中國房地產(chǎn)企業(yè)私募融資模型的研究

1、中國房地產(chǎn)企業(yè)私募融資模型的研究 摘要房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè),與其他行業(yè)相比具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的明顯特征,它對(duì)經(jīng)濟(jì)開展的帶動(dòng)力很強(qiáng),是關(guān)系國計(jì)民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、改善居民生活條件的重要支柱產(chǎn)業(yè)。另一方面,房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)資本密集性的產(chǎn)業(yè),其開展與金融業(yè)的支持密不可分,兩個(gè)行業(yè)互相影響、互為依托。長期以來,房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源就是銀行貸款,自有資金只占很小的一局部,房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu)單一。由于沒有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制,房地產(chǎn)融資的絕大局部風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行身上,巨大的不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)使銀行難以為繼。年后國務(wù)院、央行相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)金融政策,對(duì)房地產(chǎn)信貸作了進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn),各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款

2、將更為慎重,房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。越來越狹窄。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)公開發(fā)行證券融資受條件制約的情況下,本文以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道為研究目的,以金融創(chuàng)新為指導(dǎo)思想,以房地產(chǎn)融資相關(guān)理論為基石,結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況,通過分析目前中國房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展現(xiàn)狀和存在問題,綜合借鑒國外先進(jìn)的融資模式,創(chuàng)造性提出一條適合中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的新型模式?直接融資多元化與間接融資多元化相結(jié)合的、市場約柬性強(qiáng)、監(jiān)管力度大的多元化融資模式,在此根底上提出可采取私募融資同時(shí)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的直接和間接融資渠道,并給出一般性的文字模型。文章最后對(duì)私募融資所應(yīng)采取的監(jiān)管措施提出了意見.關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè),私募

3、融資,股權(quán)私募,私募基金 , 【,伽.,.,雌.璐., . .,. ., , 刪 。,?., : , , 武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文第章引言.課題研究的重要性和必要性房地產(chǎn)業(yè)是指以盈利為目的,專門從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理以及房地產(chǎn)中介、咨詢、評(píng)估等效勞活動(dòng)的總稱。從涵蓋的內(nèi)容看:房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,既包含土地使用權(quán)的取得、開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng),也包括房產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理等活動(dòng)。從涉及的范圍看,房地產(chǎn)業(yè)既包括居民住宅用的房地產(chǎn),也包括辦公用房地產(chǎn)、商業(yè)營業(yè)用房地產(chǎn)、工業(yè)用房地產(chǎn)以及其他類型房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè),與其他行業(yè)相比具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的明顯特征,它對(duì)經(jīng)濟(jì)開展的帶動(dòng)力很強(qiáng)

4、,它的開展關(guān)系國計(jì)民生,是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、改善居民生活條件的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)其開展受宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境的影響也是最大的,任何一個(gè)國家和政府都十分關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的開展?fàn)顟B(tài),把其作為衡量國民經(jīng)濟(jì)開展的標(biāo)尺之一。房地產(chǎn)金融是房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融的合稱,它指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融效勞的一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融的根本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金,支持房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)。保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的順利進(jìn)行。在當(dāng)前的形勢(shì)下,房地產(chǎn)業(yè)的健康開展離不開房地產(chǎn)金融,尤其是房地產(chǎn)信貸的支持。反

5、之,房地產(chǎn)業(yè)的不良開展也會(huì)影響房地產(chǎn)金融的健康開展,甚至引發(fā)金融危機(jī)。因此,房地產(chǎn)業(yè)的開展與金融業(yè)的支持密不可分,兩個(gè)行業(yè)互為依托、互相影響。改革開放以來,尤其在年以后,中國房地產(chǎn)市場異常活潑,房地產(chǎn)業(yè)迅猛開展,有力的拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的開展,但在開展的同時(shí)也面臨著一些問題。長期以來,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來源就是銀行貸款和預(yù)售房款,自有資金只占很小的一局部,房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu)單一。隨著國家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,居民住房消費(fèi)商品化的提高,房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)模在不斷的擴(kuò)大,房地產(chǎn)占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重也在不斷提高,由于房地產(chǎn)貸款具有期限長、流動(dòng)性差的特點(diǎn),這樣的資產(chǎn)過多,勢(shì)必會(huì)大幅度的降低銀行整體資產(chǎn)的

6、流動(dòng)性,嚴(yán)重武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文的影響到整個(gè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量,由于沒有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制,房地產(chǎn)融資的絕大局部風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行身上,巨大的不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)使銀行難以為繼。年中國人民銀行總行“號(hào)等一系列文件的出臺(tái),對(duì)房地產(chǎn)信貸作了進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn),國家宏觀調(diào)控的措施逐步加強(qiáng),土地、房貸雙收緊,銀行的貸款不僅處于不斷收縮的狀態(tài)如圖?所示,而且在貸款期限、付款周期、貸款額度、擔(dān)保方式等方面也有諸多限制,這在一定程度上造成了房地產(chǎn)融資的瓶頸,同時(shí)也阻礙了銀行放貸業(yè)務(wù)的開展。此外,由于期房銷售受到限制,依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄。圖?房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長率曲線圖資料來源:中國入民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司在

7、新的融資限制條件下,實(shí)際上當(dāng)前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴貸款融資的。年月日,央行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策,貸款定價(jià)差異化成為必然,不同的房地產(chǎn)商、不同的開發(fā)項(xiàng)耳,利率都會(huì)有比擬大的差冥,隨著金融機(jī)構(gòu)辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)能力的提高,利率差異化趨勢(shì)將更加顯著。因此資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更高的融資本錢,加之對(duì)自有資金比例的約束,廣闊的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更難以取得貸款。武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文另一方面,個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)貸款最重要的組成局部,目前的個(gè)人住房貸款同樣沒有經(jīng)歷一次完整周期的檢驗(yàn)。年以來,個(gè)人住房貸款余額增幅持續(xù)下降如下圖,主要是由于提前還款增多,大幅減少了房地產(chǎn)貸款余額,而

