萬科納稅籌劃

1、萬科納稅籌劃分析第一部分：行業(yè)介紹及現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)發(fā)展歷程：改革開放30年以來，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化大致經(jīng)歷了初步形成、房地產(chǎn)過熱、市場調(diào)整、培育新的經(jīng)濟增長點、宏觀調(diào)控5個時期。（一）初步形成時期（19781991年）：1978年之前的二十多年中，我國幾乎沒有房地產(chǎn)市場，沒有房地產(chǎn)業(yè)，只有建筑業(yè)。19781991年，隨著住房制度改革和土地使用制度改革的啟動與推進，房屋和土地既是產(chǎn)品和資源，又是商品和資產(chǎn)的認識由淺入深，房地產(chǎn)價值逐漸顯化，房地產(chǎn)市場初步形成。（二）房地產(chǎn)過熱時期（19921993年）1992年下半年至1993年上半年，我國許多地區(qū)驟然掀起了房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增

2、加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒項目為主的房地產(chǎn)市場異?；钴S，在部分地區(qū)，主要是海南、廣西北海，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過熱，形成了較嚴重的房地產(chǎn)泡沫。（三）市場調(diào)整時期（19941997年）1994年繼續(xù)1993年下半年的宏觀調(diào)控。19951997年仍然實施適度從緊的財政政策和貨幣政策。但從1996年開始，經(jīng)濟已由短缺轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬^剩，產(chǎn)品賣不出去，企業(yè)停產(chǎn)，工人下崗；1997年又遇亞洲金融風暴。隨著整個經(jīng)濟出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場進入了低潮。（四）培育新的經(jīng)濟增長點時期（19982002年）從1998年開始，隨著把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟增長點的制度改革，以及各項政策措施的出臺和貫徹落實，我

3、國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進入了新的發(fā)展時期。這個時期，全國城鎮(zhèn)停止了住房實物分配，各項搞活住房二級市場的稅費減免等優(yōu)惠政策紛紛出臺，住房建設(shè)加快，住房金融快速發(fā)展，住房二級市場開始活躍。（五）宏觀調(diào)控時期（2003年至今）2003年以后，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價格大幅上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺了許多政策措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。從2003年下半年開始，政府從嚴把土地、信貸兩個閘門入手控制房地產(chǎn)投資過快增長。從2005年開始，政府強調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié)，著力采取有關(guān)政策措施穩(wěn)定房價。從2007年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點轉(zhuǎn)向大力建立健全城市廉租住房制

4、度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，進一步采取有關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價格過快上漲。而近兩年政府也出臺了諸多政策來抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)、加強市場監(jiān)管。、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀項s年份經(jīng)營總收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入房屋出租收入其他收入經(jīng)營稅金及附加營業(yè)利潤2007233971284427920421604207338680689781939166029662436611720082669684484668480243941196521473313144011182919683432229720093460623424980475325078328544273210

5、5608072585489947285843三、房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及的稅種：相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)額高，涉及的稅種多，納稅金額也很大，稅負也相對較高。房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)節(jié)主要有土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)保有等。不同環(huán)節(jié)涉及的稅收政策也不盡相同。根據(jù)國家稅法和政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種主要有（按應(yīng)繳納稅額的稅負順序依次為）：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、契稅等。房地廣開發(fā)企業(yè)稅種稅率表序號稅種征稅對象計稅依據(jù)計算方法稅率繳稅時間1契稅以轉(zhuǎn)移土地、房屋使用權(quán)的行為為征稅對象。計稅依據(jù)主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳

6、的土地使用權(quán)出讓費用或者±地收益”等。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)X稅率3-5%納稅義務(wù)開始日為為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。納稅義務(wù)發(fā)生10日內(nèi)繳納。2企業(yè)所得稅生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得交納企業(yè)所得稅。計稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準予扣除項目）X適用稅率。25%季后15日內(nèi)3個人所得稅對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅，房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X適用稅率-速算扣除數(shù)。其適用5%-45%勺超額累進稅率超額累進稅率次月10日4房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象房屋計稅價值或房

