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文檔簡(jiǎn)介
1、萬(wàn)科納稅籌劃分析第一部分:行業(yè)介紹及現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)發(fā)展歷程:改革開(kāi)放30年以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化大致經(jīng)歷了初步形成、房地產(chǎn)過(guò)熱、市場(chǎng)調(diào)整、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、宏觀調(diào)控5個(gè)時(shí)期。(一)初步形成時(shí)期(19781991年):1978年之前的二十多年中,我國(guó)幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng),沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè),只有建筑業(yè)。19781991年,隨著住房制度改革和土地使用制度改革的啟動(dòng)與推進(jìn),房屋和土地既是產(chǎn)品和資源,又是商品和資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)由淺入深,房地產(chǎn)價(jià)值逐漸顯化,房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成。(二)房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期(19921993年)1992年下半年至1993年上半年,我國(guó)許多地區(qū)驟然掀起了房地產(chǎn)熱潮,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司急劇增
2、加,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng),以炒地皮、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍,在部分地區(qū),主要是海南、廣西北海,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)過(guò)熱,形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。(三)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期(19941997年)1994年繼續(xù)1993年下半年的宏觀調(diào)控。19951997年仍然實(shí)施適度從緊的財(cái)政政策和貨幣政策。但從1996年開(kāi)始,經(jīng)濟(jì)已由短缺轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬?duì)過(guò)剩,產(chǎn)品賣不出去,企業(yè)停產(chǎn),工人下崗;1997年又遇亞洲金融風(fēng)暴。隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“通貨緊縮”,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了低潮。(四)培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)時(shí)期(19982002年)從1998年開(kāi)始,隨著把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的制度改革,以及各項(xiàng)政策措施的出臺(tái)和貫徹落實(shí),我
3、國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。這個(gè)時(shí)期,全國(guó)城鎮(zhèn)停止了住房實(shí)物分配,各項(xiàng)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)的稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策紛紛出臺(tái),住房建設(shè)加快,住房金融快速發(fā)展,住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始活躍。(五)宏觀調(diào)控時(shí)期(2003年至今)2003年以后,房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng),房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂,政府頻繁出臺(tái)了許多政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。從2003年下半年開(kāi)始,政府從嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門入手控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)。從2005年開(kāi)始,政府強(qiáng)調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié),著力采取有關(guān)政策措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)。從2007年下半年開(kāi)始,宏觀調(diào)控的著重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大力建立健全城市廉租住房制
4、度,改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度,進(jìn)一步采取有關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。而近兩年政府也出臺(tái)了諸多政策來(lái)抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)s年份經(jīng)營(yíng)總收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入房屋出租收入其他收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2007233971284427920421604207338680689781939166029662436611720082669684484668480243941196521473313144011182919683432229720093460623424980475325078328544273210