8、新發(fā)放貸款規(guī)模變化并不大。提前還款對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開展影響不大,主要是帶來了銀行再投資的風(fēng)險(xiǎn)。受央行的利率調(diào)整走向和取消個(gè)人購房貸款優(yōu)惠利率等一系列利率政策影響,以及在未來房屋稅收政策逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用提高、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和收入增長出現(xiàn)變化的情況下,購房者的還款能力可能會(huì)受到影響,進(jìn)而可能導(dǎo)致銀行按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)增大。堋咻的啪的¨啪比讎幢晰功 :暑吣埔礦礦礦礦穸礦礦礦礦礦礦礦礦圖個(gè)人住房貸款余額及增長率曲線圖資料來源:中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司因此,研究如何開展房地產(chǎn)金融創(chuàng)新,如何拓寬房地產(chǎn)的融資渠道,降低銀行風(fēng)險(xiǎn),就顯得尤為重要和必要了。.課題研究的目的和意義中國社會(huì)科學(xué)院公布的?房地產(chǎn)藍(lán)

9、皮書?預(yù)測(cè):年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年,多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文勢(shì)。中國房地產(chǎn)研究組公布的中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告?也分析到:年中國房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的影響,資金來源發(fā)生了重大變化,非貸款類資金來源增長迅速,呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì),房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在遭到供給和需求兩方面政策收緊的環(huán)境下,資金渠道正在從高度依賴銀行轉(zhuǎn)向直接投融資,并且直接投融資將成為主流。年中國地產(chǎn)金融年會(huì)上,央行副行長吳曉靈也曾表示: “房地產(chǎn)直接融資能提高資金的使用效益,因此,拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道是當(dāng)務(wù)之急?！暗捎诋?dāng)前中國對(duì)私募基金沒有法律標(biāo)準(zhǔn)。也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn),

10、使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托方案,蘊(yùn)藏了較大的市場風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動(dòng)性不商,私募融資股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問題,因而房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行私募融資值得特別關(guān)注和探討。綜上所述,如何采取私募融資拓寬房地產(chǎn)融資的渠道就成為本課題的研究目的。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)公開發(fā)行證券融資受條件制約的情況下,本文以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道為研究目的,以金融創(chuàng)新為指導(dǎo)思想,以房地產(chǎn)融資相關(guān)埋論為基石,結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況,通過分析目前中國房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展現(xiàn)狀及存在問題,綜合借鑒國外先進(jìn)的融資模式,創(chuàng)造性提出一條適合中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的

11、新型模式?直接融資多元化與間接融資多元化相結(jié)合的、市場約束性強(qiáng)、益管力度大的多元化融資模式,在此根底上提出可采取私募融資同時(shí)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的直接和聞接融資渠道,并繪出一般性的文字模型。文章最后對(duì)私募融資所應(yīng)采取的監(jiān)管措施提出了意見。房地產(chǎn)企業(yè)采取私募融資,拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,有利于國家宏觀調(diào)控和金融監(jiān)管;有利于房地產(chǎn)企業(yè)的開展;有利于降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn),形成雙贏的良好平衡,從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)金融向著健康有利的方向開展;更有利于中凰房地產(chǎn)業(yè)以及金融業(yè)與國際接軌。.本文的研究方法和根本結(jié)構(gòu)本文以“提出問題一分析問題一解決問題作為根本科學(xué)研究準(zhǔn)那么,在對(duì)國內(nèi)外與本課題相關(guān)的書刊、論文進(jìn)行充分的

12、調(diào)研考證的根底上,理論與實(shí)際相結(jié)合,分析中國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題和原因,采取比照分析與實(shí)證分析相結(jié)合的方法,建立私募融資模型并加以論證。武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文本文的根本結(jié)構(gòu)和技術(shù)路線如圖?所示;引言 提出問題工房地產(chǎn)融資理論支持分析問題中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀、問題與原因分析上國內(nèi)外融資模式比擬、研究與借鑒 比分析上建立中國房地產(chǎn)企業(yè)私募融資模型文核心解決問題結(jié)論與展望圖?本文的根本結(jié)構(gòu)和技術(shù)路線圖武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文第章房地產(chǎn)融資的理論支持.理論年,美國學(xué)者莫迪利亞尼和米勒在?美國經(jīng)濟(jì)評(píng)論?上發(fā)表的著名論文?資本本錢、公司財(cái)務(wù)與投資理論?中得出刪理論,成為現(xiàn)代企業(yè)融資理論的開端。刪理

13、論是在吸收大衛(wèi)?杜蘭特的傳統(tǒng)融資理論的成果上提出的,通過嚴(yán)格的數(shù)學(xué)推導(dǎo),證明了在不考慮企業(yè)法人所得稅和交易本錢的情況下,如果資本市場是充分競爭的、資本市場上的套利是完全自由的、市場上替代投資機(jī)會(huì)的收益率與私人融資本錢相同,那么相同投資所需資金的籌措,無論是采用發(fā)行企業(yè)債券的方式還是股票融資的方式,從現(xiàn)有股東的角度來看,兩種融資方式的本錢是相同的。即在完全競爭資本市場假定的前提下,企業(yè)的融資方式選擇以及由此導(dǎo)致的資本結(jié)構(gòu)變化,對(duì)企業(yè)的價(jià)值不會(huì)產(chǎn)生影響。刪理論的假設(shè)條件在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中是不可能完全實(shí)現(xiàn)的,即使是在興旺的市場經(jīng)濟(jì)國家,接近州理論的假設(shè)條件也不存在,但其逆否命題就有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義,即在現(xiàn)今

14、不完全競爭的資本市場中,各種融資工具之間的差異還是很大,而且對(duì)企業(yè)價(jià)值和資本結(jié)構(gòu)的影響也是很重要的。.平衡理論世紀(jì)年代中期,在研究融資結(jié)構(gòu)的本錢與權(quán)益的平衡問題上,稅差學(xué)派與破產(chǎn)本錢學(xué)派最終聚集形成平衡理論。平德理論分為早期平衡理論和后期平衡理論。其主要觀點(diǎn)是:企業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)就是在負(fù)債的稅收收益與破產(chǎn)成本現(xiàn)值之間進(jìn)行平衡。早期平衡理論對(duì)刪理論進(jìn)行再修正,它認(rèn)為制約企業(yè)無限追求免稅優(yōu)惠或負(fù)債的最大值的關(guān)鍵因素是由債務(wù)上升而形成的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用,企業(yè)債務(wù)增加使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)甚至破產(chǎn)的可能性也增加。隨著企業(yè)債務(wù)增加而提高的風(fēng)險(xiǎn)和各種費(fèi)用會(huì)增加企業(yè)的額外本錢,從而降低其市場價(jià)值。因此。企業(yè)最正確融

