樓盤銷售策劃書

1、重慶“金科陽光小鎮(zhèn)”銷售策劃書策劃小組：劉學(xué)連 200836040041李晶 200836040053 譚林燕 200836040042前言：重慶樓市介紹08 年樓市黯淡，處于經(jīng)濟(jì)增長需要，政府政策大力支持。2009 年開端，房地產(chǎn)行業(yè)是在政策呵護(hù)和相對(duì)寬容的社會(huì)輿論環(huán)境中開始的。 2008 年年底出臺(tái)的一系列刺激內(nèi)需政策 生效， 交易環(huán)節(jié)政府讓利減免買賣相關(guān)稅費(fèi)， 初次購房和 “改善型”需求銀行貸款首付一律 低至兩成，還享受 7 折利率優(yōu)惠。結(jié)果導(dǎo)致 09 年樓市瘋漲！在各地樓市“托市”政策的推 動(dòng)下，在極度寬松的房貸政策的烘托下，中國樓市普遍量價(jià)飚升、一片“鶯歌艷舞” 。經(jīng)歷了瘋狂的 20

2、09年， 2010年的樓市似乎一直糾結(jié)于各種政策之中。從中央到地方， 此起彼伏的調(diào)控聲不斷印證著“史上最嚴(yán)調(diào)控”的判斷， 而開發(fā)商融資渠道的收緊、房屋預(yù) 售制的健全、 房貸的從嚴(yán)控制、 漸行漸近的房產(chǎn)稅等一整套調(diào)控機(jī)制的形成與健全， 也都昭 然若揭地預(yù)示著調(diào)控的不二決心。響應(yīng)國家政策， 重慶市國土房管局在市政府公眾信息網(wǎng)公布了 重慶市人民政府辦公廳 關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見 ，從四個(gè)方面提出十條具體調(diào)控措施。買二套房首付五成 嚴(yán)控大戶型住房供地 土地調(diào)控，保障住房首套住房差別信貸，嚴(yán)禁向別墅供地 保障住房 ,試點(diǎn)公積金結(jié)余建保障房首套住房 ,主城納稅人按揭有補(bǔ)助差別信貸

3、,買三套房首付大幅提高打擊囤房 ,房企一次要公開全部房源打擊炒地 ,房企拖欠土地款限制買地稅收新政 ,醞釀對(duì)個(gè)人房產(chǎn)收益征稅等 以及出臺(tái)的修建公租房以及廉租房政策， 都對(duì)樓市有一定的影響。 但總的來說， 從供需上講， 大家都需要房子， 買房的需求是旺盛的， 冷淡是相對(duì)的， 所以樓市還是有其生存和更進(jìn)一步 發(fā)展的機(jī)會(huì)。關(guān)于金科1. 集團(tuán)簡(jiǎn)介金科集團(tuán)成立于 1998 年 5 月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以酒店、物業(yè)管理、園林、 門窗等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)， 具有國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)， 總資產(chǎn)約 205 億元， 固定員 工 5000 多人。目前，已在北京、重慶、四川、江蘇、湖南等?。ㄊ校┑?10

4、 個(gè)城市進(jìn)行房地 產(chǎn)開發(fā)。肩負(fù)“建筑人居夢(mèng)想”的崇高使命，秉承“做好每個(gè)細(xì)節(jié)”的公司理念，經(jīng)過12 年持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展，金科已進(jìn)入中國房地產(chǎn)企業(yè)第一陣營， 2009 年被國務(wù)院發(fā)展研究中心等權(quán) 威機(jī)構(gòu)評(píng)選為“中國地產(chǎn)品牌 10 強(qiáng)”，2010 年排名中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力第19位，運(yùn)營效率前 3 名。并被國家工商行政總局授予地產(chǎn)界僅有的10 余家“中國馳名商標(biāo)” 。此外， 金科被評(píng)定為 “中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)” 、“中國慈善突出貢獻(xiàn)企業(yè)” 、“中國房地產(chǎn)穩(wěn)健性企業(yè)全國 第三”、“影響世界的中國力量品牌 500 強(qiáng)”、“ 2008 年中國住宅產(chǎn)品專業(yè)全國第一” 、“2008 年中國物業(yè)住宅服務(wù)質(zhì)量全國

