加油站土地評估收益法上市公司備案版概要上課講義

1、收益還原法的評估測算過程：收益還原法是在估算估價對象在未來每年預(yù)期純收益(正常年純收益)的基礎(chǔ) 上，以一定的土地還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益 總和的一種方法。根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的調(diào)查，估價對象位于高陽 縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽 縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達(dá)河間，向西連接宏潤大街，沿宏潤大街 向北可達(dá)保定，向南可直通保滄高速。高陽縣宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)，估價對象所臨道路 車流量穩(wěn)定，估價對象年銷售量穩(wěn)定，考慮到估價對象為 *下屬加油站，油 量供應(yīng)穩(wěn)定，供應(yīng)價格穩(wěn)定，對于加油站而言，其毛利率是固定的。故本次估價 設(shè)

2、定未來每年的純收益保持不變、還原利率不變，有限年期的土地使用權(quán)價格計 算公式為：P=ah >f1-1/(1+r)其中：P土地價格 a 土地年純收益 r土地還原利率 n估價對象土地使用年期1、最高最佳利用方式分析估價對象位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利 大街南北貫穿高陽縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達(dá)河間，向西連接宏潤 大街，沿宏潤大街向北可達(dá)保定，向南可直通保滄高速。該站站前保滄路為雙向 四車道，中間無隔離帶，沿路開口 60米，進(jìn)出口寬度均為18米，過往車流量 大，地理位置優(yōu)越。經(jīng)當(dāng)?shù)貒临Y源局、規(guī)劃局及相關(guān)經(jīng)貿(mào)部門核準(zhǔn)，評估對象 符合城區(qū)和公路沿線加油

3、站發(fā)展布局規(guī)劃，用地手續(xù)和建設(shè)手續(xù)合法，現(xiàn)狀利用 方式符合最高最佳利用方式，有利于作為加油站用地的最佳功能發(fā)揮。n2、加油站年房地客觀總收益的測算加油站作為一種特殊用途的土地，不像其他商業(yè)用地往往沿街分布或成片聚集， 加油站之間一般都有一定距離的間隔，位置分布離散性較強。故加油站同一供需 區(qū)的劃定不能簡單根據(jù)土地級別，應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)爻菂^(qū)和公路沿線加油站發(fā)展布局規(guī) 劃，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)其坐落位置的臨路條件和交通車流量等進(jìn)行細(xì)分。 依據(jù)委托方提供的該加油站2015年的經(jīng)營狀況、運營費用、成本和收益情況， 結(jié)合估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟狀況及經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，評估人員對加油站未來的年 客觀收益情況作了合理的分析

4、、預(yù)測。加油站年房地客觀總收益=年銷售收入-年銷售成本-年運營費用-年設(shè)備折舊-年經(jīng) 營利潤-年營業(yè)稅金及附加。A 經(jīng)營總收益的測算高陽縣近年來經(jīng)濟平穩(wěn)，估價對象加油站位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉 口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽縣，為該縣中心主干道；保滄 路向東直達(dá)河間，向西連接宏潤大街，沿宏潤大街向北可達(dá)保定，向南可直通保 滄高速。該站站前保滄路為雙向四車道，中間無隔離帶，可以雙向加油，過往車 流量大，因此油品的銷量有保證。根據(jù)委托方提供的*保定71站（高陽三利（71）2015年銷售資料，估價對 象2015年汽油銷售量為2289.645噸，柴油銷售量為1844.098噸，

5、累計總銷售量 為4133.742噸。根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的了解，由于估計對象所在區(qū) 域車流量穩(wěn)定，預(yù)計未來估價對象銷售量也比較穩(wěn)定。根據(jù)委托方提供的*保定71站（高陽三利（71）2015年銷售資料，估價對 象2015年銷售總額為24459079.07元。2015年銷售成本為23617981.89元。B 運營費用的測算年運營費用主要指加油站為獲得收益所投入的必要勞動費用和資本費用。主要包 含勞動力工資，加油設(shè)備及員工工作用水、用電費用，加油設(shè)備正常運轉(zhuǎn)和相關(guān) 設(shè)施修理的費用，加油站正常運作所需的辦公用品以及管理人員的業(yè)務(wù)管理費用 等。該站由該站由石家莊高莊油庫供油，資源配給有保障，運距

