房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨評估方案(初稿)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨評估方案一、房地產(chǎn)企業(yè)的存貨評估的基本思路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨中除一般工業(yè)企業(yè)所共有的原材料、低值易耗品外，還包括開發(fā)成本土地開發(fā)、開發(fā)成本房屋開發(fā)、開發(fā)產(chǎn)品商品房、開發(fā)產(chǎn)品商品性土地、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房、分期收款開發(fā)商品等科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨除具有一般工業(yè)企業(yè)的共性外，還具有其不動產(chǎn)所固有的特殊性，因此，在資產(chǎn)評估中應(yīng)根據(jù)其特點采取相應(yīng)的評估方法以便準(zhǔn)確的確定其價值。為了在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨評估中準(zhǔn)確的把握其評估價值，首先應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)的特性、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的構(gòu)成、房地產(chǎn)定價方法、房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)濟合同的種類及政府有關(guān)部門的

2、批文和證件、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算過程、房地產(chǎn)開發(fā)的政策和法規(guī)等有一個全面的理解和把握。二、房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)的特性（一） 房地產(chǎn)從實物形態(tài)上主要分為土地、在建工程、建成后的物業(yè)三大類。其中土地按開發(fā)程度又分為生地、毛地、熟地（熟地按其開發(fā)程度又分為“三通一平”、“五通 一平”、“七通一平”等），按取得方式又分為：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、 劃撥取得等；建成后的物業(yè)又包括：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)。不同的實物形態(tài)其價值的構(gòu)成及評估方法的選取是不同的。（二）房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)）的特點：房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)）具有位置固定性、開發(fā)周期及生命周期長、較高的保值增值性、政策影響強、

3、專業(yè)管理依賴性強、變現(xiàn)性差、投資數(shù)額大、投資回收周期長等特點。這些特性都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的評估過程中應(yīng)該考慮的因素。三、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序房地產(chǎn)開發(fā)主要分為八個步驟，即：投資機會尋找投資機會篩選可行性研究獲取土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計與方案報批簽署有關(guān)協(xié)議施工建設(shè)與竣工驗收市場營銷與物業(yè)管理。同時又可以劃分為四個階段，即：機會選擇與決策分析階段前期工作階段建設(shè)階段（預(yù)售階段）租售階段。在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段其成本費用發(fā)生的內(nèi)容不同，因此其評估價值的內(nèi)容及評估方法的選取都是不同的。四、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的構(gòu)成：房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本費用主要有九項內(nèi)容構(gòu)成，詳見下表：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的構(gòu)成

4、一土地費用1. 土地出讓金、征地費2. 城市建設(shè)配套費3拆遷安置補償費二前期工程費1規(guī)劃勘察設(shè)計費2可行性研究費3場地平整費三. 房屋開發(fā)費1建安工程費2. 公共配套設(shè)施建設(shè)費3. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費四. 管理費用五. 銷售費用六. 財務(wù)費用七. 其他費用八. 不可預(yù)見費用九. 稅費 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售定價方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售定價方法主要有：成本導(dǎo)向定價、目標(biāo)定價法、購買者導(dǎo)向定價三種方法。其中在房地產(chǎn)行業(yè)最流行的定價方法是成本導(dǎo)向定價法中的成本加成定價法，即房地產(chǎn)銷售價格=房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)利潤。另外，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所公布的銷售價格表中的商品房售

5、價一般由三部分組成：房款+附房及附屬設(shè)施款+代收費用。其中代收費用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代政府有關(guān)部門收取的水增容費、有線電視費、管道煤氣安裝費、一戶一表安裝費等。這些費用應(yīng)該從所取得的房地產(chǎn)銷售價格中扣除。六、房地產(chǎn)開發(fā)中所涉及的經(jīng)濟合同中的種類及政府有關(guān)部門核發(fā)的批文和證件（一）房地產(chǎn)開發(fā)是一項龐大的系統(tǒng)工程，每一個開發(fā)項目從立項到開工建設(shè)直至開發(fā)產(chǎn)品的租售階段都涉及到眾多的市場主體參與者，因此也就離不開各種各樣的經(jīng)濟合同來約束房地產(chǎn)開發(fā)過程中各方面的市場參與主體。這些合同主要包括：土地使用權(quán)出讓合同、征地合同、拆遷補償合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、項目可行性研究合同、勘察設(shè)計合同、監(jiān)理合同、產(chǎn)品

