版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
1、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稽查問(wèn)題房地產(chǎn)實(shí)務(wù) 2010-10-07 17:29:54 閱讀201 評(píng)論0 字號(hào):大中小 訂閱 (根據(jù)云中飛老師文章改編)房地產(chǎn)企業(yè)幾年連續(xù)被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查,稅務(wù)機(jī)關(guān)在多年的機(jī)車中,發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)方面存在許多問(wèn)題。一般來(lái)講,稅務(wù)稽查會(huì)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的如下計(jì)稅收入: 一、是否有延遲確認(rèn)收入的行為 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入規(guī)定,銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的,才能予以確認(rèn):(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;(2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制; (3
2、)收入的金額能夠可靠地計(jì)量; (4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(5)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。通常房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的條件是:1.辦理了商品房實(shí)物移交手續(xù)。 2.取得了買方付款證明。也就是說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)間一般是在交樓時(shí)。 但是,稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入比會(huì)計(jì)規(guī)定要提前:1、2008年前:國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文件第二條第(二)項(xiàng)規(guī)定,發(fā)產(chǎn)品完工后,開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式,按照收入確認(rèn)的原則,合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入,同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本,計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利
3、額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額,計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。2008年前,稅法規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品完工后就要確認(rèn)收入,而不是交樓時(shí)才確認(rèn)收入。 2、2008年后:國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第六條規(guī)定,企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入,應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件,將會(huì)計(jì)上的“預(yù)收賬款”提前確認(rèn)為收入。也就是說(shuō),2008年后,從企業(yè)所得稅的角度,不再存在“預(yù)收帳款”的概念,只要簽訂了房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同并收取款項(xiàng),稅法不再考慮開發(fā)產(chǎn)品是否完工,一律確認(rèn)為收入。這樣一來(lái),稅法比會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的時(shí)間更為提前了。 因此,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢
4、查重點(diǎn)是,“預(yù)收賬款”有沒(méi)有按稅法的規(guī)定提前確認(rèn)為收入繳稅。 收入交稅的方式是:收入在完工前取得時(shí),按預(yù)計(jì)毛利率征稅;收入在完工后取得時(shí),按實(shí)際的毛利率征稅。 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第十二條規(guī)定,企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。也就是說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額并入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額,期間費(fèi)用以及與此有關(guān)的稅金和附加統(tǒng)統(tǒng)允許在稅前扣除。預(yù)售房收入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)支出的基數(shù),但在會(huì)計(jì)處理時(shí),將預(yù)售房收入轉(zhuǎn)為銷售收入的年度,不可以重復(fù)計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)支出的基數(shù)。 另外
5、,這里要特別提醒房地產(chǎn)企業(yè)注意的是,國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第九條規(guī)定,企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額, 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 “計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”應(yīng)理解為“實(shí)際征收”,不是預(yù)征稅款的概念,不是預(yù)征稅款就沒(méi)有多退少補(bǔ)的過(guò)程,房地產(chǎn)企業(yè)不按稅法的規(guī)定申報(bào)預(yù)收賬款的收入就屬于虛假申報(bào),屬于偷稅行為。 二、預(yù)收
6、的定金、誠(chéng)意金是否按規(guī)定征稅1、定金 所謂“定金”,其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行,由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款,即有合同為前提,沒(méi)有合同即不可定義為“定金”。依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定,一方違約時(shí),雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無(wú)約定,銷售者違約時(shí),“定金”雙倍返還;消費(fèi)者違約時(shí),“定金”不返還。“定金”的總額不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%.定金具有擔(dān)保性質(zhì)。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng),即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的。由于定金簽了合同,就要征收企業(yè)所得稅。那么,定金是否要交營(yíng)業(yè)稅呢? 根據(jù)國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)文件18
