房地產(chǎn)估價：第十講

1、主講：張峻峰重點(diǎn)：1、重新構(gòu)建價格的求取方法2、建筑物折舊的估算方法（一）重新購建價格的概念：（一）重新購建價格的概念：（8484頁）頁） 又稱重新購建成本，指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 包括下列內(nèi)容：土地取得成本；建設(shè)成本；管理費(fèi)用；銷售費(fèi)用；投資利息；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤 重新構(gòu)建價格分為重置價格（重置成本）、重建價格（重建成本）1 1、重置價格（重置成本）：、重置價格（重置成本）：是指采用估價時點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點(diǎn)的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象

2、建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 2 2、重建價格（重建成本）：、重建價格（重建成本）：是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點(diǎn)的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。 （三）建筑物重新購建價格的求取方式 1、有特殊保護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。重置價格通常要比重建價格低。 2 2、求取建筑物重置成本或重建成本，應(yīng)求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用單位比較

3、法、分部分項法、工料測量法等方法求取，或利用政府確定公布的房屋重置價格扣除其中可能包含的土地價值，并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整來求取。（二）重新購建價格的求取思路（二）重新購建價格的求取思路 1、求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是房地合估；二是房地分估。 2、求取土地的重新購建價格（重置成本），通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，然后采用市場法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等求取該土地的重置成本。其中，土地使用期限為價值日期起剩余的土地使用權(quán)期限。 3、求取建筑物的重新購建價格（重置成本或重建成本），是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重

4、新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。（1 1）單位比較法）單位比較法 包括單位面積法和單位體積法。適用于造價與面積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。該方法比較粗略，但簡單而實用。運(yùn)用時注意對差異部分進(jìn)行調(diào)整。 例題：例題：某幢房屋的建筑面積為3000平米，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋單位建筑面積造價為1200元/平米。試估算該房屋的重置成本。 解：重置成本解：重置成本=1200=12003000=360 3000=360 （萬元）（萬元）（2 2）分部分項法）分部分項法 先假設(shè)將估價對象建筑物分解為各個獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項工程，然后測算各個獨(dú)立構(gòu)件或分部

5、分項工程的數(shù)量，再調(diào)查、了解估價時點(diǎn)各個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單價或成本后相加，再加上相應(yīng)管理費(fèi)用、開發(fā)利潤等來求取建筑物重置成本或重建成本。項目項目工程量工程量單位成本單位成本金額（萬元）金額（萬元）1.1基礎(chǔ)工程850m3300元/m325.51.2墻體工程3180m3500元/m31591.3樓地面工程1950400元/781.4屋面工程650500元/32.51.5門窗工程500200元/101.6給排水工程321.7電氣工程501、直接工程費(fèi)3872.1承包商利潤和稅金38.72、工程承發(fā)包價格425.73、開發(fā)商管理

6、費(fèi)、利潤63.94、建筑物重新構(gòu)建價格489.6（3 3）工料測量法）工料測量法 先假設(shè)將估價對象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，然后測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的種類、數(shù)量和人工時數(shù)，再調(diào)查、了解估價時點(diǎn)相應(yīng)建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的單價和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最后將建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，求取建筑物重新購建價格。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：詳細(xì)、準(zhǔn)確缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：費(fèi)時、費(fèi)力。適用對象：適用對象：具有歷史價值的建筑物（一）概念 估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點(diǎn)時的

7、市場價值與重新購建價格的差額，即 建筑物折舊建筑物重新購建價格一建筑物市場價值例題：例題：某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)計不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為3萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。（參考88頁例4-3）（二）建筑物折舊類型（教材87頁） 物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊（外部折舊）（三）建筑物折舊的求取方法年限法（年齡-壽命法）、市場提取法和分解法1 1、年限法：、年限法：根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。年限法有關(guān)的概念 建筑物的