6、購銷合同、材料采購合同、施工合同、聯(lián)合開發(fā)合同、商品房預(yù)售合同、商品房購銷合同、商品性土地購銷合同、代建工程合同、房屋租賃合同、房地產(chǎn)抵押合同等。評估時應(yīng)當(dāng)充分索取這些合同，對于了解所評房地產(chǎn)存貨的信息是非常必要。其中建設(shè)工程施工合同又可分為多種形式，詳見下列圖表：施工合同一.固定價格合同1.固定總價合同2.固定單價合同(1包工包料合同(2包工部分包料合同(3包工不包料合同二.成本加酬金合同三.可調(diào)價格合同四.計量估價合同(二 房地產(chǎn)開發(fā)中政府有關(guān)部門的批文和核發(fā)的有關(guān)證件是較多，評估時也應(yīng)當(dāng)充分索取這些資料。這包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、開發(fā)公司與政府拆遷主管部門簽訂的舊城區(qū)改造協(xié)議、建設(shè)

7、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、土地使用證房產(chǎn)證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證、竣工驗收報告等。七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算過程（一）開發(fā)成本的核算：開發(fā)成本按其用途，可分為如下四類：1、土地開發(fā)成本2、房屋開發(fā)成本3、配套設(shè)施開發(fā)成本4、代建工程開發(fā)成本。其中：配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本，是一種非完全成本。開發(fā)成本

8、 主要核算以下六個成本項目：1、土地取得費用；2、前期工程費；3、基礎(chǔ)設(shè)施費；4、建安工程費；5、配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如居委會、派出所等；6、開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，如現(xiàn)場人員工資等。（二）開發(fā)產(chǎn)品的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在完成全部開發(fā)過程、并經(jīng)驗收合格就應(yīng)進行成本結(jié)轉(zhuǎn)，將開發(fā)完成產(chǎn)品的成本從“開發(fā)成本”的有關(guān)科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。開發(fā)產(chǎn)品下設(shè)商品性土地、自用土地、商品房、出租產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工程等二級科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品如采用

9、分期收款方式銷售，應(yīng)設(shè)置“分期收款開發(fā)商品”科目進行核算，并從“開發(fā)商品”科目轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)商品”科目。開發(fā)完成用于出租的房屋和土地應(yīng)于投入出租經(jīng)營時，從“開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”科目核算，并設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷”科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷。開發(fā)企業(yè)將用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的周轉(zhuǎn)房投入使用時應(yīng)將“開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房”轉(zhuǎn)入“周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房”科目核算，并設(shè)置“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”科目核算周轉(zhuǎn)房的攤銷，每次計提的周轉(zhuǎn)房攤銷額應(yīng)計入相應(yīng)的土地、房屋開發(fā)成本或開發(fā)間接費用。八、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律、法規(guī)、國家政策及地方政府規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，除中

10、華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法外，還有大量的法規(guī)、規(guī)章及地方政府制定的規(guī)范性文件和國家相關(guān)政策，在進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨評估之前應(yīng)當(dāng)熟悉這些法律、法規(guī)、政策的內(nèi)容。九、房地產(chǎn)企業(yè)的存貨評估過程和方法（一）清查調(diào)整階段因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的特殊性，其單項價值一般都比較大，所以應(yīng)進行逐一清查盤點。在現(xiàn)場盤點時應(yīng)詳細記錄每項存貨的區(qū)域因素和個別因素，如：座落位置、面積、開發(fā)程度等，并對周轉(zhuǎn)房、出租開發(fā)商品、長期積壓的開發(fā)商品的成新率做出鑒定。在完成現(xiàn)場盤點后，應(yīng)向企業(yè)索取與開發(fā)項目有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書、批準(zhǔn)證書、經(jīng)濟合同、工程圖紙、預(yù)結(jié)算資料等，并查閱有關(guān)帳簿、憑證及其他有關(guān)統(tǒng)

11、計資料。在完成以上工作的基礎(chǔ)上，重點對以下事項作出調(diào)整：1、盤虧、盤盈的存貨應(yīng)作出調(diào)整。2、核算科目錯誤的應(yīng)作出調(diào)整。如：企業(yè)將代建的市政工程在開發(fā)產(chǎn)品商品房科目核算，應(yīng)將其調(diào)整到開發(fā)產(chǎn)品代建工程中核算。如企業(yè)將能夠獨立有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施計入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目核算，應(yīng)將其調(diào)整到“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”進行核算。3、對于已經(jīng)銷售尚未作收入處理的存貨，應(yīng)作收入處理，并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的存貨成本，同時調(diào)整預(yù)收賬款、應(yīng)收賬款等科目。4、對于成本結(jié)轉(zhuǎn)與實際開發(fā)進度不同步的存貨應(yīng)作出調(diào)整，使各項存貨的實際成本與其開發(fā)進度向配比。如：已進入工程施工 階段的項目所占土地，應(yīng)從土地開發(fā)科目按開工工程所占

