物業(yè)管理中存在的問題和解決辦法

1、物業(yè)管理 是指由專門的機構和人員， 依照合同和契約，對己竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。一、我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題（一）物業(yè)管理服務收費問題一直是物業(yè)管理工作的難點自從開始實施物業(yè)管理以來，物業(yè)管理服務收費問題一直是工作的難點，也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點。從物業(yè)產權人、使用人的角度，主要是收費標準過高。對于物業(yè)產權人來說，主要是針對房租而言，現(xiàn)階段的低水平房租， 使產權人交費額與房租相差很??；對于物業(yè)使用人來說，與以往相比

2、，除了交納房租外，還必須承擔住戶個人交費項目的費用這筆難以承受的開支。 價格水平與服務質量也不相符。違規(guī)收費時有發(fā)生。 比如擅自增設收費項目、 擅自提高收費標準、擅自處長收費期限、只收費不服務、多收費少服務、不按規(guī)定明碼標價收費等等。從物業(yè)管理單位的角度，主要是收費標準太低、項目不全。有資料顯示，對于物業(yè)管理項目進行成本核算，發(fā)現(xiàn)除了個別項目外， 大多數(shù)收費標準低于成本價。 同時收費責任不清， 承擔風險過大?，F(xiàn)階段各物業(yè)管理企業(yè)承擔了大多數(shù)公用部門的收費任務，不僅物業(yè)管理企業(yè)要投入人力代收費用， 而且由于拒繳、欠繳現(xiàn)象普遍存在， 物業(yè)管理企業(yè)還不得不為住戶 暫付大量費用，承擔了很大的經濟風險。

3、（二）物業(yè)管理企業(yè)經費嚴重不足在實行物業(yè)管理后， 居民從思想上、經濟上都難以接受物業(yè)管理服務收費，這是物業(yè)管理遇到的一個難點問題。有些物業(yè)管理公司之所以起步艱難，其關鍵是不能解決經費來源， 僅靠向住戶收取服務費來解決物業(yè)管理的經費來源，大多步履維艱。公共設施、設備、維修基金的資金難以到位， 很少有物業(yè)管理企業(yè)落實到了這一筆資金；按合同規(guī)定的向每一個住戶收取的管理費收入又由于目前存在的對收費工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生，使這一筆資金也難以全部落實；合同之外的特約有償服務收入由于大多 數(shù)物業(yè)管理企業(yè)特約服務項目少，業(yè)務量小，不能從中取得多少收入， 對資金的補充也是杯水車

4、薪。（三）物業(yè)管理的法制建設滯后物業(yè)管理在我國的興起也就是從近幾年來開始的，國家出臺了的法規(guī)雖然填補了我國物業(yè)管理法律制度的空白，初步改變了我國物業(yè)管理無法可依的狀況，然而，與物業(yè)管理實踐對立法的要求相比， 仍有相當差距。由于在許多方面都缺乏明確的法律規(guī)定，使得在管理中形成大量的矛盾與分歧， 物業(yè)管理的糾紛事件日益增多，而物業(yè)管理公司、業(yè)主之間產生糾紛后也缺乏仲裁機構和處理規(guī)程。二、若干原因探析（一）產生收費問題原因探析傳統(tǒng)的福利觀念根深蒂固， 物業(yè)管理意識尚未形成。 在計劃經濟體制下， 居民除交納象 征性房租外， 沒有其它任何住房消費， 而推行新的物業(yè)管理模式， 住戶要支付高出原有房租 許多

5、的物業(yè)管理費，在觀念上一時難以接受。同時行業(yè)規(guī)范尚不健全，競爭機制尚未形成。 再者收費標準背離價值規(guī)律， 執(zhí)法監(jiān)督缺乏有力保障。 在收費執(zhí)法監(jiān)督問題上， 對于物業(yè)產 權人、使用人來說，可以通過消協(xié)、物價、房管部門甚至法院等途徑維護自身合法權益，而 對物業(yè)管理單位來說， 由于分戶收費金額小， 欠費住戶數(shù)量多和欠費原因復雜等因素的制約， 在目前情況下， 要通過法律手段監(jiān)督和制約物業(yè)產權人、 使用人交納物業(yè)管理費， 存在著諸 多的實際困難。（二）物業(yè)管理經費不足的主要原因（1）物業(yè)管理啟動資金難以到位。當前我國的物業(yè)管理尚處于起步階段，需要大量資 金投入， 盡管政府每年對住宅小區(qū)的管理都能給予一定的

