房地產(chǎn)項目開發(fā)流程和業(yè)務(wù)流程【精選文檔】

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程和業(yè)務(wù)流程【精選文檔】房地產(chǎn)項目開發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程 一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序（四大階段、十個過程）階段程 序需準(zhǔn)備的資料行政管理部門取得證書資金投入項目前期階段項目建議書（申請報告）提出項目建設(shè)的必要性和依據(jù)、擬建規(guī)模和地點、資源、條件、投資估算和資金籌措、建設(shè)進(jìn)度安排、效應(yīng)分析。發(fā)改委以計劃管理為主；規(guī)劃、土地、環(huán)保、水利、林業(yè)、旅游等部門參與選址；經(jīng)濟(jì)、計劃、建設(shè)等部門參與初步設(shè)計和方案審批.前期工程費(fèi)用：包括調(diào)研評估費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、前期其他費(fèi)用等項目選址方案項目核準(zhǔn)或備案資料：申請報告、城市規(guī)劃意見、用地預(yù)審意見、環(huán)境影響評價、水土保持方案、

2、占用林地審核、礦藏壓覆評估等營業(yè)執(zhí)照.設(shè)計任務(wù)書、投資計劃初步設(shè)計(建設(shè)方案）項目準(zhǔn)備階段施工圖設(shè)計、圖紙審查辦土地使用證:土地出讓合同、交費(fèi)證明等；辦規(guī)劃許可證：申請報告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計圖;辦施工許可證：土地證、規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定施工隊、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等.國土局、建設(shè)局、規(guī)劃局1、國有土地使用證2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、建筑工程施工許可證1、土地費(fèi)用:包括土地出讓金沉淀部分、土地拆遷費(fèi)用、土地契稅、安置房建設(shè)費(fèi)用等，占比較大；2、前期工程費(fèi)用:包括三通一平、臨時設(shè)施費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、前期其他費(fèi)用等項目征地

3、、報建、招標(biāo)土地、環(huán)保、消防、人防、規(guī)劃、建設(shè)等行政管理部門項目施工階段組織施工（安全、監(jiān)理）質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項(分階段）工程質(zhì)檢報告、隱蔽工程驗收記錄等。建設(shè)局1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；2、建筑安裝工程費(fèi)，占比較大;3、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；4、開發(fā)間接費(fèi)用項目竣工驗收階段驗收、結(jié)算、備案驗收備案資料：驗收備案表、竣工驗收報告、驗收原始文件、質(zhì)量檢測證明,規(guī)劃、消防、環(huán)保驗收證明、質(zhì)量保修書。建設(shè)、規(guī)劃、消防、環(huán)保等行政管理部門資料整理歸檔建設(shè)檔案館產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理辦產(chǎn)權(quán)證資料:土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收資料、面積測繪成果、消防和環(huán)保驗收證明等。房地產(chǎn)管理局二、我們以某地產(chǎn)項目

4、為例，其在各個階段投資的金額占比情況如下所示（僅供參考):序號項目名稱投資額占比估算說明1土地費(fèi)用16162038。50包括土地出讓金沉淀部分、土地拆遷費(fèi)用、土地契稅、安置房建設(shè)費(fèi)用等2前期工程費(fèi)用146473.49包括調(diào)研評估費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、三通一平、臨時設(shè)施費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、前期其他費(fèi)用等3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)203204。84%包括供水工程、供電工程、雨水污水工程、熱力工程、燃?xì)饷簹夤こ?、智能化工程、園林景觀工程、消防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、標(biāo)識系統(tǒng)、夜間照明系統(tǒng)工程、其他配套等4建筑安裝工程費(fèi)11747527.98包括地基處理工程、建安費(fèi)用、分包工程、甲供材料設(shè)備采購等5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5、288696.88包括人防車庫、地下車庫、教育配套、配電設(shè)施用房、垃圾用房、文體設(shè)施、物業(yè)管理用房、其他配套等6開發(fā)間接費(fèi)用13870.33%包括咨詢評估費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、施工、采購、設(shè)計合同印花稅等7管理費(fèi)用48781。16%按開發(fā)成本的2測算8財務(wù)費(fèi)用92252。20%按基準(zhǔn)利率三年測算9銷售費(fèi)用94212.24按銷售收入的2測算10開發(fā)期稅費(fèi)4653911.09按銷售收入的7%測算11其它費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)54391.30%取2-5項之和的3項目總投資419819100.00三、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的內(nèi)部工作流程:房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的內(nèi)部工作流程大致分為5個階段：獲取土地開工開盤

