利地產(chǎn)償債能力及財務(wù)風(fēng)險經(jīng)典分析

1、 保利地產(chǎn)償債能力及財務(wù)風(fēng)險分析 姓名: 專業(yè): 學(xué)號: 指導(dǎo)教師：第一節(jié) 公司背景公司簡介：保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“公司”或“保利地產(chǎn)”）前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，是由中國保利集團(tuán)公司（以下簡稱“保利集團(tuán)”）全資子公司保利南方集團(tuán)有限公司（原名為“保利科技南方公司”，以下簡稱“保利南方”）于1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，成立時注冊資本為1,000萬元；1997年9月，保利南方對公司進(jìn)行增資，其中以現(xiàn)金增資4,959.72萬元，以盈余公積轉(zhuǎn)增資本40.28萬元，增資后注冊資本為6,000萬元。 2002年8月22日，經(jīng)中國國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會以國經(jīng)貿(mào)

2、企改2002616號文批準(zhǔn)，由保利南方作為主發(fā)起人，聯(lián)合廣東華美國際投資集團(tuán)有限公司（原名為“廣東華美教育產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司”，以下簡稱“華美集團(tuán)”）和張克強(qiáng)等16 位自然人，公司改制為股份有限公司，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。2002年7月2日，經(jīng)財政部財企2002256號文批復(fù)，保利南方以廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司以截止2002年3月31日經(jīng)評估的凈資產(chǎn)225,172,141.84元，其他股東以貨幣資金74,827,858.16元，按66.67%的比例折為股本，合計折成股本20,000萬元，其中：保利南方占總股本的75.06%，華美集團(tuán)占總股本的15.19%，自然人出資占總股本的9.7

3、5%。 2005年12月，公司以截止2005年6月30日公司總股本20,000萬股為基數(shù)，每10股派發(fā)5股股票股利，同時每10股以資本公積金轉(zhuǎn)增5股。經(jīng)本次派發(fā)紅股及資本公積金轉(zhuǎn)增股本后公司股本從20,000萬元增加至40,000萬元，折合40,000萬股。2006年3月，公司更名為“保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字200630號文核準(zhǔn)，公司于2006年7月19 日首次公開發(fā)行人民幣普通股（A 股）15,000萬股，每股面值1元。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所上市交易，證券代碼600048，股票簡稱“保利地產(chǎn)”。本次股票發(fā)行后，公司股本增至5

4、5,000萬元，折合55,000萬股。2007 年4月2日，公司以截止2006年12月31日55,000萬股總股本為基數(shù)，以資本公積金每10股轉(zhuǎn)增10股，轉(zhuǎn)增后總股數(shù)增加至110,000萬股。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字2007202號文核準(zhǔn)，公司于2007年8月1日公開增發(fā)股票126,171,593 股；本次發(fā)行后，公司股數(shù)增加至1,226,171,593 股。2008 年3月11日，公司以2007年12月31日股本為基數(shù)，以資本公積每10股轉(zhuǎn)增10股，轉(zhuǎn)增后總股數(shù)增加至2,452,343,186 股。2009年4月30日，公司以2008年12月31日股本為基數(shù)，每10股派發(fā)3股股利，

5、經(jīng)派發(fā)股票股利后公司總股數(shù)增加至3,188,046,142股。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)許可2009573號文核準(zhǔn)，2009年7月6日公司非公開發(fā)行331,674,958股，本次非公開發(fā)行后公司總股數(shù)增加至3,529,721,100股。 上市以來公司連續(xù)實現(xiàn)跨越式發(fā)展，目前已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋22個城市的全國化戰(zhàn)略布局，業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理、以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。2010 年公司實現(xiàn)營業(yè)收入358.94 億元，實現(xiàn)凈利潤49.20 億元，同比分別增長56.15%和39.80。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)面積440.17萬平

6、方米，結(jié)轉(zhuǎn)收入347.01 億元，同比分別增長60.15%和55.31%。截至2010 年12 月31 日，公司總資產(chǎn)1523.28 億元，凈資產(chǎn)297.09 億元，分別比去年同期增長69.57%和18.42%。公司全年完成直接投資746 億元，銷售回籠571 億元，凈增銀行貸款301 億元，財務(wù)收支平衡。2011 年公司實現(xiàn)營業(yè)收入470.36億元，同比增長31.04%；實現(xiàn)利潤總額100.74 億元，同比增長36.05%，首次突破100 億元；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤65.31 億元，同比增長32.74%，為股東創(chuàng)造了較好的回報。2011 年公司毛利率、凈資產(chǎn)收益率等盈利能力指標(biāo)均保