15、資結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是在負(fù)債價(jià)值最大化和債務(wù)上升帶來的財(cái)務(wù)危機(jī)本錢以及代理本錢之間選擇最正確點(diǎn)。后平衡理論將負(fù)債的本錢從破產(chǎn)本錢武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文進(jìn)一步擴(kuò)展到代理本錢、財(cái)務(wù)困境本錢及非負(fù)債稅收收益損失等方面,又把稅收收益從單純的負(fù)債稅收收益引申到了非負(fù)債稅收收益方面,即指會(huì)計(jì)制度上的折舊和投資減免等稅收方面的抵稅利益,擴(kuò)大了本錢和收益所包含的內(nèi)容,把企業(yè)融資結(jié)構(gòu)看作在稅收收益與各類負(fù)債相關(guān)本錢之問的平衡。.委托代理本錢理論委托代理本錢理論學(xué)說創(chuàng)始人是詹森和麥克林,該理論是通過引入代理成本的概念來分析企業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的決定,以委托代理理論、企業(yè)理論、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)理論來系統(tǒng)分析和解釋信息不對(duì)稱下的企業(yè)融

16、資結(jié)構(gòu)問題。該理論認(rèn)為,債權(quán)融資和股權(quán)融資都存在代理本錢,最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)取決于所有者愿意承當(dāng)?shù)目偞肀惧X,包括債務(wù)發(fā)行和新股發(fā)行的本錢。企業(yè)舉債是由于所有者為了獲取因自身的資源限制無法得到的潛在有利可圖的投資時(shí)機(jī)而產(chǎn)生的,但是債務(wù)的發(fā)生使得債權(quán)入和借債人之闖形成了一種委托代理關(guān)系,從而產(chǎn)生了代理成本,它隨著負(fù)債水平的增加而增加,同時(shí),發(fā)行新股那么等于是現(xiàn)有所有者以股權(quán)來換取新所有者的資金,新舊所有者之間不可防止地會(huì)引發(fā)利益沖突,這樣,新的所有者為了保證他們的利益不受到舊所有者的損害,也必須付出監(jiān)督費(fèi)用等代理本錢,因此得出企業(yè)的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)就是債務(wù)和股票融資的邊際代理成本相等從而實(shí)現(xiàn)總代理本錢最小

17、。.金融經(jīng)濟(jì)學(xué)理論金融經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為,企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的成長特性進(jìn)行融資,通過債務(wù)融資方式支持收益風(fēng)險(xiǎn)較低的業(yè)務(wù),通過股權(quán)融資方式支持風(fēng)險(xiǎn)較高的增長機(jī)會(huì)。如果不能根據(jù)企業(yè)的成長特性進(jìn)行企業(yè)融資結(jié)構(gòu)資本結(jié)構(gòu)的配置,其結(jié)果將是:一方面,需要股權(quán)資本的行業(yè)和企業(yè)難以獲得股權(quán)資本,企業(yè)將被迫放棄保持競爭優(yōu)勢(shì)所必要的投資,從而產(chǎn)生投資缺乏現(xiàn)象;而如果為保持競爭優(yōu)勢(shì)而采用激進(jìn)的債務(wù)融資,那么將增加企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn):另一方面,如果應(yīng)當(dāng)采用債務(wù)融資的企業(yè)采取股權(quán)融資方式時(shí),那么容易產(chǎn)生投資過度現(xiàn)象。武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文因此,中小企業(yè)的高成長特性要求以股權(quán)融資方式支持企業(yè)的增長時(shí)機(jī),以解決投資缺乏問題,并

18、決定了中小企業(yè)進(jìn)行融資決策時(shí)對(duì)股權(quán)性融資的偏好。.企業(yè)生命周期理論美國管理思想家伊查克?麥迪恩把企業(yè)生命周期形象地比作人的成長與老化,把企業(yè)生命周期細(xì)分為孕育期一嬰兒期一學(xué)步期一青春期一盛年期一穩(wěn)定期一貴族期七個(gè)階段。中國學(xué)者常用四階段周期法,把企業(yè)生命周期分為初創(chuàng)期、成長期、成熟期和衰退期四個(gè)階段。一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該采取與它們生命周期所處階段最相適應(yīng)的融資方式。通常情況為:.初創(chuàng)期階段:一般是成立時(shí)間不到年的企業(yè)。企業(yè)主要致力于土地使用權(quán)的取得和開辦費(fèi)用的墊支,這時(shí)需要大量的資金投入,這時(shí)融資方式的要求是資金量大、取得及時(shí)。.成長期階段:一般是成立時(shí)間為年的企業(yè)。房地產(chǎn)品牌已逐漸走

19、向成熟并開始獲利,但由于急需拓展經(jīng)營,仍需要大量外界資金的支持,這時(shí)企業(yè)融資方式的要求仍是資金量大、取褥及時(shí)。但相對(duì)于初創(chuàng)階段,由于企業(yè)已經(jīng)形成一定的市場效應(yīng),經(jīng)營業(yè)績較好的話,可選擇的融資方式會(huì)多一些。.成熟期階段:一般是成立時(shí)間為年以上的企業(yè)。企業(yè)的增長速度開始放慢。獲利水平相對(duì)穩(wěn)定,這時(shí)企業(yè)的融資方式傾向于融資本錢較低且可形成再融資效益。.衰退期階段:企業(yè)的獲利能力下降,影響到企業(yè)聲譽(yù),融資的渠道大大變窄。武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文第章中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀、問題與原因分析.中國金融業(yè)的開展現(xiàn)狀.中國金融體制的開展現(xiàn)狀和特點(diǎn)中國的金融體制開展大概經(jīng)歷了兩個(gè)時(shí)期,一個(gè)就是方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期,即改革

