專業(yè)市場綜合體規(guī)劃設(shè)計（安丘項目） - 頤高集團

1、 專業(yè)市場綜合體模式分享匯報市場研究院 汪中2011年11月14日1、專業(yè)市場綜合體模式解析2、專業(yè)市場綜合體開發(fā)資源積累3、專業(yè)市場綜合體規(guī)劃設(shè)計（安丘項目）4、專業(yè)市場綜合體拓展策略分享內(nèi)容背景與機遇背景與背景與機遇機遇1、專業(yè)市場綜合體模式解析以購物中心、商業(yè)綜合體的操作手法，將商品相關(guān)度高、消費群充分共享的一些專業(yè)市場集合在一起，把SHOPPINGMALL和專業(yè)市場相結(jié)合，形成的多業(yè)態(tài)型、復(fù)合經(jīng)營的“專業(yè)市場綜合體”；專業(yè)市場綜合體集合了SHOPPINGMALL中商品和功能的豐富性、專業(yè)市場中產(chǎn)品和商戶的專業(yè)性，以專業(yè)市場形式的主力店構(gòu)成的市場集群來形成超強的消費力；具備SHOPPIN

2、GMALL特有的消費以外的休閑娛樂功能，是體驗元素、商品文化、主題文化、廣場文化的完美結(jié)合；市場經(jīng)營規(guī)模大，商業(yè)面積超過五十萬甚至上幾百萬平方米，經(jīng)營商品品類多，但卻有相關(guān)連性，消費群體可以充分共享； 有堅強的地方產(chǎn)業(yè)做堅強的市場后盾，有廣大的地方消費作為支撐；優(yōu)美購物環(huán)境，良好的市場建筑規(guī)劃，與SHOPPINGMALL硬件環(huán)境接近。專業(yè)市場綜合體特征解析專業(yè)市場綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃與功能布局專業(yè)市專業(yè)市場綜合場綜合體體小商品小商品市場市場建材建材市場市場汽配汽配市場市場服裝服裝市場市場皮革皮革市場市場國美電器國美電器超市超市百貨百貨KTV餐飲餐飲酒店酒店住宅住宅商住商住旅游旅游批發(fā)批發(fā)零售零售金融

3、金融休閑休閑倉儲倉儲案例1：無錫招商城u概況： 無錫國際招商城占地500畝，規(guī)劃建筑面積60萬平方米，投資20億元，分三期建設(shè)，從2003年8月動工，至今已建成44萬平方米，入駐攤位近萬個，商賈云集，生意興隆。商城設(shè)11個分市場，專業(yè)經(jīng)營小商品、五金機電、水暖衛(wèi)浴、燈具燈飾、電工電器、皮具箱包、鞋帽針織、服裝童裝、床上用品、文化用品、工藝品等十余大行業(yè)上千種門類的數(shù)十萬品種。u功能配套： 無錫國際招商城集購物、休閑、娛樂、旅游、餐飲于一體，有交易、信息、客運、貨運、倉儲、配套服務(wù)等，提供商住、幼托、醫(yī)療、通訊、監(jiān)控、停車、金融、中介、物業(yè)管理等一條龍服務(wù)。案例2：深圳華南城概況：華南國際工業(yè)原

4、料城（簡稱華南城）位于深圳市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)，總規(guī)劃占地面積超過100萬平方米，總規(guī)劃建筑面積超過260萬平方米，總規(guī)劃投資超過60億元人民幣。是集交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體的超大規(guī)模工業(yè)原料及成品展示交易中心，也是集采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流城。 華南城主要經(jīng)營紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝等原料及成品，并提供相應(yīng)的物流服務(wù)。建成后的華南城將成為全國乃至世界規(guī)模最大、品種最齊全、現(xiàn)代化程度最高的工業(yè)原料及成品展示交易中心、綜合商貿(mào)物流中心和高端生產(chǎn)服務(wù)也基地。案例3：縣級綜合體：海寧皮革城概況： 海寧皮