6、48公里，運輸方便。站內(nèi)設(shè)置大慶石化建設(shè)公司 30mm®型單層罐（埋地油罐）5具，雙槍雙油 品潛油泵型加油機4臺，設(shè)卸油油氣回收系統(tǒng)和加油油氣回收系統(tǒng)。另外，該加 油站的標(biāo)準(zhǔn)人員配備為8人。（1） 油（氣）損耗費：與主營業(yè)務(wù)相關(guān)性較大，根據(jù)估價人員調(diào)查了解*規(guī) 定油（氣）損耗控制在0.2%，本次估計確定油（氣）損耗費為銷售收入的0.2%;（2）水電費：水電費與主營業(yè)務(wù)相關(guān)性不大，年費用支出基本穩(wěn)定，本次估價 取2015年水電費；（3）人員工資及福利費：*標(biāo)準(zhǔn)加油站按其面積規(guī)模，對人員的配備有固定 標(biāo)準(zhǔn)，本加油站預(yù)計配備人員8人；（4）折舊及攤銷：加油站建站之初的投入可以滿足未來的經(jīng)營

7、需要，后期不需 要其他投入，只需要考慮維護(hù)費用；（5）修理費和取暖費：與主營業(yè)務(wù)相關(guān)性不大，年費用支出比較穩(wěn)定，本次估 價取2015年修理費和其他費用；（6）財務(wù)費：財務(wù)費用指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中為籌集資金而發(fā)生的各項費 用。運營費用計算表金額單位：元序號 1 2 3 4 5 6 7醒目名稱油（氣）損耗費水電費人員工資及福利 修理費財務(wù)費取暖費運營費用總計 合計48918.15814 27076.00 81545.37 35910.26 6896.03 33728.32 234074.13814C 設(shè)備折舊費的測算根據(jù)估價人員的調(diào)查估價對象主要設(shè)備見下表。序號*ttt戰(zhàn)價【元3IW【電申

8、63; 増A5276, 6671CTLS - 2軸嗅 戎整制臺）會17.228>凰槍皿前禺潛油票型加超CS46J223M；口4144;*00工"迪套1!他 00(15（TLS-3 ftK 式控制臺J寮20D6毎解秦1T臺11氐 14108btznK -l1»0血I9YJVJJ-lkv?T 50010發(fā)電機曙耳暉門2,會外20011電力儀«12. OQO|設(shè)備折舊費指加油站設(shè)備正常運轉(zhuǎn)期間每年的價值折扣，主要包括油泵、儲油罐、電氣消防等設(shè)備的折舊。設(shè)備年折舊費=設(shè)備原值x（1-殘值率）/使用年限。其中，主要工藝設(shè)備中儲油罐的折舊年限為 20年，加油機、油泵折舊

9、年限為 20 年。主要工藝管線的折舊年限為 20年；主要電氣工程的折舊年限為 15年；管理 系統(tǒng)設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備折舊年限為 8年；給排水工程、消防工程中的設(shè)備以及采暖 設(shè)備折舊年限為15年；通風(fēng)設(shè)備折舊年限為5年；空調(diào)設(shè)備折舊年限為8年。所 有設(shè)備的殘值率均為0%。加油站設(shè)備各年的折舊情況如下表：設(shè)備折舊計算表 金額單位：元序號尿值（九）年）年折III #（ 7G.）儲峨276, 6672013BJ3.352203AI.4O耳柚莖池呂沼押安電軸IE 機H-, 900204苴藝曽逍iso, uno20S10.20015網(wǎng)丄卅6九恤01533533:節(jié)稱爐怖伽15UWi.67S15HJC.00915

10、九忙IM，mo15II電力曽遭11 noo158OO»D 經(jīng)營利潤的測算經(jīng)營利潤指加油站每年正常經(jīng)營狀況下其經(jīng)營資金應(yīng)有的商業(yè)利潤，可以年運營 費用和流動資金之和為基數(shù)計算經(jīng)營利潤。流動資金指保持持 續(xù)加油業(yè)務(wù)需投入的周轉(zhuǎn)資金額，主要為每次進(jìn)貨所需資金。年平均流動資金=年平均進(jìn)貨成本/年平均需進(jìn)貨次數(shù) 年平均進(jìn)貨成本=年平均銷 售油量平均進(jìn)貨價 年平均需進(jìn)貨次數(shù)=年銷售油量/儲油能力根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，該加油站設(shè)有 5個儲油罐，每個油罐儲存量為30 立方米。同時，評估人員根據(jù) 93#、97#汽油、0#柴油的銷售量以及其各自密度計 算出該加油站的最大儲油能力為 90噸。目前保定市

