淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

1、1研究背景在房地產(chǎn)炒得沸沸揚揚的今天,面對房價的不斷攀升,各方面都要冷靜、理性,2010年4月國務(wù)院出臺新的房地產(chǎn)政策、房貸新政等若干文件,穩(wěn)定樓市,促進樓市健康平穩(wěn)發(fā)展(新國十條。對開發(fā)商來說,最理性的事是控制成本,多關(guān)注點成本,少關(guān)注點房價,因為房價是市場決定的,而成本掌握在自己手中。房地產(chǎn)開發(fā)是一個完整的過程,合理地確定工程造價,就是在建設(shè)程序的各個階段,合理確定投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、承包合同價結(jié)算價、竣工決算價;工程造價的有效控制,就是在優(yōu)化建設(shè)方案設(shè)計方案的基礎(chǔ)上,在建設(shè)程序的各個階段,采用一定的方法和措施把工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內(nèi),以求合理使用人

2、力物力和財力,取得較好的投資效益開發(fā)項目全過程實施現(xiàn)代化管理和成本控制的效果如何,顯得至關(guān)重要,它直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。2房地產(chǎn)開發(fā)商在成本控制方面的誤區(qū)開發(fā)商在項目管理中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面:2.1把項目成本控制的注意力過分的放在了施工環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目是屬于普通的建設(shè)工程項目,而在建設(shè)工程項目管理規(guī)范中對項目成本有這樣的解釋:“企業(yè)應(yīng)按下列程序確定項目經(jīng)理部的責(zé)任目標(biāo)成本:在施工合同簽訂后,由企業(yè)根據(jù)合同造價、施工圖和招標(biāo)文件中的工程量清單,確定正常情況下的企業(yè)管理費、財務(wù)費和施工成本。將正常情況正反制造成本確定為項目經(jīng)理的可控成本,形成項目經(jīng)理的責(zé)任目標(biāo)成本?！睆纳厦?/p>

3、的定義可以看出,建設(shè)工程項目管理規(guī)范對于項目成本管理的任務(wù)主要限定在了施工階段,即房地產(chǎn)項目的建設(shè)階段。實際中的大多數(shù)房地產(chǎn)公司也是這么做的,他們的所謂的項目經(jīng)理其實就是施工經(jīng)理。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟問題,項目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低,相反相關(guān)的職能部門的權(quán)力倒是很大。這樣一來在成本控制方面就產(chǎn)生了以下幾點缺陷:控制成本被分解到各職能部門下面后,各部門就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的成本控制情況,只要能控制住自己分管業(yè)務(wù)的成本,項目總體利益就將不得不讓位于局部利益;項目經(jīng)理的的權(quán)力被限制到比較低以后,但是他的責(zé)任并沒有相應(yīng)的減少,而協(xié)調(diào)溝通工作會大大增淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制范婉梅(陜西建工

4、集團第五建筑工程有限公司710032西安摘要:隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期,地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。本文論述了房地產(chǎn)項目中影響工程造價的各階段的管理,提出必須對項目投資實施全過程有效的成本控制,提高投資和社會效益。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);利潤;成本控制加,相應(yīng)的就會減少動作管理項目正常的控制工作的精力和時間,將使項目經(jīng)理的工作重心由成本控制轉(zhuǎn)移到其他控制上面;由于成本控制被分割成各部分,如果部門之間缺乏有效的溝通,就會使成本控制工作效率低下。并且施工階段的成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所占的成本比例并不是最大的。2.2輕視項目管理中的溝通管理,項目成本控制各階段“各掃門前雪”。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長,包括

5、前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下,可以劃分為準(zhǔn)備、建設(shè)和經(jīng)營三個階段。前期的準(zhǔn)備階段,主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù);工程建設(shè)階段,是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起,到客戶可以住用程度的過程;房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司項目的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)的范圍大多主要為項目的施工階段,而項目的前期決策和后期階段大多由公司的其它部門負(fù)責(zé),在對于控制成本效果最顯著的決策和設(shè)計階段,項目經(jīng)理很少插手。這樣就造成了項目成本控制的分割,項目管理成本控制按時間分為事先、事中和事后控制