20、開放以前的方案金融體制,其主要特點(diǎn)就是中國人民銀行充當(dāng)了唯一的金融機(jī)構(gòu),是集信貸、現(xiàn)金、結(jié)算于一體的統(tǒng)攬一切金融業(yè)務(wù)的“大一統(tǒng)金融體制。中國人民銀行既行使中央銀行功能,又辦理所有具體業(yè)務(wù),既是金融行政管理機(jī)關(guān),又是經(jīng)營金融業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。這階段主要是以財(cái)政融資為主,其資金流動(dòng)形式是:國民收入一財(cái)政一國有企業(yè),財(cái)政收入直接形成國家資本,并按照政府的經(jīng)濟(jì)開展戰(zhàn)略將資金撥付給國有企業(yè),資金屬于無償使用,銀行只是為國有企業(yè)提高短期流動(dòng)資金。第二個(gè)時(shí)期就是改革開放以后直到現(xiàn)在,中國的金融體制也進(jìn)行了一系列改革。建立中央銀行體制,除了國有商業(yè)銀行外,還組建了其他商業(yè)銀行和三家政策性銀行;對(duì)金融中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行

21、改革,逐步完善金融體系,建立獨(dú)立經(jīng)營、實(shí)行企業(yè)化管理的專業(yè)銀行,建立信托投資公司、保險(xiǎn)公司、城市信用社和農(nóng)村信用社、財(cái)務(wù)公司、租賃公司、證券公司、投資基金等非銀行機(jī)構(gòu);建立了同業(yè)拆借市場、股票市場、開展債券市場、票據(jù)市場;實(shí)行分業(yè)經(jīng)營的金融制度,并構(gòu)建了分業(yè)監(jiān)管的監(jiān)管模式:實(shí)行以市場供求為根底的、有管理的浮動(dòng)匯率制度;實(shí)現(xiàn)匯率市場化和人民幣經(jīng)常工程下的自由兌換等等。目前,中國的金融體系是典型的銀行主導(dǎo)型體系。其根本特征是:.四大國有商業(yè)銀行占有絕對(duì)的壟斷地位。無論資本金、資產(chǎn)總額、存款規(guī)模、還是信貸規(guī)模,四大國有商業(yè)銀行所占的比例都在以上。.國有商業(yè)銀行經(jīng)營效率低下,資產(chǎn)力量缺乏,盈利水平呈不

22、斷下降趨勢(shì),而且其自我約束機(jī)翩及內(nèi)部控制機(jī)制仍不成熟和完善。尚未建立有效的風(fēng)險(xiǎn)控甫機(jī)制,風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.其他所有制形式的商業(yè)銀行,特別是殷份制商業(yè)銀行和外資銀行開展迅速,并對(duì)四大國有商業(yè)銀行構(gòu)成了一定的壓力。但總體而言,其力量缺乏以打破目前的壟斷格局。.政府的干預(yù)也嚴(yán)重阻礙了金融市場的健全與開展,金融資源配置效率低下,造成國家的經(jīng)濟(jì)分割現(xiàn)象,即出現(xiàn)了金融體系的“二元狀態(tài):一方是由有著政府支持的國有銀行和外資銀行組成的擁有現(xiàn)代化管理技術(shù)和先進(jìn)設(shè)備的興旺金融網(wǎng)絡(luò),它們的資金一般只會(huì)貸給國有企業(yè)或者實(shí)力雄厚的大型企業(yè);另一方是由一些民間組織,諸如錢莊、地下銀行等的非正式的金融

23、組織構(gòu)成的落后的、規(guī)模小的金融系統(tǒng),它們的貸款對(duì)象般是被國有銀行和外資銀行排除在外的大量的中小企業(yè)。.雖然近年相繼公布了?中國人民銀行法?、?商業(yè)銀行法?、證券法?和?保險(xiǎn)法?等一系列法規(guī)條例,中國金融法制建設(shè)已取得較大成就,但這些僅是金融市場行為的根本依據(jù),仍屬于框架性文件,對(duì)實(shí)際操作的規(guī)定過于粗疏,有待細(xì)化。.銀行金融工具取得了一些創(chuàng)新,出現(xiàn)了可轉(zhuǎn)讓大額定期存單、有獎(jiǎng)儲(chǔ)蓄等儲(chǔ)蓄產(chǎn)品,但總體而言,還是過于單調(diào)。.。證券市場開展現(xiàn)狀及其融資作用自年滬、深交易所掛牌成立算起,中國證券市場風(fēng)雨兼程走過了十個(gè)春秋。十年來,中國充分利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)。高起點(diǎn)培植了自己的證券市場,時(shí)至今日,取得了舉世矚目的成

24、就,成為中國經(jīng)濟(jì)的重要組成局部。特別是近幾年來,證券市場的運(yùn)行態(tài)勢(shì)與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好壞取礙了較強(qiáng)的相關(guān)性,由原來的與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)同步向超前反響過渡,根本上向著晴雨表的功能演化。但是同樣不可否認(rèn)的是,中國的經(jīng)濟(jì)根底薄弱,而且現(xiàn)代企業(yè)制度在中國尚未真正確立,大多數(shù)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng),企業(yè)內(nèi)部管理落后、監(jiān)督機(jī)帶不完善,未能到達(dá)主板上市或者發(fā)行企業(yè)債券的要求。尤其是企業(yè)發(fā)行債券,目前來說只有少數(shù)國有企業(yè)發(fā)行了企業(yè)債券,在融資比例中所占份額很小,幾乎處于一種邊緣化的市場地位。中國證券市場還沒有到達(dá)成熟狀態(tài)。主要表現(xiàn)為:.證券市場規(guī)模較小,經(jīng)濟(jì)的證券化率還比擬低目前只有,容量有限,市場運(yùn)行機(jī)制仍有待于進(jìn)一步優(yōu)化;.各種

