房?jī)r(jià)影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析

1、統(tǒng)計(jì)與決策 2007年第 23期 (總第 251期 摘 要 :本文從供給和需求兩方面科學(xué)的選取房?jī)r(jià)影響因素指標(biāo)體系 , 引入灰色關(guān)聯(lián)分析方法 , 對(duì)房?jī)r(jià)影響因素相對(duì)重要性進(jìn)行分析。并以濟(jì)南市為例 , 對(duì)其房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析 , 得出影響濟(jì) 南市房?jī)r(jià)的因素重要性依次為建材價(jià)格、 土地價(jià)格、 戶籍人口、 人均可支配收入、 GDP 、 儲(chǔ)蓄存款余額、 房 地產(chǎn)投資額。關(guān)鍵詞 :房?jī)r(jià) ; 灰色關(guān)聯(lián)度 ; 供求關(guān)系 中圖分類號(hào) :F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 :A文章編號(hào) :1002-6487(2007 23-0074-02房?jī)r(jià)影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析趙麗麗 , 焦繼文(山東大學(xué) 管理學(xué)院 , 濟(jì)南

2、 250100近年來(lái) , 我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快 , 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不甚合理 , 部分城 市房地產(chǎn)過(guò)熱等問(wèn)題一直比較突出。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、 國(guó)家統(tǒng) 計(jì)局調(diào)查顯示 , 2007年一季度 , 全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷 售價(jià)格上漲 5.6%, 首季中國(guó) 70個(gè)大中城市新建商品房售價(jià) 無(wú)一例外均延續(xù)升勢(shì)。學(xué) 術(shù) 界 對(duì) 房 價(jià) 影 響 因 素 也 做 了 較 多 的 研 究 。 例 如 , 孫 懷 通 、 張 偉 紅 (2006 從 住 房 質(zhì) 量 、 建 筑 和 銷 售 成 本 、 消 費(fèi) 需 求 、 政 策 刺 激 四 個(gè) 方 面 分 析 了 房 價(jià) 上 漲 的 原 因 , 認(rèn) 為 房 價(jià) 上 漲 的 關(guān) 鍵

3、 因 素 是 我 國(guó) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 市 場(chǎng) 體 系 不 完 善 , 土 地 制 度 、 房 地 產(chǎn) 制 度 不 健 全 。 朱 麗 夏 、 阮 文 彪 (2006 通 過(guò) 建 立 計(jì) 量 經(jīng) 濟(jì) 模 型 , 分 析 了 房 價(jià) 上 漲 的 三 種 因 素 :名 義 GDP 增 長(zhǎng) 率 、 土 地 購(gòu) 置 費(fèi) 和 城 鎮(zhèn) 人 均收入 , 并 得 出 這 三 種 因 素 都 不 是 房 價(jià) 上 漲 的 主 要 影響因素的結(jié)論 , 而認(rèn)為 需 求 、 供 給 、 房 地 產(chǎn) 投 機(jī) 、 消 費(fèi) 者 預(yù) 期 及 經(jīng) 濟(jì) 預(yù) 期 才 是 房 價(jià) 上 漲 的 真 正 影 響 因 素。 張磊、 鄭丕諤

4、等 (2006 認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的主要因素 包括地價(jià)、 政府政策、 需求、 人口等。 劉桂慶 (2006 分析 了 政 府 、 開(kāi) 發(fā) 商 與 中 介 機(jī) 構(gòu) 、 金 融 機(jī) 構(gòu) 、 購(gòu) 房 者 等 幾 個(gè) 主 體 對(duì) 房 價(jià) 的 影 響 。 李 立 、 李 永 輝 (2002 則 認(rèn) 為 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 是 由 多 種 要 素 決 定 的 , 除 土 地 費(fèi) 用 、 建 安 費(fèi) 用 等 項(xiàng) 費(fèi) 用 外 , 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 與 國(guó) 家 的 經(jīng) 濟(jì) 政 策 , 居 民 的 收 入 水 平 和 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展的景氣度等因素的變化也有重要的關(guān)聯(lián)性。雖然這方面 的 研 究 成 果 較 多 , 但

