東方濱湖策劃方案

1、祥瑞東方濱湖全程營銷策劃方案大綱一、重慶鑫鑫營銷策劃有限公司簡介公司組建于2006年8月25日，已先后策劃過各種大型活動30余場次，其中包括萬州2005、2006、2007年度秋季房交會整體策劃及運(yùn)營、萬州名牌名品區(qū)縣巡游總體策劃及實(shí)施，另企業(yè)發(fā)展規(guī)劃編制、企業(yè)品牌包裝有很強(qiáng)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。公司下設(shè)策劃部、培訓(xùn)部、銷售部、廣告部（含創(chuàng)意組、方案組、平面設(shè)計組）、財務(wù)部和行政辦公室。公司人員年輕化，大專文化以上人員占員工總數(shù)的90%。公司人員專業(yè)素質(zhì)過硬，有資深設(shè)計撰稿及策劃人員，秉承“專業(yè)運(yùn)作、務(wù)實(shí)高效”的宗旨，竭誠為客戶提供高性價比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。二、祥瑞策劃及管理團(tuán)隊組成總策劃：顧問：平面創(chuàng)意設(shè)計

2、：文案：策劃師：督導(dǎo)：文員：策劃經(jīng)理：銷售經(jīng)理：培訓(xùn)師：三、項(xiàng)目基本情況1、位置：位于天城區(qū)周家壩組團(tuán)，北臨國家級風(fēng)景名勝區(qū)天生城公園，南倚天仙湖，東靠流水大橋，西接萬州大橋，與高筍塘商業(yè)中心隔湖相望，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2、用地規(guī)模：地塊用地面積156.9畝，屬二類居住用地。3、定位：中高檔住宅小區(qū)。4、建設(shè)規(guī)模：總建筑面積298324.64，其中還房72717.14，商品住宅208940.20，配套公建5410.35，地下建筑11256.95。5、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：容積率2.74，建筑密度31.42%，綠地率30.21%，停車位959個，其中地上474個，地下485個。6、小區(qū)人口：共2692戶，人口9

3、422人（戶均3.5人）。7、當(dāng)前工作進(jìn)展情況：進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃及方案設(shè)計。8、當(dāng)前存在的問題：要進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償及倒騰，產(chǎn)品定位有待深化，產(chǎn)品有待進(jìn)一步優(yōu)化。四、全程營銷策劃操作原則提出可供選擇的方案，待書面確認(rèn)后實(shí)施。五、全程營銷策劃總體原則務(wù)實(shí)性、可操作性、創(chuàng)新性、高效性及高性價比 六、全程營銷策劃需達(dá)成的共識1、策劃費(fèi)用是通過提升產(chǎn)品的附加值而實(shí)現(xiàn)的；2、先造景觀后建房（主題定位、風(fēng)格及投入資金量）；3、對業(yè)主的投入最終會以效益體現(xiàn)；4、對品牌的投入不是無用的，需要維持并提升，最終實(shí)現(xiàn)社會效益及經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。5、工作成績=目標(biāo)*效率6、地塊50%，規(guī)劃設(shè)計30%，銷售執(zhí)行20%，

4、可就是最后的20%要實(shí)現(xiàn)前面的80%。七、策劃總體思路嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查、確定客戶群體并細(xì)分、確定項(xiàng)目定位（含檔次）、打造與之適應(yīng)的產(chǎn)品、確定建設(shè)周期、確定銷售目標(biāo)、系統(tǒng)有針對性的項(xiàng)目宣傳推廣包裝、集團(tuán)與項(xiàng)目品牌提練、“三度”（集團(tuán)的知名度、美謄度及對項(xiàng)目的忠誠度）及“三期”推廣、集團(tuán)與項(xiàng)目品牌整合提升、銷售執(zhí)行（含商業(yè)招商）。1、如何確定建設(shè)周期：市場供給量、市場需求量、資金量、政策方向、人力資源、管理能力、建設(shè)總量、建設(shè)分期、開工時間、工程進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2、如何確定銷售周期市場供給量、回籠資金量、政策方向、銷售目標(biāo)（總銷售額、總銷售時間、商業(yè)處置辦法）、開盤首次時間、開盤次數(shù)、尾盤完畢時間。