7、條規(guī)定,此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款,包括預(yù)收定金。因此,預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十二條規(guī)定:營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的,從其規(guī)定。營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十二條新增加了前置條件:即納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生后才能征營(yíng)業(yè)稅。 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十四條規(guī)定:條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng),是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,為書面合
8、同確定的付款日期的當(dāng)天。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 因此,一般情況下,對(duì)應(yīng)稅行為提供前收到的款項(xiàng)不能以收到款項(xiàng)的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 但是,營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十五條規(guī)定:納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 因此,預(yù)收定金必須要交企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。 2、訂金(保證金、誠(chéng)意金、VIP卡) 訂金(保證金、誠(chéng)意金、VIP卡)
9、60; 訂金并不是一個(gè)規(guī)范的概念,在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì),是預(yù)付款的一部分,是當(dāng)事人的一種支付手段,不具有擔(dān)保性質(zhì),如果合同履行可抵充房款,不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。 訂金只是單方行為,不具有擔(dān)保性質(zhì)。 預(yù)收賬款的定義,根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng),即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的。訂金、誠(chéng)意金均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款性質(zhì), &
10、#160; 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十五條 規(guī)定:納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 但是,在合同簽訂日之前,此時(shí)企業(yè)所得稅應(yīng)稅行為尚未成立,不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收企業(yè)所得稅。 訂金、誠(chéng)意金可以暫時(shí)記在其他應(yīng)付款。但是,一簽合同,訂金(保證金、誠(chéng)意金、VIP卡)馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款繳企業(yè)所得稅。簽了合同還把誠(chéng)意金放在其他應(yīng)付款是錯(cuò)誤的,這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的重點(diǎn)。三、真假銀行按揭收入檢查 (一)真按揭的檢查
11、160; 有一些房地產(chǎn)企業(yè)喜歡隱瞞銀行按揭的收入,而隱瞞銀行按揭的收入很容易檢查出來(lái)。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文規(guī)定,采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 (二)假按揭的檢查 假按揭一般在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候出現(xiàn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)假按揭的態(tài)度是,只看形式,不考慮是否真假銀行按揭,只要有合同就一律征稅。 例如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司因資金不足,而通過(guò)銀行的融資渠道又很狹窄,故采取了假按揭的方式,即讓該公司員工用自己或親屬的名字,簽定個(gè)人預(yù)購(gòu)商品房協(xié)議,該公司支付個(gè)人首付
12、款后,收到銀行給付的住房按揭款,賬務(wù)處理是借:“銀行存款”貸:“長(zhǎng)期借款”(不是“預(yù)收賬款”),在財(cái)務(wù)費(fèi)用或和建工程中列支個(gè)人按揭利息,另外,企業(yè)還代替?zhèn)€人還按揭款項(xiàng),計(jì)入其他應(yīng)收款。通常稅務(wù)機(jī)關(guān)如果看到購(gòu)房人員有本企業(yè)人員(在工資表中可以看到),并且內(nèi)部人員買房不便宜,反而貴的時(shí)候,稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)懷疑企業(yè)是不是有假按揭。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定企業(yè)確實(shí)屬于假按揭,就會(huì)依預(yù)征率計(jì)提營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅,依計(jì)稅毛利率計(jì)算企業(yè)所得稅,并且不得在財(cái)務(wù)費(fèi)用或和建工程中列支個(gè)人按揭利息。 四、代收款項(xiàng)的檢查 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí),通常代有關(guān)部門向購(gòu)房者收取煤氣(天然氣)集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、
