發(fā)形成,購(gòu)物體驗(yàn)仍有提升空間整體重慶商業(yè)市場(chǎng)目前的產(chǎn)品仍處于以滿足購(gòu)物需求為核心的發(fā)展階段,對(duì)服務(wù)需求、休閑娛樂和休閑餐飲的消費(fèi)需求關(guān)注不足,這也為融僑半島項(xiàng)目的發(fā)展提供

3、了 絕佳的商業(yè)機(jī)會(huì)觀音橋商圈解放碑商圈南坪商圈楊家坪商圈商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告2_商業(yè)市場(chǎng)分析南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分布情況 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告2_商業(yè)市場(chǎng)分析1. 雖然區(qū)域處于商業(yè)發(fā)展階 段,但仍缺乏以餐飲、特 別是休閑餐飲為主要業(yè)態(tài) 的產(chǎn)品 2. 區(qū)域內(nèi)難覓高品質(zhì)的生活 服務(wù)配套商業(yè)3. 服務(wù)于高端企業(yè)客戶的產(chǎn) 品和配套商業(yè)幾近空白4. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)中仍缺乏對(duì)重慶 市獨(dú)特氣候條件的利用, 戶外空間考慮不足 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告2_商業(yè)市場(chǎng)分析 重慶寫字樓分布圖目前本地塊內(nèi)尚無寫字樓類物業(yè),考慮到重慶國(guó)際會(huì)議展覽中心未來對(duì)本地塊的影響,勢(shì)必寫字樓將成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要物業(yè)類型 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告2_商業(yè)市場(chǎng)分析 重

4、慶酒店分布圖本地塊附近的酒店缺失與周邊商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域比是毋庸置疑的。一個(gè)商圈的形成必定需要酒店這種業(yè)態(tài)的存在來支撐,本案應(yīng)當(dāng)著眼于未來,考慮外來人群的消費(fèi)需求,一個(gè)高端時(shí)尚酒店將吸引大量的外來人群來此消費(fèi) 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告1_宏觀市場(chǎng)分析 針對(duì)住宅產(chǎn)品的限制政策頻頻出臺(tái),包括公寓產(chǎn)品在內(nèi)的非住宅產(chǎn)品受到市場(chǎng)歡迎據(jù)重慶房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù),重慶非住宅成交價(jià)格高于住宅成交價(jià)格5,000元/平方米,反應(yīng)了樂觀的市場(chǎng)行情。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,軌道交通的不斷完善,在城市整體消費(fèi)水平上升的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中,項(xiàng)目所在的南坪區(qū)域作為重要的軌道交通中心樞紐,其非住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告分析結(jié)

5、論1. 重慶各商圈均以購(gòu)物中心及百貨商場(chǎng)的形式將零售業(yè)作為主力,缺乏各業(yè)態(tài)之間的科學(xué)配比和補(bǔ)充2. 南岸區(qū)商業(yè)發(fā)展較其他地區(qū)稍顯落后,酒店、寫字樓、酒店式公寓等業(yè)態(tài)類型稀缺,商業(yè)發(fā)展模式須面向未來,獨(dú)辟蹊徑3. 本項(xiàng)目具備打造服務(wù)于高端社區(qū)、企業(yè)客戶的綜合城市休閑中心的基本條件 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告3_項(xiàng)目定位建議 定位原則1:充分考慮發(fā)展商對(duì)現(xiàn)金流的需求,降低商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以公寓型產(chǎn)品和部分高端社區(qū)服務(wù)型商業(yè)出售滿足發(fā)展商的資金需求 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告3_項(xiàng)目定位建議定位原則2: 打造空間主題消費(fèi),深挖文化和藝術(shù)內(nèi)涵,營(yíng)造全新消費(fèi)體驗(yàn),地標(biāo)級(jí)展示面設(shè)計(jì),“不擇手段”地拔升項(xiàng)目形象,提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 四大