6、三類,最有效、最明顯的是事先控制,而不讓項目經(jīng)理參與決策和設(shè)計就對事先控制的效果大大的打了折扣。項目管理是一個多目標(biāo)的復(fù)雜系統(tǒng)工程,進度、資金、質(zhì)量與人、機、料、能等單項管理很難獲得最大的經(jīng)濟效益,走綜合管理是必然之路。但是,我國工程建設(shè)的現(xiàn)實卻恰恰是上述各項管理均是鐵路警察,各管一段。不少單位在開展項目管理,往往只是從某一部門的單項應(yīng)用入手,忽視了其系統(tǒng)性;個別單位甚至覺得用計算機畫出了橫道計劃進度圖就算是項目管理了,各分項之間的邏輯關(guān)系、眾多資源的調(diào)配利用問題考慮得較少或根本沒有考慮。阻礙項目推行的絆腳石與溝通有關(guān),有效的溝通可以大幅提高項目成功的機率。2.3項目運作過程重實施輕計劃項目成

7、本控制管理方式很多,但首先要做到心中有本帳,這本賬從哪里來,就是要靠算出來,也就是所謂的計劃。例如施工前得做好工程的估算,就是在未開工前根據(jù)預(yù)算總金額(預(yù)算也有幾種形式:有投標(biāo)概算、預(yù)算包干和按擴初圖或施工圖先出預(yù)算以后再按實際完成工程量結(jié)算等,不管哪種方式的預(yù)算都有一定的規(guī)律和依據(jù)。必須依據(jù)材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用,還有加工費、臨時設(shè)施、工機具費、辦公用品及生活設(shè)施費、上繳利稅等,對每一項做一個較詳細(xì)的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進行對照,有了這本賬對今后的工程實施和成本控制有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標(biāo)完成的重要性大家都很清楚,可是一到實

8、際項目運行時,現(xiàn)有的房地產(chǎn)商往往為了早開工,以便于早開盤。往往不會花大工夫制定詳盡的計劃,即使制定也是為了表現(xiàn)自己管理的規(guī)范而做的“面子工程”。這樣在實際工程中沒有科學(xué)的計劃可以依據(jù),某一分部分項工程不知花費是超還是省,這樣的成本控制的效果可想而知。3如何有效控制工程成本3.1投資決策階段對控制工程成本又重要的意義在房地產(chǎn)項目管理過程中,投資決策階段控制對全過程工程造價具有總攬全局的決定性影響,是建設(shè)工程造價控制的重要階段,特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝的評選、設(shè)備選用等,直接關(guān)系到工程造價的高低。投資決策階段控制工程造價,是正確確定建設(shè)項目計劃投資數(shù)額的關(guān)鍵,對項目投資者正確

9、控制投資目標(biāo)值具有重大意義。不論何種項目,其前期工作的核心是編制符合實際的投資估算值,對于以后控制初步設(shè)計概算施工圖預(yù)算,實現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。作為工程造價管理人員在決策階段應(yīng)編制可行性研究報告,并對擬建項目進行經(jīng)濟評價,選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟上合理的建設(shè)方案,并優(yōu)化建設(shè)方案,編制高質(zhì)量的項目投資估算,在項目建設(shè)中起到控制項目總投資的作用。一般情況下,決策階段控制造價對項目經(jīng)濟性的影響高達(dá)95%-100%,說明房地產(chǎn)項目投資決策階段造價控制的重要性。因此,決策階段項目決策的內(nèi)容是決定工程造價的基礎(chǔ),直接影響著決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價的確定與控制是否科學(xué)合理的問題。3.2

10、工程設(shè)計是有效控制成本的前提在設(shè)計階段控制工程造價的直接效果顯著。長期以來,人們普遍不重視工程建設(shè)項目前期工程階段的造價控制,而往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段的審核施工圖預(yù)算,結(jié)算建安工程價款上。工程設(shè)計是建設(shè)項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程,是工程建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是確定與控制工程造價的重點階段?？刂乒こ淘靸r的關(guān)鍵就在于施工以前的投資決策和設(shè)計階段,而在項目作出投資決策后,影響工程造價的關(guān)鍵階段就在于設(shè)計。實踐證明,設(shè)計對于房地產(chǎn)項目建設(shè)工期工程造價工程質(zhì)量以及建成后能否獲得較好的經(jīng)濟效益,都起著決定性的作用。因此,在滿足項目使用功能的前提下合理