13、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦證費(fèi)(房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購(gòu)銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金)等。1、企業(yè)所得稅的處理 按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)存貨、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)收入規(guī)定,企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng),應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理,不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款,包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等,凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的,應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)
14、內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的,可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 同時(shí),國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第十六條規(guī)定,企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的,應(yīng)于移交時(shí)扣除。 這里體現(xiàn)了收支兩條線的原則:不影響稅款本身,只影響企業(yè)所得稅款的利息。 會(huì)計(jì)稅法差異及處理:當(dāng)稅法上將代收款作為收入處理時(shí),上繳代收款作為費(fèi)用處理,在納稅申報(bào)表上調(diào)整不調(diào)賬。代收款作為收入,對(duì)企業(yè)所得稅影響是暫時(shí)可轉(zhuǎn)回的。 2、營(yíng)業(yè)稅的處理 根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條的規(guī)定:納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù),轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)
15、或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條的規(guī)定:條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用,包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、罰息、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、待墊款項(xiàng)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi),但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)(三個(gè)條件) (1)由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金,由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的 行政事業(yè)性收費(fèi)。(2)收取時(shí)開具省級(jí)以上部門印制的財(cái)政票據(jù)。(3)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 另外,國(guó)稅發(fā)200469號(hào)文件規(guī)定,專項(xiàng)維修基金,不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。綜上所述
16、,(1)除了專項(xiàng)維修基金,原則上代收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納營(yíng)業(yè)稅,而不去區(qū)分是否開票或納入房?jī)r(jià)內(nèi)。(2)合同違約金是否需要開具發(fā)票,要視具體情況而定。 例:A房地產(chǎn)公司銷售房屋給B公司,由于B公司沒(méi)有按期付款,因此B公司支付違約金10萬(wàn)元,對(duì)于A公司來(lái)說(shuō)這10萬(wàn)元是價(jià)外費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅,因此應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票給B公司。B公司沒(méi)有取得發(fā)票,不應(yīng)當(dāng)在所得稅前扣除。 如果A公司違約取消銷售房屋給B公司,支付給B公司違約金10萬(wàn)元,由于B公司并沒(méi)有銷售的主價(jià)款,因此該筆款項(xiàng)不屬于價(jià)外費(fèi)用,不繳納營(yíng)業(yè)稅或增值稅。因此,B公司無(wú)需開具發(fā)票。此時(shí),A公司可以憑借購(gòu)銷合同、
17、協(xié)議和付款收據(jù)扣除。 五、委托銷售方式的檢查 (一)支付手續(xù)費(fèi)方式 甲房地產(chǎn)公司2007年開發(fā)住宅小區(qū),公司分別與A、B、C、D四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異,代理方式均有所不同。與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同, A公司按銷售額5%收取手續(xù)費(fèi)。2009年9月銷售房屋2000平方米,每平方米5000元。A公司將銷售清單提交甲公司,并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬(wàn)元。甲公司賬務(wù)處理為: 借:銀行存款950萬(wàn)元 貸:銷售收入950萬(wàn)元 稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查后的處理:A公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬(wàn)元(支付手續(xù)費(fèi)50萬(wàn)元不能扣除,應(yīng)由A
18、房屋銷售公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬(wàn)元,作為費(fèi)用列支)。 (二)視同買斷的方式 注意:買斷的是價(jià)格而不是產(chǎn)權(quán)。B公司采取買斷方式代理銷售,買斷價(jià)為每平方米4500元,銷售時(shí)由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2009年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交甲公司時(shí),銷售房屋2000平方米,實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元,平均售價(jià)5000元。甲公司賬務(wù)處理為: 借:銀行存款 900萬(wàn)元(按買斷價(jià)計(jì)算) 貸:銷售收入 900萬(wàn)元。 稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查后的處理:B公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬(wàn)元(開發(fā)商參與合同簽訂,合同價(jià)大于買斷價(jià),按照合同價(jià)確認(rèn)收入)。(三)超基價(jià)分成
