漳州龍池開發(fā)區(qū)市場調查報告課件

1、 版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸廈門市新景祥房地產策劃代理有限公司所有，未經廈門市新景祥房地產策劃代理有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 龍巖萬盛鳳凰城市場分析及階段性營銷計劃廈門市新景祥房地產策劃代理有限公司 龍巖項目組2010-04市場篇外部條件龍巖房地產市場分析新一輪政策調控競品市場分析宏觀經濟整體過熱隱憂初現2010年第一季度國內GDP同比上漲11.9%，CPI、PPI繼續(xù)高位運行，通貨膨脹壓力越來越大，宏觀經濟整體過熱的威脅越來越大。11.9%新政出臺背景近期國家貨幣供應量自國家實行4萬億的投資以來，國家貨幣供應量一直

2、處于較高的水準，造成市場貨幣供應量充足，刺激經濟復蘇的同時，帶來了通貨膨脹的威脅。貨幣供應量充足是造成近期宏觀經濟過熱的隱憂的因素之一新政出臺背景寬松信貸、政策環(huán)境造就了房地產業(yè)的瘋狂，并推動宏觀經濟高增長寬松的政策，充足的貨幣供應，瘋狂的市場使得2010年伊始房地產業(yè)就狂飆猛進，房地產投資和銷售價格一路走高。并反過來促使宏觀經濟高增長。新政出臺背景新政出臺前房地產市場三大表現新政出臺背景政府的殺手锏：為了抑制房價快速上漲，促使房地產業(yè)及宏觀經濟健康有序發(fā)展，國家出臺政策進行調控實行更為嚴格的差別化住房信貸政策對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%對

3、貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據風險管理原則自主確定嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策

4、稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查開發(fā)商禁收定金預定款,預售樓須公布每套房價今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。房地產開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售新一輪政策調控此次歷史上最為嚴厲的調控政策出臺，精準打擊高房價，幾乎欲將投資客群趕盡殺絕，同時可能會使非投資客群產生強烈的觀望氣氛二套房首付50%，利率1

5、.1倍三套房更高首付和利率，或不予貸款非本地居民不予貸款當地政府酌情限定購房套數增強稅收調控機制打壓投資客群市場劇變預期增強觀望氛圍可能蔓延投資客群恐慌出貨此次極為嚴厲的調控政策，在打壓投資客群的同時，會對市場形成極大地沖擊，造成購房客群形成樓市劇變的強烈預期，轉而產生極為嚴重的觀望氛圍。因此，不僅僅是影響投資客群，同時也對剛需客群產生強烈的心理影響，造成房地產市場重大的客群變動。新一輪政策調控對市場影響提高入市門檻，二套房需求受到抑制由于市場趨勢不明朗，龍巖房地產市場已出現觀望。銀行已開始嚴格執(zhí)行房貸新政對市場影響做好持久戰(zhàn)的準備市場應對策略市場還剩幾根救命稻草，能走就趕緊跑起來。抓緊目前市

6、場有限的利好，充分分析客戶，深度挖掘項目價值，加快項目推售節(jié)奏市場應對策略準備充足彈藥備戰(zhàn)下一輪市場來回。加快資金回籠速度，迎接即將到來的大規(guī)模供地市場，為下一輪房地產上升周期儲備足夠的資本市場應對策略 龍巖房地產市場分析2010年以來成交量大幅下降,主要原因是可售房源減少，高樓價和系列樓市調控政策出臺影響2010年來全市住宅成交面積下降很快，創(chuàng)歷史新低，新增供應量少，僅為3.6萬。成交量大幅下降的主要原因是供應量少、高樓價和系列樓市調控政策出臺影響，市場觀望情緒濃厚，而接下來，高房價能否明顯松動，成交量能否回升，市場將相持到何時，或將在進入下半年供應量明顯加大后逐漸見出分曉。 漳州龍池開發(fā)區(qū)

7、市場調查報告宗 地 情 況總建筑面積 （萬）成交樓面價（元/)競 得 人編號位置用途2010拍-1西湖園二期安置小區(qū)H地塊住宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地（普通住宅）商服用地-批發(fā)零售用地（商店、商場）24525龍巖貝斯特房地產開發(fā)有限公司（廈門住宅建設集團）2010拍-2龍廈鐵路安置地剩余地塊B地塊住宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地-批發(fā)零售用地（商場、商店）172411南中投資集團（廈門） 龍巖房地產市場分析廈門房企在巖圈地的態(tài)度越來越積極，未來競爭加劇因為龍巖的土地資源相對豐富,城市化進程也使得開發(fā)空間較大,而地價又比一二線城市的便宜,土地市場的競爭激烈度也相對較小,無論是對于全國性發(fā)展的大開發(fā)商,