7、產(chǎn)的出租收入年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評估彳1）X（1-30%）x1.2%。1.2%將原后房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。5營業(yè)稅單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房屋或受讓的土地使用權(quán)，以其全部收入減去房屋或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，房地戶升發(fā)企業(yè)銷售房屋以營業(yè)額為計稅依據(jù)營業(yè)額X適用稅率0.05次月10日6印花稅房地戶開發(fā)企業(yè)銷售商品房，與賣房人簽訂購房合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象分為從價計稅和從量計稅兩種分為從價計稅和從量計稅兩種應(yīng)納稅額=計稅金額X稅率，應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量X單位

8、稅咨頁°應(yīng)納稅憑證應(yīng)當于書立或者領(lǐng)受時貼花7土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象增值額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額應(yīng)納稅額=匯（增值額X適用稅率）四級超率累進稅率（比例稅率）次月10日8城鎮(zhèn)土地使用稅以土地為征稅對象實際占用的土地面積年應(yīng)納稅額=匯（各級土地面積X相應(yīng)稅額）定額稅率（每平方米）西安2.4元/平方米以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。9城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅隨營業(yè)稅征收計稅依據(jù)為納稅人實際繳納的

9、營業(yè)稅營業(yè)稅額X適用稅率依所在地區(qū)分別適用7%5%1流城市建設(shè)維護稅，西安7%次月10日10教育費附加教育費附加隨營業(yè)稅征收以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)營業(yè)稅額X適用稅率0.03次月10日1.購置房地產(chǎn)要繳納的稅費：1.契稅；2.印花稅；3.交易手續(xù)費。2.持有房地產(chǎn)要繳納的稅費：1.房產(chǎn)稅；2.城鎮(zhèn)土地使用稅；3.營業(yè)稅；4.城市維護建設(shè)稅和教育費附加；5.印花稅；6.企業(yè)所得稅；7.個人所得稅。3.出售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費：1.營業(yè)稅；2.城市維護建設(shè)稅和教育費附加；3.土地增值稅；4.印花稅；5.企業(yè)所得稅；6.個人所彳#稅；7.交易手續(xù)費。第二部分：公司情況介紹一、公司基本情況萬科企業(yè)股份

10、有限公司，簡稱萬科或萬科集團，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。2009年實現(xiàn)營業(yè)收入486億，營業(yè)利潤142億，毛利率29.2%,實現(xiàn)凈利潤52.8億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂方科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責

11、任不放任）享譽業(yè)內(nèi)。二、總體稅負情況（單位：萬元）公司經(jīng)營及稅負情況年份2007200820092010主營業(yè)務(wù)收入3552661.134099177.924888101.315071385.14納稅合計79571.66(86198.51)117687.76316547.64稅負率2.24%-2.10%2.41%6.24%“、年份稅種、2007200820092010企業(yè)所得稅135980.0710361.6272002.35167749.82增值稅(712.24.)(443.14)1.153.39個人所得稅1365.124825.542882.021586.31營業(yè)稅(430273.18)(

12、75714.16)13602.7421527.54土地增值稅(9275.45)(16251.42)27288.96117571.86房產(chǎn)稅415.9140.53278.37552.06教育費附加(966.29)(2324.10)434.611548.41城建稅(1238.28)(3228.10)776.943845.46其他79571.66(3465.27)420.612162.80合計79571.66(86198.51)117687.76316547.64稅負率年份從上圖可以看出，萬科在2007年至2010年間的總體經(jīng)營水平一直呈上升趨勢。2008 年而稅負變化較大，特別是2008年以前，多

13、項稅種都顯示為負值。其原因主要在于以前萬科采取預(yù)繳稅費的方式進行納稅。（怎么解釋？）第三部分：公司主要稅種納稅籌劃分析一、公司營業(yè)稅的分析（一）營業(yè)稅納稅范圍及稅收優(yōu)惠政策：1、納稅范圍：房地產(chǎn)企業(yè)交納營業(yè)稅的范圍主要有銷售不動產(chǎn)，自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對外出租自行開發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。其中，銷售不動產(chǎn)的稅率為5%,自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%,對外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)稅率為5%。2、稅優(yōu)惠政策參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不（1）對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，征營業(yè)稅(2)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅(3)房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑

14、物免征營業(yè)稅(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的稅收籌劃主要有以下幾方面內(nèi)容：1、公司涉稅行為之一：銷售商品房(1)適用稅收法律法規(guī)：稅法規(guī)定：外購的無形資產(chǎn)(土地使用稅)和不動產(chǎn)，對外銷售時，按售價扣除買價后的差額，計算繳納營業(yè)稅。(2)籌劃方案設(shè)計企業(yè)有許多的銷售方式，如：一次性付款，銀行按揭、分期付款等，這在所得稅上有明確規(guī)定，方式的不同收入確定的時間也不同。如果企業(yè)采取先出租后出售的方式銷售房地產(chǎn)，出租的收入相當于獲得資金的利息收入，然后再對出租者出售房屋，這樣會推遲收入的確認，進而推遲稅金的繳納。最大的好處在于對經(jīng)濟實力較弱的購房者，無疑是絕佳的購房渠

15、道，當然首先要求購房者繳納定金，現(xiàn)在北京已有這種銷售方式。相對于其他方式，此種方式在競爭力、稅負上具有一定優(yōu)勢。此項不僅能推遲營業(yè)稅的繳納，而且也能推遲企業(yè)所得稅的繳納時間。2、公司涉稅行為之二：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房產(chǎn)(1)適用稅收法律、法規(guī)：稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，投資時不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，也不再征收營業(yè)稅。(2)公司籌劃分析：以2010年為例，從財務(wù)報表可得出信息，萬科A2010年不動產(chǎn)(酒店、房屋及建筑物)減少約12858.1萬元(如圖)，若該減少的不動產(chǎn)是以投資的形式對外轉(zhuǎn)讓，則能夠節(jié)省的營業(yè)稅額為：12858.1x5%=642.91萬元酒店、房屋及速筑物賬面原值：

16、年初余頷1,403,347,25925本年增加27,390,310.48本年藏少128,580,968.483、公司涉稅行為之三：代收各種水、電、煤氣、安裝費用等(1)適用稅收法律、法規(guī)：稅法規(guī)定：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費、代市政府收取的市政費等價外費用，應(yīng)當并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費，屬于代收款項，不征營業(yè)稅，僅對其收取的手續(xù)費計算繳納營業(yè)稅。(2)具體籌劃方案：房地產(chǎn)公司單獨成立物業(yè)公司，由物業(yè)公司代收這部分費用，從而免去這部分營業(yè)稅。下面同樣以2010年萬科A的財務(wù)

17、數(shù)據(jù)為例:單位】人民幣萬元行業(yè)營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)利潤率法金顛增減數(shù)值增履1.主營業(yè)務(wù)5.046J53.91173%工9邛9】19-12.85%29.61%增加7.64個百分點其中，房地產(chǎn)5,003眸173,55%2,962,95626-13.23%29.75%增加7.76個百分點物業(yè)管理43,058.7430.96%34t934.9340.61%1144%減少5.53個百分點丸其他業(yè)務(wù)25J3L236,92%9.458.33-19.46%29.3S%減少2.99個百分點合計5.071383.143.75%1007349.52-12.87%29.61%增加7.59個百分點從上表可以看出，萬科在

18、2010年的物業(yè)管理營業(yè)收入為43058.74萬元，若公司沒有單獨成立的物業(yè)公司，則會將此部分利潤納入營業(yè)額一并增收營業(yè)稅，且假設(shè)手續(xù)費按代收費的5%十算，則此部分需要繳納的營業(yè)稅為43058.74X（1+5%>X5%=2260.58萬元而若是單獨成立物業(yè)管理公司，就只對收取的手續(xù)費計算繳納營業(yè)稅。即需要繳納的營業(yè)稅為：43058.74X5%X5%=107.65萬元由此，可以節(jié)稅2260.58-107.65=2152.93萬元1.減少營業(yè)稅應(yīng)稅項目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓）次數(shù)我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。現(xiàn)以一案例來說明因增加營業(yè)稅應(yīng)稅項目的轉(zhuǎn)讓