6、經費補貼，但遠遠不能滿足物業(yè)管理快速發(fā)展的要求。 （ 2）物業(yè)管理企業(yè)管理成本居高不下。物業(yè)管理企業(yè)經營嚴重不足，營 運資金缺乏， 導致大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)， 除了收費難， 啟動資金沒有到位等原 因外， 還有物業(yè)管理企業(yè)本身規(guī)模和所管理的物業(yè)質量的原因。（3）物業(yè)管理企業(yè)經營渠道少。企業(yè)化要強調“一業(yè)為主， 多種經營”。 物業(yè)管理公司要取得經濟效益，既要通過各種 方法降低管理成本，又要開拓經營渠道增加收入。（三）法制建設跟不上物業(yè)管理發(fā)展的主要原因（1）效力層次低、權威性不高，體系殘缺不全?，F(xiàn)行物業(yè)管理立法大多是建設所公布 的各種部門規(guī)章，政策及規(guī)范性文件，這些規(guī)章的權威性、普遍適用

7、性較低，不利于物業(yè)管理職權的行使。 在我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)中， 缺乏一部能統(tǒng)率物業(yè)管理所涉及的所有領域的基本法，一旦某一單行法規(guī)出現(xiàn)立法漏洞，無法可依的現(xiàn)象便不可避免。（ 2）內容不完全、 法律漏洞多。 現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍過窄。 物業(yè)管理法的調整對象應該是所有 的物業(yè)管理關系，而現(xiàn)行法規(guī)主要涉及住宅小區(qū)的物業(yè)管理， 至于工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦 公大樓、倉庫等眾多領域的物業(yè)管理還是無法可依。同時，尚未建立完善、科學的物業(yè)管理 市場準入制度。 準入制度是主管機關對物管企業(yè)進行監(jiān)督和管理的首要環(huán)節(jié)， 是建立競爭有 序的市場體系的基礎。 物業(yè)管理市場的監(jiān)督管理體制尚未理順。 目前物業(yè)管理

8、市場存在著多 頭監(jiān)管而又監(jiān)管不力的現(xiàn)象， 不僅增大了物業(yè)管理企業(yè)的工作難度， 也給物業(yè)管理的有序運 行埋下了隱患。法律責任制度不健全也是原因之一。三、我國物業(yè)管理發(fā)展對策作者試圖根據(jù)我國具體國情， 結合國內外物業(yè)管理的一些先進的管理經驗及方法， 探索 解決當前問題的行之有效的方法。（一）解決物業(yè)管理收費問題的有效途徑使物業(yè)管理服務的價格構首先要改變傳統(tǒng)觀念， 提高對收費的認識。 讓人們充分意識到購房之后， 還要在使用期 限內， 連續(xù)不斷地自行承擔物業(yè)維護和享受服務的全部費用。 同時，強化業(yè)主委員會在物業(yè) 管理中的作用。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會來充分行使自己的權利，維護自己的利益。再者， 物業(yè)管理

9、要得到發(fā)展和繁榮， 就要得到政府的扶助和支持， 政府應該在物業(yè)管理開始興起階 段扶持物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展， 激勵物業(yè)管理行業(yè)競爭機制的形成。 可對物業(yè)管理收費實施特 殊稅收政策， 應進一步明確公共維修服務收費的法定稅費的標準， 成更加合理， 同時便于物業(yè)管理企業(yè)的實際操作。 同時可以從各城市的實際出發(fā)， 對物業(yè)管 理收費實施特殊優(yōu)惠的稅制， 減免部分稅費， 減輕物業(yè)管理企業(yè)的經濟壓力。 政府對物業(yè)管 理經費應當進行適當補貼， 這有利于保護從事這一類物業(yè)管理的企業(yè)的積極性， 推進住房制 度改革進程。（二）物業(yè)管理企業(yè)應從多方面著手，以改善經費不足狀況（ 1）物業(yè)管理可實行規(guī)?；洜I。企業(yè)在生產規(guī)模