25、躲避風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生工具尚未獲得開展,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大;武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.市場投資者中機(jī)構(gòu)投資者比重還很低,而以散戶為主的股市市場波動(dòng)大,投機(jī)成分大,穩(wěn)定性差。證券市場對(duì)直接融資的影響十分巨大,通過其籌融資功能,社會(huì)資金盈余部門與資金虧損部門在其交易平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)對(duì)話,完成資金的有序?qū)雍瓦m時(shí)流展證券市場任重道遠(yuǎn),不是一朝一夕就能解決的。.中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與特點(diǎn)目前中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源如表所示,表一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位的資金來源單位;億元國家預(yù)算 其他資金本年資金來年份國內(nèi)貸款 債券 利用外資 自籌資金內(nèi)資金來源 源小計(jì). . . . . . . . . . . . . . . .力

26、. . 。. . ,. . ,. . . .刀 . :. 。. . .加 . . . . . 睨. . . . . 資料來源:中國統(tǒng)計(jì)年鑒通過分析可以得出近年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的大體趨勢(shì)如圖?所示,并以年為例分析房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源構(gòu)成情況如圖?所示,得出以下結(jié)論:在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源穩(wěn)步持續(xù)增長的前提下,年后國家預(yù)算內(nèi)資金包括財(cái)政撥款和財(cái)政安排的貸款根本保持不變,所占比例很小,幾乎可以忽略不計(jì),債券融資根本還只是停留在概念階段,除了央行“號(hào)文件所要武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文求的開發(fā)商自有資金應(yīng)到達(dá)%以上之外,國內(nèi)商業(yè)銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中仍然占主要地位,比例高達(dá)%,而目前中國尚不允許外資獨(dú)

27、立投資國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè),外資只能以入股或合作等間接方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場,因此利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)融資也尚未可行。圖一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位的資金來源圖?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位的資金來源比例構(gòu)成因此,中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)是:武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文首先,商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資方式,其中國有商業(yè)銀行又占據(jù)主導(dǎo)地位,由于存在政府對(duì)銀行進(jìn)行行政干預(yù)的現(xiàn)象,導(dǎo)致銀行監(jiān)督機(jī)制不健全,資本化程度不高,缺乏足夠的金融監(jiān)管.其次,對(duì)于其他融資方式來說,由于金融體系單一、金融市場不興旺、法律法規(guī)體系不健全,所占份額很小,難以起到很大作用。值得注意的是,在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中,其他資金來源占總量的近一半,而且逐

28、年遞增,年更創(chuàng).億元的新高,到達(dá).%。?中國統(tǒng)計(jì)年鑒?對(duì)其他資金來源指標(biāo)的定義是:包括企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行各種債券籌集到的資金、群眾集資、個(gè)人資金、無償捐贈(zèng)的資金及其他單位撥入的資金等。從其他資金的定義不難看出其他資金包括私募基金和風(fēng)險(xiǎn)基金,但由于國內(nèi)相關(guān)法律還沒有給私募基金一個(gè)明確的法律定義,因此歸入其他資金類。據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威調(diào)查顯示,中國目前地下金融的規(guī)模高達(dá)億元,其中私募基金的規(guī)模占到億元,如此巨額的資金來源為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道提供了前提和根底。.近期房地產(chǎn)金融法律政策及其影響.。 年度主要房地產(chǎn)金融政策及其影響年是房地產(chǎn)業(yè)的政策年,從國務(wù)院的宏觀指導(dǎo)政策到金融、土地、建設(shè)等部門的具體

29、實(shí)施政策,內(nèi)容涵蓋了土地、金融、物業(yè)管理、房屋拆遷、住房保障、住宅產(chǎn)業(yè)化等各個(gè)方面。這一系列法律法規(guī)政策的出臺(tái),為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康開展提供了標(biāo)準(zhǔn)有序的開展環(huán)境。.央行“號(hào)文件年月日,中國人民銀行公布了?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?,簡稱為“號(hào)文件。該文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中取得土地、旄工、銷售階段進(jìn)行的銀行貸款做出了如下規(guī)定:商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款;防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)工程;商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款,只能以開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放;武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文商業(yè)銀行只能對(duì)主體結(jié)

30、構(gòu)已封項(xiàng)住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款;購置第二套以上住房的,適當(dāng)提高首付款比例;個(gè)人商業(yè)用房貸款額度不得超過%,貸款期限最長不得超過年?！疤?hào)文件主要是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開展過程中出現(xiàn)的局部過熱,商業(yè)銀行貸款特別是房地產(chǎn)貸款投放規(guī)模過大、增速過快,商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)加大而出臺(tái)的,它對(duì)進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)信貸市場,有效預(yù)防房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而躲避金融風(fēng)險(xiǎn)將起到積極的作用。“號(hào)文件對(duì)開發(fā)商自有資金要求是%,并對(duì)房地產(chǎn)金融開展方向做了明確規(guī)定,即開發(fā)商的主要融資渠道?銀行貸款將會(huì)逐漸收縮,從而常規(guī)的銀行融資渠道門檻將大大提高,特別是前期資金運(yùn)作也將面臨極大的考驗(yàn),因此開發(fā)商不得不開始探尋各種新的融資渠道,房地產(chǎn)市場

31、多渠道融資在“號(hào)文件的刺激下得到迅速開展。.國務(wù)院“號(hào)文件年月日國務(wù)院公布了?國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展的通知?,簡稱為“號(hào)文件?！疤?hào)文件明確提出房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),進(jìn)一步說明了房地產(chǎn)業(yè)開展的指導(dǎo)思想,并在房地產(chǎn)業(yè)開展的五個(gè)方面做了具體的規(guī)定:完善供給政策,調(diào)整供給結(jié)構(gòu);改革住房制度,健全市場體系;開展住房信貸,強(qiáng)化管理效勞;改良規(guī)劃管理,調(diào)控土地供給:加強(qiáng)市場監(jiān)管,整頓市場秩序。“號(hào)文件是繼年“號(hào)文件后,國務(wù)院發(fā)布的指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)開展的又一重要文件,被稱為中國房地產(chǎn)業(yè)開展的新的里程碑,進(jìn)一步將當(dāng)前房地產(chǎn)市場上殘存的非市場化因素進(jìn)行深化改革,加速推進(jìn)市場化開展進(jìn)程,特別是