5、5608072585489947285843三、房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及的稅種:相對(duì)于其他行業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)額高,涉及的稅種多,納稅金額也很大,稅負(fù)也相對(duì)較高。房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)節(jié)主要有土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)保有等。不同環(huán)節(jié)涉及的稅收政策也不盡相同。根據(jù)國(guó)家稅法和政策規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅種主要有(按應(yīng)繳納稅額的稅負(fù)順序依次為):營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅等。房地廣開(kāi)發(fā)企業(yè)稅種稅率表序號(hào)稅種征稅對(duì)象計(jì)稅依據(jù)計(jì)算方法稅率繳稅時(shí)間1契稅以轉(zhuǎn)移土地、房屋使用權(quán)的行為為征稅對(duì)象。計(jì)稅依據(jù)主要是成交價(jià)格、核定價(jià)格、交換價(jià)格差額和“補(bǔ)繳
6、的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者±地收益”等。應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)X稅率3-5%納稅義務(wù)開(kāi)始日為為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。納稅義務(wù)發(fā)生10日內(nèi)繳納。2企業(yè)所得稅生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得交納企業(yè)所得稅。計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅額=(全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目)X適用稅率。25%季后15日內(nèi)3個(gè)人所得稅對(duì)個(gè)人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅,房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X適用稅率-速算扣除數(shù)。其適用5%-45%勺超額累進(jìn)稅率超額累進(jìn)稅率次月10日4房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象房屋計(jì)稅價(jià)值或房
7、產(chǎn)的出租收入年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評(píng)估彳1)X(1-30%)x1.2%。1.2%將原后房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起,繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。5營(yíng)業(yè)稅單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的房屋或受讓的土地使用權(quán),以其全部收入減去房屋或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,房地戶升發(fā)企業(yè)銷售房屋以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)營(yíng)業(yè)額X適用稅率0.05次月10日6印花稅房地戶開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房,與賣房人簽訂購(gòu)房合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額X稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量X單位
8、稅咨頁(yè)°應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時(shí)貼花7土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象增值額為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額應(yīng)納稅額=匯(增值額X適用稅率)四級(jí)超率累進(jìn)稅率(比例稅率)次月10日8城鎮(zhèn)土地使用稅以土地為征稅對(duì)象實(shí)際占用的土地面積年應(yīng)納稅額=匯(各級(jí)土地面積X相應(yīng)稅額)定額稅率(每平方米)西安2.4元/平方米以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。9城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅隨營(yíng)業(yè)稅征收計(jì)稅依據(jù)為納稅人實(shí)際繳納的
9、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅額X適用稅率依所在地區(qū)分別適用7%5%1流城市建設(shè)維護(hù)稅,西安7%次月10日10教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加隨營(yíng)業(yè)稅征收以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)營(yíng)業(yè)稅額X適用稅率0.03次月10日1.購(gòu)置房地產(chǎn)要繳納的稅費(fèi):1.契稅;2.印花稅;3.交易手續(xù)費(fèi)。2.持有房地產(chǎn)要繳納的稅費(fèi):1.房產(chǎn)稅;2.城鎮(zhèn)土地使用稅;3.營(yíng)業(yè)稅;4.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加;5.印花稅;6.企業(yè)所得稅;7.個(gè)人所得稅。3.出售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi):1.營(yíng)業(yè)稅;2.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加;3.土地增值稅;4.印花稅;5.企業(yè)所得稅;6.個(gè)人所彳#稅;7.交易手續(xù)費(fèi)。第二部分:公司情況介紹一、公司基本情況萬(wàn)科企業(yè)股份