12、面積與全部土地面積的比例轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)科目。如：已經(jīng)出租的商品房，應(yīng)從開發(fā)產(chǎn)品科目調(diào)整到出租開發(fā)產(chǎn)品科目。5、對于應(yīng)攤未攤的在用周轉(zhuǎn)房、出租開發(fā)產(chǎn)品按其已使用年限進行攤銷。6、對于賬面成本明顯低于與存貨的開發(fā)進度相對應(yīng)的實際成本的情況，應(yīng)作出調(diào)整。如：土地已開發(fā)成熟地，但土地出讓金（或土地轉(zhuǎn)讓款）或應(yīng)上繳國家的城市建設(shè)配套費尚未付清亦未掛賬的情況，應(yīng)將欠付的費用做預(yù)提處理或調(diào)增應(yīng)付帳款，并調(diào)增土地開發(fā)成本。如：對于施工已達到一定的形象進度，而企業(yè)賬面成本明顯低于與其進度相對應(yīng)的實際成本時應(yīng)根據(jù)實際形象進度占施工合同約定工程價款的比例調(diào)增房屋開發(fā)成本，并調(diào)增應(yīng)付工程款；或?qū)㈩A(yù)付工程款（或預(yù)提費用）

13、按形象進度調(diào)入房屋開發(fā)成本。通過以上調(diào)整，可以使企業(yè)存貨的賬面成本比較準(zhǔn)確的反映出其完整意義上的開發(fā)成本（注意：此處所指的完整意義上的開發(fā)成本并非指完全成本），以便為后期的評定估算打好基礎(chǔ)，并能使計算出的評估增值率真實的反映出存貨的價值增減。（二）評定估算階段由于房地產(chǎn)存貨的特殊性，其評估方法的選取及公式的采用都不完全等同于一般工業(yè)企業(yè)存貨的評估。評估時應(yīng)兼顧房地產(chǎn)評估的方法和一般存貨的評估方法。針對每一個開發(fā)項目特點，采用相應(yīng)的評估方法和評估計算公式。1、總體評估方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨包括：開發(fā)成本科目：原材料類存貨，指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石

14、、水泥等；設(shè)備類存貨，指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等；在產(chǎn)品類存貨，指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品（即在建工程）。開發(fā)用品類存貨，指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。開發(fā)產(chǎn)品科目：產(chǎn)成品類存貨，指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。其中，原材料類存貨、設(shè)備類存貨、開發(fā)用品類存貨可以一般存貨來評估。即外購原材料、輔助材料、燃料、外購半成品、在庫低值易耗品，根據(jù)清查核實

15、后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價，再加上合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費及其它合理費用，得出各項資產(chǎn)的評估值。對其中失效、變質(zhì)、殘損、報廢、無用的，需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果和有關(guān)憑證，通過分析計算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評估值。在用低值易耗品直接采用重置成本法進行評估。按清查盤點結(jié)果分類，將同種低值易耗品的現(xiàn)行購置或制造價格加上合理的其它費用得出重置價值，再根據(jù)實際狀況確定綜合成新率，相乘后得出低值易耗品的評估值。在庫低值易耗品直接根據(jù)現(xiàn)行購置或制造價格加上合理的其它費用確定評估值。對殘損、無用、待報廢的低值易耗品，需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果和有關(guān)憑證，通過分析計算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值

16、）后，確定評估值。在產(chǎn)品類存貨、產(chǎn)成品類存貨需特殊考慮，一般可采取市價法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法進行評估。市場比較法，將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法，預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法，求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法，預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理

17、價格或價值的方法。有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。2、在產(chǎn)品類存貨的評估在產(chǎn)品類存貨按完工進度具體可以細分為未開工的土地和尚未完工的各種土地、房屋等。（1）未開工的土地（指己取得土地使用權(quán)，獲得開發(fā)權(quán)力尚未開發(fā)的土地），可以分別采用市價法和假設(shè)開發(fā)法評估。A、市價法，主要是收集評估基準(zhǔn)日類似地塊的掛牌交易價，從容

18、積率、規(guī)劃限制條件等方面進行修正，從而得出委估地塊的評估值。該方法使用的前提條件是有獲取足夠的比較對象，使用的難點重點是分析各比較對象的差異因素，運用專業(yè)判斷合理確定各項修正系數(shù)的確定。B、假設(shè)開發(fā)法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除正常投入成本、費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余價值測算被估地產(chǎn)價格的方法。在評估待開發(fā)土地價值時，剩余法運用得較為廣泛。計算公式：地價預(yù)計不動產(chǎn)總價建筑總成本投資利潤稅費投資利息預(yù)計不動產(chǎn)總價依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，參照評估基準(zhǔn)日類似地段的商品房交易價格，計算不動產(chǎn)總價。估算建筑總成本費用開發(fā)建筑成本費用一般包括直接工程費、間接工程費等，根據(jù)對類似小區(qū)建筑成本的對