5、大 部 分 都 是 在 考 察 了 與 房 價(jià) 有 關(guān) 的 多 個(gè) 指 標(biāo) 后 , 給 出 一 個(gè) 定 性 的 判 斷 , 指 出 影 響 房 價(jià) 的 到 底 有 哪些因素。本文則從供給和需求兩方面選取影響房?jī)r(jià)的因素 , 科學(xué) 的選取對(duì)房?jī)r(jià)有重要影響的因素指標(biāo) , 并以濟(jì)南市為例 , 應(yīng) 用灰色關(guān)聯(lián)度分析 , 得出各影響因素的相對(duì)重要性 , 以期為 政府制定宏觀調(diào)控政策提供依據(jù)。1影響因素及數(shù)據(jù)的選取 1.1影響因素的選取房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響 , 可將影響因素分為供給和需求兩種。 根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性及驗(yàn) 證分析 , 可選取房地產(chǎn)投資、 建筑材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)、 土地價(jià) 格

6、等三項(xiàng)指標(biāo)作為影響供給的因素 ; 選取 GDP 、 人均可支配 收入、 戶籍人口、 儲(chǔ)蓄存款余額等四項(xiàng)指標(biāo)作為影響需求的 因素。1.2指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)本文所使用的指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)匯總?cè)绫?1。對(duì)上述指標(biāo)說(shuō)明如下 :(1 X 0為房屋銷售價(jià)格指數(shù)。 以上年價(jià)格為 100。 用房屋 銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)說(shuō)明房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況 ;(2 X 1為生產(chǎn)總值。 指國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP 。 GDP 反映社 會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求 , GDP 增加 , 需求增加 , 房?jī)r(jià) 上漲。反之 , 房?jī)r(jià)下降 ;(3 X 2為人均可支配收入 ;(4 X 3為年末總?cè)丝?。用年末總?cè)丝诒硎粳F(xiàn)住戶籍人口 的變動(dòng)。 戶籍人口反映對(duì)住

7、房需求的規(guī)模趨勢(shì) , 人口增加 , 需 求增加 , 房?jī)r(jià)上漲。反之 , 房?jī)r(jià)下降 ;(5 X 4為儲(chǔ)蓄存款余額。 人均可支配收入和儲(chǔ)蓄存款余額 反映個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品購(gòu)買力的變化 , 都與房?jī)r(jià)同方向變動(dòng) ;(6 X 5為土地交易價(jià)格指數(shù)。 以上年同期為 100。 用來(lái)反 映地價(jià)的變化。 土地價(jià)格增加 , 供給減少 , 房?jī)r(jià)增加。 反之 , 房 價(jià)減少 ;(7 X 6為建筑材料出廠價(jià)格指數(shù)。 以上年同期為 100。 用基金項(xiàng)目 :教育部人文社科基金項(xiàng)目 (03JD630003 ; 山東省社科基金重點(diǎn)項(xiàng)目 (05Bjj21 ; 山東省軟科學(xué)計(jì)劃項(xiàng)目 (B200531房屋銷售價(jià)格指數(shù) (環(huán)比 生產(chǎn)總值

8、 (億元 人均可支配收入 (元 年末總?cè)丝?(萬(wàn)人 儲(chǔ)蓄存款余額 (萬(wàn)元 土地交易價(jià)格指數(shù) (環(huán)比 建筑材料出廠價(jià)格指數(shù) (環(huán)比 房地產(chǎn)投資額 (萬(wàn)元 2001101.81057.929564.995695346413101.998.716219842002102.51190.1210094.13575.016438616102.1100.887645992003103.11352.1611012.86582.567583475103.5100.228979672004110.31600.2712005.06590.088705457104.4102.2511016132005107.6187