32、全方位提出了房地產(chǎn)業(yè)開展思路,對(duì)今后房地產(chǎn)業(yè)的開展有著重要的指導(dǎo)意義。一方面肯定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中巨大的奉獻(xiàn),另一方面更加支持房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開展?！疤?hào)文件的出臺(tái),統(tǒng)一了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí),重新樹立了開展信心,特別是其提出的扶持、鼓勵(lì)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大,調(diào)控政策要因地制宜,不搞一刀切等內(nèi)容,在投資商、開發(fā)商中引起了強(qiáng)烈反響,增強(qiáng)了投資開發(fā)房地產(chǎn)的信心。.年度主要房地產(chǎn)金融政策及其影響武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文年被一些業(yè)界人士稱作“房地產(chǎn)金融年。在金融市場逐漸開放和市場化的大背景下,房地產(chǎn)金融市場逐漸顯現(xiàn)樂觀的開展前景。銀行的重點(diǎn)是著力調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,進(jìn)一步加強(qiáng)信貸

33、運(yùn)行監(jiān)測(cè),逐步建立鋼鐵、汽車、電力、房地產(chǎn)等重點(diǎn)行業(yè)與根底產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,加強(qiáng)信息和政策引導(dǎo)。同時(shí),按照?國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定開展的假設(shè)干意見?的要求,繼續(xù)支持資本市場改革開放和穩(wěn)定開展,擴(kuò)大直接融資渠道,改變中國直接融資比重過低、融資結(jié)構(gòu)不合理的狀況。.年月日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布?商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引征求意見稿?,對(duì)房地產(chǎn)貸款總量進(jìn)行了控制,要求商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額之比不得超過,并對(duì)土地儲(chǔ)藏貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理做出了相關(guān)規(guī)定。特別是對(duì)個(gè)人住房貸款還款能力做出了明確界定,個(gè)人住房貸款月還款額不能超過家庭月收入的%,加上

34、汽車等其他消費(fèi)貸款不能超過%。銀監(jiān)會(huì)此次意見的出臺(tái),加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的管理,使依靠預(yù)售回籠資金的渠道將被阻斷;土地市場的招拍掛政策使得開發(fā)商的自有資金或自籌資金實(shí)力更為重要,未來房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)實(shí)力的競爭將主要表達(dá)在資金的競爭上。點(diǎn),從總量上減少了金融機(jī)構(gòu)的可貸資金,共收縮了可貸資金約多億元。一周后,月日,國務(wù)院發(fā)出通知,決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資工程資本金比例。房地產(chǎn)開發(fā)不含經(jīng)濟(jì)適用房工程資本金提高到%及以上。提高資本金比例將直接影響到房地產(chǎn)新開工工程數(shù)量,極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,分擔(dān)日益集中在銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。把資本金比例從%提高到%,要求開發(fā)企業(yè)的銀行負(fù)債率

35、不能超過%,標(biāo)志著自有資金缺乏、缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將很難有時(shí)機(jī)從銀行獲得信貸支持,一大批開發(fā)企業(yè)將因資本金缺乏而不能如期開工建設(shè),這不僅有利于降低金融信貸風(fēng)險(xiǎn),還有利于減少投資規(guī)模,從而實(shí)現(xiàn)控制投資規(guī)模過快增長、抑制經(jīng)濟(jì)過熱的調(diào)控目標(biāo)。.年度主要房地產(chǎn)金融政策及其影響武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文年的房地產(chǎn)金融政策主要是針對(duì)穩(wěn)定房價(jià),抑制房價(jià)增長過快制定的,國務(wù)院先后下發(fā)了“國八條,“新八條,建設(shè)部等也出臺(tái)“七部委意見,除此之外:.年月日,央行發(fā)布年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告?,建議取消現(xiàn)行的期房預(yù)售制度。如果取消期房預(yù)售,就等于又?jǐn)財(cái)嚅_發(fā)商一條資金供給鏈,使房地產(chǎn)企業(yè)本已單一狹窄的融資渠道雪上加霜,

36、因此報(bào)告一出在中國房地產(chǎn)市場引起了強(qiáng)烈反響。.年月初,銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了?關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司局部業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知?,即“號(hào)文件,對(duì)房地產(chǎn)信托方案業(yè)務(wù)做出了風(fēng)險(xiǎn)提示,對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻進(jìn)行了嚴(yán)格限制。文件說明,銀監(jiān)會(huì)為降低房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開發(fā)商定下了“鐵規(guī),即必須同時(shí)滿足“四證齊全、自有資金超過%及資質(zhì)在二級(jí)以上這三項(xiàng)條件的開發(fā)商才能通過房地產(chǎn)信托融資?！疤?hào)文件出臺(tái)后,房地產(chǎn)信托融資門檻又將大大提高,拓寬融資渠道勢(shì)在必行。.目前中國房地產(chǎn)融資存在問題房地產(chǎn)融資的迅速開展,支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn),也支持中國的房改和住宅建設(shè),成績斐然。但就總體而言,中國目前的房地產(chǎn)金融體制是基于住房制度改革以及補(bǔ)

37、償過去住房投資缺乏的需要,而不是著眼于建立一個(gè)高效運(yùn)作的制度。因此,目前中國房地產(chǎn)融資存在的主要問題是:.房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全,還沒有形成一個(gè)有效的運(yùn)行機(jī)制因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全,而使得業(yè)務(wù)關(guān)系沒有理順,從而無法形成一個(gè)有效的運(yùn)行機(jī)制。這主要表現(xiàn)在:.參與房地產(chǎn)融資的機(jī)構(gòu)少,興旺的金融市場應(yīng)該是以國家、民營機(jī)構(gòu)為核心的多元化主體結(jié)構(gòu);.各商業(yè)銀行自營業(yè)務(wù)規(guī)模不大,業(yè)務(wù)重點(diǎn)主要放在對(duì)房改金融業(yè)務(wù)和政策性資金的惡性競爭上,同時(shí)銀行房地產(chǎn)信貸部也普便存在著與行內(nèi)其他業(yè)務(wù)部門在業(yè)務(wù)和人員分工上不明確的現(xiàn)象,容易引發(fā)業(yè)務(wù)糾紛,造成內(nèi)耗;武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.國家對(duì)房地產(chǎn)金融欠缺明確系統(tǒng)的開展設(shè)想和