7、持較高水平，且相比上年有較大幅度的提升，其中毛利率為37.20%，同比提高3.08 個百分點；凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)平均）為20.20%，同比提高2.18 個百分點.第二節(jié) 償債能力分析 償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力。企業(yè)有無支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)能力，是企業(yè)能否健康生存和發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)償債能力是反映企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營能力的重要標(biāo)志。償債能力是企業(yè)償還到期債務(wù)的承受能力或保證程度，包括償還短期債務(wù)和長期債務(wù)的能力。一.短期償債能力分析短期償債能力是指企業(yè)以流動資產(chǎn)對流動負(fù)債及時足額償還的保證程度，即企業(yè)以流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力，反映企業(yè)償付日常到期債務(wù)的能力，是衡量

8、企業(yè)當(dāng)前財務(wù)能力，特別是流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重要指標(biāo)。企業(yè)短期償債能力的衡量指標(biāo)主要有流動比率、速動比率和現(xiàn)金流動負(fù)債。 流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，表明每一元流動債務(wù)有多少流動資產(chǎn)作為償還的保證，反映企業(yè)有多少流動資產(chǎn)可以在短期內(nèi)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金對到期的流動負(fù)債進(jìn)行償還的能力。一般認(rèn)為，工業(yè)生產(chǎn)性企業(yè)合理的流動比率最低應(yīng)該是2。這是因為流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的存貨金額約占流動資產(chǎn)總額的一半，剩下的流動性較強(qiáng)的流動資產(chǎn)至少要等于流動負(fù)債，這樣企業(yè)的短期償債能力才會有保證。 速動比率是指企業(yè)能迅速變現(xiàn)以償還債務(wù)的能力，一般為1，表明公司的短期償債能力較強(qiáng)，較容易籌措到經(jīng)營活動所需要的現(xiàn)金。速動比

9、率過低，企業(yè)面臨償債風(fēng)險；速動比率過高，賬上現(xiàn)金及應(yīng)收賬款占用資金過多，會增加企業(yè)的機(jī)會成本。房地產(chǎn)行業(yè)的特點之一就是大量的存貨和土地儲備，所以在扣除存貨等項目之后計算出的速動比率更能反映企業(yè)的短期償債能力。 表2-1指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年流動比率（%）2.152.732.312.131.91行業(yè)平均值（%）1.721.781.891.741.66速動比率（%）0.660.670.740.530.36行業(yè)平均值（%）0.570.720.630.560.55流動比率越高越好，房地產(chǎn)行業(yè)流動比率標(biāo)準(zhǔn)是2，速動比率標(biāo)準(zhǔn)是1。從表2-1看出保利的償債能力在07-08年間

10、正逐漸提高，09年開始有所下降，原因可能是由于08年金融危機(jī)所致。保利的流動比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)平均值，反映了保利地產(chǎn)的短期償債能力比較強(qiáng)。由于受到產(chǎn)業(yè)限制，存貨可能較多，從而使速動資產(chǎn)較少，保利的速動比率從07年到09年逐年趨近于1，表明保利的資產(chǎn)流動性和短期償債能力較強(qiáng)，財務(wù)風(fēng)險較低。速動比率行業(yè)平均值從2008年到2011年一直趨于下降趨勢，說明整個地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險在增大，而保利地產(chǎn)的速動比率從2009年到2011年逐漸下降，且低于行業(yè)平均值，說明償債能力降低。在近五年中，保利地產(chǎn)在2011年的流動比率和速動比率降到了最低值，說明其短期償債能力嚴(yán)重降低，為了進(jìn)一步探究原因，下面進(jìn)行進(jìn)一步分

11、析。我們知道存貨是流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的，而從2008年到2011年保利地產(chǎn)流動比率一直在下降，而通過2008年到2011年的流動資產(chǎn)與流動負(fù)債構(gòu)成情況，我們總結(jié)如下：表2-22011年結(jié)構(gòu)比2010年結(jié)構(gòu)比2009年結(jié)構(gòu)比2008年結(jié)構(gòu)比流動資產(chǎn)：貨幣資金9.6613.0617.2110.28應(yīng)收賬款0.560.400.530.39預(yù)付款項6.679.1113.8213.10其他應(yīng)收款2.202.500.530.69存貨80.9174.9367.9075.54流動資產(chǎn)合計100.00100.00100.00100.00流動負(fù)債：短期借款2.150.650.810.36應(yīng)付賬款9.686.1