10、有限公司,簡(jiǎn)稱萬(wàn)科或萬(wàn)科集團(tuán),成立于1984年5月,是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè),也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股??偛吭O(shè)在深圳,至2009年,已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開(kāi)工面積523.3萬(wàn)平方米,竣工面積529.4萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元,結(jié)算收入404.9億元,凈利潤(rùn)40.3億元。2009年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入486億,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)142億,毛利率29.2%,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)52.8億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下,萬(wàn)科通過(guò)專注于住宅開(kāi)發(fā)行業(yè),建立起內(nèi)部完善的制度體系,組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì),樹(shù)立專業(yè)品牌,以所謂方科化”的企業(yè)文化(一、簡(jiǎn)單不復(fù)雜;二、規(guī)范不權(quán)謀;三、透明不黑箱;四、責(zé)
11、任不放任)享譽(yù)業(yè)內(nèi)。二、總體稅負(fù)情況(單位:萬(wàn)元)公司經(jīng)營(yíng)及稅負(fù)情況年份2007200820092010主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3552661.134099177.924888101.315071385.14納稅合計(jì)79571.66(86198.51)117687.76316547.64稅負(fù)率2.24%-2.10%2.41%6.24%“、年份稅種、2007200820092010企業(yè)所得稅135980.0710361.6272002.35167749.82增值稅(712.24.)(443.14)1.153.39個(gè)人所得稅1365.124825.542882.021586.31營(yíng)業(yè)稅(430273.18)(
12、75714.16)13602.7421527.54土地增值稅(9275.45)(16251.42)27288.96117571.86房產(chǎn)稅415.9140.53278.37552.06教育費(fèi)附加(966.29)(2324.10)434.611548.41城建稅(1238.28)(3228.10)776.943845.46其他79571.66(3465.27)420.612162.80合計(jì)79571.66(86198.51)117687.76316547.64稅負(fù)率年份從上圖可以看出,萬(wàn)科在2007年至2010年間的總體經(jīng)營(yíng)水平一直呈上升趨勢(shì)。2008 年而稅負(fù)變化較大,特別是2008年以前,多
13、項(xiàng)稅種都顯示為負(fù)值。其原因主要在于以前萬(wàn)科采取預(yù)繳稅費(fèi)的方式進(jìn)行納稅。(怎么解釋?)第三部分:公司主要稅種納稅籌劃分析一、公司營(yíng)業(yè)稅的分析(一)營(yíng)業(yè)稅納稅范圍及稅收優(yōu)惠政策:1、納稅范圍:房地產(chǎn)企業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅的范圍主要有銷售不動(dòng)產(chǎn),自營(yíng)建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對(duì)外出租自行開(kāi)發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。其中,銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率為5%,自營(yíng)建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%,對(duì)外出租自行開(kāi)發(fā)的商品房業(yè)務(wù)稅率為5%。2、稅優(yōu)惠政策參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不(1)對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,征營(yíng)業(yè)稅(2)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者,用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營(yíng)業(yè)稅(3)房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑
14、物免征營(yíng)業(yè)稅(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃具體來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃主要有以下幾方面內(nèi)容:1、公司涉稅行為之一:銷售商品房(1)適用稅收法律法規(guī):稅法規(guī)定:外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)(土地使用稅)和不動(dòng)產(chǎn),對(duì)外銷售時(shí),按售價(jià)扣除買價(jià)后的差額,計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。(2)籌劃方案設(shè)計(jì)企業(yè)有許多的銷售方式,如:一次性付款,銀行按揭、分期付款等,這在所得稅上有明確規(guī)定,方式的不同收入確定的時(shí)間也不同。如果企業(yè)采取先出租后出售的方式銷售房地產(chǎn),出租的收入相當(dāng)于獲得資金的利息收入,然后再對(duì)出租者出售房屋,這樣會(huì)推遲收入的確認(rèn),進(jìn)而推遲稅金的繳納。最大的好處在于對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的購(gòu)房者,無(wú)疑是絕佳的購(gòu)房渠
15、道,當(dāng)然首先要求購(gòu)房者繳納定金,現(xiàn)在北京已有這種銷售方式。相對(duì)于其他方式,此種方式在競(jìng)爭(zhēng)力、稅負(fù)上具有一定優(yōu)勢(shì)。此項(xiàng)不僅能推遲營(yíng)業(yè)稅的繳納,而且也能推遲企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間。2、公司涉稅行為之二:轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房產(chǎn)(1)適用稅收法律、法規(guī):稅法規(guī)定,以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資,投資時(shí)不征營(yíng)業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí),也不再征收營(yíng)業(yè)稅。(2)公司籌劃分析:以2010年為例,從財(cái)務(wù)報(bào)表可得出信息,萬(wàn)科A2010年不動(dòng)產(chǎn)(酒店、房屋及建筑物)減少約12858.1萬(wàn)元(如圖),若該減少的不動(dòng)產(chǎn)是以投資的形式對(duì)外轉(zhuǎn)讓,則能夠節(jié)省的營(yíng)業(yè)稅額為:12858.1x5%=642.91萬(wàn)元酒店、房屋及速筑物賬面原值:
16、年初余頷1,403,347,25925本年增加27,390,310.48本年藏少128,580,968.483、公司涉稅行為之三:代收各種水、電、煤氣、安裝費(fèi)用等(1)適用稅收法律、法規(guī):稅法規(guī)定:房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司從購(gòu)房戶取得的代收款項(xiàng),如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)、代市政府收取的市政費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi),屬于代收款項(xiàng),不征營(yíng)業(yè)稅,僅對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。(2)具體籌劃方案:房地產(chǎn)公司單獨(dú)成立物業(yè)公司,由物業(yè)公司代收這部分費(fèi)用,從而免去這部分營(yíng)業(yè)稅。下面同樣以2010年萬(wàn)科A的財(cái)務(wù)
17、數(shù)據(jù)為例:單位】人民幣萬(wàn)元行業(yè)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率法金顛增減數(shù)值增履1.主營(yíng)業(yè)務(wù)5.046J53.91173%工9邛9】19-12.85%29.61%增加7.64個(gè)百分點(diǎn)其中,房地產(chǎn)5,003眸173,55%2,962,95626-13.23%29.75%增加7.76個(gè)百分點(diǎn)物業(yè)管理43,058.7430.96%34t934.9340.61%1144%減少5.53個(gè)百分點(diǎn)丸其他業(yè)務(wù)25J3L236,92%9.458.33-19.46%29.3S%減少2.99個(gè)百分點(diǎn)合計(jì)5.071383.143.75%1007349.52-12.87%29.61%增加7.59個(gè)百分點(diǎn)從上表可以看出,萬(wàn)科在
18、2010年的物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入為43058.74萬(wàn)元,若公司沒(méi)有單獨(dú)成立的物業(yè)公司,則會(huì)將此部分利潤(rùn)納入營(yíng)業(yè)額一并增收營(yíng)業(yè)稅,且假設(shè)手續(xù)費(fèi)按代收費(fèi)的5%十算,則此部分需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為43058.74X(1+5%>X5%=2260.58萬(wàn)元而若是單獨(dú)成立物業(yè)管理公司,就只對(duì)收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。即需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為:43058.74X5%X5%=107.65萬(wàn)元由此,可以節(jié)稅2260.58-107.65=2152.93萬(wàn)元1.減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)(轉(zhuǎn)讓)次數(shù)我國(guó)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇,而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的?,F(xiàn)以一案例來(lái)說(shuō)明因增加營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓
19、次數(shù)而導(dǎo)致的重復(fù)納稅情況。萬(wàn)科的籌劃方法:萬(wàn)科曾為建筑房屋向保利地產(chǎn)借入2億元人民幣,約定借款到期后,萬(wàn)科以開(kāi)發(fā)的部分房屋充抵借款。最終,萬(wàn)科用300套住宅抵頂借款,依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元、城市維護(hù)稅70萬(wàn)元及教育費(fèi)附加30萬(wàn)元(不考慮印花稅和契稅),以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬(wàn)元。而保利接受這300套住宅是為了收回萬(wàn)科以前的欠款,而非自用,所以保利拿到這些房子以后還要銷售出去。因此,也要支付相關(guān)稅1100萬(wàn)元,保利實(shí)際收回的欠款為1.89億元(2億元0.11億元)。300套住房被銷售了兩次,所以交納了兩次營(yíng)業(yè)稅。若保利幫助萬(wàn)科代理銷售這300套住房,住房銷售后,銷售款優(yōu)先償還原先欠款
20、。對(duì)于萬(wàn)科而言,無(wú)論采用房屋抵債還是采用由乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為其代銷房屋的方式,其利益都不受影響。這樣的籌劃使300套住房?jī)H被銷售一次,只需交納一次營(yíng)業(yè)稅,保利實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。二、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析:(一)企業(yè)所得稅的籌劃方法2007年我國(guó)統(tǒng)一了內(nèi)、外資企業(yè)所得稅法,企業(yè)所得稅法的籌劃對(duì)企業(yè)和國(guó)家都具有重要意義我國(guó)企業(yè)所得稅采用比例稅率,基本稅率為25%房地產(chǎn)利潤(rùn)金額較大,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃獲得的稅收利益也會(huì)比較大;國(guó)家為了發(fā)揮稅法調(diào)控納稅人投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境治理的作用,在企業(yè)所得稅法中規(guī)定了多項(xiàng)稅收優(yōu)惠,為房地產(chǎn)企業(yè)提供了較大的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐中運(yùn)