6、主題打造多主題消 費(fèi)中心溫情主題文化主題慢逛主題藝術(shù)主題商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告3_項(xiàng)目定位建議 定位原則3:以更有活力和消費(fèi)力的業(yè)態(tài)填補(bǔ)當(dāng)前重慶市商業(yè)市場(chǎng)上服務(wù)需求、休閑娛樂和休閑餐飲的空白,吸引更廣范圍的客戶群體,為項(xiàng)目的長(zhǎng)期健康經(jīng)營(yíng)提供源源不斷的源動(dòng)力各主題區(qū)域均設(shè)針對(duì)不同主題消費(fèi)者的餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)購(gòu)物休閑體驗(yàn)式商業(yè)室內(nèi)外展示娛樂餐飲 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告3_項(xiàng)目定位建議結(jié)論:1. 結(jié)合得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì),打造優(yōu)雅時(shí)尚生活中心2. 突破傳統(tǒng)休閑習(xí)慣,發(fā)掘全新生活方式3. 向國(guó)際化休閑旅游產(chǎn)業(yè)看齊,吸引各地高端人群重慶Collection 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告3_項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目從產(chǎn)品上分為公寓、

7、寫字樓、展示型獨(dú)棟辦公、MALL以及小型商業(yè)四種形態(tài)。純商業(yè) 部分則以餐飲休閑為主力業(yè)態(tài) 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告3_項(xiàng)目定位建議Array項(xiàng)目從產(chǎn)品上分為公寓、寫字樓、展示型獨(dú)棟辦公、MALL以及小型商業(yè)四種形態(tài)。純商業(yè)部分則以餐飲休閑為主力業(yè)態(tài) 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告3_項(xiàng)目定位建議慢逛休閑主題區(qū)以精致宜情的購(gòu)物環(huán)境,給消費(fèi)者帶來輕松愉快的購(gòu)物感受,以延長(zhǎng)在項(xiàng)目 的消費(fèi)時(shí)間爭(zhēng)取更高的經(jīng)濟(jì)效益. 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告3_項(xiàng)目定位建議慢逛休閑主題區(qū)精選高品位的知名餐、高等茶室飲及商務(wù)正餐室以滿足周邊高端住宅居民及外界商務(wù)人士的商務(wù)及生活需求,成為其商務(wù)洽談及高品質(zhì)休閑的會(huì)客室。格調(diào)品位的咖啡廳成為人們休閑及商務(wù)

8、洽談的場(chǎng)所,是周邊旅游人士小憩及下午茶的必備場(chǎng)所,體現(xiàn)一種優(yōu)雅時(shí)尚的生活標(biāo)志。引入IMAX影院,提升項(xiàng)目吸引力,成為重慶休閑目的地購(gòu)物和零售作為傳統(tǒng)商業(yè)模式,仍有很大的市場(chǎng)空間。但在新的市場(chǎng)環(huán)境中,需引入品牌價(jià)值更高,對(duì)年輕人 更有吸引力的品牌。 品牌時(shí)裝店知名餐廳格調(diào)咖啡IMAX影院商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告3_項(xiàng)目定位建議高端會(huì)所區(qū)獨(dú)棟展示型辦公,以獨(dú)特的產(chǎn)品立面,在提升項(xiàng)目品質(zhì)感的同時(shí),在前期經(jīng)營(yíng)階段過后,具備整棟出售的條件。 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告3_項(xiàng)目定位建議文化主題展示區(qū)博物館與展覽空間的結(jié)合使項(xiàng)目在產(chǎn)生社會(huì)效益的同時(shí)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益,公園商業(yè)和商務(wù)配套商業(yè)市場(chǎng)同時(shí)得到滿足。商業(yè)展覽展示可作多種用途

9、,身兼藝術(shù)品拍賣預(yù)展、商品發(fā)布等多種功能,撥升項(xiàng)目品質(zhì)的前提下,增進(jìn)項(xiàng)目的休閑消費(fèi)。餐飲主要以休閑餐飲和時(shí)尚餐飲為主,為公園游客、會(huì)展參觀游客以及文化主題展示區(qū)的部分商務(wù)人士提供消費(fèi)場(chǎng)所。 重慶金輝融僑城III-V期總體概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)A商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告4_參考項(xiàng)目分析重慶天地案例分析總建筑面積3,600,000平方米,住宅面積1,500,000平方米,商業(yè)區(qū)域面積1,500,000平方米(涵蓋未來規(guī)劃寫字樓和五星級(jí)酒店,人工湖/濕地公園270,000平方米重慶新天地是市中心唯一的綜合性社區(qū),擁有天然的江 景景觀寫字樓酒店住宅餐飲購(gòu)物娛樂休閑展示演藝學(xué)習(xí) 重慶金輝融僑城III-V期總體概念性規(guī)劃