6、-清盤-入住.1、獲取土地階段:土地獲取階段：包括土地信息的收集、價值判斷，尋找合作資金，投標(biāo)摘牌，簽訂土地出讓合同，辦理用地規(guī)劃許可證、土地證。規(guī)劃設(shè)計階段：包括區(qū)域市場調(diào)研，項目定位，設(shè)計前期工作，項目指標(biāo)確認(rèn)，施工圖設(shè)計組織等。施工準(zhǔn)備階段：辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證,開工前期工作等2、開工：工程建設(shè)階段(一):項目開工，基礎(chǔ)開工，主體施工，工程款支付，主體驗收等工程建設(shè)階段（二）:內(nèi)外檐裝修材料確定,水、暖、電安裝，智能化，通風(fēng)與空調(diào)，電梯安裝，毛坯房竣工驗收備案,成品房裝修及驗收備案,配套施工，竣工結(jié)算等項目銷售階段:辦理銷售許可證,項目亮相前準(zhǔn)備，項目亮相，項目開盤前準(zhǔn)備等

7、.3、開盤:項目銷售階段:項目開盤進(jìn)行日常銷售4、清盤：銷售清盤5、入?。嚎⒐と胱‰A段：辦理住宅準(zhǔn)入證，入住準(zhǔn)備,物業(yè)收房，辦理入住手續(xù)等售后及移交:為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證前期手續(xù)。四、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的內(nèi)部具體工作流程獲取土地-開工-開盤清盤入住節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況項目部規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件,了解限制性條件項目部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解項目部研發(fā)部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況項目部了解未

8、來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐項目部研發(fā)部土地價值初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款,以及能否調(diào)整項目部了解項目開發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項目和具體情況項目部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排項目部銷售部土地價值深判可行性研究報告現(xiàn)狀圖（四至電子文件)項目部市場深度調(diào)研銷售部：參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等;研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研.項目部銷售部研發(fā)部項目最終定位根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等,對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等,提出策略

9、性建議.研發(fā)部銷售部項目部工程部成本測算：針對多個方案進(jìn)行初步成本測算、利潤率分析及比選進(jìn)行項目開發(fā)的方案設(shè)計和成本測算.研發(fā)部成 本控制部項目部銷售部工程部開發(fā)周期及付款計劃各部門會同研討：根據(jù)土地的開工條件、市場情況,共同制定開發(fā)節(jié)奏。項目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測算財務(wù)部各部門節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段尋找合作資金項目招商報告（前期階段)區(qū)域宏微觀市場研究項目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋找合作方式(招商階段）項目商業(yè)策劃書制定項目財務(wù)數(shù)據(jù)項目部財務(wù)部合作伙伴確定制定合作方式、投資回報方式、草擬合同財務(wù)總監(jiān)項

10、目部財務(wù)部合作方案確定合作細(xì)節(jié)確定項目引資(商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋章，存檔。財務(wù)總監(jiān)項目部合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財務(wù)部：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù)問題;行政辦：工商局辦理公司注冊.副總經(jīng)理項目部財務(wù)部行政辦投標(biāo)摘牌投方案標(biāo)項目方案確定投經(jīng)濟(jì)標(biāo)確定土地上限拍賣競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù)獲取土地簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費(fèi)等行政辦法務(wù)：合同條款的草擬和完善;財務(wù)部:提供資金.總經(jīng)理項目部財務(wù)部用地規(guī)劃許可證 準(zhǔn)備材料，辦證