5、革城是中國規(guī)模最大、最具影響力的皮革專業(yè)市場，中國皮革業(yè)龍頭市場，中國皮革服裝、裘皮服裝、毛皮服裝、皮具箱包、皮毛、皮革、鞋類的集散中心，也是皮革價格信息、市場行情、流行趨勢的發(fā)布中心。 市場總建筑面積45萬平方米，入駐企業(yè)2000多戶，其中一期近17萬平方米。海寧中國皮革城經(jīng)營方式為批零兼營、綜合服務(wù)。批發(fā)以展示、訂貨為主，面向國際、輻射全國，零售主要面向“長三角地區(qū)”的中高收入階層及旅游團隊。海寧中國皮革城是一個以品牌店、專賣店為主的現(xiàn)代化、商場化的大型皮革專業(yè)市場，也是“長三角地區(qū)”功能齊全、購物方便、環(huán)境優(yōu)雅，集展示、購物、餐飲、休閑于一體的高檔旅游購物中心。海寧中國皮革城目前已成為全

6、國著名的皮革專業(yè)市場，享有很高的知名度。2、專業(yè)市場綜合體資源積累阿里巴巴緊密合作n阿里巴巴與研究院在網(wǎng)絡(luò)廣告代理、誠信通服務(wù)代理、網(wǎng)商服務(wù)中心等全面戰(zhàn)略合作；n 契合阿里線下服務(wù)戰(zhàn)略；n 全國各地阿享會N場；n 全國建設(shè)網(wǎng)商服務(wù)中心，目前昆山已經(jīng)落地。 EGOIT與商業(yè)地產(chǎn)能力研究院專業(yè)市場基礎(chǔ)n市場研究院專注專業(yè)市場研究5年；n 為全國100個市場做過咨詢策劃；n 為全國20多個地市做過商貿(mào)服務(wù)規(guī)劃；n 專業(yè)市場行業(yè)資源豐富nEGO全國連鎖運營經(jīng)驗與信息街區(qū)打造經(jīng)驗；n EGOaIT科技綜合體打造經(jīng)驗。三方資源3、專業(yè)市場綜合體規(guī)劃與設(shè)計安丘項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)安丘城市狀況城市人口城區(qū)人口GD

7、P人均可支配收入財政收入社會消費品零售總額安丘（2010）95萬20萬175億城鎮(zhèn)：13420農(nóng)村：7500地方財政收入6.05億89億支柱產(chǎn)業(yè)：機械制造、食品加工、醫(yī)藥化工、紡織服裝、建筑建材。農(nóng)業(yè)特色強，全國最大的農(nóng)產(chǎn)品出口縣；工業(yè)帶有明顯的山東地區(qū)特征，國有企業(yè)、集體企業(yè)居多，民營企業(yè)數(shù)量少，產(chǎn)業(yè)依托型專業(yè)市場空間較小，仍以滿足本地需求的銷地型市場為主安丘屬于魯東典型的處于發(fā)展先期的城市，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好，主導(dǎo)型工業(yè)結(jié)構(gòu)正在形安丘屬于魯東典型的處于發(fā)展先期的城市，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好，主導(dǎo)型工業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，私營經(jīng)濟環(huán)境咋暖還寒，居民消費水平穩(wěn)步提升，但較難跨越式發(fā)展和提升，成，私營經(jīng)濟環(huán)境咋暖還寒，居

8、民消費水平穩(wěn)步提升，但較難跨越式發(fā)展和提升，整個城市處于穩(wěn)步積累期，仍缺少勃發(fā)的引擎和魄力整個城市處于穩(wěn)步積累期，仍缺少勃發(fā)的引擎和魄力消費場所較為固定： 中下層消費群體的共性超市采購，天下客和供銷大廈的佳樂家超市承載了安丘居民大部分日用消費品購買。說明整體消費水平欠發(fā)達商業(yè)結(jié)構(gòu)欠合理，傳統(tǒng)百貨商場仍是中高端消費的集中地，中檔品牌店相對較少，一線品牌類服裝少，多為壓貨調(diào)劑。品牌服裝店、專賣店較少餐飲較為單一，牛肉消費較多，中高端餐飲少，大眾路邊攤生意火爆，可以看出餐飲隨意性較強。娛樂休閑老三樣：唱歌、洗浴、美容，設(shè)備落后，經(jīng)營檔次和需求都有待提升。消費品種類范圍較窄，以餐飲娛樂為例，外來菜系及