10、設(shè)計(jì)B概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1設(shè)計(jì)理念劣勢(shì):1. 過長(zhǎng)的商業(yè)流線容易讓人感覺乏味沉悶2. 相對(duì)火爆的頭排商業(yè),二排商業(yè)難以成活3. 由于對(duì)商業(yè)價(jià)值的最大化追求使得自然景觀被割裂優(yōu)勢(shì):1. 折線的商業(yè)布局可保留足夠的商業(yè)沿江面2. 動(dòng)感的布局不會(huì)讓人感覺乏味沉悶,還能創(chuàng)造全新的商業(yè)業(yè)態(tài)3. 打破原有的頭排商業(yè)與二排商業(yè)的區(qū)分,提升了商業(yè)價(jià)值4. 最大限度的將自然景觀與商業(yè)行為相結(jié)合,創(chuàng)造出舒適的休閑空間 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1用地性質(zhì)分析 原用地性質(zhì)分析圖新用地性質(zhì)分析圖居住用地商住用地商業(yè)文化娛樂用地商業(yè)辦公用地停車場(chǎng)用地綠化用地醫(yī)院用地變電站用地 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1地形分析 長(zhǎng)江融僑公園天然平坦

11、地勢(shì)天然高差山地地勢(shì)12341. 地勢(shì)平坦,適合于大型建筑2. 地勢(shì)平坦,與背后地塊的天然高差可區(qū)分地塊的功能3. 高差起伏較大,類似于山地地勢(shì),適合于小型山地建筑4. 地勢(shì)平坦,與背后地塊的天然高差可區(qū)分地塊的功能 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案1交通分析公路交通輕軌站點(diǎn)由于到達(dá)本地塊的交通主要依靠汽車和輕軌, 規(guī)劃中的輕軌銅元局站距離這個(gè)交匯點(diǎn)僅150米。,因此銅元局正街與 南濱路的交叉點(diǎn)將成為人流匯集的焦點(diǎn)。 人流匯集點(diǎn) 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案1道路交通狀況分析暢通路段較暢通路段現(xiàn)狀地塊周邊的道路交通狀況是非常暢通的,為了保證交通的暢通同時(shí)吸引更多的人流來到本地塊,我們需要對(duì)交通系統(tǒng)規(guī)劃作出更加巧妙

12、地設(shè)計(jì)。 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1彩色總平面圖N長(zhǎng)江酒店式公寓20層商業(yè)2層商業(yè)2層寫字樓56層酒店8層酒店8層商業(yè)2層商業(yè)2層商業(yè)2層公寓6層公寓6層公寓4層公寓4層住宅22層住宅22層住宅22層住宅22層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層住宅32層商業(yè)2層商業(yè)2層會(huì)所2層會(huì)所2層幼兒院2層會(huì)所3層會(huì)所3層會(huì)所3層會(huì)所3層公園入口建筑2層小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1鳥瞰效果圖 概

13、念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1沿江透視圖 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1交通分析圖 城市交通次干道城市交通主干道規(guī)劃交通次干道 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1 住宅車流動(dòng)線商業(yè)車流動(dòng)線住宅車庫(kù)入口社會(huì)地面停車場(chǎng)地鐵站出入口 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1 商業(yè)人流住宅人流社區(qū)出入口 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1 商業(yè)地下車庫(kù)住宅地下車庫(kù)商業(yè)車庫(kù)出入口住宅車庫(kù)出入口 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1景觀分析圖 商業(yè)景觀廣場(chǎng) 城市景觀綠化帶 屋頂綠化 社區(qū)戶外綠化 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案1 功能業(yè)態(tài)分析圖辦公樓 86,000平米酒店式公寓 66 ,750平米商業(yè)建筑 31,400平米高端企業(yè)會(huì)所14,000平米 展覽館商業(yè) 18,000平米 高層住宅 631000平米 社區(qū)配套 6700平米 酒店 21,600平米 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1空間結(jié)構(gòu)分析圖豐富且