11、設(shè)計將使工程造價大幅降低,充分挖掘設(shè)計潛力,將是控制工程造的關(guān)鍵所在為此要做好以下幾方面工作:設(shè)計人員應(yīng)熟識本專業(yè)預(yù)算定額及費用定額;熟識建筑材料預(yù)算價格;切實做好工程造價核算工作;工程造價管理人員與設(shè)計人員應(yīng)密切配合,以保證有效地控制工程造價;推行建筑方案和經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招投標(biāo)方法,促使設(shè)計單位不僅在建造型使用功能上動腦筋,而且要在如何降低工程造價上下工夫。3.3招投標(biāo)是控制成本的核心新開工建設(shè)項目應(yīng)進行招投標(biāo),通過招投標(biāo)一是引進競爭機制,二是降低工程成本。工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面,通過招投標(biāo),開發(fā)商選擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對項目投資乃至質(zhì)量進度的控

12、制都有至關(guān)重要的作用;同時,嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件,認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書,做好評標(biāo)定標(biāo)工作,以中標(biāo)價為基礎(chǔ),通過談判協(xié)商確定合同及合理工期工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo),杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)另外,工程招標(biāo)時,招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確和全面,工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死,少留或不留活口要編制好標(biāo)底,有條件的應(yīng)盡量自行編制,工程標(biāo)底要保證質(zhì)量,把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性,是否在投資控制的范圍內(nèi)中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致,工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。3.4施工管理是有效控制工程成本的重要環(huán)節(jié)施工階段是資金投入最大的階段,是招投標(biāo)工作的延伸,是合同

13、的具體化加強施工控制,就是加強履約行為的管理房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的,雖然與基建項目具有共性,但也會不可避免地發(fā)生三超現(xiàn)象, 但三超的超額必須由企業(yè)的盈利來彌補,如果控制失衡,會使企業(yè)經(jīng)營虧本因此,房地產(chǎn)企業(yè)的營利目的,決定了項目投資必須實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。這要做到正確編制施工圖預(yù)算書,完善設(shè)計變更審批制度,辦好隱蔽工程現(xiàn)場簽證手續(xù)等。3.5竣工決算是成本控制的關(guān)鍵該階段是成本控制工作的最后階段根據(jù)合同預(yù)算及費用定額竣資料國家或地方的有關(guān)法規(guī),認(rèn)真審核工程款以政策為依據(jù),對送的竣工決算進行核實工程量,落實聯(lián)系單簽證費用,使審核后的結(jié)算正體現(xiàn)工程實際造價(1嚴(yán)格核對合同

14、條款,防止重復(fù)計算及收費等問題(2檢查隱蔽驗收記錄及施工日記,確認(rèn)隱蔽驗收手續(xù)是否齊全,是按圖施工(3落實設(shè)計變更及簽證,檢查這些設(shè)計變更是否符合既定的程序,否經(jīng)設(shè)計單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn),并且嚴(yán)格查實變更簽證,防止些莫須有的簽證重復(fù)簽證等(4按圖嚴(yán)格核實工程量(5嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報的單價或簽證價格,禁止高套單價的形出現(xiàn)(6嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計費程序,計取各項費用(7認(rèn)真審查復(fù)核,防止各項計算誤差4結(jié)語房地產(chǎn)開發(fā)成本控制貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程,成本策劃的精髓就是成本控制,事前運用各種科學(xué)方法分析預(yù)測科學(xué)決策,事中科學(xué)地組織實施精心管理,事后科學(xué)地分析總結(jié),從而能動地影響決策、設(shè)計

15、、施工等階段的全過程管理,減少或避免建設(shè)資金的流失,最終降低整個項目的工程造價與成本,從而提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資效益。筆者認(rèn)為設(shè)計階段的成本控制室最重要的,一旦施工階段開始,能降低工程成本的幅度就越來越小了。!"!"!"!"建筑節(jié)能基本概念和內(nèi)容1.1建筑節(jié)能基本概念建筑節(jié)能是指通過采取合理的建筑設(shè)計和選用符合節(jié)能要求的墻體材料、屋面隔熱材料、門窗、空調(diào)等措施,這樣所建造的房屋,與沒有采取節(jié)能措施的房屋相比,在保證相同的室內(nèi)熱舒適環(huán)境條件下,它可以提高電能利用效率,減少建筑能耗。建筑能耗指建筑使用能耗,其中包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)、熱水、炊事、照明、家用電器、電梯和建筑有關(guān)設(shè)備等方面能耗,目前我國這部份能耗約占全國社會終端總能耗的27.6%,隨著人們生活質(zhì)量的改善,居住舒適度要求的提高,建筑能耗所占比例還將不斷上升。預(yù)測10年后,我國建筑能耗占全國社會終端總能耗的比例將會上升到32%以上,它與工業(yè)、