5、第一”等世界和國家級(jí)至高榮譽(yù)。金科素以產(chǎn)品創(chuàng)新著稱，獲得國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局授予的“原創(chuàng)中國洋房” 、“空中院館” 、“X+1 夾層住宅”、“別墅級(jí)洋房”四項(xiàng)專利。擁有“花園洋房之父”、“中國民居文化旗手” 、中國住宅產(chǎn)品專家”的業(yè)界美譽(yù)。2. 企業(yè)文化金科愿景：百年地產(chǎn)，中國榜樣金科精神：求實(shí)、創(chuàng)新，每天進(jìn)一步金科作風(fēng)：做好每個(gè)細(xì)節(jié)金科價(jià)值觀：實(shí)現(xiàn)“三個(gè)滿意” ，奉行“三個(gè)大于” 三個(gè)滿意為“員工滿意、客戶滿意、社會(huì)滿意” 三個(gè)大于為 “人的價(jià)值大于物的價(jià)值； 團(tuán)隊(duì)價(jià)值大于個(gè)人價(jià)值； 社會(huì)價(jià)值大于企業(yè)價(jià)值” 金科使命： 建筑人居夢(mèng)想樓盤簡(jiǎn)介金科陽光小鎮(zhèn)總占地 400 畝，建筑面積 60 萬方，分為

6、六期開發(fā)，前四期由 62 棟托斯 卡納風(fēng)情洋房組成，五、六期由11 棟高層組成。立面設(shè)計(jì)外形古典，具有地中海休閑建筑特點(diǎn)， 立面材料采用的是紅瓦頂，顆粒質(zhì)感涂料，文化石地磚等高檔材料， 提升了整個(gè)住宅品質(zhì)， 作為金科的第七代洋房， 無論在項(xiàng)目規(guī)模， 戶型設(shè)計(jì)， 金科陽光小鎮(zhèn)配套等方面與之 前的洋房項(xiàng)目相比，都有一個(gè)質(zhì)的提升。其中，金科陽光小鎮(zhèn)天天向上將推出300套房源，套內(nèi)面積 44 m2房變兩房、63 m2兩房、65 m2兩房變?nèi)俊?1 m2經(jīng)典三房、86 m2兩房變四房。其坐落位置華巖新城作為重慶標(biāo)志性城市新生組團(tuán)， 有得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)， 正著力打 造成為重慶知名的“居住新天地、創(chuàng)業(yè)新

7、基地、休閑新高地” 。其中，華巖寺風(fēng)景區(qū)風(fēng)水人 氣兩旺，距離陽光小鎮(zhèn)不足 5分鐘車程，是集山、水、洞、林、寺于一體的著名旅游勝地， 是瀏覽觀光、 劃船垂釣和休閑度假的好地方； 而龍門陣主題公園人氣火爆 , 是重慶投資規(guī)模 最大、設(shè)施最先進(jìn)的現(xiàn)代主題樂園； 本項(xiàng)目緊鄰 660 畝離主城區(qū)最近的一站式建材家居購物 廣場(chǎng)美每家建材家居廣場(chǎng)， 將全面引領(lǐng)重慶建材家居市場(chǎng)全面發(fā)展； 小南海溫泉近在咫 尺，更可讓全家盡享舒適湯泉，完善舒適的區(qū)域配套將華巖新城區(qū)打造成為重慶宜居新城。項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：1，地理位置得天獨(dú)厚，為您打造居住天堂得天獨(dú)厚 ：陽光小鎮(zhèn)距離風(fēng)水人氣兩旺的華巖寺風(fēng)景區(qū)不足 5 分鐘車程，華巖寺是