9、娛樂業(yè)態(tài)較少，以本地傳統(tǒng)消費為主步行街業(yè)態(tài)在本地區(qū)尚無較好的發(fā)展態(tài)勢，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，跟天氣有部分關(guān)系，冬天干冷、夏天燥熱，室外步行街容易出現(xiàn)淡旺季。 消費特征商業(yè)地產(chǎn)與開發(fā)純商業(yè)項目較少，多為搭載住宅或公寓的復(fù)合物業(yè)現(xiàn)代專業(yè)市場處于空白期： 從家居、家電到建材、副食品、五金、汽配，尚無出現(xiàn)現(xiàn)代專業(yè)市場形態(tài)。投資型商鋪方興未艾，主要以住宅底商、社區(qū)商業(yè)、綜合項目沿街商業(yè)為主，專業(yè)街區(qū)型商鋪尚無。沿街商鋪、住宅底商與住宅價格比約為3：15：1，差距較大。返租、帶租出售等運作手法已導(dǎo)入市場，有一定的認(rèn)知度。商業(yè)項目以省內(nèi)、市內(nèi)企業(yè)開發(fā)為主，商業(yè)開發(fā)與運營理念與先進地區(qū)存在一定差距 當(dāng)?shù)赝顿Y者、經(jīng)營戶對商

10、業(yè)項目的關(guān)注點為商鋪產(chǎn)權(quán)問題、開發(fā)企業(yè)背景和專業(yè)實力（名聲）。因此，項目要獲得認(rèn)可，樹立市場信心，首先要系統(tǒng)的導(dǎo)入企業(yè)形象和宣傳推廣。南苑路專業(yè)南苑路專業(yè)市場群市場群市級核心市級核心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)本項目本項目東部新東部新興商業(yè)興商業(yè)區(qū)區(qū)天下客次天下客次級核心商級核心商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)專業(yè)市場專業(yè)市場競爭形勢及商戶資源具備要素分析家電電子家電電子數(shù)碼數(shù)碼市市場場家電連鎖還沒進入安丘，現(xiàn)有愛家家電家居廣場家電面積約5000。商場路數(shù)碼手機較為集中，約76家，其中數(shù)碼較少，且大部分集聚在安丘服裝街，業(yè)態(tài)低端。專業(yè)背景、定位檔次及人口集聚區(qū)的選址要求，本項目稍顯欠缺，但可以考慮手機數(shù)碼業(yè)態(tài)汽配、汽修、汽汽配、汽

11、修、汽貿(mào)貿(mào)、汽車裝飾及、汽車裝飾及美容美容基本分布在南苑路、省道221（昌安南路）沿路，南苑路上有振宇汽車城，內(nèi)有汽修、汽貿(mào)、汽配業(yè)態(tài)約20余家?；葱炷下泛推铰芬灿辛阈欠植肌３鲇谑袌黾形锪?、汽車站等因素，汽車配件、快修、汽車美容裝飾品可以考慮適當(dāng)布置家居建材市場家居建材市場現(xiàn)有家具市場體量約5.3萬余方，全部出租。建材裝飾材料市場體量約14746萬余方，全部出租，市場用地租用村里?，F(xiàn)有市場業(yè)種不齊全，板材、廚衛(wèi)、輕鋼龍骨等基本沒有。家具業(yè)態(tài)競爭激烈，建材裝飾材料業(yè)態(tài)具有較大的發(fā)展空間，可行性較高。服裝市場服裝市場安丘服裝業(yè)態(tài)批發(fā)較少，零售安丘商貿(mào)城中低端約9670，其余分在百貨、超市、專賣店

12、等。本地人口需求可以支撐較大的市場容量。批發(fā)功能短期內(nèi)較難實現(xiàn)，考慮以零售帶動批發(fā)，結(jié)合汽車站及物流條件的完善，推動批發(fā)功能小商品小商品百貨類百貨類安丘人口多，基本消費需求大，小商品類現(xiàn)有市場面積約2000余，面積以文體用品、玩具、日用品、禮品、針織為主，集中在安丘商貿(mào)城。安丘鄉(xiāng)鎮(zhèn)較多，基本消費需求大，日用百貨有一定的市場空間，可積極考慮酒店用品等酒店用品等安丘旅游不發(fā)達，酒店業(yè)態(tài)較少，酒店用品市場發(fā)展緩慢，現(xiàn)在安丘時尚廣場后有4，5家。較好的旅游資源和商務(wù)活動，本項目不具備，安丘品牌連鎖酒店只有速8一家，總體酒店數(shù)量較少。五金機電五金機電大成埠村辦五金市場與五金機電化工市場約248戶，淮徐南