38、操作思路,同時(shí)也欠缺對(duì)房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行有效調(diào)控的機(jī)制,.中國房地產(chǎn)業(yè)投融資體系結(jié)構(gòu)不合理這個(gè)問題主要表現(xiàn)在:間接融資比例過大,直接融資比例過小,使銀行承受了較大的金融風(fēng)險(xiǎn)壓力。年末中國經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況顯示,資本市場融資規(guī)模萎縮,企業(yè)融資渠道間接化的格局進(jìn)一步增強(qiáng)。年末,人民幣貸款余額為.萬億元,比年初增加,萬億元,同比多增.萬億元。貸款增長過猛勢(shì)必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜,企業(yè)融資對(duì)銀行貸款的信賴增強(qiáng),加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前國內(nèi)金融市場融資格局中,貸款所占的比重已經(jīng)由年的.上升到年末的.%。在巨額的銀行信貸中,涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重依然很大。改革開放以來,中國直接融資市場開展很

39、快,但是在短時(shí)期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局,房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款,在這種高度集中于銀行的融資體制下,如果商品房空置面積年少數(shù)城市空置面積同比增長超過%長期持續(xù)大量積壓,開發(fā)企業(yè)無法支付銀行貸款與建筑商的費(fèi)用時(shí),只有將房屋抵押給銀行與建筑商,而建筑商的資金大局部也來自銀行貸款,最后也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。這樣,銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最后承當(dāng)者。這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果.房地產(chǎn)融資中的貸款方式少房地產(chǎn)開發(fā)貸款在國內(nèi)主要有三種形式:第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款,主要用于補(bǔ)充企業(yè)

40、為完成方案內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動(dòng)資金;第二種是房地產(chǎn)開發(fā)工程貸款,主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)工程提供生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款;第三種是房地產(chǎn)抵押貸款,是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短。無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此,目前中國房地產(chǎn)金融市場化的程度仍有待提高。相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。.房地產(chǎn)融資方式單一且有局限性/武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文融資,不單純是為建設(shè)和開展聚集資金的問題,它實(shí)質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。經(jīng)過二十多年的改革,中國房地產(chǎn)市場融資渠道單一的局面仍未根本改變。如前所述,目前中國的房地

41、產(chǎn)融資方式除占主導(dǎo)地位的銀行貸款外,還采用信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式,但它們所占比重都很少。信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大,但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場,難于流通;企業(yè)債券用途多為新建工程,利息高于同期銀行利率,期限為年,因此一般房地產(chǎn)開發(fā)的工程獲取發(fā)行的可能性較小;發(fā)行股票及上市過程長,手續(xù)復(fù)雜,本錢較高,對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求更為嚴(yán)格,大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商無法接受和實(shí)現(xiàn);股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金,但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金額小,不會(huì)輕易出讓控股地位,也不會(huì)甘心將大局部的開發(fā)收益拱手相讓;由于國內(nèi)人壽和養(yǎng)老保險(xiǎn)基金尚不準(zhǔn)直接涉

42、足房地產(chǎn),海外基金在國內(nèi)運(yùn)作多年來狀況也并不理想。中國房地產(chǎn)融資問題的原因分析.。法律和政策不健全對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,相對(duì)于直接融資的各種審批環(huán)節(jié)、復(fù)雜手續(xù)以及較高的融資本錢麗言,通過銀行獲取信貸資金是各種融資方式中最直接、最方便和本錢最低的途徑。因此,根據(jù)信息經(jīng)濟(jì)理論,在一般情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首選銀行貸款這種間接融資方式,這也是造成中國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄的主要原因。另一方面,即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意進(jìn)行直接融資。也存在不少障礙,其中最主要的就是法律和政策上的障礙。.證券市場監(jiān)管政策并不鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市。、年證監(jiān)會(huì)發(fā)文明確規(guī)定金融、地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)申請(qǐng)上市“暫不考慮、“暫停受理。此

43、后,根本沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再在深滬兩地上市,只有少數(shù)幾家以其他業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了“曲線上市或者買殼重組上市。對(duì)房地產(chǎn)公司上市的這個(gè)限制性規(guī)定直到年月才全面取消。解除上市禁令后,對(duì)房地產(chǎn)公司直接上市融資的控制仍較為嚴(yán)格。武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.現(xiàn)行法律制度對(duì)債券、房地產(chǎn)信托等融資方式有限制。從年公布的?企業(yè)債券管理暫行條例?到年公布的企業(yè)債券管理?xiàng)l例?來看,中國對(duì)企業(yè)發(fā)行債券的管理重點(diǎn)在于控制和約束企業(yè)的融資行為。如不允許民營企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、企業(yè)債券發(fā)行采用審批制等。又如房地產(chǎn)信托,按照新?證券法?的有關(guān)規(guī)定,每個(gè)資金信托產(chǎn)品在銷售時(shí)不得超過份合同,每份合同金額不得低于人民幣萬元。這

44、就限制了房地產(chǎn)信托所能籌集的資金規(guī)模,同時(shí)也抬高了購置門檻,不利于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品銷售。.法律制度缺失。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金,不在目前已經(jīng)立法的?證券投資基金法?的調(diào)整范圍之內(nèi)。盡管產(chǎn)業(yè)投資基金也屬于投資基金,但產(chǎn)業(yè)投資基金與證券投資基金在融資方式、運(yùn)作機(jī)制、投資對(duì)象、監(jiān)管要求以及政府干預(yù)程度等方面都不相同,不能直接套用?證券投資基金法?。由于目前尚無標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)投資基金的專門法律,成立房地產(chǎn)投資基金處于無法可依的狀態(tài)。.銀行存款的抑制作用銀行本身對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資既有壓力,也有動(dòng)力。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì),年末全部金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額達(dá)萬億元,比上年末增加.萬億元,而全部貸款余額達(dá)萬億元,比