8、還是在行業(yè)整合中尋求生存空間的中小開發(fā)商,都具備機會。而這些企業(yè)進入龍巖，必然加劇競爭。特房有意向進入龍巖南中投資集團在廈門項目萬科龍巖城市發(fā)展論壇2010年4月9日土地拍賣廈門住宅建設集團本案競爭板塊本案自身所處的近城區(qū)是核心競爭板塊，而中心區(qū)是本案重點競爭板塊，此外郊區(qū)是本案潛在競爭板塊。各版塊競爭日益加劇 近城區(qū)中心城區(qū)郊區(qū)綜合土地屬性特征、客群導入趨勢及市場售價，對本案競爭板塊劃分如下：n 核心競爭板塊： 近城區(qū)板塊n 重點競爭板塊： 中心城區(qū)板塊n 潛在競爭板塊： 郊區(qū)板塊注：中心城區(qū)：包括老城區(qū)和以龍巖大道、龍騰路為軸心的新南區(qū)行政軸的區(qū)域；近城區(qū)：包括龍津河以東，東靠東翠山的蓮東

9、，高速路以北，工業(yè)路以南的區(qū)域；郊區(qū)：高速路以南，工業(yè)路以北的區(qū)域競品市場分析蓮東區(qū)域較高的樓面地價基本確定該片區(qū)項目向中高端居住路線發(fā)展的道路依云水岸本案清華御景以蓮東片區(qū)為代表的近城區(qū)板塊，供應量即將迎來一個“井噴”的時代，一級競爭，貼身肉搏注：以上數據來自新景祥數據庫，紅色字體項目為已動工項目競品市場分析核心競爭板塊近城區(qū)隨著蓮東片區(qū)全市最大居住生活片區(qū)的開發(fā)建設，蓮東板塊在今后的市場中將占據主角的位置。本案未來競爭主要來自于的待推項目，預計未來總競爭體量將達61萬,按2009年蓮東片區(qū)去化量為14萬計算，61萬 預計去化時間為四年，主要競爭時間段是2011年。目前在售項目價格為5500

10、元/ 左右。廈鑫博世園東湖花園蓮東社區(qū)商住苑鐵路安置地剩余B地塊近城區(qū) 項目/地塊名稱住宅存量（萬）2010年競爭量2011年競爭量備注在售項目存量雍華名苑1.700目前均價：5100水木蓮花0.700目前均價：4800萬邦棕櫚郡1.700目前均價：5500華鼎公館3.700目前均價：5400小計00-待推項目體量東湖花園（南環(huán)路與小溪交匯處）2.92.90村自用地依云水岸（人造板廠地塊）7.707.7樓面地價：2678清華御景（龍巖市原貯木場A地塊）5.805.8樓面地價：2593廈鑫博世園（鐵路安置地剩余A地塊）1407樓面地價：1638廈門南中投資（鐵路安置地剩余B地塊）1706樓面地價

11、：2411蓮東社區(qū)商住苑404村自用地體育公園1號（裕福地產）6.806.8樓面地價：2523人民路北側、西客站西側地塊2.802.8樓面地價：1951小計2.940.1近城區(qū)合計2.940.1預計2010年將是近城區(qū)市場供給的空白點，而2011-2012年將是市場供給高峰，屆時區(qū)域競爭將達到白熱化程度。這就要求本案必須把握時機，快速去化競品市場分析“東湖花園”主要建筑經濟技術指標用地面積9189.79 建筑面積34019 容積率5.15建筑密度35%綠地率30.1%項目規(guī)劃共2幢，25層80米，住宅總戶數354戶“東湖花園”戶型配比戶型 銷售面積()套數套數比單身公寓44-468424%二房

12、（可改為三房）85-10726474%樓中樓195-25062%合計354100%競爭項目：東湖花園二房為主力產品競品市場分析1#2#工程進度：地基競品市場分析A戶型107 B戶型88 C戶型89 D戶型46 C戶型與D戶型易捆綁銷售，成為子母房戶型以中等面積為主，主力戶型二房偷面積較多（20左右），都可改為三房，與我司項目產品較為相似。但該項目小，無社區(qū)感，土地成本低是其最大優(yōu)勢4#3#2#1#“清華御景”戶型配比(合并后）戶型 面積()套數套數比一房30-5039658%三房120-14027641%樓中樓200-25041%合計676100%“清華御景”主要建筑經濟技術指標用地面積166

