北海北苑項目分析及定位建議報告

1、北海北苑項目分析及定位建議報告第一部分 項目周邊分析一、項目概況項目位于北海銀灘內(nèi)，緊鄰銀灘四號路，對面就是海灘公園，位于北海銀灘國家AAAA級旅游度假區(qū)，西面為銀谷灣項目，東面為翠苑賓館及海灘大酒店，北面為鐵工賓館和北海市療養(yǎng)院。酒店占地面積13341.7平方米（約20畝），建筑占地面積8457.83平方米；項目主體結(jié)構(gòu)已完成。1.1 地塊來源項目地塊位于西邊村內(nèi)，共有有200多戶人家，約6-800多人，項目地塊目前還有未拆除的原酒店建筑物，計劃拆除中。1.2 地塊區(qū)位項目位于銀灘中區(qū)，銀灘大道，緊鄰“天下第一灘”海灘公園。圖2.1：地塊區(qū)域位置圖1.3 地塊基本經(jīng)濟基礎(chǔ)指標(biāo)總用地面積:13

2、341.7總建筑面積;121895 其中：酒店公寓：99895會所商業(yè)面積：10000地下室面積：12000計容積率建筑面積：106895建筑占地面積：3000建筑密度：22%建筑容積率：待定8.0綠化率：待定以上的數(shù)據(jù)為預(yù)算數(shù)據(jù)，最終以方案為準(zhǔn)。二、地塊現(xiàn)狀 2.1 地塊形態(tài)地塊形狀呈長方形，南北距離137米（包括政府規(guī)劃路），東西約104米，整個地塊地勢平坦。2.2 土壤性質(zhì)巖土類別：海洋沙灘地2.3 市政配套道路：南邊是4號路及面對銀灘中心；西面為當(dāng)?shù)丶Z食局下屬企業(yè)銀谷灘酒店；北面是原居民駐地；東面為當(dāng)?shù)囟惥制髽I(yè) 翠苑賓館半營業(yè)中。圖2.2：地塊周邊交通規(guī)劃圖城市市政管網(wǎng)： 水、電、通訊

3、等城市市政管網(wǎng)已接通。公用市政：公園、學(xué)校、醫(yī)院等公用市政資源已初步形成。圖2.3：地塊市政配套圖2.4 環(huán)境污染情況銀灘作為“天下第一灘”的旅游景點，周邊暫無工業(yè)等環(huán)境污染。三、地塊四周情況3.1 東面：翠苑賓館酒店，北海銀灘度假村中華專家園、政府規(guī)劃路。3.2 南面：四號路，對面為灘海公園3.3 西面：銀灘谷大酒店、及艾美酒店公寓3.4 北面：政府規(guī)劃3號路和原居住民。圖2.5：地塊及地塊周邊狀況示意圖3.5 重點描述3.5.1 項目擁有一線海景資源，視野開闊無障礙。對面為北海政府開發(fā)的大眾旅游渡假區(qū)，旅游資源潛力很大，政府計劃投入巨資打造銀灘旅游項目，目前銀灘的配套升級時政府的重點項目；

4、3.5.2 地塊東面為海灘大酒店，是由中國電信集團廣西電信有限公司投資，按國際四星級標(biāo)準(zhǔn)營建的豪華度假酒店，是目前銀灘區(qū)唯一的四星級酒店，實際按照國家標(biāo)準(zhǔn)三星級；3.5.3 地塊北面為規(guī)劃3號路，已初步建成。3.5.4 目前項目的西面聚集大量的住宅項目及公寓項目，但基本上都是二線或更加靠后的景觀，如萬泉城、棕櫚泉、森海豪庭等，屬于比較大規(guī)模及自身配套品質(zhì)比較不錯的，其余大小項目不下百余個，其中重點關(guān)注的項目是正在籌劃中的銀灘一號綜合項目占地約365畝，建筑總面積49萬平方,集酒店、會展、公寓、專家樓等于一體，項目定位比較高。四、小 結(jié)4.1優(yōu)點：4.1.1 地段交通十分便利；4.1.2 本地塊

5、擁有一線海景資源，綿長的海岸線，1800海景盡收眼底，是銀灘不可多得的一線海景地塊；4.1.3 商業(yè)價值高。本項目周邊有多條市政大道，對面即海灘公園，沿四號線和西邊的政府規(guī)劃路（30米）商業(yè)價值較高。4.2 缺點：4.2.1銀灘屬旅游區(qū)，季節(jié)性強，現(xiàn)階段常住人口稀少，商業(yè)氛圍尚未形成。4.2.2 目前項目周邊配套不足，商業(yè)氛圍沒有，生活配套幾乎沒有，商場超市等更是沒有；4.2.3 項目后面的村落還比較的原始落后，形象上比較差，和項目周邊的落差較大。第二部分 區(qū)域及市場分析一、區(qū)位價值1.1 經(jīng)濟水平廣西北海市有“中國東盟海上大通道”之稱，在積極融入泛北部灣經(jīng)濟區(qū)和中國東盟“M”型區(qū)域經(jīng)濟合作戰(zhàn)

6、略的要求下，北海市發(fā)展港口物流業(yè)，積極搭建南向東盟、北接西南、東引珠三角的國際物流新平臺，加快對接?xùn)|盟的步伐。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，北海市與東盟國家的進出口值正以年均百分之四十的速度增長，雙方貿(mào)易額由2001年的不足0.5億美元攀升到2006年的1.88億美元，增長近4倍?！笆晃濉逼陂g，北海市擬國民生產(chǎn)總值年均增長15、財政收入年均增長16、全社會固定資產(chǎn)投資年均增長20、工業(yè)總產(chǎn)值年均增長19，力爭實現(xiàn)到2010年全市生產(chǎn)總值達(dá)到500億元、財政收入60億元、全社會固定資產(chǎn)投資累計完成700億元的目標(biāo)。屆時，北海將在環(huán)北部灣經(jīng)濟圈和中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)進程中擁有更強的競爭力。 圖3.1：北部灣（廣

