松江新橋賣新路商業(yè)項目招商定位方案頁PPT課件VIP

1、PART 1.PART 1.項目區(qū)位及商業(yè)環(huán)境分析1.1新橋鎮(zhèn)概況1.2商業(yè)環(huán)境概況PART 1 宏觀分析第1頁/共36頁新橋鎮(zhèn)地處上海市西南，松江區(qū)東部，東鄰閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)，西接國家級松江工業(yè)開發(fā)區(qū)，是松江區(qū)離上海中心城區(qū)最近的鎮(zhèn)。新橋是上海西南地區(qū)的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越，文化底蘊深厚，經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)固，綜合實力強勁，是現(xiàn)代工業(yè)與生態(tài)文明交融的規(guī)模集鎮(zhèn)，是上海市郊大地上的一顆璀璨明珠。新橋城鎮(zhèn)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況新橋鎮(zhèn)第2頁/共36頁全鎮(zhèn)行政區(qū)域39.8平方公里，轄有2個行政村、10個居委會，1個外來人口居住中心管理委員會，總?cè)丝?2.88萬，其中戶籍人口3.55萬。2010年全鎮(zhèn)實現(xiàn)增加

2、值62.4億元、三業(yè)總產(chǎn)值271.5億元，實現(xiàn)財稅收入15.59億元，其中地方財政收入3.88億元，農(nóng)村居民人均可支配收入16195元。新橋城鎮(zhèn)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第3頁/共36頁工業(yè)強鎮(zhèn)地位日趨鞏固2010年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)工業(yè)增加值55.25億元，工業(yè)產(chǎn)值208億元，工業(yè)固定資產(chǎn)投入7.01億元。工業(yè)經(jīng)濟占全鎮(zhèn)經(jīng)濟的比例達80以上。全鎮(zhèn)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)270戶，處于上海市郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)前列。億元產(chǎn)值工業(yè)企業(yè)38戶，工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤13.6億元。新橋經(jīng)濟概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第4頁/共36頁外向型經(jīng)濟如日中天歷年累計批準外資項目389個，總投資21.5億美元，合同外資12.3億美元。2008年全

3、鎮(zhèn)外資經(jīng)濟產(chǎn)出155億元，實現(xiàn)稅收7.5億元。世界著名企業(yè)、日紅鋼板、復盛龍工集團等外資企業(yè)在新橋投資落戶。新橋經(jīng)濟概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第5頁/共36頁民營經(jīng)濟蓬勃發(fā)展上海新閔經(jīng)濟園區(qū)致力于服務(wù)民營經(jīng)濟發(fā)展，以其服務(wù)周全、管理規(guī)范、政策優(yōu)厚誠招天下客商。2008年全年完成內(nèi)資招商180戶。至2008年底共注冊民營企業(yè)2356戶，其中實體型企業(yè)560戶，實現(xiàn)銷售收入75.29億元，實現(xiàn)稅收4.1億元。新橋經(jīng)濟概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第6頁/共36頁房產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展新閔綜合園區(qū)，地處新橋鎮(zhèn)東部，與閔行區(qū)相接，規(guī)劃面積1198公頃，已建成單體別墅3798幢，聯(lián)體別墅4180余套。以綠洲比華利

4、、淺水灣花園、雅士居、麗水華亭等為代表的高檔別墅區(qū)吸引了眾多來自世界各地的人士入住，成為東南亞規(guī)模最大、環(huán)境幽雅、設(shè)施一流的別墅群之一。新橋經(jīng)濟概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第7頁/共36頁交通快速便捷，已經(jīng)形成水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)距虹橋國際機場僅16公里，距浦東國際機場50公里。滬杭高速公路（A8）、嘉金高速公路（A5）貫穿鎮(zhèn)區(qū)，正在改擴建的滬杭高速公路使新橋與市內(nèi)高架直接相連，市郊鐵路客運金山支線、滬杭鐵路副線、京滬鐵路在鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)立客運站，交通物流便捷通暢。水上航道有北泖涇河、磚新河等，可保障重噸級船只自由通行。新橋區(qū)位交通PART 1新橋鎮(zhèn)概況第8頁/共36頁新橋鎮(zhèn)商業(yè)概況新南街 新北街新南

5、街九新公路新北街：形成了一條U形小型商業(yè)街，涵蓋了日常生活方方面面。新南街：品牌零售和餐飲為主購物：華聯(lián)超市，農(nóng)工商超市等浴場：豪景浴場，驚濤駭浪浴場等銀行：農(nóng)行，建行，上海農(nóng)商行等餐飲：洞天食府，千島湖魚味館等市場：新橋花卉苗木交易中心新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況結(jié)論：知名品牌不多，大眾消費為主，商業(yè)氛圍較濃但都是小型商家居多，不成規(guī)模。專業(yè)類市場較少利于本項目推廣。第9頁/共36頁新橋鎮(zhèn)商業(yè)概況新南街 新北街新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況本案九新路賣新路新南路新北路新鎮(zhèn)路第10頁/共36頁新橋鎮(zhèn)商業(yè)概況-租金新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況新南街商鋪位置與房型參差不齊，房東心態(tài)