11、高陽縣普通商業(yè)行業(yè)利潤率在 9%-12%，而加油站行業(yè)的年均投資收 益率為10%，故本次評估取10%為其商業(yè)經(jīng)營利潤率。相關(guān)數(shù)據(jù)的測算詳見下表： 經(jīng)營利潤測算表金額單位：元*號項目Xms1 2 3 4 5 6 7 8年進(jìn)貨成本 年銷量（噸）儲油能力（噸）需進(jìn)貨次數(shù)（次） 年均流動資金 年運 營費用商業(yè)經(jīng)營利潤率經(jīng)營利潤23617981.89 4133.742 90.00 46513434.39 234074.138144%3,162.57 3,622.50 90.00=（2）寧（3）= （1）寧（4）29900.34 =【（5） + （6）1 X （7）E.營業(yè)稅金及附加成品油零售加油站銷售稅

12、金主要包括兩稅一費”和地方教育費附加等，根根據(jù)有 關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)爻墙ǘ惣敖逃郊佣惵使灿?2%，以增值稅為計算依據(jù)。根據(jù)中華人民共和國增值稅暫行條例和成品油零售加油站增值稅征收管理辦法， 納稅人銷售成品油應(yīng)納增值稅稅額為當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項稅額后的余額，增值稅稅率為17%。估價對象增值稅=（成品油年應(yīng)稅銷售額-成品油購進(jìn)成本） X7% = （24459079.07-23617981.89 X7% =142986.52元估價對象營業(yè)稅金及附加=增值稅X2%=142986.5206X2%=17158.38元綜上，加油站年房地客觀總收益 =年銷售收 入-年銷售成本-年運營費用-年設(shè)備折舊-年經(jīng)營利

13、潤-年營業(yè)稅金及附加，詳見下 表：房地客觀總收益測算表 金額單位：元 序號1 2 3 4 5 6 7年銷售收入 年銷售 成本 運營費用總計 設(shè)備折舊費 經(jīng)營利潤 項目名稱 元24459079.07 23617981.89 234074.13814 34706.42 29900.34 17158.38 525257.901營業(yè)稅金及附加 房地客觀 總收益3、加油站房地出租年總費用測算 加油站內(nèi)設(shè)油罐區(qū)、加油區(qū)、站房及其 他配套設(shè)施，主要包含站房、罩棚、加油罐區(qū)、加油島、圍墻以及硬化路面。站房一層，結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，外墻墻體采用 370mm厚燒結(jié)普通磚（非 粘土）并 采用外保溫節(jié)能技術(shù)，保溫層為 5

14、0厚EPS保溫板；內(nèi)墻墻體采 用240mm厚燒 結(jié)普通磚（非粘土）。建筑工程耐火等級為二級，耐久年限 為50年，屋面防水 等級為二級。站房內(nèi)設(shè)：便利店、男衛(wèi)生間、女衛(wèi)生 間、盥洗室、儲藏間、綜合 辦公室、發(fā)電間、配電間、設(shè)備間、餐廳活動 室、休息室、淋浴間。加油站罩棚26nX22nX7.9m，采用螺栓球網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，由專業(yè)公司制作并安裝。罩 棚四面包裝，包裝后檐面高度 0.8m。罩棚立柱為鋼管立柱，立柱凈高 7.9m,采 用鋁塑板包裝，上部為中油乳白色，下部為中油銀灰色。四角為半徑為60mm的鋁型材圓角。啞鈴型加油島4個，側(cè)立面采用5mm鋼板防護(hù)，鋼板表面涂150mm寬，右側(cè)傾 斜60°

15、角黑黃相間反光漆的斜杠，加油島上表面貼100mX 100mm的深灰色廣場磚，上平面與側(cè)立面連接處采用 DN25的厚壁鍍鋅鋼管護(hù)邊。柱連島外側(cè)設(shè)置防 撞柱。實體圍墻134米，高2.1米。圍墻采用MU10普通燒結(jié)磚（非粘土）， MU5.0水 泥砂漿。3.0米設(shè)一個墻垛（370mX 370mm）。在不大60米處留沉降縫。預(yù)留 PVC管，排水管間距3300mm。20mm厚1: 2水泥砂漿抹面，300mm高勒腳刷 中油銀灰色外墻乳膠漆，其他部分刷中油乳白色外墻乳膠漆。混凝土硬化地面約1297.29川，做法為：路基碾壓密實、300厚3:7灰土墊層、25 厚粗砂層、220厚C30混凝土面層。加油區(qū)地面采用*