5、八、擬推集團(tuán)理念誠信、務(wù)實(shí)、規(guī)范、奉獻(xiàn)(發(fā)展)九、項(xiàng)目定位的方向選擇1、客戶群體定位激進(jìn)型：中青白領(lǐng)層（25-35），成立“祥瑞創(chuàng)業(yè)園”。保守型：老中青，工民兵學(xué)商結(jié)合，大而全。創(chuàng)新型：以中青為主，老年為輔，立足主城，放眼區(qū)縣。2、商業(yè)服務(wù)定位社區(qū)型：以社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目為主，輻射周邊。主題型：如歐式風(fēng)情街、熱帶雨林園、峽江變遷群雕、兒童游樂場。區(qū)域型：為周邊區(qū)域服務(wù)，建立專業(yè)市場，如凈菜市場、摩配市場。3、商業(yè)及住宅建筑風(fēng)格定位仿古型：古色古香，樓宇琉璃打造?，F(xiàn)代型：時尚都市主題。歐式型：西方元素為主，營造異域風(fēng)情。十、項(xiàng)目定位1、高檔品質(zhì)、中檔群體、低檔價格2、安全、便捷、舒適、省心的理想家園十

6、一、項(xiàng)目宣傳推廣主題創(chuàng)業(yè)部落 匯聚精英創(chuàng)業(yè)感受 享受生活創(chuàng)業(yè)者樂園我家就在公園旁停泊思緒的港灣十二、市場調(diào)查1、競爭樓盤介紹周邊項(xiàng)目（4個）盛世華城康湖世家三信經(jīng)濟(jì)房天城帝景其它有競爭力的主要項(xiàng)目（8個）學(xué)府麗景四季花城岸上藍(lán)山萬山國際東山花苑現(xiàn)代城山水國際世紀(jì)之星2、競爭樓盤現(xiàn)狀分析目前已形成了以開發(fā)中高檔高層樓盤為主的區(qū)域特征；目前戶型供應(yīng)以中等偏大三房為主；戶型的創(chuàng)新性和適用性較高；配套趨向完善，注重人性化設(shè)計；3、競爭樓盤對產(chǎn)品打造的綜合結(jié)論總體放量迅速增加北濱路2008-2009年總體放量約300多萬方，約占萬州房地產(chǎn)總體開發(fā)量的70，而萬州每年消化量在100萬方左右。同質(zhì)化競爭嚴(yán)重

7、主要集中表現(xiàn)為市場定位同質(zhì)化，特別是濱江路項(xiàng)目所針對的客戶群基本一致，而天城板塊的客戶群體差異化較小；產(chǎn)品同質(zhì)化，戶型傳統(tǒng)且主力戶型的面積相差不大；項(xiàng)目核心賣點(diǎn)（江景資源或小區(qū)景觀）同質(zhì)化。全新的房地產(chǎn)市場環(huán)境體現(xiàn)在2008年上半年北濱路開發(fā)體量迅猛增加，由原來的供需基本平衡，轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?；新特區(qū)、新金融市場下的政治、經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)市場，使得開發(fā)量與銷售量銳減?？們r市場總價在15萬20萬是萬州主力購房群最佳心理價位。項(xiàng)目開發(fā)前景：困難與機(jī)遇同在，要找準(zhǔn)市場，加強(qiáng)推廣，提升項(xiàng)目及企業(yè)綜合競爭力，方可在市場中揚(yáng)鞭奮進(jìn)，傲立潮頭，方能顯英雄本色！十三、項(xiàng)目建議1、項(xiàng)目設(shè)計緊湊戶型可在一定程度上

8、填補(bǔ)市場供應(yīng)的盲點(diǎn)，具有相對優(yōu)勢，采取差異化產(chǎn)品設(shè)計，占領(lǐng)市場。2、增加項(xiàng)目亮點(diǎn)，提升項(xiàng)目競爭力陽光智能停車場、可變空間、兒童游樂場、主題休閑街、商業(yè)街的商業(yè)主題及氛圍營造、高智能化、花園底房、純凈水供應(yīng)、局部底層架空花園、功能完善的會所、治安執(zhí)勤點(diǎn)、設(shè)置銀行或自動取款機(jī)。3、完善商業(yè)生活休閑配套內(nèi)容：會所、超市、餐廳、社區(qū)醫(yī)院、銀行、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場或籃球場、羽毛球場、干洗店、美容美發(fā)店、早餐店、鞋子美容店。十四、對初步規(guī)劃設(shè)計及建筑方案的提示1、廚房外設(shè)生活陽臺過少；2、無煙道設(shè)置；3、角窗凸窗變化性不足；4、客廳尺寸過小；5、缺剖面圖、側(cè)立面圖；6、無水景（缺水而萬物不生、貴于水）