45、年初增加萬億元。盡管同期貸款也保持了增長,但銀行存款數(shù)量持續(xù)大量增加,存貸余額之間仍保持了萬億的差額,說明大量銀行資金處于閑置狀態(tài)。商業(yè)銀行的巨大存款余額客觀上對(duì)直接融資產(chǎn)生了抑制作用。.缺乏外資進(jìn)入房地產(chǎn)的適宜投資渠道目前,中國尚不允許外資獨(dú)立投資國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè),只能以入股或合作等闖接方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場。另外,由于房地產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)較差,外資進(jìn)入之前必須先明確相應(yīng)的退出方式,這就要求具備定的金融工具如基金、債券等,以方便外資的進(jìn)入和退出。除了進(jìn)行本地化性質(zhì)的并購?fù)?使用適宜的金融工具投資房地產(chǎn)將是外資更重要的選擇。缺乏適宜的投資工具和進(jìn)入的資金渠道,是外資在房地產(chǎn)融資渠道中比例很小的主要原因。武

46、漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文第章國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究與比擬.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式及比擬目前中國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有:國內(nèi)商業(yè)銀行貸款、發(fā)行股票、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)投資信托、典當(dāng)融資、租賃融資、房地產(chǎn)辛迪加、夾層融資等。.銀行貸款銀行貸款從理論上講,屬于企業(yè)債務(wù)性的間接性融資,它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過各商業(yè)銀行或其它金融機(jī)構(gòu)融入開發(fā)資金的融資行為。根據(jù)圖?所示,在年全國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中,銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占.%,僅次于其他資金占.%和企業(yè)自有資金占.%,占據(jù)著外部融資的主導(dǎo)地位。中國房地產(chǎn)企業(yè)依賴銀行的原因有:.在中國資本市場不興旺的情況下,銀行貸

47、款仍然是企業(yè)資金的主要來源,根據(jù)平衡理論和委托代理本錢理論,在中國資本債務(wù)市場中,對(duì)企業(yè)最有利和相對(duì)較容易取得的負(fù)債就是銀行貸款,雖然近幾年銀行貸款的本錢開始升高,但是和發(fā)行企業(yè)債券相比,優(yōu)勢(shì)仍然很大;.中國資本市場完善還需要很長的一段時(shí)期,中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金缺乏,內(nèi)部融資比重很小,依賴于銀行的扶持。.從中國房地產(chǎn)開發(fā)具體運(yùn)作情況看,即使開發(fā)企業(yè)有充足的自有資金,也不想全部投入,因?yàn)檫@樣不僅可以減少風(fēng)險(xiǎn),而且還可以將其有限的自有資金投入到多個(gè)工程的開發(fā)中。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都與銀行或其他形式的金融機(jī)構(gòu)保持著較緊密的聯(lián)系,在今后一段時(shí)間內(nèi),銀行的作用仍然是主要和主導(dǎo)的。.發(fā)行股

48、票融資發(fā)行股票融資,也稱上市融資,歸屬為外部融資中的主權(quán)性融資,是指股武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文份透過公開發(fā)行股票,并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行融資。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市融資的途徑主要有:。直接上市直接上市分兩種:一種是國內(nèi)股上市,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立股份有限公司,直接在國內(nèi)主板股上市融資;另一種是國內(nèi)股上市,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立股份,直接在國內(nèi)主板股上市融資。.國內(nèi)買殼上市國內(nèi)買殼上市即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購一家在國內(nèi)上市的公司,利用其殼資源發(fā)行新股融資。.海外上市海外上市即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇在境外包括香港直接上市或者買殼上市融資。通過股票來實(shí)現(xiàn)籌資可以有以下好處:第一,發(fā)行股票籌措資本具有永久性,

49、無需到期歸還,沒有到期還本付息的壓力,所以同舉借外債相比,籌資風(fēng)險(xiǎn)較小,財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)也較小,企業(yè)可以長期使用這筆資金,保證公司對(duì)資本的最低需要,維持公司長期穩(wěn)定開展;第二,通過上市融資可減少借入資金的需求量,使資本負(fù)債率下降,優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),增強(qiáng)舉債能力;第三,企業(yè)股票上市,必須經(jīng)過證監(jiān)會(huì)嚴(yán)格的審核。無疑提升了上市公司的社會(huì)認(rèn)知度,帶來良好的聲譽(yù),促進(jìn)銷售。但是,上市融資也有一下弊端:第一,進(jìn)入股票市場融資的門檻很高,通常要求企業(yè)具有一定的資本金、營業(yè)額、利潤額水平:第二,申請(qǐng)上市的企業(yè)必須聘請(qǐng)專業(yè)的法律和會(huì)計(jì)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行上市評(píng)估效勞,本錢較高;第三,為了保護(hù)投資者的利益,監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求上市

50、發(fā)股的企業(yè)定期和不定期她披露其經(jīng)營信息;第四,由于股利從稅后利潤支付,因而不具抵稅作用;第五,通過股票籌資會(huì)增加新股東,會(huì)在一定程度上分散公司的收益權(quán)和控制權(quán)。.發(fā)行企業(yè)債券融資發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券,歸屬為外部融資中的間接債務(wù)性融資,是指為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證,是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期回收本金的種證書。房地產(chǎn)債券的種類繁多,可按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文行分類,其中最主要、最常見的一種是按照發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債資金,用于土地開發(fā)、房地產(chǎn)工程投資等,但發(fā)行者必須保證債券到期后,向持有者償付本息。但是,新?公司法?、證券法?的出臺(tái),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)

51、發(fā)行企業(yè)債券做出了一些限制性的規(guī)定。因此耳前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資所占的份額還很小如圖?所示,其開展有待于資本市場和金融體系的不斷完善,.房地產(chǎn)投資信托基金的縮寫,是房地產(chǎn)投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中鼯個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用目的,對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)投資信托在世紀(jì)年代初期首先在美國出現(xiàn),經(jīng)過多年的開展,目前在美國已開展成為一種較成熟的房地產(chǎn)證券化模式,其比重已經(jīng)超過直接投資、持有證券等方式,有效地為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金。它采用股份公司的所有制形式,將被動(dòng)投資者股東的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)中來,其發(fā)行的受益憑證可通過證券公司公開上市及流通,比房地產(chǎn)有限合伙方式更具流動(dòng)性,且投資者享有不必繳納公司稅項(xiàng)、享受有限責(zé)任、集中管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓等優(yōu)惠條件,在這些利益的吸引