9、6.6113578.46597.4410244200105.898.191210872表 1房?jī)r(jià)及影響因素?cái)?shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源 :濟(jì)南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)上的各年度統(tǒng)計(jì)年鑒。74來(lái)反映房屋造價(jià)的變化。建筑材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)上升 , 房屋 造價(jià)提高 , 供給減少 , 房?jī)r(jià)增加。反之 , 房?jī)r(jià)減少 ;(8 X 7為房地產(chǎn)投資額。房地產(chǎn)投資增加 , 供給增加 , 相 對(duì)價(jià)格就會(huì)下降。反之 , 價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。2灰色關(guān)聯(lián)分析灰色關(guān)聯(lián)分析的基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的 相似程度來(lái)判斷其聯(lián)系是否緊密。曲線越接近 , 相應(yīng)序列之 間的關(guān)聯(lián)度就越大 , 反之就越小?；疑P(guān)聯(lián)分析方法彌補(bǔ)了 采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)作系統(tǒng)分析所導(dǎo)致的缺

10、憾。 它對(duì)樣本量的多少 和樣本有無(wú)規(guī)律都同樣適用 , 而且計(jì)算量小 , 十分方便 , 更不 會(huì)出現(xiàn)量化結(jié)果與定性分析結(jié)果不符的情況?；疑P(guān)聯(lián)分析法的具體分析步驟如下 :(1 設(shè) X i 為系統(tǒng)因素 , 其在序號(hào) k 上的觀測(cè)數(shù)據(jù)為 x i (k , k=1,2, ,n , 則稱 :X i =(x i (1,x i (2, ,x i (n 為因素 X i 的行為序列。(2 灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度的計(jì)算。設(shè)序列 X 0與 X i 長(zhǎng)度相同 , 則 稱 0i =1+|s 0|+|s i | 0i i 0為 X 0與 X i 的灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度。(3 灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度的計(jì)算。r 0i =1+|s '|+|

11、s '|0i i 0為 X 0與 X i 的灰色相對(duì)關(guān)聯(lián)度。 (4 灰色綜合關(guān)聯(lián)度的計(jì)算。0i =0i +(1-r 0i 為 X 0與 X i 的灰色相對(duì)關(guān)聯(lián)度。 0,1, 可取 =0.5, 若對(duì)絕對(duì)量之間的關(guān)系較為關(guān)心 , 可取得大一 些 ; 若對(duì)變化速率看得較重 , 可取得小一些。3濟(jì)南市房?jī)r(jià)影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析 3.1確定行為序列如前所述 , 濟(jì)南市房?jī)r(jià)影響因素 X i 及數(shù)據(jù)如表 1所示 , 其中因素個(gè)數(shù) i=1,2, ,7, 各因素樣本數(shù) k=1,2, ,5。3.2計(jì)算絕對(duì)關(guān)聯(lián)度令 X i 0=(x i (1-x i (1,x i (2-x i (1,x i (3-x i

12、 (1,x i (4-x i (1,x i (5-x i (1 =(x i 0(1,x i 0(2,x i 0(3,x i 0(4,x i 0(5 ; i=0,1, ,7。得 X i 0(i=0,1, ,7 的初值像。由 |s i |=n-1k =1" x i 0(k+1x i 0(n ; i=0,1, ,7得 :|s 0|=13.4, |s 1|=1378.135, |s 2|=6423.815, |s 3|=54.87,|s 4|=9137203, |s 5|=5.25, |s 6|=6.96, |s 7|=1192671由 |s i -s 0|=n-1k =1" (x

13、 i 0(k-x 00(k+1(x i 0(n-x 00(n ; i=1,2, ,7得 |s 1-s 0|=1151.513, |s 2-s 0|=5408.4975, |s 3-s 0|=35.81, |s 4-s 0|= 7912744.5,|s 5-s 0|=6.675,|s 6-s 0|=4.86,|s 7-s 0|=1045437.05由 0i =1+|s |+|s |0i i 0; i=1,2, ,7得 :01=0.5452, 02=0.5435, 03=0.6592, 04=0.5359,05=0.7557, 06=0.8146, 07=0.53293.3計(jì)算相對(duì)關(guān)聯(lián)度先求出 X