21、用比較廣的企業(yè)所得稅籌劃方式主要有以下幾種:(l)縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額,即通過(guò)縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額來(lái)減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)或規(guī)避納稅負(fù)擔(dān)。(2)利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃:房地產(chǎn)企業(yè)可以合理利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃,通過(guò)妥善規(guī)劃企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),以適用較低或較優(yōu)惠的稅率,使其實(shí)際稅負(fù)最低,達(dá)到節(jié)稅的效果。(3)延緩納稅期限。(二)萬(wàn)科A企業(yè)所得稅的籌劃分析:下面將著重通過(guò)萬(wàn)科A因?qū)ν饩栀?zèng)而享受的稅收優(yōu)惠政策來(lái)分析其納稅籌劃情況:1、捐贈(zèng)的金額和期限萬(wàn)科2008年6月5日召開(kāi)的臨時(shí)股東大會(huì)以99.8%的高票通過(guò)了出資一億元無(wú)償參與汶川地震災(zāi)后重建的預(yù)案。且萬(wàn)科表明此捐建工作預(yù)計(jì)需要3
22、-5年。根據(jù)新企業(yè)所得稅法的規(guī)定,企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出,不超過(guò)年度利潤(rùn)總額12%的部分,準(zhǔn)予扣除,超過(guò)部分則不允許。2008年萬(wàn)科公司的年報(bào)顯示:概該年度的利潤(rùn)總額為632228.56萬(wàn)元。故公司捐贈(zèng)可享受的最大扣除額為632228.56*12%=75867.43萬(wàn)元。而萬(wàn)科在該年度的捐贈(zèng)總額為5359.77萬(wàn)元。低于可享受的扣除額。所以,萬(wàn)科公司在該年度的捐贈(zèng)講可以全部稅前扣除。且剩余部分在以后年度也能以同樣的方法節(jié)稅。而若萬(wàn)科將一億元一次性捐贈(zèng),則最大只能一次性享受75867.43的稅收優(yōu)惠。2、捐贈(zèng)途徑的選擇萬(wàn)科2008年財(cái)務(wù)報(bào)表指出:“在汶川地震發(fā)生后,公司隨即在專項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用授權(quán)額
23、度內(nèi),捐出人民幣220萬(wàn)元。其中向中國(guó)紅十字會(huì)捐出200萬(wàn)元,用于四川省巴中市南江縣流壩鄉(xiāng)小學(xué)和興馬鄉(xiāng)衛(wèi)生院的重建工作”稅法規(guī)定:企業(yè)如通過(guò)中國(guó)紅十字會(huì)、宋慶齡基金會(huì)等慈善機(jī)構(gòu)時(shí)則可以100%稅前列支,不受此比例限制。所以,萬(wàn)科的這部分支出可以全部稅前扣除。三、土地增值稅的納稅籌劃分析(一)有關(guān)房地產(chǎn)土地增值稅的優(yōu)惠政策我國(guó)從增值稅暫行條例實(shí)施以來(lái),有關(guān)的免稅和減稅的政策主要涉及以下6個(gè)方面:1、若建造普通住宅,增值率未超過(guò)20%,免征土地增值稅。同時(shí)稅法規(guī)定,納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又建其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通住宅不享受免稅優(yōu)
24、惠。2、因國(guó)家建設(shè)需要,依法征用收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。3、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng),聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中,免于征收土地增值稅。4、一方提供土地,一方提供資金,合作建房,建房后按比例分房自用的行為,對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值,免予征收土地增值稅。5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)完成后,向客戶收取代建收入的行為,免于征收土地增值稅。6、在兼并企業(yè)中,對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為,免征土地增值稅。(二)土地增值稅納稅籌劃的幾種方法1、收入分散籌劃法按相關(guān)稅法規(guī)定,土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金
25、額后的余額。在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下,轉(zhuǎn)讓收入越少,土地增值額就越小,當(dāng)然稅率和稅額就越低。一般常見(jiàn)的方法就是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離,比如房屋里面的各種設(shè)施。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造出售時(shí),將合同分兩次簽訂,同樣可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。具體做法是,當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同,接著再和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍,不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少,達(dá)到了省稅的目的。2、費(fèi)用遷移籌劃法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用(
26、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用)不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除,而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件,按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過(guò)事前籌劃,把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍,由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除,而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本卻增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不