11、提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費(fèi)等交費(fèi)證明行政辦：提供土地出讓合同;財務(wù)部:提供資金繳納出讓金、交易費(fèi).項目部財務(wù)部行政辦土地確權(quán)企業(yè)投資項目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制項目申請報告研發(fā)部:協(xié)助提供相關(guān)項目資料項目部研發(fā)部向項目備案機(jī)關(guān)提交申請報告項目部建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需交納的土地使用費(fèi)）土地出讓合同資料室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用1:500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計詳規(guī)節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主

12、項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段辦 理土地證土地出讓合同交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請書土地確權(quán)來源證明文件土地權(quán)人證明材料申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明行政部：提供企業(yè)相關(guān)證明資料。規(guī)劃設(shè)計階段區(qū)域市場調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)查項目所在地房地產(chǎn)市場的總體供求現(xiàn)狀、價格水平等對項目區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等研發(fā)部銷售部項目部競爭性樓盤調(diào)查項目周邊競爭性樓盤詳細(xì)調(diào)查項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分)項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預(yù)期發(fā)展方向

13、等針對重點商家,進(jìn)行專向訪談，同時組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證。商 業(yè)運(yùn)營部研發(fā)部銷售部項目部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分）競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期等；提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關(guān)看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向。項目定位公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量商業(yè)運(yùn)營部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定研發(fā)部商 業(yè)運(yùn)營部銷售部市場定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提出

14、產(chǎn)品類型建議，完成項目定位工作 商業(yè)運(yùn)營部：配合完成公建類配套定位總經(jīng)理各部門經(jīng)濟(jì)測算逐步細(xì)化成本測算及利潤率分析,進(jìn)行現(xiàn)金流測算財務(wù)總監(jiān)各部門項目發(fā)展報告開發(fā)計劃: 研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回款要求,初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃； 研發(fā)、商業(yè):結(jié)合市場現(xiàn)狀完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議； 工程：按營銷計劃和工程情況排定工期。項目考核指標(biāo)初定： 組織討論，初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求資金流： 工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃； 項目：制訂配套費(fèi)及土地款支付計劃。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部

15、門大類小類說明規(guī)劃設(shè)計階段設(shè)計前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計思路根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意見。研發(fā)部銷售部成 本控制部工程部商 業(yè)運(yùn)營部設(shè)計院初步選擇明確設(shè)計單位選擇標(biāo)準(zhǔn),了解相關(guān)設(shè)計院的價格行情。必要時，對設(shè)計單位進(jìn)行實地考察制定設(shè)計組織計劃方案設(shè)計組織方案、規(guī)劃設(shè)計院選擇與合同簽訂法務(wù)：合同文本審核成本:設(shè)計費(fèi)用審核設(shè)計任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂研發(fā)：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、環(huán)境等成本指標(biāo)；工程：參與制

16、定交工標(biāo)準(zhǔn)，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見。規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù)期利潤率。營銷:結(jié)合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預(yù)期銷售情況,對項目規(guī)劃設(shè)計提出建議；工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見；項目：提供各項配套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn).彩色總平面圖方案送規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖(含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙修建性詳規(guī)成果各部:提供參考意見詳細(xì)性規(guī)劃方案的報建及確定（含配套場站點）報市政府研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步深化、細(xì)化。各部門結(jié)合項目實際，從不同角

17、度提出合理化建議。彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報市政府）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙建筑方案報建圖研發(fā)：提供報建圖紙景觀概念方案設(shè)計及確定各部門結(jié)合項目實際,從不同角度對客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè)計方案提出合理化建議.節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設(shè)計階段項目指標(biāo)確認(rèn)項目成本指標(biāo)確定 營銷、企劃:對銷售費(fèi)用指標(biāo),進(jìn)行討論確定； 商業(yè)運(yùn)營部：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議； 項目、研發(fā)、工程、財務(wù)、成本等部：項目前期、工程、配套、費(fèi)用等指標(biāo)落實。項目考核指標(biāo)確定 營銷：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況,協(xié)調(diào)其他各部門