13、43.3 建筑面積84603.6 容積率3.8建筑密度22%綠地率25%項目規(guī)劃共4幢，1#3#26層，2#27層，4#16層，住宅總戶數676戶，園林欲設計為泰式園林“清華御景”戶型配比(合并前）戶型 面積()套數套數比一房30-5049264%二房80-909612%三房120-14018023%樓中樓200-25041%合計768100%競爭項目：清華御景合并后主力戶型為一房和三房競品市場分析工程進度：地基測試一房和二房合并競品市場分析1#大部分為單身公寓清華御景部分戶型繼續(xù)采用原清華園項目的做法，采用“2+1”規(guī)避”90/70”政策。三房戶型戶戶南北通透，二梯二戶送凸窗、花池面積，每戶

14、送10 左右2+1戶型，會出現“二套房”問題，首付增加，利率上調主要建筑經濟技術指標用地面積21194 建筑面積109610 容積率4建筑密度22.72%綠地率33.71%項目規(guī)劃共4幢，1#2#3#5#32層，6#16層，總戶數772戶戶型配比(合并后）戶型 面積()套數套數比一房30-5030039%三房120-14029037%四房160-18017022%樓中樓200-250162%合計776100%競爭項目：依云水岸三房、四房為主力產品競品市場分析1#2#3#5#6#工程進度：地基戶型配比(合并前）戶型 面積()套數套數比一房30-5042244%二房80-9024625%三房120

15、-14016818%四房160-18010811%樓中樓200-250162%合計960100%一房與二房組合成三房 ，兩套兩房組合成四房競品市場分析送花池、凸窗面積，每戶送10 左右戶型以組合形式規(guī)避”90/70”政策，部分戶型偷少部分面積。項目走高端路線，大三房、四房，兩梯兩戶，南北通透組合戶型，會出現“二套房”問題6#全為單身公寓項目規(guī)劃布局延續(xù)水韻華都風格6#戶型主要建筑經濟技術指標用地面積42704.6 建筑面積193490.96 容積率3.4建筑密度18%綠地率35.6%項目規(guī)劃1幢二層商業(yè)，7幢34層住宅，住宅總戶數1274套戶型配比戶型 面積()套數套數比小三房9080263%

16、大三房128-13323618.5%四房142-23023618.5%合計1274100%競爭項目：廈鑫博世園小三房為主力產品競品市場分析工程進度：地面平整10#商業(yè)1#2#3#5#6#8#9#競品市場分析主力戶型90 小三房，一戶一部觀景電梯，走廊兼前室，陽臺兼消防前室，公攤較低，送凸窗與花池面積，南北通透送凸窗面積2.7餐廳較暗小三房戶型臥室均較小，舒適性較差可改為衛(wèi)生間競品市場分析大戶型品質優(yōu)越,觀景電梯，一梯一戶，南北通透,送凸窗、花池、太陽能集熱板位面積主臥大陽臺大三房戶型偷面積約10主要建筑經濟技術指標用地面積16668.9 建筑面積59915.46 容積率3.0建筑密度30%綠地

17、率30%項目規(guī)劃共4幢，1#2#3#16層，4#13層，商業(yè)面積0.95萬 ，住宅總戶數476套戶型配比戶型 面積()套數套數比一房60-7039282%三房120286%四房1405612%合計476100%競爭項目：蓮東社區(qū)商住苑一房為主力產品競品市場分析工程進度：未動工1#2#3#4#競品市場分析戶型以一房為主，但易于捆綁銷售成為三房或四房。該項目目前未動工，土地成本低是其最大優(yōu)勢餐廳較暗三房戶型送入戶花園面積約5 左右一房戶型易捆綁銷售，成為三房或四房依云水岸本案清華御景清華御景：中高端定位土地樓面價：2593元/預計均價：6300元/依云水岸：高端定位土地樓面價：2678元/預計均價

18、：6400元/本案A地塊：中高端定位土地樓面價：1837元/依云水岸從土地成本上看，本案較為優(yōu)勢的土地成本也將一定程度緩解本案未來所面對的競爭注：小高層建安成本1400元/，高層建安成本1700元/，銷售稅費為地價及建安費的20%，其他費用（前期費用、基礎設施費用、開發(fā)間接費用等）為300元/ ，假設銷售利潤率為15%。競品市場分析清華御景本案廈鑫博世園廈鑫博世園：中高端定位土地樓面價：1638元/預計均價：5200元/廈門南中投資:4月9日土地拍賣拍得土地樓面價：2411元/預計均價：6000元/廈鑫博世園鐵路安置地剩余B地塊細化對比權重本案打分東湖花園打分得分清華御景打分得分依云水岸打分得