6、的不一致等因素導致租金價格比較混亂，故以上價格只是在主力街上的平均單價。 新橋鎮(zhèn)商鋪空置率：9%商鋪位置平均日租金1F3-5元左右2F3F2-3元左右4F6F1-1.5元左右第11頁/共36頁項目及周邊商業(yè)狀況小結(jié)居民消費水平新橋居民的整體消費意識強烈,消費欲望較強,追求實惠,尤其是餐飲類消費旺盛.總體來說目前中低層次的消費群體還占有較大比例,經(jīng)濟實力強的人大多選擇去浦西市中心購物消費流動人口消費水平：主要為工廠、苗木基地等產(chǎn)業(yè)務(wù)工人員中檔消費水平為主，新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第12頁/共36頁項目及周邊商業(yè)狀況小結(jié)商業(yè)氛圍新橋鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)主要集中在新南街段、新北街段及九新公路段；商業(yè)

7、業(yè)態(tài)目前新橋已有了商場,超市及專賣店等并存的新興業(yè)態(tài),但在規(guī)模及市場份額方面,依然以傳統(tǒng)的沿街店面為主營業(yè)態(tài),新興業(yè)態(tài)模式更多的只是在形式上實現(xiàn)了豐富性,尚未真正成熟,依然存在著規(guī)?；讲桓?發(fā)展不平衡的問題,同時傳統(tǒng)商業(yè)在規(guī)范化,檔次,產(chǎn)品內(nèi)容方面有較大局限,也制約了整體商業(yè)的發(fā)展,使新橋目前的商業(yè)水平仍處于中低檔次.新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第13頁/共36頁項目及周邊商業(yè)狀況小結(jié)值得注意：當?shù)氐纳啼佀鎸Φ南M者僅限于新橋鎮(zhèn)范圍以內(nèi)，按照當?shù)氐南M習慣，購物娛樂都集中在松江鎮(zhèn)上。還有需要注意的是松江新建房屋的空置率比較高。新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第14頁/共36頁PA

8、RT 2.PART 2.項目定位及招商策略2.1項目現(xiàn)狀分析2.2項目定位及招商策略2.3業(yè)態(tài)布局建議PART 2 項目定位及策略第15頁/共36頁項目地址：賣新公路2068號總層：8層分層面積：單層各965-1500平方米左右整體項目：約16000平方米左右備注：以上建筑面積為暫估項目分析基本概況PART 2項目概況第16頁/共36頁 本案為新橋鎮(zhèn)當?shù)刈畲篌w量商業(yè)廣場。 標準8層商場辦公結(jié)構(gòu)，層高均較高達4米以上，門幅寬敞，進深適度，業(yè)態(tài)布局無局限性，結(jié)構(gòu)甚為理想。 本案現(xiàn)狀為毛坯；項目分析項目現(xiàn)狀PART 2項目概況目前由于九新公路賣新路拓寬前夕，項目已經(jīng)有大半年的時間在外墻改造和相關(guān)物件

9、加固工程，副樓正在腳手架，將導致承租戶的檔次及出價無法拉升。第17頁/共36頁項目案名*商業(yè)廣場以項目公司名字命名商業(yè)廣場，具有冠名推廣、提升企業(yè)知名度的作用。新橋賣新路項目服飾輕紡城突出服飾禮品城專業(yè)特點，直擊目標消費人群，有看點，有賣點,錯位競爭。項目定位項目案名PART 2項目定位第18頁/共36頁招商策略SWOT分析PART 2項目招商策略優(yōu)勢本項目地處新橋商業(yè)中心位置有成熟商圈的支撐依托較好的地理位置劣勢本項目賣新路有個大型變電站，影響項目商業(yè)昭示面無法提升整體形象。項目低區(qū)的主力租賃面積較少 影響整體收益機會可以借助本項目為新橋最專業(yè)服飾商業(yè)項目的推廣適時增加項目知名度；醒目高檔的

10、項目外立面和地理位置，形成區(qū)域亮點威脅如商業(yè)業(yè)態(tài)定位及經(jīng)營方式選擇不慎，將對項目成功產(chǎn)生重大威脅；整體區(qū)域內(nèi)商業(yè)面積總量大，商家生存挑戰(zhàn)；項目相對不成熟，認可度尚待增強，存在一定的潛在風險SWOT分析第19頁/共36頁 鑒于新橋板塊的特點，人群基本上依靠本地及流動人口的消費需求，所以本項目的推廣如果光集中在當?shù)乜蛻舻脑匍_發(fā)則基本失去先機，利用我司渠道優(yōu)勢吸引外來客戶的投資。 整合目前網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，大量進行網(wǎng)絡(luò)渠道的優(yōu)勢招商。 整合中介資源，由我司牽頭拜訪同行，至浦西定點拜訪宣講，吸引大量中介介入該項目進行實際操作。 聯(lián)合相關(guān)我司合作方及新橋鎮(zhèn)招商辦及聯(lián)盟商家至現(xiàn)場集體參觀，提高簽約率。招商策略招商