19、方式 C公司采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)4500元,并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同,超過(guò)保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交銷售清單時(shí),銷售房屋2000平方米,實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元,平均售價(jià)5000元。甲公司賬務(wù)處理如下: 借:銀行存款900萬(wàn)元(按保底價(jià)計(jì)算) 貸:銷售收入900萬(wàn)元。 稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查后的處理:C公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2000×4500(50004500)×2000×100%1000(萬(wàn)元),這里關(guān)鍵點(diǎn)在于開發(fā)商支付給受托方的分成額(500045
20、00)×2000×30%30(萬(wàn)元)不得直接從收入中扣除,將來(lái)支付時(shí)根據(jù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支,好比收支兩條線。 (四)包銷方式 D公司采取包銷方式。合同約定:D公司包銷甲公司2000平方米房屋,以每平方米銷售價(jià)4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬;如果截止到2009年9月15日銷售不完,房屋歸D公司,并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定,由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2009年9月底,D公司提交銷售清單時(shí),當(dāng)月銷售房屋1700平方米,還有300平方米未售出。 甲公司賬務(wù)處理如下: 借:銀行存款765萬(wàn)元 貸:銷售收入765萬(wàn)元
21、60; 稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查后的處理:D公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為4500×(2000300)1035(萬(wàn)元)。 包銷期內(nèi):包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定,參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷期外:包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品,企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說(shuō),包銷期外按照包銷協(xié)議執(zhí)行,等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入之和。 另外,國(guó)稅函發(fā)1996684號(hào)文件規(guī)定,在合同期滿后,房屋未售出,由包銷商進(jìn)行收購(gòu),其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商,對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅;包銷商將
22、房產(chǎn)再次銷售,對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。 六、租金收入的檢查 (一)企業(yè)所得稅的處理 企業(yè)所得稅條例第19條規(guī)定,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知(國(guó)稅函201079號(hào))規(guī)定,根據(jù)實(shí)施條例第十九條的規(guī)定,企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入,應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中,如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據(jù)實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則,出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入,在租賃期內(nèi),分期均勻計(jì)入相關(guān)年
23、度收入。本條實(shí)際上是對(duì)企業(yè)所得稅條例第19條規(guī)定的實(shí)質(zhì)性改變。 法律用語(yǔ)表述為“可”,意味著企業(yè)可以有選擇權(quán)。企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入,既可以以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入,也可以在租賃期內(nèi),根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。 例如:2009年A企業(yè)租賃房屋給B企業(yè),租賃期3年,每年租金100萬(wàn)元,2009年一次收取了3年的租金300萬(wàn)。 會(huì)計(jì)處理:2009年確認(rèn)100萬(wàn)租金收入。 稅法處理:可以有兩種選擇: 1、根據(jù)國(guó)稅函201079號(hào)的規(guī)定,企業(yè)可以在2009年納稅申報(bào)表時(shí),確認(rèn)100萬(wàn)租金
24、收入,這樣稅法同會(huì)計(jì)就沒(méi)有差異了。2、根據(jù)企業(yè)所得稅條例條例第十九條的規(guī)定確認(rèn)300萬(wàn)租金收入,這時(shí)稅法同會(huì)計(jì)就存在差異了,企業(yè)應(yīng)在2009年納稅申報(bào)表附表3第5行調(diào)增應(yīng)納稅所得額調(diào)增200萬(wàn)元。2010、2011兩個(gè)年度應(yīng)該調(diào)減100萬(wàn)元。 (二)營(yíng)業(yè)稅的處理 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第24條規(guī)定:條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天。第25條規(guī)定,納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。從上面的規(guī)定可以看出,營(yíng)業(yè)稅實(shí)際上也是采取的收付實(shí)現(xiàn)制。即書面合同規(guī)定的付款日期當(dāng)天,預(yù)收款模式則是收到預(yù)