13、路約4O戶，其余在城市外圍街道，租金較低，經(jīng)營場所極度缺乏。需要機械加工、配件制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展，安丘具備一定基礎(chǔ)，整合目前商戶資源，可以做一定規(guī)模的五金機電業(yè)態(tài)副食品副食品安丘現(xiàn)有副食品市場集中在南苑商貿(mào)城，安丘商貿(mào)城也有部分，以煙酒糖茶、包裝類副食品批發(fā)為主，主要客戶為鄉(xiāng)鎮(zhèn)零售店，總面積約4000平方。經(jīng)營較好，承租能力較高安丘農(nóng)業(yè)資源豐富，農(nóng)副加工產(chǎn)業(yè)雄厚，全市副食品消費基礎(chǔ)較好。副食品可行性較高專業(yè)市場現(xiàn)狀雜貨雜貨副食副食裝飾裝飾材料材料家具家具市場市場五金五金市場市場現(xiàn)有市場本項目交通區(qū)位南苑路北側(cè)，交通通暢，和平路、建安路交匯處，車站相鄰，十分適合專業(yè)市場發(fā)展物業(yè)條件鋼棚、農(nóng)民房、少數(shù)磚

14、混商鋪考慮現(xiàn)代單體式建筑和精品雙首層全開放式商鋪功能布局簡單分區(qū)，功能布局交叉，整體較為混亂根據(jù)目標(biāo)業(yè)態(tài)，科學(xué)布局，功能復(fù)合化填補市場空白運營模式村辦市場或臨時租用場地，穩(wěn)定性不夠，管理落后統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理開發(fā)理念理念不明確，收取租金和管理費為主，缺乏對市場的培育和長遠(yuǎn)考慮整體規(guī)劃，滾動開發(fā)，整合安丘現(xiàn)有市場資源，提供適合各目標(biāo)業(yè)態(tài)發(fā)展的平臺，打造綜合性商貿(mào)城政策支撐基本沒有為經(jīng)營戶爭取優(yōu)惠稅收政策和行政管理費用減免權(quán)益物業(yè)產(chǎn)權(quán)只有經(jīng)營權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)具有產(chǎn)權(quán)，提供穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展空間綜合定位與形象定位分散，形象混亂，各市場各自獨立存在、運營安丘市首家集市場交易、展示、物流、

15、電子商務(wù)、商業(yè)配套于一體的一站式綜合商貿(mào)平臺項目競爭現(xiàn)狀商業(yè)單體：1. 適合業(yè)態(tài)：建材裝飾材料、燈飾、布藝窗簾；副食品、小商品、禮品百貨、文體用品、玩具飾品、服裝箱包、床上用品；2. 體量： 單棟總建面不宜超過4萬方，層高不宜超過3層，單層面積不宜超過10000平方；3. 中庭設(shè)計：通過中庭設(shè)計提高單體的通透性和通風(fēng)性雙首層街鋪：1.適合業(yè)態(tài)：建材裝飾、五金機電、設(shè)備零配件；汽車美容、裝飾配件、板材、石材、住宅休閑景觀用品等；2.考慮雙首層概念，上下各6米層高，多通道直達二樓3.二樓設(shè)置車流、人流導(dǎo)入坡道、通道，以連廊、橫廊聯(lián)通4.雙首層街鋪可有效增加商鋪的商業(yè)價值和利用空間，避免“一拖二”銷售弊端。建筑設(shè)計建議4、專業(yè)市場綜合體拓展策略內(nèi)容要求城市量級地級市或縣級市，主導(dǎo)為縣級市（人口、經(jīng)濟體量）商業(yè)支撐商業(yè)部分可以做專業(yè)市場（專業(yè)市場空間）經(jīng)濟指標(biāo)土地面積100200畝；土地價格50萬地塊位置靠近城區(qū)中心的城郊結(jié)合部政府挑選需要當(dāng)?shù)卣畬τ陔娮由虅?wù)非常感興趣，套用電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園題材基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)292011集團連鎖體系 利用連鎖成熟體系，各大區(qū)、各項目就近區(qū)域拓展，對各縣級市進行掃描 案例：淄川區(qū)、萊蕪、沾化 阿里巴巴合作研究院拓展通過集團連鎖體系、與阿里