8、自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命 實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù) 剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 直線法、成新折扣法 （1 1）直線法：）直線法：直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等一直線法的年折舊額計算公式為：式中：Di第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C 建筑物的重新購建價格;S 建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。 N 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命; R 建筑物的凈殘值率; (CS)稱為折舊基數(shù); NRCNSCDDi1解：重置成本C=100

9、500=50000（元） 年折舊額D=50000 （1 5%）/30=1583.33 （元） 折舊總額=1583.33 10=15833.3 （元） 該建筑物現(xiàn)值V=50000 15833.3=34166.7 （元）例題：某建筑物的建筑面積為100平米，單位建筑面積的重置價格為500元/平米，判定其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。（2 2）. . 成新折扣法成新折扣法 計算公式： 其中，V為建筑物的現(xiàn)值，C為建筑物的重新購建價格，q為建筑物的成新率。 用直線法計算成新率的公式為：當(dāng)R0時， qCV%10011%10

10、011%10011nttRNnNRNtRq%100%100%1001ntnNnNtq例題：某10年前建成交付使用的建筑物，估價人員實地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。試用直線法計算建筑物的成新率。解：已知R=0 n=30 t=10 則成新率q=30/（1030）=0.75=75%2 2、市場提取法、市場提取法 指利用與估價對象建筑物有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。市場提取法的步驟： 、大量搜集交易實例； 、從交易實例中選取三個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例； 、對可比實例成交價格進(jìn)行付款方式、交易情況等有關(guān)換算、修正和調(diào)整。 、求取可比實例在

11、其成交日期時的土地價值，將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物的折舊后價值。 、求取可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格，將該建筑物重新購建價格減去建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。 、將可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉(zhuǎn)換為折舊率。 、將估價對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率，便可求出估價對象建筑物的折舊。3 3、分解法、分解法 是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析分析和測定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。 求取步驟：1、求取物質(zhì)折舊。2、求取功能折舊。3、求取經(jīng)濟(jì)折舊。4、求取建筑物的折舊總額。 物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊

12、均應(yīng)分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩類。修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，為可修復(fù)的；反之，為不可修復(fù)的。對于可修復(fù)的，應(yīng)估算其修復(fù)成本作為折舊額。例題：例題：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；設(shè)備的重置價格為15萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年。該建筑現(xiàn)單獨(dú)增加電梯需要24萬元，如在建造該樓時一同安裝電梯只需16萬元。由于該建筑處于不好地段，每年有1萬元租金損失，該類建筑年報酬率為10%。殘值率假設(shè)均為零。試計算該建筑物的折舊額。解：門窗修復(fù)費(fèi)用=2萬元 設(shè)備折舊額=1510/15=10萬元 長壽命項目

13、折舊額=（180210）10/50=33.6 萬元 該建筑物物質(zhì)折舊額=21033.6=44.6 該建筑物功能折舊額=2416=8 萬元 該建筑物外部折舊額=111/110%10/10%=6.14 萬元 所以，該建筑物折舊額=44.686.14=58.74 萬元 某建筑物共1萬平方米，鋼筋砼結(jié)構(gòu)，于2004年10月1日建成投入使用，其經(jīng)濟(jì)壽命50年。請評估該建筑2014年10月1日的價值。 現(xiàn)收集資料如下：1、查詢當(dāng)?shù)卦靸r信息，2014年結(jié)構(gòu)相同，設(shè)施類似的建筑工程造價為2200元/。2、該類似建筑物的修建周期為2年，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用總共200萬元，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費(fèi)及附加為100元/。貸款年利率6%，投資利潤率10%。解：建筑物價值=建筑物重置成本建筑物折舊1、建筑物建設(shè)成本=220010000=2200 （萬元）（單位比較法）2、投資利息=220020016%1=144 （萬元）3、銷售稅費(fèi)及附加=10010000=100 （萬元）4、開發(fā)利潤=220020010%=240 （萬元）5、所以該建筑物重置成本=2200200144100240=2884 （萬元）6、采用年齡-壽命法計算折舊額 =C1Rt/N=2884