11、手段PART 2項目招商策略第20頁/共36頁 重視利用新橋的消費人群和消費習慣，該地消費人群習慣有其獨特之處，消費水平總體水平不高，以休閑消費為主。 項目招商建議從高區(qū)到低區(qū)，主力與非主力商家階段性招商 回避松江城區(qū)中高端商戶招商、緊密連接中端消費主體。 招商簡單直接迅速，尊重周邊傳統(tǒng)商業(yè)布局，順勢而為，不能為商業(yè)模式的創(chuàng)新而創(chuàng)新，它必須給經(jīng)營方帶來利潤。招商策略招商策略重點PART 2項目招商策略第21頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項目業(yè)態(tài)布局建議1F中小型品牌餐飲及休閑食肆，飲料果汁吧等，為服飾輕紡市場配套商用。2F服飾輕紡市場4-6F娛樂3FA：家紡禮品市場：B: 輕紡市

12、場7-8F本地競爭旅店（和對面九新廣場豪泰錯位競爭）樓層業(yè)態(tài)定位汽車4S電器家具主樓副樓娛樂第22頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項目業(yè)態(tài)布局建議業(yè)態(tài)定位說明以上單列業(yè)態(tài)本公司均有長期儲備合作品牌客戶，但是針對本案所處具體區(qū)域及目前周遍商圈，客戶有一定抗性。在保證同等品質(zhì)客戶的前提下，本公司保留對同業(yè)態(tài)其他客戶的遴選及引進，經(jīng)出租方同意作適當?shù)恼{(diào)整。第23頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項目業(yè)態(tài)布局建議樓層業(yè)態(tài)布局建議汽車4S餐飲配套一樓業(yè)態(tài)布局第24頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項目業(yè)態(tài)布局建議樓層業(yè)態(tài)布局建議電器家具服飾輕紡二樓業(yè)態(tài)布局第25頁/共36

13、頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項目業(yè)態(tài)布局建議樓層業(yè)態(tài)布局建議家飾紡織三樓業(yè)態(tài)布局第26頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項目業(yè)態(tài)布局建議樓層業(yè)態(tài)布局建議娛樂四六樓業(yè)態(tài)布局第27頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項目業(yè)態(tài)布局建議樓層業(yè)態(tài)布局建議酒店七八樓業(yè)態(tài)布局第28頁/共36頁PART 3.PART 3.項目招商合作要點3.1項目招商服務(wù)要點3.2收費標準PART 3 項目服務(wù)第29頁/共36頁合作進度及招商人員安排招商期：六個月（如經(jīng)營方要對房屋進行整改及相關(guān)工程延期則另行協(xié)商延長招商期）前二個月為招商蓄水第三個月集中簽約，項目去化率達到50%第四-五月，項目去化率

14、達到80%第六個月尾盤清盤案場招商：現(xiàn)場在1樓沿街處設(shè)立招商處，由經(jīng)營方簡單裝修，招商案場配置3人：案場經(jīng)理一人，招商人員二人，除國慶春節(jié)有2天短假連休，其余時間均正常招商。項目服務(wù)合作要點PART 3項目服務(wù)第30頁/共36頁前期開辦費用（前期運營管理費用）：3.5萬/月內(nèi)容包括：項目調(diào)研費用項目周邊宏觀及微觀經(jīng)濟分析協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門的對接工作全程參與項目改造方案顧問工作項目營銷廣告費用其他不可預見費用該筆前期開辦費用于成交傭金結(jié)算中抵扣。項目服務(wù)合作費用標準PART 3項目服務(wù)第31頁/共36頁傭金標準：按成交合同價格的45天租金收取傭金收取時間節(jié)點：客戶簽約付清首付租金押金后3個工作日內(nèi)支付60%；招租率達到50%，結(jié)算已成交應結(jié)傭金至70%；招租率達到80%后，結(jié)算100%應結(jié)傭金并抵扣前期支付開辦費用超額完成任務(wù)傭金獎勵：如招商方在約定的招商期限內(nèi)提前三十天以上完成項目整體招商，即招租率超過90%，則在原有傭金基礎(chǔ)上給予30天的傭金作為超額完成任務(wù)的獎勵。項目服務(wù)合作費用標準PART 3項目服務(wù)第32頁/共36頁 本項目所處區(qū)域有一定競爭壓力 目前承租大面積客戶的謹慎性給項目帶來隱患。 量奧地產(chǎn)集團優(yōu)勢渠道的應用招商運營成功的關(guān)鍵 成功