私募-地產(chǎn)基金(RE PE)介紹-精品-2011

1、2房地產(chǎn)金融：涵蓋房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用、股票與債券、信托投資、保險、租賃、典當(dāng)、金融機(jī)構(gòu)及金融市場地產(chǎn)基金：房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷以獲取收入的集合投資制度3海外機(jī)構(gòu)新加坡政府投資公司、凱德置地、摩根士丹利、德意志銀行、荷蘭國際房地產(chǎn)、澳大利亞麥格理銀行、美國國際集團(tuán)(AIG)、 新加坡騰飛基金(Ascendas MGM)、高盛國內(nèi)探索復(fù)星集團(tuán)、金地集團(tuán)、建鄴集團(tuán)、太平洋地產(chǎn)首創(chuàng)置業(yè)、盛世神州、中國海外發(fā)展民企聯(lián)合（星浩）等 傳統(tǒng)的貸款和債券方式 房地產(chǎn)投資基金 信托計劃 REITs為什么需要基金？“全能開發(fā)商”：是一條以開發(fā)商為核心的縱向運(yùn)作產(chǎn)業(yè)鏈，投資買地、開發(fā)建設(shè)、營銷

2、銷售、物業(yè)管理等通常由一家企業(yè)獨(dú)立完成。由此衍生出的問題是： 企業(yè)的資金鏈比較緊張，融資渠道比較單一，主要是銀行貸款和預(yù)收客戶購房款。香港模式美國模式“專業(yè)化開發(fā)商”：強(qiáng)調(diào)高度細(xì)分的專業(yè)化分工，形成橫向 價值鏈。從資金籌措到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)以及銷售，各環(huán)節(jié)均由專業(yè)化公司完成。美國房地產(chǎn)業(yè)資金更多地來源于社會大眾，只有15%左右是銀行資金。簡而言之，核心是土地自由供應(yīng)，專業(yè)分工明確，以金融運(yùn)作為核心，收益大眾化。 我們通過模型的測算發(fā)現(xiàn)，基金與開發(fā)商是共贏的結(jié)果。房地產(chǎn)股權(quán)投資投資者基金管理人房地產(chǎn)債權(quán)投資房地產(chǎn)投資基金出資管理投資資金專業(yè)+102008年2009年2010年頂尖的PE基金

3、專業(yè)的地產(chǎn)基金住宅商業(yè)綜合體工業(yè)客戶服務(wù)復(fù)地北橋苑，上海天津中心，天津鋼領(lǐng)，上海復(fù)地會r 項目儲備面積（權(quán)益后，包括在建項目） : 7,161,147平方米 （截止2009年6月底）r 平均土地成本 ：人民幣 1,490元/平方米 數(shù)據(jù)來源：復(fù)地集團(tuán)2009年中報 充足的土地儲備房地產(chǎn)開發(fā)超額回報的三個環(huán)節(jié)：土地成本、財務(wù)杠桿、資金運(yùn)作效率土地階段開發(fā)階段銷售階段項目投入階段（土地成本，建設(shè)成本）項目產(chǎn)出階段（預(yù)售/銷售收入）資本市場 新股發(fā)行 股票增發(fā) 公司債間接融資 銀行 信托 建筑商應(yīng)付款房地產(chǎn)預(yù)售/銷售回款，滾動開發(fā)托管銀行：資金的安全保障投資款存入托管賬戶現(xiàn)金流分配管理費(fèi)用支出發(fā)出劃

4、款指令項目投資現(xiàn)金流回收發(fā)出現(xiàn)金流分配指令指令指令內(nèi)容現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出被投資的房地產(chǎn)項目公司托管銀行投資者普通合伙人（基金經(jīng)理）劃款指令審核、確認(rèn)投資監(jiān)督系統(tǒng)中資金劃撥的發(fā)起系統(tǒng)中資金劃撥的復(fù)核系統(tǒng)中資金劃撥的簽發(fā)評估機(jī)制：價格的公平合理名稱上海復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）基金規(guī)模目標(biāo)規(guī)模人民幣5 億元，最低3 億元成立基金發(fā)起人復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司普通合伙人上海智盈股權(quán)投資管理有限公司，由上海復(fù)地投資管理有限公司和基金經(jīng)理關(guān)鍵人士共同持股普通合伙人及關(guān)聯(lián)人的投資規(guī)模不低于上海復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）認(rèn)繳規(guī)模的10%有限合伙人的投資規(guī)模最低認(rèn)購規(guī)模800 萬元起，超出部