19、比分析，估算綜合平均成本，確定建筑成本。投資利息根據(jù)待估宗地的規(guī)模及項目占地的特點,調(diào)查確定待估宗地土地開發(fā)周期，投資利息率按基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的貸款利息率計土地取得費及稅費、土地開發(fā)費均為一次性投入，建筑費在建筑期間按概算比例投入。投資利潤投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，投入后發(fā)揮作用，參照行業(yè)平均利潤率，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平，確定投資利潤率。銷售費用和稅金銷售費用和稅金主要包括交易過程中發(fā)生的營業(yè)稅金、營銷費用和管理費用、買賣手續(xù)費等。營業(yè)稅金（營業(yè)稅、印花稅等，不包括土地增值稅）根據(jù)不動產(chǎn)總價按企業(yè)目前所執(zhí)行的稅率計算；營銷費用包括企業(yè)為出售房產(chǎn)而發(fā)生的廣告費、代理費等銷售費用。營銷費

20、用和管理費用在分析企業(yè)歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)平均水平的基礎(chǔ)上，分析確定。銷售費用主要指交易過程中發(fā)生的廣告費、中介代理費、買賣手續(xù)費等。銷售費用按不動產(chǎn)總價的一定比率計算,稅費主要是營業(yè)稅及其附加、印花稅、土地增值稅等，按不動產(chǎn)總價的一定比率計算。求取地價地價=-該方法使用的難點是開發(fā)方案的確定、開發(fā)產(chǎn)品的定位以及商品房售價的確定，另外投資利潤的選取對評估值的影響較大，一般可以參考企業(yè)前期的開發(fā)利潤及同行業(yè)利潤水平確定。（2）尚未完工的各種土地和房屋可以分別采用假設(shè)開發(fā)法和成本法評估。A、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測委估對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費及利潤等來求取委估對象價值的方法。計

21、算公式為：在建開發(fā)產(chǎn)品（開發(fā)成本）價值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值續(xù)建費用銷售費用銷售稅費續(xù)建費用投資利息-續(xù)建投資利潤買方購買開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的稅費各項目的價值確定方法如下：續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值：根據(jù)項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，采用市價法進行調(diào)整，取得評估基準(zhǔn)日，假設(shè)項目已完工可對外出售的市場價格；續(xù)建費用：根據(jù)項目預(yù)算進行估算項目完工時應(yīng)計的總成本-評估基準(zhǔn)日項目已實際對外支付的價款假設(shè)開發(fā)法同前所述。B、成本法，就是按實際發(fā)生的成本加上一定比例的投資利潤來確定評估值。其難點是實際發(fā)生成本的審核確認(rèn)，或有負債的預(yù)計，投資利潤的確定。在審計完成的基礎(chǔ)上需重點實施的評估程序有：項目預(yù)算，結(jié)合項目當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀緦︻A(yù)

22、算進行復(fù)核，如無重大差異，可以按預(yù)算進行列示總成本，差異較大的情況下，應(yīng)與企業(yè)進行通，查出差異的來源，并對預(yù)算進行調(diào)整；工程項目監(jiān)理報告，結(jié)合項目臺賬已付款情況和預(yù)算的比例，對已實現(xiàn)的工程進度應(yīng)計的負債進行合理判斷(該內(nèi)容是作備查資料，以判斷評估價值的合理性取值是否正確；工程實際支付款情況，應(yīng)結(jié)合工程部門對外實際支付的價款，與財務(wù)部門進行核對，將財務(wù)已支付但未取得發(fā)票的價款(預(yù)付賬款列入已支付工程款項目中，已反映該項工程的實際付款額，同時根據(jù)工程監(jiān)理報告檢查其工程實際進度是否與預(yù)算、支付款情況一致；最后根據(jù)公司提供的預(yù)算、已付款情況確定項目后續(xù)建設(shè)成本的價值。3、產(chǎn)成品類存貨的評估產(chǎn)成品類存貨

23、按是否對外出售可以細分為對外出售的產(chǎn)成品和對外出租的產(chǎn)成品。（1）對外出售的產(chǎn)成品主要包括商品住宅、寫字樓、獨立商鋪等，可以采用市價法評估。商品住宅市場交易活躍，評估人員從房產(chǎn)中介處收集與委估房產(chǎn)類似房產(chǎn)（同一棟樓或同一地段、相同結(jié)構(gòu)）的交易價格。所收集的價格一般為業(yè)主的掛價，評估人員經(jīng)分析確定委估房產(chǎn)的潛在市場價格。（2）對外出租的產(chǎn)成品主要包括地下車庫、大型超市等可以采用收益法評估。根據(jù)估價對象的實際情況和估價目的，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。采用收益法評估房地產(chǎn)的計算公式為：房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從中所獲取的各年凈收益的現(xiàn)值之和，V=A/(r-s×1-(1+s/1+rn式中 V-房地產(chǎn)價格（元）A-凈收益（元）r-資本化率s-凈收益年遞增