8、集山、 水、洞、林、寺于一體的著名旅游勝地，是瀏覽觀光、劃船垂釣和休閑度假的好地方； 陽光小鎮(zhèn)盡在咫尺的龍門陣主題公園人氣火爆， 是重慶投資規(guī)模最大、 設(shè)施最先進(jìn)的現(xiàn)代主 題樂園；小南海溫泉近在咫尺，更是可以讓全家都盡享舒適的湯泉。2，配套完善，各種設(shè)施一應(yīng)俱全生活配套 ：步行約 3 分鐘：大型超市、繽紛美食街、銀行 醫(yī)療配套 ：步行約 15 分鐘：九龍坡區(qū)第二人民醫(yī)院教育配套：步行約20分鐘：重慶外國語學(xué)校，人和小學(xué)、人和中學(xué)（初中）、田壩小學(xué)、 田壩中學(xué)（初中）、陽光小鎮(zhèn)已簽約楊二?。?2013年前八折就讀、還自有九班制的幼兒園 配套，約 3000 平米。體育配套 ：體育公園網(wǎng)球場(chǎng) 2 個(gè)

9、；羽毛球場(chǎng) 1 個(gè)；設(shè)備齊全的鍵身設(shè)施，更有高雅的高爾 夫球場(chǎng)給予您超凡至高的享受。3 ，戶型優(yōu)勢(shì)金科陽光小鎮(zhèn)天天向上將推出 300套房源，套內(nèi)面積44 m2房變兩房、63 m2兩房、65 m2兩 房變?nèi)俊?1 m經(jīng)典三房、86 m兩房變四房。各種不同戶型滿足您不同的需求。對(duì)于事業(yè) 有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的目標(biāo)購房群極具有吸引力。4，物業(yè)管理金科物管 在細(xì)節(jié)中見證物業(yè)的可敬可愛之處 金科物業(yè)的成就：金科的物業(yè)管理在 10 年之中默默無聞地為金科業(yè)主提供服務(wù)。他們?cè)诜?wù)上的細(xì)致、 專業(yè)和人性化贏得了 15 萬金科業(yè)主的心，為金科的房子贏得了寶貴的口碑，不僅讓金 科成為了當(dāng)?shù)貥潜P的領(lǐng)跑者， 更一舉讓

10、金科站在了全國房企的前列。 金科物業(yè)管理的品 質(zhì)，是重慶 10 大金牌物業(yè)之首、重慶直轄市政府指定物業(yè)管理單位、中國著名品牌物 業(yè)管理單位前三甲。2008 年 11 月 29 日，重慶金科物業(yè)管理有限公司在北京被權(quán)威機(jī)構(gòu)中國房地產(chǎn)TOP10研究組授予 “中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)”和 “中國物業(yè)住宅服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”全國第一 稱號(hào)。2010日和 11月 10日，香港國際會(huì)展中心， 中國房地產(chǎn) TOP10 研究組隆重發(fā)布了 中國 住宅用戶滿意 及物業(yè)服務(wù)全國 50 強(qiáng)榜單，來自重慶的金科、東原、隆鑫三家房企榜 上有名，向世人展示了高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)的重慶力量。 金科物業(yè)在榜單中的表現(xiàn)尤其搶眼， 一共攬獲

11、中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)前 30 強(qiáng)、住宅用戶滿意度全國前三 、中國物業(yè)服務(wù)質(zhì) 量前 10 強(qiáng)三項(xiàng)大獎(jiǎng)， 同時(shí)，金科物業(yè)品牌價(jià)值評(píng)估達(dá) 1 億元，成為重慶企業(yè)獲獎(jiǎng)最多， 排名最靠前、物業(yè)品牌價(jià)值最高的企業(yè)。物業(yè)理念： 金科物管一直不遺余力地重視服務(wù)細(xì)節(jié)的改進(jìn) ,倡導(dǎo)“服務(wù)就在您身邊”的人性 化物業(yè)管理服務(wù)理念，讓每一個(gè)細(xì)節(jié)都與住戶的高品位相匹配。金科物管模式：倡導(dǎo)“隔壁鄰里文化”在細(xì)節(jié)和標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格追求之外，金科通過一系 列隔壁鄰里文化的建設(shè)， 不僅加強(qiáng)了開發(fā)商、 物管公司和業(yè)間的交流與溝通， 提升業(yè)主忠誠 度，更在 15 萬以“金粉”為稱號(hào)的業(yè)主之間建立了一個(gè)以“敬老” 、“愛妻”、“親子”、“分 享