18、制定項目的考核指標(biāo)體系； 工程:制定工期。年度考核指標(biāo)調(diào)整 營銷：根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體系； 工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn)。施工圖設(shè)計組織施工圖、建筑設(shè)計院選擇與合同簽定 成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計招投標(biāo)； 工程部：對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評估； 法務(wù):合同的審核。制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定）按產(chǎn)品型式不同,提供建筑設(shè)計限額指標(biāo)、景觀限額設(shè)計指標(biāo)： 營銷 :結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定； 工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議.結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定 成本

19、:針對不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算,選優(yōu)； 工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討.地質(zhì)勘察報告組織現(xiàn)場勘察,并提供地質(zhì)勘察報告 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報建圖消防、人防報建圖施工圖審查全圖及計算書編制典型樓座建安預(yù)算施工圖會審 成本控制：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見； 工程：對施工圖的完整性、設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核.施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化: 銷售：根據(jù)項目預(yù)期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化； 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更； 工程：

20、對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設(shè)計階段施工圖設(shè)計組織綜合管網(wǎng)方案設(shè)計 項目：提供各專業(yè)局設(shè)計條件景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計 成本控制:成本核算及費(fèi)用控制景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化 銷售：結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更 工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見。施工準(zhǔn)備階段建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃方案及市政方案送審設(shè)計方案(含總平面圖)申報表研發(fā)：配合提供設(shè)計院的蓋章確認(rèn)土地出讓合同項目：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙

21、修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份(注：審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件1份)研發(fā):提供所需圖紙申報單位（人)委托代理的,需提交授權(quán)委托書建筑方案送審建筑設(shè)計方案申報表研發(fā):配合提供設(shè)計院的蓋章確認(rèn)1/500現(xiàn)勢地形圖1份土地出讓合同項目:提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙投資計劃建筑設(shè)計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等)重要項目需提交模型申報單位（人)委托代理的，需提交授權(quán)委托書取得許可證投資計劃大配套財務(wù):提供資金保障小配套財務(wù):提供資金保障消防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供消防報建圖人防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供人防報建圖地名證明節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項

22、主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施工準(zhǔn)備階段現(xiàn)場工程放線準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電子文件首層平面圖研發(fā)：出圖及圖紙問題解決；工程：現(xiàn)場配合.出放線報告按照施工總平圖進(jìn)行樓座點放置,出放線報告工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙現(xiàn)場保護(hù)與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù)工程：組織現(xiàn)場保護(hù)移交施工單位研發(fā):現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決;工程：組織交接.施工許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報告書工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過簽證的施工合同建設(shè)資金證明(銀行存款證明）注：資金情況需滿足施工中標(biāo)價的1/3以上項目年度投資計劃（當(dāng)年計劃）施工圖審查研發(fā)

23、：負(fù)責(zé)提供施工圖及計算書質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表工程：配合辦理安全措施工程：組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關(guān)安全措施.安全施工措施登記表工程:配合現(xiàn)場安全企業(yè)投資項目備案規(guī)劃成果大配套開工前期工作“三通一平”臨水、臨電 工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量； 項目:協(xié)助臨時電送電、接入水接入； 財務(wù):提供資金; 成本控制:審核相關(guān)費(fèi)用和成本。場地平整施工組織方案 研發(fā)：配合工程部，負(fù)責(zé)提供所需的全部資料; 成本：確定分包項目及各種特殊材料的檔次價格招投標(biāo)、簽訂合同勘察單位研發(fā)：提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料；成本：配合招投標(biāo)、測算成本;法務(wù):招投標(biāo)文件的法務(wù)審核、合同審核樁基施工單位監(jiān)理單位土建施

24、工單位甲供材、分包商沉降觀測節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施工準(zhǔn)備階段開工前期工作招標(biāo)合同備案指土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案 工程：確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合同； 成本:共同確定合同約定的各項條款.施工圖會審組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙進(jìn)行會審研發(fā)：配合會審，并負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙。會同設(shè)計院進(jìn)行會審，簽定圖紙會審記錄設(shè)計交底會同設(shè)計院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄研發(fā):負(fù)責(zé)組織設(shè)計單位交底和變更。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托項目:配合辦理相關(guān)手續(xù)。辦理安全檢查委托環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)報建手續(xù)項目臨時、永久路口的報建手續(xù)項目：配合辦理相關(guān)