5、分以50 萬元的整數(shù)倍增加有限合伙人的人數(shù)不超過49 個人（機(jī)構(gòu)）出資方式CALL 投，首次CALL投比例不低于上海復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）認(rèn)繳規(guī)模的50%，在上海復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）成立1.5 年內(nèi)CALL完托管銀行上海浦東發(fā)展銀行基金年限3 年 + 1 年延長期 + 1 年延長期，最長5 年；第一次延長由普通合伙人決定，第二次延長由合伙人會議決定募集服務(wù)費(fèi)向普通合伙人指定的提供募集服務(wù)的機(jī)構(gòu)支付相當(dāng)于募集服務(wù)機(jī)構(gòu)所服務(wù)客戶實(shí)繳出資額的1.0%基金管理費(fèi)基金規(guī)模的2.5%/年（1-3年），2.0%/年（第4年），1.5%/年（第5年）銀行托管費(fèi)預(yù)計不高于基金實(shí)繳出

6、資額的0.1%/年，按季度收取，最終以托管協(xié)議為準(zhǔn)基金條款17中城聯(lián)盟房地產(chǎn)投資基金條款18 鼎暉對地產(chǎn)的看法 特殊投資機(jī)會舉例類型 描述/機(jī)會特殊資源或地段擁有不可復(fù)制的稀缺資源或黃金地段(如一線海濱或江景),在市場調(diào)整或錯位情況下以低于市場價格獲取,如清水灣項目特殊概念以特殊概念獲取低成本土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)(高科技概念或政府招商引資項目),如杭州項目特殊成本/項目來源項目獲取成本遠(yuǎn)低于目前市場同類項,合作伙伴早前已以極低價格獲取項目,如武漢項目特殊的開發(fā)定位項目開發(fā)定位具有獨(dú)特性和差異化特征,在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂懈叨任透偁巸?yōu)勢,如亞龍灣項目收購不良資產(chǎn)銀行或法院處置的優(yōu)良房地產(chǎn)項目,以不良資

7、產(chǎn)價格收購優(yōu)良資產(chǎn),進(jìn)行開發(fā)或完工增值工作,如哈爾濱項目特殊時機(jī)開發(fā)商遇到特殊的問題(如債務(wù)、銷售、流動性、股權(quán)結(jié)構(gòu)等），能在特殊時期低價收購項目或股權(quán)）普通的房地產(chǎn)投資開發(fā)已難以產(chǎn)生好的風(fēng)險回報，而特殊機(jī)會投資能帶來最佳的投資回報鼎暉地產(chǎn)團(tuán)隊過往項目 基金主要條款 基金名稱：天津鼎暉地產(chǎn)投資基金（有限合伙）投資策略：根據(jù)市場調(diào)整及項目具體情況，投資具有特殊風(fēng)險回報特點(diǎn)的住宅或有選擇的商業(yè)開發(fā)項目，或收購有價值的資產(chǎn)（優(yōu)良或不良資產(chǎn)）計劃融資額：15億人民幣（其中諾亞10-15億）基金存續(xù)期：7年（經(jīng)合伙人同意最多延長2年）基金投資期：3年目標(biāo)毛收益率：25%募集費(fèi)：0.5%，價外收取管理費(fèi)：

8、投資期內(nèi)2.5%年，投資期后每年管理費(fèi)為已投資項目的取得成本之和的2.5%收益分成：在投資人IRR達(dá)到并超過優(yōu)先回報率（8%）的前提下，GP參與LP的收益分成，分成比例為全部投資收益的20%基金主要條款投資人資格：國內(nèi)企業(yè)及個人最低出資額：1000萬元人民幣（可以由諾亞確定）GP出資額：不低于總出資額的1%基金管理人：鼎暉股權(quán)投資（天津）有限公司財務(wù)報告：季度報告-未經(jīng)審計；年度報告-經(jīng)審計合伙人會議：年度會議咨詢委員會：可以設(shè)置武漢金地金地集團(tuán)武漢公司于2003年9月正式成立，注冊資本6000萬元，是金地集團(tuán)所屬六個區(qū)域性專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)公司在武漢（華中）片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)

9、業(yè)務(wù)金地集團(tuán)武漢分公司于2009年10月12日以12.83億元競得武漢市漢陽區(qū)P（2009）055號土地項目。地產(chǎn)基金結(jié)構(gòu)信托計劃信托規(guī)模：信托規(guī)模：4億元，起點(diǎn)300萬信托期限：信托期限：5年或住宅部分銷售90%之后4個月信托管理人：信托管理人：百瑞信托托管銀行：托管銀行：*銀行（待定）資金用途：資金用途：信托公司以股權(quán)方式投資于武漢金地偉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，資金運(yùn)用 于項目公司的開發(fā)經(jīng)營（合伙企業(yè)所占項目公司股權(quán)比例不高于49%）。通過項目公司分紅、清算、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式獲取收益、收回投資。還款來源：還款來源：項目公司住宅部分已銷售面積達(dá)到可銷售面積的90%或信托計劃存續(xù)滿5年，上述二者中