19、分廈鑫博世園打分得分外部因素65%環(huán)境37%自然景觀8%100907.2907.2907.2907.2環(huán)境污染2%1001002100210021002區(qū)域印象7%10010071107.71107.7906.3生活氣氛7%10010071107.71107.7805.6人文環(huán)境5%100904.5904.51005804升值潛力8%1001008907.2806.4907.2交通8%公共交通4%100100410041004903.6順暢情況4%1001004903.6903.6903.6配套20%教育配套8%1001008806.4806.41008生活配套6%100905.4804.88

20、04.8905.4商業(yè)配套6%100905.4804.8804.8905.4自身因素35%規(guī)模18%1006010.88014.48014.410018項目品質12%1006087.2809.6809.69010.8開發(fā)商實力5%100603703.5804804合計100%83.587.487.691.1 蓮東片區(qū)各項目對比分析競品市場分析綜合來看，在蓮東片區(qū)內本案優(yōu)于其他項目漳州龍池開發(fā)區(qū)市場調查報告2、街心廣場1、人民廣場區(qū)位環(huán)境：龍巖核心老城區(qū)與新城區(qū),都已成熟,沿龍騰路已發(fā)展為城市中央居住區(qū)，沿龍巖大道則規(guī)劃發(fā)展為中央商務區(qū)。生活配套：配套齊全,各家銀行、市一醫(yī)院、一中、體育中心等重

21、要公建設施均匯集于此。經濟產業(yè)：以零售、百貨、辦公、服務行業(yè)等為主,未來將有高端商務配套產業(yè)。老城區(qū)居住環(huán)境擁擠,市府的南遷，新區(qū)在建工程密集,發(fā)展起點高，引領城市向南發(fā)展3、新區(qū)龍騰路中心城區(qū)板塊123重點競爭板塊中心城區(qū)競品市場分析漳州龍池開發(fā)區(qū)市場調查報告中心城區(qū)重點競爭板塊客群分析客戶群主要是龍巖本地人和永定、上杭人（公務員、公司高級管理人員、私營企業(yè)主、個體工商戶、礦洞老板）,主要為30-50歲的中年的成功人士,早期投資居多，目前基本為自住產品分析早期建筑形式以小高層+多層的組合形式,現在售與待推項目高層、小高層產品占到較大比例。新區(qū)以中高端三房產品為主,老城區(qū)以“小戶型+商場裙樓”

22、的開發(fā)模式為主價格范圍6000-8000元/發(fā)展前景中心城區(qū)板塊是這幾年來開發(fā)的熱點區(qū)域，隨著登高西路、龍巖大道項目的推出，中心板塊的領頭作用將持續(xù)下去，并逐漸在新城區(qū)形成龍巖的“富人區(qū)”。未來往東肖與永定方向是重點發(fā)展的新區(qū)的延伸處一城、兩區(qū)、八團規(guī)劃紅坊鎮(zhèn)方特歡樂世界項目國際商貿中心世紀天成廣場競品市場分析中心城區(qū)的客戶中，周邊縣城進城客群占據較大比例。板塊的高端規(guī)劃會吸引大量高端客戶，尤其是永定方向的客戶中心城區(qū) 項目/地塊名稱存量（萬） 2010年競爭量2011年競爭量備注在售項目存量家和天下9.220目前均價：6500上品至尊4.500目前均價：6000小計20-待推項目體量挺秀花園

23、2.502.5拆遷地九一路神龍0.600.6拆遷地晟源家年華（龍騰路華龍地塊）4.74.70樓面地價：2570金都錦苑（西湖園南邊）2.52.50樓面地價：3358西湖園二期安置小區(qū)H地塊202樓面地價：4525登高西路B04地塊(華業(yè)地產）404樓面地價：3348龍巖大道規(guī)劃A10-A14地塊1005樓面地價：3400龍巖大道地塊(德興地產）6.303樓面地價：3680塔泉小區(qū)（汽車站旁）202預計2011年5月開盤小計7.219.1中心區(qū)合計9.219.1中心城區(qū)板塊高昂的地價、較小的土地面積，基本確定該片區(qū)戶型向中小戶型發(fā)展的道路金都錦苑龍巖大道規(guī)劃A10-A14地塊以新城片區(qū)為代表的中