25、手續(xù).申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)辦理施工人員暫住手續(xù)開工工程建設(shè)階段項目開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線)標(biāo)樁,并在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持.規(guī)劃驗線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計、規(guī)劃局驗線研發(fā)、項目:配合樁基施工試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā):配合確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)。樁基全面施工研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持.樁基檢測委托樁基檢測單位進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報告開 槽土方工程支護(hù)工程降水工程基礎(chǔ)施工地基備案研發(fā)：配合參與驗收基礎(chǔ)施工地基處理研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設(shè)計問題?；炷翂|層地下防水

26、混凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)驗收備案承建單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收研發(fā):配合參與驗收簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗收表基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價.工程:提供全面的現(xiàn)場簽證、水電扣款等基礎(chǔ)性資料。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明工程建設(shè)階段主體施工審核施工方案、施工組織設(shè)計鋼筋混凝土工程施工單位填報材料進(jìn)場報驗單三證（材料出廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）模板分項工程鋼筋分項工程預(yù)應(yīng)力分項工程混凝土分項工程現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程裝配式結(jié)構(gòu)分項工程混凝土結(jié)構(gòu)子分部工

27、程配套管線預(yù)埋重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收核心筒剪力墻，裙樓,結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層,天面層鋼筋 地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋.圖紙問題解決圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 研發(fā)：配合分析問題設(shè)計變更 研發(fā):配合完成設(shè)計變更; 成本：核定成本影響施工質(zhì)量問題、事故處理施工質(zhì)量問題、事故的調(diào)查分析 研發(fā)：配合分析問題處理方案的制定、審核、審批 研發(fā)：配合制定方案; 成本：核定成本影響處理方案的實施變更簽證設(shè)計變更 研發(fā):配合完成設(shè)計變更； 成本控制：核定變更成本影響。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 研發(fā)：配合技術(shù)分析； 成本：進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析.工程變更申請

28、 研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進(jìn)行變更簽證; 成本：測算變更對成本的影響，對可行性判斷。設(shè)計變更 研發(fā):配合完成變更； 成本：核定成本影響工程款支付工程進(jìn)度的確認(rèn)工程款申請表審批 成本控制:按合同約定審核付款比例.工程款支付 財務(wù)：審核工程價款單及發(fā)票，付款。主體驗收主體驗收備案施工單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收 工程、研發(fā)、成本、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項目銷售階段銷售許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件公司營業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書國有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證

29、年度投資計劃（計委批文）建設(shè)工程規(guī)劃許可證研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙。建設(shè)工程施工許可證公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明獲取前期物業(yè)備案證明物業(yè)：簽訂物業(yè)合同工程施工達(dá)到辦證要求的形象進(jìn)度基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件工程：符合形象要求提供基礎(chǔ)驗收證明.按規(guī)定達(dá)到相應(yīng)的形象部位（不同建筑形式，要求不一樣）工程：達(dá)到形象進(jìn)度要求，提供證明。面積計算及圖紙獲取面積計算成果表項目：提供地名批復(fù)及附圖、圖審證等；研發(fā)：提供全套的施工圖和總平面圖。項目總平面圖獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銷管:配合網(wǎng)上錄入項目亮相前準(zhǔn)備推盤策略確定產(chǎn)品策略: 策劃:根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期、

30、階段性重點聚焦提合理化建議； 研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期,提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點、專業(yè)設(shè)計人員支持、講解產(chǎn)品等。價格策略: 銷售：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向等因素，制定價格體系及制作銷控； 成本控制部：提供產(chǎn)品成本，提出售價建議。推廣策略： 銷售：參與項目推廣策略的討論,提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化； 研發(fā):提供設(shè)計院背景、產(chǎn)品設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點及專業(yè)設(shè)計人員的支持.招商策略： 商業(yè)運(yùn)營:整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略.確定外部資源廣告公司尋找及確定 銷售:參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通.制作公司尋找及確定策略公司尋找及確定 銷售:策略公司的