10、任一情況發(fā)生的，金地收購并受讓有限合伙企業(yè)持有的項目公司股權(quán)或有合伙企業(yè)解散并清算。收益分配方式有限合伙每次取得的現(xiàn)金收入繳付或清償完畢應(yīng)付費(fèi)用后剩余的可分配部分，按照如下約定順序進(jìn)行分配，如當(dāng)期不足以支付，所差金額按照以下順序在下一期支付：同順序（在全體合伙人之間按其出資額余額的比例）向合伙人支付，直至其收回全部出資額；同順序（按照各合伙人的預(yù)期基本投資收益金額的比例）向合伙人支付其預(yù)期基本投資收益（10%）；如有剩余，20%分配給普通合伙人GP，80%在全體合伙人LP之間按照其實(shí)繳出資比例分配。302003-2009年間，建業(yè)集團(tuán)的總資產(chǎn)從18.65億元增加到82.96億元，增長了3.45

11、倍，同期，凈資產(chǎn)由4.96億元增加到31.52億元，增長了5.35倍。資產(chǎn)負(fù)債率從2003年的73.4%下降到2009年的62%，資產(chǎn)負(fù)債率更加合理主營業(yè)務(wù)收入逐年大幅增長。截至2009年12月份賬面資產(chǎn)總計82.96億元，其中流動資產(chǎn)78.17億元，固定資產(chǎn)1.39億元，總負(fù)債51.44億元，所有者權(quán)益31.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率為62%。3132悅榕集團(tuán)上市 新加坡主板核心業(yè)務(wù)酒店投資 酒店管理 Spa，精品店(商業(yè)) 經(jīng)營 產(chǎn)權(quán)式酒店銷售 房產(chǎn)銷售 設(shè)計和其他服務(wù) 基金管理 總資產(chǎn) 13.7億新幣（大約68億人民幣）（2009）產(chǎn)業(yè)組合擁有和管理超過25家度假村和酒店，超過60家SPA和6

12、0家精品店，兩座高爾夫球場 營銷網(wǎng)絡(luò)在24個國家擁有銷售團(tuán)隊 在17個國家擁有公共關(guān)系團(tuán)隊 超過1,000家高端的批發(fā)商人力資源超多10,000名員工，來自超過50個國家 設(shè)計團(tuán)隊有超過100名員工 品牌 悅榕，悅椿旗艦店 樂古浪普吉，泰國34基金：分享悅榕的商業(yè)成長其他有限合伙人資產(chǎn)悅榕基金管理公司(普通合伙人）基金管理和咨詢服務(wù)麗江資產(chǎn)陽朔資產(chǎn)拉薩資產(chǎn) 黃山悅榕中國酒店基金悅榕中國酒店管理公司酒店管理服務(wù)悅榕基金投資公司（有限合伙人）2%3%100%5-15%95%35主要條款基金規(guī)模10-20億人民幣基金年限6年1投資周期4年優(yōu)先回報8% 退出機(jī)制優(yōu)選上市退出基金管理費(fèi)2.5%基金管理獎

13、勵(附帶權(quán)益)20%資本金投入2根據(jù)項目需要最低投資額2000萬人民幣注釋：1 . 可以延長2年2.承諾資本的一部分3.主要條款，本條款如與有限合伙協(xié)議不一致，以有限合伙協(xié)議為準(zhǔn)3637星光耀城市綜合體 38星浩基金儲備項目39常州項目 40星浩基金條款4142基礎(chǔ)基礎(chǔ) + 浮動的收益設(shè)計：浮動的收益設(shè)計：藍(lán)光承諾對基礎(chǔ)收益率的差額補(bǔ)足 + 項目正常清算時的收益分成；非正常清算時15%的溢價回購合作對象：合作對象：藍(lán)光地產(chǎn)，四川省最大的房地產(chǎn)開發(fā)商主要儲備項目：主要儲備項目：a）峨眉山高級度假區(qū)，優(yōu)美環(huán)境，稀缺地塊，不受限購令影響基金首選項目b）金堂國際社區(qū)，交通便利，未來成都新機(jī)場落戶金堂c）成都二級開發(fā)項目，選擇標(biāo)準(zhǔn)ROE測算在年化15%以上 信托計劃規(guī)模：信托計劃規(guī)模： 8-10億元。優(yōu)先受益人信托資金規(guī)模不高于75%，劣后受益人信托資金規(guī)模占比不低于25%。信托計劃期限：信托計劃期限：3+1+1年，其中前3年為持有期，第4年為回收期，第5年為延續(xù)期。基礎(chǔ)預(yù)期收益率：基礎(chǔ)預(yù)期收益率：基礎(chǔ)預(yù)期收益率為本信托計劃的優(yōu)先受益人預(yù)期獲得的最低年化收益率。本信托計劃的基礎(chǔ)預(yù)期收益率為8.5%/年。本基金特點(diǎn)：本基金特點(diǎn)：信托計劃每屆滿一年