19、次數(shù)而導(dǎo)致的重復(fù)納稅情況。萬科的籌劃方法：萬科曾為建筑房屋向保利地產(chǎn)借入2億元人民幣，約定借款到期后，萬科以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，萬科用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅1000萬元、城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元（不考慮印花稅和契稅），以上二項稅合計1100萬元。而保利接受這300套住宅是為了收回萬科以前的欠款，而非自用，所以保利拿到這些房子以后還要銷售出去。因此，也要支付相關(guān)稅1100萬元，保利實際收回的欠款為1.89億元（2億元0.11億元）。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業(yè)稅。若保利幫助萬科代理銷售這300套住房，住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款

20、。對于萬科而言，無論采用房屋抵債還是采用由乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其代銷房屋的方式，其利益都不受影響。這樣的籌劃使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業(yè)稅，保利實際可以收回的借款就是2億元了。二、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析：（一）企業(yè)所得稅的籌劃方法2007年我國統(tǒng)一了內(nèi)、外資企業(yè)所得稅法，企業(yè)所得稅法的籌劃對企業(yè)和國家都具有重要意義我國企業(yè)所得稅采用比例稅率，基本稅率為25%房地產(chǎn)利潤金額較大，房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃獲得的稅收利益也會比較大；國家為了發(fā)揮稅法調(diào)控納稅人投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境治理的作用，在企業(yè)所得稅法中規(guī)定了多項稅收優(yōu)惠，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了較大的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)企業(yè)在實踐中運

21、用比較廣的企業(yè)所得稅籌劃方式主要有以下幾種：（l）縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額，即通過縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額來減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)或規(guī)避納稅負擔。（2）利用稅收優(yōu)惠進行籌劃:房地產(chǎn)企業(yè)可以合理利用稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃，通過妥善規(guī)劃企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，以適用較低或較優(yōu)惠的稅率，使其實際稅負最低，達到節(jié)稅的效果。（3）延緩納稅期限。（二）萬科A企業(yè)所得稅的籌劃分析：下面將著重通過萬科A因?qū)ν饩栀浂硎艿亩愂諆?yōu)惠政策來分析其納稅籌劃情況：1、捐贈的金額和期限萬科2008年6月5日召開的臨時股東大會以99.8%的高票通過了出資一億元無償參與汶川地震災(zāi)后重建的預(yù)案。且萬科表明此捐建工作預(yù)計需要3

22、-5年。根據(jù)新企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準予扣除，超過部分則不允許。2008年萬科公司的年報顯示：概該年度的利潤總額為632228.56萬元。故公司捐贈可享受的最大扣除額為632228.56*12%=75867.43萬元。而萬科在該年度的捐贈總額為5359.77萬元。低于可享受的扣除額。所以，萬科公司在該年度的捐贈講可以全部稅前扣除。且剩余部分在以后年度也能以同樣的方法節(jié)稅。而若萬科將一億元一次性捐贈，則最大只能一次性享受75867.43的稅收優(yōu)惠。2、捐贈途徑的選擇萬科2008年財務(wù)報表指出：“在汶川地震發(fā)生后，公司隨即在專項建設(shè)費用授權(quán)額

23、度內(nèi)，捐出人民幣220萬元。其中向中國紅十字會捐出200萬元，用于四川省巴中市南江縣流壩鄉(xiāng)小學和興馬鄉(xiāng)衛(wèi)生院的重建工作”稅法規(guī)定：企業(yè)如通過中國紅十字會、宋慶齡基金會等慈善機構(gòu)時則可以100%稅前列支，不受此比例限制。所以，萬科的這部分支出可以全部稅前扣除。三、土地增值稅的納稅籌劃分析（一）有關(guān)房地產(chǎn)土地增值稅的優(yōu)惠政策我國從增值稅暫行條例實施以來，有關(guān)的免稅和減稅的政策主要涉及以下6個方面：1、若建造普通住宅，增值率未超過20%，免征土地增值稅。同時稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標準住宅，又建其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通住宅不享受免稅優(yōu)

24、惠。2、因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3、以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中，免于征收土地增值稅。4、一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免予征收土地增值稅。5、房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。6、在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。（二）土地增值稅納稅籌劃的幾種方法1、收入分散籌劃法按相關(guān)稅法規(guī)定，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金