31、溝通,并進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)媒介公司尋找及確定 銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實施的效果?；顒庸緦ふ壹按_定 銷售:活動公司的溝通,各個階段活動組織的配合協(xié)調(diào)，活動過程的實時關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動營銷的內(nèi)容。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項目銷售階段項目亮相前準(zhǔn)備項目推廣定位確定項目名稱、組團(tuán)名稱研發(fā):根據(jù)對產(chǎn)品的理解提出合理建議。銷售：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議。項目核心推廣理念確定Slogon確定項目核心識別系統(tǒng)確定Logo確定VI系統(tǒng)及延展方案確定亮相前項目知識系統(tǒng)培訓(xùn)建筑知識，樓盤

32、背景，項目賣點綜述,競爭對手比較,付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合培訓(xùn)銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn)法務(wù):提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查；研發(fā)：提供建筑設(shè)計單位、景觀設(shè)計公司、建筑風(fēng)格、各項控規(guī)指標(biāo)、交工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點資料、全部圖紙資料等； 工程：提供施工材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進(jìn)度、入住時間、交工標(biāo)準(zhǔn)等資料。銷售分賣場設(shè)立為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房銷售展示中心企劃：提供外賣場設(shè)計、包裝方案并協(xié)助完成,賣場相關(guān)銷售道具制作。銷售道具準(zhǔn)備現(xiàn)場房型手冊(亮相版)研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等。售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、

33、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架)銷售:提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議；工程：組織招標(biāo)確定施工單位,協(xié)助企劃部進(jìn)行售樓處內(nèi)部裝修和項目指引系統(tǒng)的施工;成本控制：核算售樓處裝修成本,進(jìn)行合同審批和付款工作；財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持。樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)銷售:協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型；研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細(xì)房型圖和尺寸;工程:組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點支持；成本控制：樣板間裝修成本核算及合同審批工作;財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持沙盤（概念）模型、主力戶型單體模型研發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體戶型；銷售：與企劃部

34、協(xié)商,選定沙盤方案及主力戶型。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項目銷售階段項目亮相前準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備入市前印刷品的設(shè)計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等)銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定；研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計方面資料的提供,如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等；工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工工藝等相關(guān)方面的資料;法務(wù):相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核。項目周邊的主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)（意向）派籌卡及紀(jì)念禮品聯(lián)動工作的準(zhǔn)備配備看房車及看房車包裝行政：提供看房車及司機(jī)組織進(jìn)行聯(lián)動單位人員的培訓(xùn)和包裝

35、企劃：提供重點聯(lián)動單位的包裝,相關(guān)銷售道具的制作。意向商家簽約進(jìn)駐意向書法務(wù)：合同談判以及審核確定項目亮相方案項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定項目部、銷售部:參與討論，提出建設(shè)性意見。項目亮相細(xì)化方案確定項目亮相媒體確定項目亮相項目亮相項目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯)法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核。新聞媒體新聞信息亮相新聞中心:通過媒體擴(kuò)大宣傳信息。亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排研發(fā):項目研發(fā)設(shè)計資料、研發(fā)設(shè)計專業(yè)人士支持；銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動的協(xié)同組織等.項目開盤前準(zhǔn)備銷售內(nèi)部資料房型、房號及面積

36、對照表研發(fā)：提供房型本冊、技術(shù)支持；銷管：提供房號及面積表銷控方案及銷控表答客戶問客戶接待、客戶問題匯總及反饋（統(tǒng)一說詞)研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題?？蛻舴e累意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護(hù)銷管：意向卡銷售的組織工作；外賣場：意向客戶推薦,客戶關(guān)系維護(hù)。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項目銷售階段項目開盤前準(zhǔn)備交工標(biāo)準(zhǔn)確定各部門聯(lián)動:討論并確定項目交工標(biāo)準(zhǔn)；法務(wù):法律風(fēng)險提示.價格體系確定成本控制：牽頭制定項目考核指標(biāo)體系，提供項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求;銷售:對不同組團(tuán)、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體