12、”、“交流”、“包容”為主題的金科業(yè)主大家庭。5，綠化 金科陽光小鎮(zhèn)天天向上 5，6 期高層綠化率為 38%。由于陽光小鎮(zhèn)的地理位置比較優(yōu)越，集 飲食，文化，商業(yè)，醫(yī)療，休閑養(yǎng)生等為一體，臨近響譽(yù)重慶的后花園和溫泉小鎮(zhèn)白市 驛欽造天賜溫泉、 貝迪頤園等知名溫泉養(yǎng)生居所、 主城規(guī)模最大的登山步道、 主城最生態(tài)花 卉園區(qū)等打造都市里安享寧靜的度假休閑勝地， 所以整體環(huán)境相當(dāng)不錯(cuò)， 彌補(bǔ)了小區(qū)內(nèi)部植 物種類單一，缺乏吸引力的不足。社會(huì)地位和所處的人生階段， 我們對(duì)自己的形象定位： 根據(jù)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群的特殊身份、 定位是： 打造生態(tài)宜居新城，凸顯人生至高境界目標(biāo)購房群 :1：事業(yè)蒸蒸日上的

13、月收入在 4000 元以上的白領(lǐng)階級(jí)或者小私營業(yè)主等 家庭構(gòu)成： 1-3 人，中青年夫婦或帶有一小孩，單身中青年人 2：經(jīng)濟(jì)富裕且習(xí)慣在重慶居住的中老年人家庭構(gòu)成： 1-3 人，中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年人3：具有投資意識(shí)的各個(gè)年齡段的人項(xiàng)目營銷阻礙及對(duì)策： 阻礙 1：交通不是很方便，由于是新興區(qū)域，公共交通體系還有待完善； 2：戶型臥室普遍偏小； 3：區(qū)位尷尬，區(qū)域發(fā)展?jié)摿χ档脩岩桑?4：靠近馬路的戶型不好銷售。對(duì)策1：著重宣傳區(qū)域?qū)戆l(fā)展的潛力，例如很多路公交甚至輕軌都即將在此區(qū)域開通，著眼未 來發(fā)展?jié)摿?，是投資者最佳的選擇，有很大的升值空間。2：請(qǐng)著名設(shè)計(jì)師，使略為偏小的臥室通過空

14、間設(shè)計(jì)，顯得寬敞明亮，并向有疑慮的潛在客 戶提供裝修咨詢服務(wù)。3：將未來周邊情況的發(fā)展具體化，給公眾以信賴力，增強(qiáng)目標(biāo)購房群對(duì)陽光小鎮(zhèn)的信心。4：把區(qū)內(nèi)靠近馬路的戶型作為特別單位重命名炒作，作為特價(jià)單位實(shí)施限時(shí)發(fā)售。通過廣 告炒作和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送等方式來促進(jìn)銷售。陽光生活，尊榮獨(dú)享我們創(chuàng)造生活陽光生活：“陽光”是我們樓盤的關(guān)鍵要素， “陽光生活”即為“健康生活” ，“快樂生活” 。清幽淡雅的 千年古剎， 讓你在繁忙的生活中放松身心； 綠樹環(huán)抱的尖刀山生態(tài)公園， 讓你重歸大自然的 懷抱；驚險(xiǎn)刺激的魔幻山主題樂園，讓你找回兒時(shí)的快樂。尊榮獨(dú)享：作為中高檔住房， 我們的目標(biāo)購房群集中于事