14、 i (i=0,1, ,7 的初值像 , 再同理按照絕對(duì)關(guān)聯(lián)度 的解法。根據(jù) r 0i =1+|s '|+|s '|0i i 0求出相對(duì)關(guān)聯(lián)度 :r 01=0.6752, r 02=0.7699, r 03=0.9721,r 04=0.643, r 05=0.9443, r 06=0.9516, r 07=0.63073.4求綜合關(guān)聯(lián)度取 =0.5, 由 0i =0i +(1-r 0i得 01=0.6102, 02=0.6567, 03=0.8157, 04=0.5895, 05=0.85, 06=0.8831, 07=0.5818。3.5結(jié)果分析由 06>05>0

15、3>02>01>04>07, 可知 :X 6>X 5>X 3>X 2>X 1>X 4>X 7?？梢?jiàn) , X 6為最優(yōu)因素 , 也就是說(shuō)建筑材料價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的 影響最大 , 即房屋建筑成本的提高最大程度的影響了房?jī)r(jià)的 上升。近幾年 , 鋼材、 水泥、 木材、 電料、 化工材料的價(jià)格上漲 幅度都比較大。 建筑成本的增大成為房?jī)r(jià)上漲的重要因素之 一 , 客觀上造成了房?jī)r(jià)上揚(yáng)。 X 5土地價(jià)格次之。 土地資源永遠(yuǎn) 是不可再生資源 , 只會(huì)越來(lái)越少 , 房?jī)r(jià)有永恒上升的性質(zhì)。 建 材價(jià)格和土地價(jià)格的持續(xù)上升 , 造成了房?jī)r(jià)的一直上升。 X 6、

16、X 5與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度都大于等于 0.85, 說(shuō)明與房?jī)r(jià)上漲的關(guān)系 非常密切。后面依次為戶籍人口、 人均可支配收入、 GDP 、 儲(chǔ) 蓄存款、 房地產(chǎn)投資。 房地產(chǎn)投資額對(duì)房?jī)r(jià)的影響是最小的。 4結(jié)論基于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期 , 大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng) , 造 成房地產(chǎn)市場(chǎng)資金已相對(duì)飽和。因此 , 增加或減少房地產(chǎn)資 金不如改變其它幾項(xiàng)因素對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響大 , 其中相對(duì)重 要性較大的建材價(jià)格和土地價(jià)格都屬于供給因素 , 說(shuō)明造成 當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)升高的主要原因是市場(chǎng)需求偏大 , 市場(chǎng)供給不 足 , 供求矛盾突出 , 供求結(jié)構(gòu)失衡。 這就需要政府首先要放低 或放棄土地收益 (限價(jià)房要放低收益、 經(jīng)濟(jì)適用

17、房要放棄土 地收益 , 要降低從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中獲得的利潤(rùn)和房地產(chǎn)交易 稅費(fèi) , 要拿出一部分錢來(lái) , 建設(shè)保障性住房 , 還要保護(hù)原住民 的住房權(quán)益 , 才能緩解房?jī)r(jià)一直上升的壓力。參考文獻(xiàn) :1牛 鳳 瑞 . 中 國(guó) 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 報(bào) 告 M. 北 京 :社 會(huì) 科 學(xué) 文 獻(xiàn) 出 版 社 , 2006.2劉思峰 , 郭天榜 , 黨耀國(guó) . 灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用 M. 北京 :科學(xué)出版 社 ,1999.3朱永升 , 王衛(wèi)華 , 韓伯棠 . 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素的灰色關(guān)聯(lián)度分 析 J. 北京理工大學(xué)學(xué)報(bào) ,2002,(6.4焦繼文 , 劉洪 , 戚莉莉 . 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 以濟(jì)南市為 例 J. 統(tǒng)計(jì)與決策 ,2006,(16.5孫懷通 , 張偉紅 . 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因及對(duì)策淺析 J.