16、黃色和白色劃分各區(qū)域 線及分道線。進(jìn)出口各做一條長減速防滑帶，總長約31m。站區(qū)內(nèi)可種植草坪等進(jìn)行綠化，但不得種植油性植物，綠化面積約638.83川（建筑紅線內(nèi)）。進(jìn)出口指示燈箱、主標(biāo)識立牌基礎(chǔ)米用鋼筋混凝土基礎(chǔ)。進(jìn)出口指 示燈箱基礎(chǔ)混凝土標(biāo)號為 C25,預(yù)留洞采用C30混凝土二次灌漿。主標(biāo)識立牌砼 強度等級：柱、基礎(chǔ)一律采用 C30,墊層用C15。主要建筑物及構(gòu)筑物序號單鋰ft t佶搟時點備汪11站榛trf391. 8H1, 079.3562nf5726SI.5O33an13433, 1&0*4混個1io, dad52卜 .b丈柱瞥示牌277D7品牌懷弒蛀哄礎(chǔ)1K»ODS也

17、哇框掛Sf"令:491X10抑油戸怖1時1297. M9止 81 U-濯1?3k HZ1t »41t341稅費。建（構(gòu)）筑物的維修費是指為保障建（構(gòu)）筑物正常使用每年需支付的修繕費， 參考待估宗地上建（構(gòu)）筑物維持正常經(jīng)營需要進(jìn)行的維修工作，維修費按建（構(gòu)）筑物重置價的3%計算。帶估宗地上的建（構(gòu)）筑物為加油站站房、罩棚 等，建（構(gòu)）筑物的重置價為1,941,341元。建（構(gòu)）筑物維修費=1,941,341 3%=58240.23元。建（構(gòu)）筑物的保險費是指房屋所有權(quán)人為使其房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司 支付的保險費用。根據(jù)保險公司的有關(guān)規(guī)定，保險費率為建（構(gòu)）筑物重置價的

18、 0.20%。故建（構(gòu)）筑物的保險費=1,941,341 0.20%=3882.682元。折舊費指建（構(gòu)）筑 物在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。年折舊費二建（構(gòu)）筑物重置價格 X（ 1殘值率）浙舊年限 如建（構(gòu)）筑物尚可使用年限短于土地設(shè)定年期，貝 折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限+尚可使用年限 建（構(gòu)）筑物尚可使用年限長于土地設(shè)定年期，則 折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限+ 土地設(shè)定年期 此時不計取殘值。根據(jù)以上公式：設(shè)定估價對象土地使用年限為30.1年,待估宗地的建筑物結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)的耐用 年限為50年，建（構(gòu)）筑物竣工年限為2012至估價期日房屋以使用年限為 4 年，建（構(gòu)

19、）筑物剩余使用年限為 46年，建（構(gòu)）筑物尚可使用年限長于土地 設(shè)定年期。根據(jù)孰短原則，本次評估確定折舊年限為 34.4年；貝折舊年限二建（構(gòu)）筑物已使用年限+尚可使用年限=30.1+4=34.4年年折舊費 =1,941,341 34.4=56434.3314元建（構(gòu)）筑物的稅費是指房產(chǎn)所有權(quán)人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅、營 業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。其中營業(yè)稅、城建稅、教育費附加已計入營業(yè)稅 金及其附加中，故不再重復(fù)計算。依據(jù)稅法，自營性房產(chǎn)的房產(chǎn)稅以房屋余值的 1.2%計算。故建（構(gòu)）筑物的房產(chǎn)稅=1,941,341 1.2%=23296.092元。 綜上，加油站房地出租年總費用詳

20、見下表：序號爾百聯(lián)芫2347物維修費 保險費 年折舊費 稅費 房地出租年總費58240.23 3882.682 56434.331423296.092 141853.33544、加油站房地年純收益測算房地年純收益=房地年總收益一房地出租年總費用=525257.9019-141853.3354=383404.5665元5、加油站土地凈收益測算A、土地還原率的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2014），土地還原利率的確定一般有三種方法，即：土地純收益與價格比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法三種方法。本次評估采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和投資風(fēng)險與投資收

21、益率綜合排序插入法兩種方法綜合確定土地還原利率。 利用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法測算土地還原利率根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2014）,我們選取估價期日實行的中國 人民銀行公布的一年期定期存款年利率1.50%作為安全利率。對風(fēng)險調(diào)整值的確定綜合考慮了以下因素：估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象 的地理位置、估價對象的用途等。根據(jù)估價人員對估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場 的調(diào)查了解，在當(dāng)前由于政策以維持房地產(chǎn)穩(wěn)定為主，土地投資風(fēng)險得到了進(jìn)一 步的釋放，綜合分析該區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場狀況對土地投資的影響程度 以及估價對象的區(qū)位條件等，確定商業(yè)風(fēng)險調(diào)整值為1.53.5%，由此求得土地還原利率約為3.55.5%，均值為4%。 利用投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法測算土地還原利率投資的收益與投資風(fēng)險密切相關(guān)。從理財產(chǎn)品上看，目前比較安全、風(fēng)