住宅商品房滲漏成因所引發(fā)的法律關(guān)系

1、住宅商品房滲漏成因所引發(fā)的法律關(guān)系隨著時(shí)間的推移，因住宅商品房滲漏形成的民事糾紛越來(lái)越多，這是由防水產(chǎn)品使用年限、房屋質(zhì)量年限及不當(dāng)裝修等因素決定的必然會(huì)發(fā)生的現(xiàn)象，更是入住商品房的每戶人家都可能會(huì)面臨的情形。對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的解決，司法實(shí)務(wù)界有一種不好的傾向，或是抱怨立法者立法上的滯后，認(rèn)為法律沒(méi)有作明細(xì)的規(guī)定，或是簡(jiǎn)單的將滲漏原因歸結(jié)為開(kāi)發(fā)商的房屋質(zhì)量，或是將思維禁固在樓上樓下的相鄰權(quán)關(guān)系中，從而使法律并不缺失、案件并不復(fù)雜的房屋滲漏案件不是找不準(zhǔn)被告，就是被久拖不決，再不就是被輕率處理。當(dāng)房屋滲漏問(wèn)題存在時(shí)，首先要采用實(shí)事求是的方法來(lái)查找分析滲漏的成因。其次是明確法律關(guān)系尋求正確的解決途徑。再

2、次要在查明滲漏原因的情況下明確責(zé)任，以便有針對(duì)性地適用法律尋求解決方法。為此，筆者談如下淺薄看法，以期拋磚引玉。一、房屋滲漏的成因房屋滲漏的成因多種多樣，有時(shí)是一因一果，有時(shí)是多因一果，有時(shí)甚至復(fù)雜到只見(jiàn)滲漏現(xiàn)象卻一時(shí)難以找到原因，導(dǎo)至無(wú)從下手維修。一般來(lái)講，最常見(jiàn)造成滲漏的原因有以下四種：一是建筑商建房時(shí)處理不當(dāng)留有質(zhì)量隱患；二是樓上住戶隨意改建管道或不當(dāng)用水造成對(duì)樓下住戶的損害；三是樓下住戶在裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏；四是由于建筑防水材料隨著年代的長(zhǎng)遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏。上述四種不同的滲漏原因，形成的法律關(guān)系是不同的。眾所周知，法律關(guān)系是法律在調(diào)整人們行為過(guò)程中所產(chǎn)生的一種特殊的社

3、會(huì)關(guān)系，法律關(guān)系構(gòu)成包括主體、內(nèi)容、客體三個(gè)要素。在民事訴訟中最能直接反映法律關(guān)系的是案由，民事訴訟中的案由如同刑事訴訟中的罪名一樣重要，它們都直接反映了案件的性質(zhì)。民事訴訟中案由確定正確與否，既反映法律關(guān)系主體誰(shuí)為原告、誰(shuí)為被告、內(nèi)容權(quán)利義務(wù)、客體是物或是行為的必要條件，還關(guān)系到適用法律的選擇和訴訟的途徑即訴訟方向。案由一旦錯(cuò)立，法律關(guān)系也會(huì)隨之發(fā)生變化，就會(huì)出現(xiàn)差之毫厘謬之千里的判決結(jié)果。二、不同的滲漏原因會(huì)形成不同的法律關(guān)系，不同的法律關(guān)系決定不同的案由。法律關(guān)系的形成與滲漏原因密不可分，必須詳細(xì)問(wèn)題詳細(xì)分析，常見(jiàn)的滲漏一般情況下可以形成以下法律關(guān)系：三、不同的法律關(guān)系適用不同的法律是處

4、理滲漏糾紛的有效方法。1、對(duì)商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用和解決的方法。我國(guó)?民法通那么?第一百一十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。國(guó)務(wù)院?建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例?第四十條第二款之規(guī)定：“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。這是對(duì)建筑商建造房屋的質(zhì)量要求，也是滲漏受害人根據(jù)?房屋買(mǎi)賣(mài)合同?和建筑商提供的?商品房屋質(zhì)量保證書(shū)?中質(zhì)量保證承諾，要求建筑商維修或賠償?shù)睦碛桑欠ㄔ号袥Q的法律根據(jù)。但是，適用該規(guī)定的前提條件是要確定建筑商建造的商品房確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題。假設(shè)滲漏是受害人及其

5、相鄰關(guān)系人造成的，即使在五年的質(zhì)保期內(nèi)，建筑商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)房屋滲漏確為建筑商建造的房屋質(zhì)量所造成時(shí)，假設(shè)滲漏給受害人財(cái)物帶來(lái)?yè)p害的，建筑商那么還要按照?民法通那么?承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。假設(shè)滲漏既有建筑商建造房屋的質(zhì)量問(wèn)題，又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?，那么?yīng)相應(yīng)減輕建筑商的責(zé)任并讓有過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、對(duì)樓上住戶隨意改建管道或不當(dāng)用水造成對(duì)樓下住戶的損害時(shí)法律的適用和解決的方法。我國(guó)?民法通那么?第一百零六條第二款規(guī)定：“公民、法人由于過(guò)錯(cuò)損害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)，損害別人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。商品住宅房管道的設(shè)置既有合理性還有區(qū)域性要求，假設(shè)樓上住戶

6、為了自己的方便跨特定區(qū)域在房間內(nèi)隨意改裝管道，這本身就是一種不當(dāng)行為，一旦造成滲漏，就構(gòu)成了民法意義上最典型的侵權(quán)行為和損害的事實(shí)，因此，由樓上住戶承擔(dān)民事責(zé)任是法定的應(yīng)有之義。但也有例外，比方，樓上住戶僅改裝了支管道且沒(méi)有超越用水區(qū)域，只是在衛(wèi)生間改裝了支管道，后來(lái)樓下有滲漏，我們能不能以樓上住戶改裝管道就認(rèn)定其侵權(quán)？筆者認(rèn)為不能一概而論，而要查找出滲漏的根本原因。因?yàn)?，衛(wèi)生間是為人們正常生活用水特別設(shè)置的區(qū)域，按照衛(wèi)生間防滲漏5年的質(zhì)保要求，只要用水不溢出衛(wèi)生間這個(gè)區(qū)域，就不應(yīng)該僅以住戶改裝支管道而要求其承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)椋瑵B漏的根本原因不是支管道的改裝而是衛(wèi)生間區(qū)域防水層存有質(zhì)量問(wèn)題，否那么

7、，水只會(huì)積聚在用戶自己的樓面上而不至于下滲。3、對(duì)相鄰關(guān)系中樓下住戶在裝修中對(duì)其樓頂造成損傷和由于建筑防水材料隨著年代的長(zhǎng)遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏時(shí)法律的適用和解決的方法。對(duì)上述前一種情況是滲漏受害者自已的過(guò)錯(cuò)，后者相鄰各方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，在此情況下以相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責(zé)任的承擔(dān)，那么要根據(jù)查明的滲漏原因來(lái)確定。在此，重要的是對(duì)相鄰關(guān)系的正確理解。4、對(duì)物業(yè)管理糾紛共用設(shè)施導(dǎo)致滲漏且已過(guò)建筑商五年質(zhì)保期時(shí)法律的適用和解決的方法。共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外，正常的公用設(shè)施維護(hù)在建筑商保修期滿后的共用管道，應(yīng)當(dāng)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金來(lái)承擔(dān)。我國(guó)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓構(gòu)造相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。綜上所述，由于房屋滲漏形成原因的多樣性，決定了承擔(dān)責(zé)