12、17.1212.37預(yù)收款項71.9574.8178.0250.21應(yīng)付職工薪酬0.060.350.360.09應(yīng)交稅費-4.00-2.15-2.55-1.83應(yīng)付利息0.150.210.380.77其他應(yīng)付款8.019.986.2216.26一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債11.979.999.6521.74流動負(fù)債合計100.00100.00100.00100.00通過表2-2，我們發(fā)現(xiàn)流動資產(chǎn)構(gòu)成中，變現(xiàn)能力較差的存貨金額約占流動資產(chǎn)的3/4，而09年-11年保利地產(chǎn)加大項目投入和拓展的力度，使得存貨增長超出營業(yè)收入增長比。具體情況如下表所示：2008年2009年2010年2011年存貨增長(%)

13、43.149.582.938.4營業(yè)收入增長(%)91.248.156.231出現(xiàn)上述狀況的原因：庫存可能已經(jīng)廢棄，需要注銷但沒有及時處理，以至于存在虛賬，或存在未確認(rèn)銷售。所以我們不能單看流動比率的大小來輕易判定一個企業(yè)的短期償債能力。2011年保利地產(chǎn)流動比率進(jìn)一步下降的原因最主要是因為短期借款的大幅增加，速動比率在近五年中最低的原因主要是：存貨占比大，短期借款大幅增加的同時，貨幣資金等變現(xiàn)能力強(qiáng)的占比卻在減小。但2011年保利地產(chǎn)速動比率過低，如果企業(yè)不合理化結(jié)構(gòu)，企業(yè)可能面臨償債風(fēng)險?，F(xiàn)金比率是速動資產(chǎn)扣除應(yīng)收帳款后的余額與流動負(fù)債的比率，它最能反映企業(yè)直接償付流動負(fù)債的能力?，F(xiàn)金比率

14、一般認(rèn)為20%以上為好。表2-32008年2009年2010年2011年現(xiàn)金比率（%）284028 18從表2-3看，保利地產(chǎn)現(xiàn)金比率總體呈下降趨勢，09年最高達(dá)到40%，主要原因是：貨幣資金占流動資產(chǎn)的比重多點，市場占有率比較好，銷量較多。但現(xiàn)金類資產(chǎn)獲利能力極低，2009年現(xiàn)金比率過高，就意味著保利地產(chǎn)09年現(xiàn)金類資產(chǎn)過多，機(jī)會成本增加，而且表明企業(yè)未能合理利用流動負(fù)債減少資金成本。2010年現(xiàn)金比率雖有下降但還是保持在20%以上，2011年降到20%以下，主要原因是：2011年應(yīng)收賬款變動比較大，主要是結(jié)賬日前大力促銷，使存貨變現(xiàn)為了應(yīng)收賬款所致。結(jié)合這三個比率綜合得出保利地產(chǎn)的短期償債

15、能力仍較強(qiáng)二長期償債能力分析 長期償債能力是指企業(yè)對債務(wù)的承擔(dān)能力和對償還債務(wù)的保障能力，長期償債能力的強(qiáng)弱是反映企業(yè)財務(wù)安全和穩(wěn)定程度的重要標(biāo)志。企業(yè)長期償債能力的衡量指標(biāo)主要有資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率和利息保障倍數(shù)。 資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額和資產(chǎn)總額之比值，表明債權(quán)人所提供的資金占企業(yè)全部資產(chǎn)的比重，揭示企業(yè)出資者對債權(quán)人債務(wù)的保障程度，該指標(biāo)是分析企業(yè)長期償債能力的重要指標(biāo)。一般情況下，資產(chǎn)負(fù)債率越小，表明企業(yè)長期償債能力越強(qiáng)，但如果該指標(biāo)太小卻又表明企業(yè)對財務(wù)杠桿利用程度不夠。產(chǎn)權(quán)比率則側(cè)重于揭示財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健程度以及自有資金對償債風(fēng)險的承受能力,反映投資者對債權(quán)人的保障程度，用于衡量企業(yè)的