25、額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。一般常見的方法就是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造出售時，將合同分兩次簽訂，同樣可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。具體做法是，當住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達到了省稅的目的。2、費用遷移籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用（

26、管理費用、財務(wù)費用、經(jīng)營費用）不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定條件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發(fā)生的期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍，由于它的實際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。那么這些人的有關(guān)費用就可以分攤一部分到房地產(chǎn)開發(fā)成本中。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不

27、增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節(jié)稅的目的。3、“臨界點”籌劃法根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，存在下列情形之一的，免征土地增值稅。所以可以通過臨界點的籌劃來實現(xiàn)節(jié)稅的目的。而要實現(xiàn)臨界點節(jié)稅，就需要通過改變增值率來改變稅率。改變增值率的方法有：一是合理定價，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。這樣可以使企業(yè)保持較低價格、繳納較少土地增值稅，并獲得較高的利潤。4、費用均分籌劃法同時進行幾處房地產(chǎn)的

28、開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為地價等原因可能不同，會導(dǎo)致房屋開發(fā)出來銷售后的增值率有高有低，這種不均勻的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的稅收負擔。因此，企業(yè)可將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分攤，將獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現(xiàn)某段時間增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。5、利息支出籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在高負債，利息支出是不可避免的。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，在利息支出扣除額上有很大的優(yōu)惠。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分

29、攤利息支出，實現(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅額。6、建房方式籌劃法根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。第一種是代建房方式。稅法規(guī)定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。（三）萬科的土地增值稅納稅籌劃在房地產(chǎn)公司成本構(gòu)成中，稅收成本已與地價、建安費一起，居于前三名。在預(yù)征的情況下稅收支出占銷售額的比重已達8-12%,如清算，則會達15%X&

30、#177;,一線城市甚至會達到銷售額的20%A上。如何進行稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃，化解稅務(wù)風險，降低稅負支出是所有房地產(chǎn)公司急待解決的問題。下面以萬科為例說明利用房地產(chǎn)優(yōu)惠政策和籌劃方法的可行性。1、單位：萬元2008年2009年2010年主營業(yè)務(wù)收入4074240.394864502.755046153.91土地增值稅216130.7976946.04267380.78預(yù)繳土地增值稅(16251.42)27288.95117571.86 2008年II2009年2010年30.0025.0020.0015.0010.005.000.00口 土地增值稅（億元）200孫200處2013口預(yù)繳土地增值稅（億

31、元）圖表1主營業(yè)務(wù)收入情況表60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00圖表2土地增值稅情況表由上面三個圖標可以看出，萬科A（000002）的營業(yè)收入在近三年基本保持穩(wěn)定，營業(yè)稅金及附加中的土地增值稅在2009年大幅下降，但在2010年又提高到2,673,807,789.90元，預(yù)繳土地增值稅來看，萬科A（000002）在2008年預(yù)繳土地增值稅為負，且2010年預(yù)繳數(shù)額大幅增加到1,175,718,584.44元。2010年預(yù)繳稅費人民幣4,900,760,137.66元，2009年將預(yù)繳稅費人民幣1,979,482,541.79元計入資產(chǎn)科目。萬科A通過預(yù)繳土地增值

32、稅、將預(yù)繳土地增值稅計入資產(chǎn)科目費用遷移等籌劃方法使得2009年的土地增值稅金額下降。2、“臨界點”籌劃法，土地增值稅是按照增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率）來確定增值稅適用稅率的，要實現(xiàn)臨界點節(jié)稅，就需要通過改變增值率來改變稅率。改變增值率的方法有：合理定價、增加扣除額。如萬科A欲建造一批普通標準住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費用為100萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為1000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬元。原方案，該批住宅以2410萬元的價格出售。如果萬科A進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2400萬元，分析如下：(稅法規(guī)定，增值率不超過20%寸，不用繳納土地增值稅)單位(萬元)售價增值率增值稅適用稅率土地增值稅稅后利潤原萬藩241020.5%30%123287籌劃后方案240020%00400可見，納稅籌劃使萬科A減少稅收支出113萬元(400-287),稅后利潤增加了113萬元。計算過程：根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用，還可以加扣320萬元(500+100+1000