15、業(yè)有成的中青年以及積蓄頗豐的老年人。 豪華 大氣的景觀設(shè)置專為尊貴的您量身打造。廣告宣傳計(jì)劃 :目的：1. 竭力向公眾特別是目標(biāo)購房群傳達(dá)金科陽光小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)與買點(diǎn)。2. 盡快樹立起金科陽光小鎮(zhèn)“陽光生活，尊榮獨(dú)享”的形象。3. 直接促進(jìn)金科陽光小鎮(zhèn)的銷售。4. 根據(jù)我們所設(shè)立的目標(biāo)，我們將廣告投入分為了 2 個(gè)階段，切入期和發(fā)展期 廣告初期切入期一：通過報(bào)紙，雜志的形式竭力傳達(dá)陽光小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)和買點(diǎn)主題 1：陽光小鎮(zhèn)里的陽光生活選擇金科陽光小鎮(zhèn)的原因主題 2：快樂生活，尊榮獨(dú)享中梁山就是我們家的后花園主題 3：快樂生活，尊榮獨(dú)享華巖寺里好風(fēng)光主題 4：還自己一個(gè)童年記龍門陣快樂之旅主題 5：盡享

16、奢華近在咫尺的“私家”溫泉二：網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題， 開設(shè)對(duì)陽光小鎮(zhèn)豐富多彩生活的小型論壇， 為報(bào)紙雜志 的廣告投放提供方向和素材。 同時(shí)可以通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行市場(chǎng)考察， 為廣告投放提供有利的線索， 以保證廣告達(dá)到預(yù)期的效果。三：可以設(shè)立相應(yīng)的售房咨詢部，在網(wǎng)絡(luò)與報(bào)紙雜志上都刊登出其地址。廣告中期發(fā)展期電視: 一方面， 與一些樓市節(jié)目合作， 讓節(jié)目組實(shí)地拍攝陽光小鎮(zhèn)以及我們的樣板間， 并以 專訪形式讓銷售人員對(duì)項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì)、 工程質(zhì)量、 開發(fā)商實(shí)力、 開發(fā)理念和項(xiàng)目的 優(yōu)勢(shì)等方面進(jìn)行正面宣傳， 建立項(xiàng)目及開發(fā)商的良好口碑， 從而吸引消費(fèi)者。 另一方 面，制作電視廣告，讓陽光小鎮(zhèn)給目標(biāo)受眾留下

17、深刻印象。電臺(tái) : 與電臺(tái)合作， 配合購房俱樂部活動(dòng)， 鼓勵(lì)電臺(tái)組織聽眾對(duì)陽光小鎮(zhèn)進(jìn)行實(shí)地考察， 給 予團(tuán)購優(yōu)惠。車身：車身廣告設(shè)計(jì)要醒目，著重突出廣告語，主要投放的公交路線集中于陽光小鎮(zhèn)附近， 繁鬧市區(qū)，購物中心等。網(wǎng)絡(luò)：制作精美視屏廣告，在“金科”網(wǎng)站以及在其他網(wǎng)站如淘寶網(wǎng)，看書網(wǎng)，一些樓市網(wǎng)站等進(jìn)行宣傳。路牌，建筑物， 燈柱：將未來的藍(lán)圖制作成海報(bào)形式，置于路牌等易于廣大群眾看到的地方形成視覺效應(yīng)。整體建議1. 進(jìn)行社區(qū)分類 根據(jù)不同年齡階段住戶的不同需求，將社區(qū)的休閑區(qū)域進(jìn)行功能劃分。例如適合兒童玩 耍的兒童樂園，適合老年人散步聊天的小花園，以及適合年輕人休閑的籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng) 等，有了這些劃分，不僅滿足了不同年齡層的住戶要求，有效利用了小區(qū)空間，而且給 了同齡人一個(gè)交流溝通的平臺(tái)。2. 引入大型超市 為完善小區(qū)的購物條件，滿足的購物需求，一方面，我方應(yīng)該積極引入大型購物超市。 另一方面，我方也可以與各個(gè)大型超市協(xié)商，讓大型超市的免費(fèi)購物班車定期來我小區(qū) 接送住戶，以方便住戶購物。3. 豐富小區(qū)文化 可以不定期舉辦一些娛樂活動(dòng)，比如歌詠比賽，趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)等，也可以開展小區(qū)文化日 活動(dòng)，以獎(jiǎng)勵(lì)方式鼓勵(lì)住戶參加，這樣既可以和諧鄰里關(guān)系，也可以宣揚(yáng)我們小區(qū)在人 們心目中健康向上，陽光快樂的小區(qū)形象。4