25、收款當(dāng)天。因此,2009年一次收取了3年的租金300萬(wàn)要全額繳納營(yíng)業(yè)稅300×5%=15(萬(wàn)元),營(yíng)業(yè)稅不能分期繳納。 (三)房產(chǎn)稅的處理 稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納,這一規(guī)定只是適用于依照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的納稅人。房產(chǎn)出租的,應(yīng)以房產(chǎn)稅的租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),而不能隨意分解租金收入。納稅人出租、出借房產(chǎn)的,應(yīng)自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因此根據(jù)稅法規(guī)定,納稅人出租房屋應(yīng)以實(shí)際收取的租金收入作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù),該公司收取的300萬(wàn)租金,應(yīng)在出租房屋次月起以全額租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅,應(yīng)為300×12%=36
26、(萬(wàn)元)。 七、視同銷售的檢查 (一)企業(yè)所得稅視同銷售的原則 實(shí)施條例第二十五條規(guī)定,企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換,以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的,應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù),但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 企業(yè)所得稅視同銷售的原則:資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變,國(guó)稅函2008828號(hào)文件更加體現(xiàn)這種精神。 (二)非貨幣性資產(chǎn)交換的處理 使用賬面價(jià)值計(jì)量的非貨幣性資產(chǎn)交換,會(huì)計(jì)與稅法差異很大。 使用賬面價(jià)值計(jì)量的非貨幣性資產(chǎn)交換的會(huì)計(jì)處理:如果非貨幣性資產(chǎn)交換
27、不具有商業(yè)性質(zhì),或者雖然具有商業(yè)性質(zhì),但其換入、換出資產(chǎn)的公允價(jià)值不能夠可靠地計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本,不確認(rèn)損益。 商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷:使換入企業(yè)受該換入資產(chǎn)影響產(chǎn)生的現(xiàn)金流量與換出資產(chǎn)明顯不同的,表明該兩項(xiàng)資產(chǎn)的交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。例如:A公司以開發(fā)產(chǎn)品換取B公司的辦公樓一幢。開發(fā)產(chǎn)品的成本為500萬(wàn)元,公允價(jià)為900萬(wàn)元。假設(shè)該交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。 會(huì)計(jì)分錄: 借:固定資產(chǎn)辦公樓 500 貸:開發(fā)產(chǎn)品500 稅法規(guī)定: (1)視同銷售400萬(wàn),收入為900萬(wàn)元,成本為500萬(wàn)元。
28、 (2)辦公樓賬面價(jià)值為500萬(wàn)元,計(jì)稅基礎(chǔ)為900萬(wàn)元。 (三)賣精裝房送家電、家俱的處理 例如:賣房子贈(zèng)送送家電、家俱,房屋銷售合同價(jià)款100萬(wàn)元,售房合同中說(shuō)明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、家俱,家電、家俱的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為10萬(wàn)元,即其公允價(jià)值為10萬(wàn)元,房屋的公允價(jià)值可推定為90萬(wàn)元。成本50萬(wàn)。 1、企業(yè)所得稅的處理 國(guó)稅函2008875號(hào)文件第三條規(guī)定,企業(yè)以買一贈(zèng)一(有償)等方式組合銷售本企業(yè)商品的,不屬于捐贈(zèng),應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 (1)借:銀行存款100萬(wàn) 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入房屋90萬(wàn) 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入家電、家俱10萬(wàn) (2)借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本房屋50萬(wàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本家電、家俱10萬(wàn)貸:庫(kù)存商品 60萬(wàn) 2、營(yíng)業(yè)稅的處理 家電、家俱銷售收入10萬(wàn)交營(yíng)業(yè)稅嗎?賣精裝房送家電、家俱屬于混合銷售還是兼營(yíng)? (1)混合銷售與兼營(yíng)的概念 混合銷售是指一項(xiàng)銷售行為既涉及“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項(xiàng)行為。 兼營(yíng)是指同時(shí)經(jīng)營(yíng)“
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 房屋維修合同范本(6篇)
- 某學(xué)校外墻裝飾改造施工組織設(shè)計(jì)
- 石河子大學(xué)《網(wǎng)絡(luò)安全技術(shù)及應(yīng)用》2023-2024學(xué)年期末試卷
- 石河子大學(xué)《軟件體系結(jié)構(gòu)》2021-2022學(xué)年期末試卷
- 石河子大學(xué)《電工學(xué)實(shí)驗(yàn)》2021-2022學(xué)年期末試卷
- 沈陽(yáng)理工大學(xué)《現(xiàn)代控制理論》2023-2024學(xué)年期末試卷
- 沈陽(yáng)理工大學(xué)《汽車制造工藝學(xué)》2022-2023學(xué)年第一學(xué)期期末試卷
- 沈陽(yáng)理工大學(xué)《計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)》2022-2023學(xué)年期末試卷
- 肝癌靶向聯(lián)合免疫治療
- 沈陽(yáng)理工大學(xué)《功能高分子》2023-2024學(xué)年第一學(xué)期期末試卷
- 頭痛的診治策略講課課件
- 沙利文-內(nèi)窺鏡行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)藍(lán)皮書
- 國(guó)家開放大學(xué)一網(wǎng)一平臺(tái)電大《建筑測(cè)量》實(shí)驗(yàn)報(bào)告1-5題庫(kù)
- 規(guī)范診療服務(wù)行為專項(xiàng)整治行動(dòng)自查表
- (新平臺(tái))國(guó)家開放大學(xué)《建設(shè)法規(guī)》形考任務(wù)1-4參考答案
- 精益工廠布局及精益物流規(guī)劃課件
- 注射液無(wú)菌檢查的方法學(xué)驗(yàn)證方案
- 2023年口腔醫(yī)學(xué)期末復(fù)習(xí)-牙周病學(xué)(口腔醫(yī)學(xué))考試歷年真題薈萃帶答案
- 復(fù)合風(fēng)管制作工藝
- 多元智能測(cè)試題及多元智能測(cè)試量表
- 完整版平安基礎(chǔ)性向測(cè)試智商測(cè)試題及問(wèn)題詳解
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論