16、風(fēng)險程度和對債務(wù)的償還能力。產(chǎn)權(quán)比率越高，說明企業(yè)償還長期債務(wù)的能力越弱；產(chǎn)權(quán)比率越低，說明企業(yè)償還長期債務(wù)的能力越強(qiáng)。股東權(quán)益比率也叫凈資產(chǎn)比率，是股東權(quán)益與資產(chǎn)總額的比率，該比率反映企業(yè)資產(chǎn)中有多少是所有者投入的。股東權(quán)益比率與資產(chǎn)負(fù)債率之和等于1。這兩個比率從不同的側(cè)面來反映企業(yè)長期財務(wù)狀況，股東權(quán)益比率越大，資產(chǎn)負(fù)債比率就越小，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險就越小，償還長期債務(wù)的能力就越強(qiáng)。已獲利息倍數(shù)是指企業(yè)一定時期息稅前利潤（EBIT）為利息費用的倍數(shù)，反映了獲利能力對債務(wù)償付的保證程度。一般情況下，已獲利息倍數(shù)越高，表明企業(yè)長期償債能力越強(qiáng)。國際上通常認(rèn)為該指標(biāo)為3時比較恰當(dāng)，從長期來看，若要維持

17、正常償債能力，該指標(biāo)至少應(yīng)當(dāng)大于1。它們的計算公式為： 資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100% 產(chǎn)權(quán)比率負(fù)債總額/所有者權(quán)益總額×100 利息保障倍數(shù)=息稅前利潤/利息費用 表2-4指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年資產(chǎn)負(fù)債率（%）69.9870.7869.9978.9878.43產(chǎn)權(quán)比率（%）218.63242.19233.18375.72364.13股東權(quán)益比率（%）31.3829.2230.0121.0221.57利息保障倍數(shù)74.25120.1280.2971.3026.81資產(chǎn)負(fù)債率對于債權(quán)人來說越低越好，因為公司的所有者（股東）一般只承擔(dān)有

18、限責(zé)任，而一旦公司破產(chǎn)清算時，資產(chǎn)變現(xiàn)所得很可能低于其賬面價值。所以如果此指標(biāo)過高，債權(quán)人可能遭受損失。指標(biāo)值以不高于70%為宜，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率大于100%，表明公司已經(jīng)資不抵債，對于債權(quán)人來說風(fēng)險非常大。根據(jù)表2-4可知，保利地產(chǎn)其資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率在0709年間先上升再下降，股東權(quán)益比卻在07年到09年間開始先降后升。但從公司經(jīng)營者角度來看，保利地產(chǎn)近兩年（2010年、2011年）資產(chǎn)負(fù)債率過高，超出債權(quán)人的心理承受程度，公司籌資困難，企業(yè)長期償債壓力大。利息保障倍數(shù)在08年上升，然后逐年下降，總體來說，保利地產(chǎn)因為產(chǎn)權(quán)比率高，利息保障倍數(shù)又降低了，償債的安全性與穩(wěn)定性下降，企業(yè)償還長期債

19、務(wù)的能力減弱，說明財務(wù)風(fēng)險增高，資本結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變。資產(chǎn)負(fù)債率在09年到10年上升趨勢較大，主要原因是：2010年較2009年負(fù)債的合計變動比大于了資產(chǎn)合計的變動比。其中主要是預(yù)收賬款和長期借款的增加較多，2011年較2010年沒多少變化，主要是長期借款的減少的同時貨幣資金呈現(xiàn)負(fù)增長，所以有略微下降但還是處于較高的比率。如下表所示：表2-5：指標(biāo)名稱2011/2010變動比2010/2009變動比2009/2008變動比貨幣資金-5.2225.77178.4應(yīng)收賬款80.1225.72127.22存貨38.4182.8649.52流動資產(chǎn)28.1765.7266.33固定資產(chǎn)191.0156.6

20、19.3無形資產(chǎn)13.9837.77404.78總資產(chǎn)28.0269.5767.49短期借款371.8746.09340應(yīng)付賬款126.7554.712.7預(yù)收款項37.6172.7969.56流動負(fù)債43.0980.295.92長期借款6.3132.2544.14負(fù)債合計27.1391.3665.62實收資本303043.52未分配利潤47.4965.7150股東權(quán)益合計31.3718.7672負(fù)債和股東權(quán)益總計28.0269.5767.49從表2-4中可以看出，2010年保利地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率有較大的增長，原因主要是：負(fù)債變動比較大的同時股東權(quán)益變動比相對較小所導(dǎo)致的。由于房地產(chǎn)業(yè)需要龐大的投資人投入，而保利地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率較高，企業(yè)所面臨的風(fēng)險就大，債權(quán)人也就不愿意向企業(yè)增加借款，長期償債有一定壓力。通過計算可以看出，公司的