37、系。合同準(zhǔn)備房型附圖研發(fā)：提供所有房型附圖交工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：提供確定交工標(biāo)準(zhǔn)法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險的提示和規(guī)避；工程：審核合同中的交樓時間及交工標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)擺位研發(fā):負(fù)責(zé)提供最終版的總平面圖。合同、附加協(xié)議等文本審查確定法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議等文本的審查確定.開盤前銷售道具的準(zhǔn)備現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版研發(fā):提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊。樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約研發(fā):協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術(shù)支持；物業(yè)：提供物業(yè)管理公約購房須知,房型圖,詳細(xì)價格表研發(fā)：提供項目詳細(xì)的房型圖,提供技術(shù)支持；銷售：協(xié)助銷管制定項目樓房的價格體系;工程：提供工程進(jìn)度及交

38、工標(biāo)準(zhǔn)。售樓處內(nèi)外展示道具統(tǒng)一更換(道旗、吊旗、背板等)沙盤(細(xì)化景觀及外檐）研發(fā):提供項目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術(shù)支持樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新研發(fā)：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境圖紙和技術(shù)支持銷控表及銷控貼，認(rèn)購書，合同袋銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認(rèn)購書、合同袋等相關(guān)銷售用具。項目形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）報紙媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）開盤信息告知媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）銀行大協(xié)議的簽訂財務(wù)中心:提供銀行節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項

39、分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明開盤項目銷售階段項目開盤開盤慶典活動活動形式（演出說明會發(fā)布會）與會人員(演藝名人專家學(xué)者)告知途徑（報廣海報門票DM）銷售:開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶；物業(yè)：積為開盤慶典活動提供人力物力支持客戶轉(zhuǎn)化明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作。財務(wù)：收定金、購房款；銷售：簽訂購房協(xié)議，進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié)助合同、文件的簽署回款落實銷售:按每月考核指標(biāo)定時定額完成銷售量,為回款落實提供支撐。日常銷售月度指標(biāo)分解根據(jù)公司資金情況與項目進(jìn)程,進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶

40、分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競爭項目動態(tài)關(guān)注，對項目所處銷售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時調(diào)整企劃：階段性項目推廣總結(jié)，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀,合理安排推廣節(jié)奏和推廣方向；銷售：根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標(biāo)要求，討論協(xié)商調(diào)整價格體系，聚焦重點產(chǎn)品的銷售；外賣場：協(xié)助銷售進(jìn)行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚焦銷售重點，推薦可成交客戶。月度操作手冊的制定根據(jù)財務(wù)指標(biāo),產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點價格監(jiān)控及調(diào)整定期進(jìn)行價格測算，與銷售溝通,根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化,調(diào)整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化成本控制：階段性考核指標(biāo)調(diào)整；動態(tài)調(diào)整售價,實現(xiàn)利潤最大化；銷售：根據(jù)階段

41、性產(chǎn)品銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價格體系.月度推廣計劃的執(zhí)行報紙媒體：樹立項目形象,宣泄產(chǎn)品賣點銷售:協(xié)同企劃對于項目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點進(jìn)行溝通，確定報廣內(nèi)容戶外媒體:強(qiáng)化項目形象，聚焦重大節(jié)點銷售：結(jié)合階段性考核指標(biāo)和項目銷售情況,確定階段性節(jié)點的設(shè)置和媒體宣傳營銷活動：維系老客戶促進(jìn)老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣銷售：協(xié)助企劃進(jìn)行主題營銷活動的組織和配合工作客戶中心：通過公益性活動強(qiáng)化客戶品牌忠誠度，加強(qiáng)項目口碑傳播效應(yīng)銷售：通過與企劃部的溝通交流,創(chuàng)新性的組織公益性活動，強(qiáng)化客戶忠誠和樹立公司品牌美譽(yù)度,逐漸形成項目的獨特賣點.銷售道具支持:樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗銷售:協(xié)同企劃制作各種銷售道具。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項目銷售階段日常銷售客戶到訪及接待成交工作客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶企劃:提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持。外賣場客戶到訪企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補(bǔ)充，路演