27、增加任何開(kāi)支的情況下,通過(guò)費(fèi)用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額,從而達(dá)到節(jié)稅的目的。3、“臨界點(diǎn)”籌劃法根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的,存在下列情形之一的,免征土地增值稅。所以可以通過(guò)臨界點(diǎn)的籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。而要實(shí)現(xiàn)臨界點(diǎn)節(jié)稅,就需要通過(guò)改變?cè)鲋德蕘?lái)改變稅率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ校阂皇呛侠矶▋r(jià),通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額,主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。這樣可以使企業(yè)保持較低價(jià)格、繳納較少土地增值稅,并獲得較高的利潤(rùn)。4、費(fèi)用均分籌劃法同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的
28、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè),不同地方開(kāi)發(fā)成本因?yàn)榈貎r(jià)等原因可能不同,會(huì)導(dǎo)致房屋開(kāi)發(fā)出來(lái)銷售后的增值率有高有低,這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此,企業(yè)可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?,將獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均,這樣就不會(huì)出現(xiàn)某段時(shí)間增值率過(guò)高的現(xiàn)象,從而節(jié)省部分稅款的繳納。5、利息支出籌劃法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在高負(fù)債,利息支出是不可避免的。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,在利息支出扣除額上有很大的優(yōu)惠。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資,利息費(fèi)用較高,則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明,并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分
29、攤利息支出,實(shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除,降低稅額。6、建房方式籌劃法根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。第一種是代建房方式。稅法規(guī)定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業(yè),是營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的。(三)萬(wàn)科的土地增值稅納稅籌劃在房地產(chǎn)公司成本構(gòu)成中,稅收成本已與地價(jià)、建安費(fèi)一起,居于前三名。在預(yù)征的情況下稅收支出占銷售額的比重已達(dá)8-12%,如清算,則會(huì)達(dá)15%X&
30、#177;,一線城市甚至?xí)_(dá)到銷售額的20%A上。如何進(jìn)行稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃,化解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),降低稅負(fù)支出是所有房地產(chǎn)公司急待解決的問(wèn)題。下面以萬(wàn)科為例說(shuō)明利用房地產(chǎn)優(yōu)惠政策和籌劃方法的可行性。1、單位:萬(wàn)元2008年2009年2010年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入4074240.394864502.755046153.91土地增值稅216130.7976946.04267380.78預(yù)繳土地增值稅(16251.42)27288.95117571.86 2008年II2009年2010年30.0025.0020.0015.0010.005.000.00口 土地增值稅(億元)200孫200處2013口預(yù)繳土地增值稅(億
31、元)圖表1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況表60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00圖表2土地增值稅情況表由上面三個(gè)圖標(biāo)可以看出,萬(wàn)科A(000002)的營(yíng)業(yè)收入在近三年基本保持穩(wěn)定,營(yíng)業(yè)稅金及附加中的土地增值稅在2009年大幅下降,但在2010年又提高到2,673,807,789.90元,預(yù)繳土地增值稅來(lái)看,萬(wàn)科A(000002)在2008年預(yù)繳土地增值稅為負(fù),且2010年預(yù)繳數(shù)額大幅增加到1,175,718,584.44元。2010年預(yù)繳稅費(fèi)人民幣4,900,760,137.66元,2009年將預(yù)繳稅費(fèi)人民幣1,979,482,541.79元計(jì)入資產(chǎn)科目。萬(wàn)科A通過(guò)預(yù)繳土地增值
32、稅、將預(yù)繳土地增值稅計(jì)入資產(chǎn)科目費(fèi)用遷移等籌劃方法使得2009年的土地增值稅金額下降。2、“臨界點(diǎn)”籌劃法,土地增值稅是按照增值率(增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率)來(lái)確定增值稅適用稅率的,要實(shí)現(xiàn)臨界點(diǎn)節(jié)稅,就需要通過(guò)改變?cè)鲋德蕘?lái)改變稅率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ校汉侠矶▋r(jià)、增加扣除額。如萬(wàn)科A欲建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)土地的費(fèi)用為100萬(wàn)元,新建房及配套設(shè)施的成本為1000萬(wàn)元,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬(wàn)元。原方案,該批住宅以2410萬(wàn)元的價(jià)格出售。如果萬(wàn)科A進(jìn)行納稅籌劃,將該批住宅的出售價(jià)格降低為2400萬(wàn)元,分析如下:(稅法規(guī)定,增值率不超過(guò)20%寸,不用繳納土地增值稅)單位(萬(wàn)元)售價(jià)增值率增值稅適用稅率土地增值稅稅后利潤(rùn)原萬(wàn)藩241020.5%30%123287籌劃后方案240020%00400可見(jiàn),納稅籌劃使萬(wàn)科A減少稅收支出113萬(wàn)元(400-287),稅后利潤(rùn)增加了113萬(wàn)元。計(jì)算過(guò)程:根據(jù)稅法的規(guī)定,該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用,還可以加扣320萬(wàn)元(500+100+1000
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