24、心城區(qū)板塊，已出讓地塊和待出讓地塊較多，中遠期供應充足，二級競爭，會對本案產生較強的競爭注：以上數據來自新景祥數據庫，紅色字體項目為已動工項目競品市場分析目前龍巖城市中心逐漸向西向南發(fā)展，龍巖新區(qū)占地面積1000余畝，眾多在建項目匯聚在龍騰路和龍巖大道沿線。本案未來競爭主要來自于的待推項目，未來預計總競爭體量為27.2萬，主要競爭時間段是2011年。晟源家年華西湖園二期安置小區(qū)H地塊金都錦苑：中小戶型存量：2.5萬土地樓面價：3358元/預計均價：6900元/晟源嘉年華：中小戶型存量：4.7萬土地樓面價：2570元/預計均價：6000元/晟源家年華中心城區(qū)的中小戶型，地段好，總價較低，將分流年

25、輕置業(yè)客戶和投資客競品市場分析金都錦苑位于龍騰路與西陂路交匯處，戶型主要為60-70 的小二房和80-90 的小三房，預計年底盤。龍騰路東側（華龍B-1地塊），產品以中小戶型為主，預計年底開盤。注：小高層建安成本1400元/，高層建安成本1700元/，銷售稅費為地價及建安費的20%，其他費用（前期費用、基礎設施費用、開發(fā)間接費用等）為300元/ ，假設銷售利潤率為15%。漳州龍池開發(fā)區(qū)市場調查報告2、閩西交易城1、龍凈環(huán)保廠區(qū)位環(huán)境：區(qū)域印象較差，各方面配套不齊全，交通條件較差,離市中心地理距離和心理距離較遠,區(qū)域主要為工業(yè)區(qū)和農村。生活配套：并沒有完整的生活配套，購物、飲食、醫(yī)療、商業(yè)服務、

26、娛樂等生活配套功能,主要依靠寶泰社區(qū)、鳳凰閣、解放路沿線和市中心，生活不便。經濟產業(yè)：閩西交易城、寶泰建材城、工業(yè)園以輕工制造廠為主,如鞋廠、家具廠、油泵廠等。以城北片區(qū)為代表的郊區(qū)板塊，目前市場形象比較低,不是城市發(fā)展的主流方向城北片區(qū)12潛在競爭板塊郊區(qū)板塊競品市場分析郊區(qū)板塊潛在競爭板塊客群分析區(qū)域的客戶群體相對層次偏低,大部分為區(qū)域周邊工礦企業(yè)、政府企事業(yè)單位從業(yè)人員，周邊縣城移民,閩西交易城個體經營戶,絕大部分的購房目的是改善現有居住環(huán)境產品分析區(qū)域內的項目開發(fā)品質相對比較低,主力戶型為三房，建筑形態(tài)以多層為主，已開始出現小高層產品價格范圍4000-5000元/發(fā)展前景已動工的主要項

27、目為龍騰明珠,未來閩西監(jiān)獄附近將成為人居板塊, 該區(qū)域的前景主要在產品性價比上和規(guī)劃前景上郊區(qū)板塊成熟度低，居住氛圍差，基本確定該片區(qū)項目向低端居住路線發(fā)展的道路郊區(qū)板塊目前成熟度較低，三級競爭，未來是市區(qū)房價的洼地，主要分流低端客戶注：以上數據來自新景祥數據庫，紅色字體項目為已動工項目競品市場分析龍騰明珠城北片區(qū)龍騰明珠村莊郊區(qū) 項目/地塊名稱目前存量（萬）2010競爭量2011年競爭量備注在售項目存量帝景豪苑1.500目前均價：4200龍騰星城三期1.500目前均價：4000 美月山莊0.800目前均價：4800小計00-待推項目體量雙洋路北側（新地標地產）9.505樓面地價：1503晟龍

28、豪庭剩余地塊3.103.1預計2011年5月開盤晟龍豪庭對面地塊707預計2011年年底開盤龍騰明珠（龍騰北路與工業(yè)路交匯處）18.54.54.5開發(fā)商資金緊張小計4.519.6郊區(qū)合計4.519.62010競爭體量統(tǒng)計（萬）類別中心城區(qū)近城區(qū)郊區(qū)合計在售項目余量2002新增項目可售量7.22.94.514.6合計9.22.94.516.6比重56%17%27%100%競品市場分析2010年市場競爭體量少，2011年后競爭體量猛增，且以蓮東板塊為代表的近城區(qū)將是競爭體量的主要來源競品市場分析總結2011競爭體量統(tǒng)計（萬）類別中心城區(qū)近城區(qū)郊區(qū)合計在售項目余量0000新增項目可售量19.140.119.678.8合計19.140.119.678.8比重