9、；7、無門頭，無主入戶通道；8、視覺散亂、組團(tuán)概念不強(qiáng)；9、無中心主題廣場；10、商業(yè)無主題；11、景觀無主題；12、總1：500的總平面藍(lán)圖。13、水電指標(biāo)計算過大。14、無雙回路設(shè)計或應(yīng)急電源設(shè)置。15、未對高壓電網(wǎng)進(jìn)行有效處理或規(guī)避。十五、集團(tuán)品牌提升辦法1、產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、現(xiàn)代化管理（以此為基礎(chǔ)，再進(jìn)行全方位的立體包裝和推廣）2、樹造集團(tuán)和法定代表人的美譽(yù)度爭取人大或政協(xié)代表、區(qū)房協(xié)副會長單位、市開發(fā)協(xié)會副會長單位（）、勞模、五一勞動獎?wù)?、領(lǐng)導(dǎo)到企業(yè)調(diào)研、領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可度、業(yè)主評價、社會各界評價3、義舉或善舉、企業(yè)網(wǎng)站、資質(zhì)及榮譽(yù)、管理創(chuàng)新。十六、實(shí)現(xiàn)銷售的渠道現(xiàn)場銷售、業(yè)主銷售、員工

10、銷售、網(wǎng)絡(luò)銷售、二手房中介銷售、區(qū)縣售房部推介銷售、同城銷售員銷售、活動銷售。十七、項(xiàng)目成功的保障建設(shè)資金、工程進(jìn)度、綠化及景觀效果、商業(yè)配套完善程度、生活配套完善程度、按計劃有步驟的推廣、持續(xù)高效的銷售、稱心如意的物業(yè)管理。十八、宣傳推廣包裝費(fèi)用總預(yù)算按銷售收入的3-5%（按可銷售住房面積208940.2，可銷售商業(yè)5410.35，地下停車位485個計算）十九、宣傳時機(jī)把握重突時令、直達(dá)目標(biāo)、避其鋒芒、劍走偏鋒（注重每個節(jié)假日、特別是重大節(jié)日及常規(guī)銷售旺季，宣傳做到每個受眾群體；別人宣傳時抓內(nèi)部管理，別人休息時大肆宣傳，營造一個唯我獨(dú)尊、出現(xiàn)率高的良好形象，并做到借力打力，注重宣傳效果）。二

11、十、項(xiàng)目宣傳推廣的原則及流程內(nèi)樹品牌（萬州區(qū)內(nèi)），外樹形象（周邊區(qū)縣），互動參與，直達(dá)目標(biāo)。1、項(xiàng)目理念及項(xiàng)目亮點(diǎn)提練；2、項(xiàng)目開竣工時間及分期；3、確定配套項(xiàng)目、交房標(biāo)準(zhǔn)、各分項(xiàng)交付時間；4、項(xiàng)目運(yùn)行保障；5、項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計（標(biāo)識、名稱、字體、字色、主打平面廣告創(chuàng)意、名片等）；6、項(xiàng)目包裝（現(xiàn)場：施工圍墻、刀旗、彩旗、建筑體景觀、接待中心、燈飾等；戶外：戶外T型牌、站臺、車身、燈箱、墻體廣告）；7、項(xiàng)目“三度”推廣（知名度、美譽(yù)度、忠誠度）；8、項(xiàng)目“三期”推廣（蓄勢期、強(qiáng)推期、維持期）；9、物業(yè)前期介入：實(shí)施“祥瑞一家人計劃”；10、銷售執(zhí)行：銷售隊伍組建、銷售策略與技巧培訓(xùn)、銷售道具制

12、作（沙盤、戶型模型、DM單張、樓書、服裝、銷講夾）、客戶接待中心設(shè)計裝修裝飾布置、樣板房裝修、按揭銀行及規(guī)模、預(yù)售許可證辦理、價格策略（定價、價格走勢、付款方式、付款比例等）、商業(yè)招商（確定業(yè)態(tài)、確定招商方案及底限、確定隊伍并培訓(xùn)）、爭取榮譽(yù)、客戶收集、開盤方案、促銷方案、完善按揭手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證11、活動策劃：用以輔助“三度”發(fā)放大紅氣球、十對金婚夫婦參與奠基儀式、愛心助學(xué)、資助殘疾群體、設(shè)立“500億萬州”先進(jìn)企業(yè)表彰基金、設(shè)立年度創(chuàng)業(yè)基金（為打造第二大城市做出卓越貢獻(xiàn)者）、贈送光碟計劃、銷售隊伍聯(lián)誼計劃、業(yè)主聯(lián)誼活動、五一、中秋、國慶、元旦、春節(jié)的主題活動。12、宣傳推廣策劃創(chuàng)意一箭中“的”，明智選擇我家就在花園住智者千慮，必有一失，祥瑞讓你機(jī)不可“失”置業(yè)等于開始創(chuàng)業(yè) 13、廣告占有計劃（汽車站、碼頭、火車站、機(jī)場的T型廣告或燈箱廣告）。14、宣傳推廣媒介都市報、廣播電視報、有線電視、車身廣告、站臺廣告、燈箱、戶外T型廣告、網(wǎng)絡(luò)、廣播電臺、公交車或出租車座椅靠墊、墻貼或噴繪、DM入戶單、社區(qū)貼、活動15、制定宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算二十一、外延公關(guān)活動目的：降低項(xiàng)目