10、上要達到經濟規(guī)模，此時產品的單 位成本最低。 物業(yè)管理公司也應考慮運用規(guī)模經濟發(fā)展企業(yè)化經營。（ 2）物業(yè)管理應實行專業(yè)服務社會化。 我國的物業(yè)管理公司機構大、 人員多，公司對每一項管理業(yè)務、服務項目都 要親力親為， 這勢必大大增加了成本。 物業(yè)管理公司應以積極的態(tài)度， 努力尋求和適應符合 國際慣例的新的管理架構和方式。 （ 3）物業(yè)管理公司應開展多種經營。 物業(yè)管理公司采取“一 業(yè)為主， 多種經營”。 物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和服務的同時， 也可利用自身的優(yōu)勢將 經營范圍擴大到與物業(yè)有關的業(yè)務， 也可根據(jù)自身特點和該小區(qū)的情況向其它方向發(fā)展。 （ 4） 改革現(xiàn)行物業(yè)管理體制， 打破單一物業(yè)

11、管理模式。 從大多數(shù)中低收入者無力負擔物業(yè)管理費 的實際情況出發(fā)， 可以嘗試打破普遍推行物業(yè)管理公司管理一種模式的體制， 將我國臺灣地 區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理方式引進我國大陸的物業(yè)管理體制， 實行物業(yè)管理公司管 理與業(yè)主的自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。 業(yè)主自營式物業(yè)管理就是住宅小區(qū) （臺灣稱社區(qū)） 的物業(yè)管理， 既不由房地產開發(fā)公司負責， 也不聘請社會上專門的物業(yè)管理 公司負責， 而是由樓房業(yè)主自己打班。 這種方式在臺灣的城市中比較普遍。 整個社區(qū)的建筑 物分為兩部分：一部分是私產（即居民的套房） ，由業(yè)主自己打班；另一部分是公產，包括 庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建

12、筑物。 公產歸社區(qū)全體成員所有， 由他們自己管理， 即所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理。 臺灣的物業(yè)管理隊伍非常精干， 專職人員只有兩位， 一位是干24事，另一位是守門員兼監(jiān)控員 （他們的房間有對公產部分進行監(jiān)控的先進電子設備，并且小時錄像，保留二周 ）。另外有少量的臨時工，如保潔員、修理工等，由干事根據(jù)需要聘請， 他們的工資、獎金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業(yè)， 加上文明程度較高、設備先進、通訊發(fā)達，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。（三）完善物業(yè)管理法律法規(guī)為了規(guī)范物業(yè)管理的組織和行為， 保障各主體的合法權益， 構建物業(yè)管理市場的公平競 爭秩序，當務之急是完善物業(yè)管理法

13、規(guī)。在結合我國實際情況的基礎上，提出如下的建議： （1）提升物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力，建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系。就物業(yè)管理的目的、 基本原則、物業(yè)管理法律關系（含主體的權利義務） 、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)務范圍、監(jiān)管體制 和物業(yè)管理法的適用范圍等原則性內容加以明確規(guī)定。各有關部門要加強政策法規(guī)的協(xié)調， 盡量摒棄狹隘的部門利益，以實現(xiàn)法規(guī)的體系化，促進法與社會需求之間的和諧。（ 2）完善物業(yè)管理法規(guī)內容， 做到內容與體系的協(xié)調。 應當擴展物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍， 除了繼續(xù) 完善城市住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)外， 還要將工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、 辦公大樓、 倉庫等的物業(yè) 管理也納入物業(yè)管理法規(guī)的調整范圍。 同時建立完善科學的物業(yè)管理市場準入制度， 凈化市 場競爭環(huán)境。 物管企業(yè)應做到產權清晰且獨立、 組織機構和內部管理制度科學合理、 不斷提 高管理水平和服務質量、 創(chuàng)造好的業(yè)績。 促使那些由房管所、 公房管理單位轉制而來的物管 企業(yè)盡快適應市場需求， 并放寬企業(yè)參與市場競爭的條件。 再者， 應當理順物業(yè)管理市場的 監(jiān)管體制，細化各職能部門的職權及行使職權的程序，