7、西）經(jīng)濟區(qū)示意圖銀灘屬于北海市銀海區(qū)， 2005年銀海區(qū)人口134031人，是北海市常住人口最少的區(qū)域，約占總?cè)丝诘?.98% ，但隨著北海城市的進一步發(fā)展，城市外擴已勢在必行；森海豪庭、藍(lán)色海岸·國際家園、棕櫚泉等高檔樓盤的入市及大量閑置土地被盤活、利用，未來投入到市場的土地儲備量比較大，銀灘周圍存量土地的不斷盤活，旅游度假和居住人口數(shù)量將會不斷增多。圖3.2： 北海市銀灘中區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃意向鳥瞰圖總結(jié)觀點隨著北部灣經(jīng)濟區(qū)的強勁發(fā)展，北海區(qū)位優(yōu)勢愈發(fā)明顯，發(fā)展前景極為顯著；北海交通立體網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建完善及重大項目的實施建設(shè)，北海正在不斷地積聚經(jīng)濟能量，將逐步發(fā)展成為廣西沿海經(jīng)濟“新一

8、極”。中信國安北海生態(tài)旅游區(qū)、北海銀灘生態(tài)環(huán)境綜合治理項目的實施建設(shè)，更彰顯北海市對海濱資源的有效保護與合理開發(fā)，為發(fā)展城市旅游產(chǎn)業(yè)與加大房地產(chǎn)消費注上新的活力。1.2 城市定位1.2.1 北海城市定位：到2011年，實現(xiàn)年接待國內(nèi)游客1000萬人次左右，接待境外游客15萬人次左右，旅游外匯收入3000萬美元左右，旅游總收入50億元左右，旅游總收入相當(dāng)于全市GDP的12左右，把北海建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、交通便捷、風(fēng)光秀美、最宜人居的現(xiàn)代化國際旅游濱海城市和具有競爭力的區(qū)域性國際化中心城市。1.2.2 銀灘定位：銀灘作為“天下第一灘”，是北海旅游資源的主體和核心，是北海市唯一的國家級旅游度假區(qū)。20

9、06年銀灘大會戰(zhàn)順利推進，銀灘中區(qū)改造一、二期工程如期完成，實現(xiàn)了“還灘于大海，還灘于自然，還灘于人民”的目標(biāo)。1.3 產(chǎn)業(yè)分布本項目屬于國家4A級旅游度假區(qū)的銀灘旅游區(qū)（中區(qū)），具有得天獨厚的自然無敵海景資源，是開發(fā)旅游休閑度假性物業(yè)的最佳地段。圖3.3：北海市經(jīng)濟園區(qū)規(guī)劃分布示意圖圖3.4：北海市旅游景點分布示意圖圖3.5：北海市道路交通分布示意圖二、項目資源優(yōu)勢2.1 海景資源本項目的核心資源在于其擁有一線海景，視野無阻礙，是開發(fā)休閑度假物業(yè)的上乘之選。2.2 高起點的政府規(guī)劃 北海市政府準(zhǔn)確的城市定位，以及對銀灘旅游度假區(qū)科學(xué)合理的規(guī)劃，為項目發(fā)展旅游地產(chǎn)提供了強有力的保證。 圖3.6

10、：北海銀灘旅游區(qū)規(guī)劃設(shè)計2.3 交通網(wǎng)絡(luò)本項目周邊四面皆為市政大道，路網(wǎng)十分完善。2.4 品牌優(yōu)勢本項目開發(fā)的資本背景是聯(lián)華集團，實力雄厚，具有很強的品牌優(yōu)勢，同時北海市政府對本項目也是大力支持，使得整個項目的開發(fā)至銷售都能產(chǎn)生較大的市場影響力，能為銷售帶來非常積極的影響。2.5 區(qū)位優(yōu)勢銀灘是旅游城市北海的門戶，是北海市的一張“金”名片。2.6 市政配套齊全銀灘旅游區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)，各種市政配套齊全，醫(yī)療、酒店、學(xué)校等一應(yīng)俱全。三、問題和風(fēng)險3.1 政府開發(fā)力度和規(guī)劃執(zhí)行力本項目酒店公寓和商業(yè)配套的成功很大一部分取決于政府對于銀灘旅游區(qū)的開發(fā)、宣傳力度及規(guī)劃執(zhí)行力。3.2 競爭激烈 3.2.

11、1 土地資源儲備豐富： 1992、1993年間，北海市掀起震動全國的房地產(chǎn)熱，由于土地的過度批租和無序炒作，遺留閑置土地面積近2200公頃，占了北海市區(qū)國有土地面積的四分之一，北海成為廣西閑置土地數(shù)量最大的城市 。 資料來源： 3.2.2 樓盤眾多，競爭激烈：由于受90年代房地產(chǎn)開發(fā)熱的影響，遺留下來大批空置房和半拉子工程。北海市政府采取多項優(yōu) 惠政 策盤活爛尾樓：除享受國家規(guī)定的稅收優(yōu)惠外，還可享受經(jīng)營服務(wù)性收費減半、行政事業(yè)性收費全免的優(yōu)惠。1998年12月31日前停工的房地產(chǎn)爛尾樓項目，在2004年12月31日前轉(zhuǎn)讓銷售，可免征營業(yè)稅、契稅；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)購買爛尾樓續(xù)建后，在此日期前

12、銷售的享受同樣待遇等，因此2004、2005年施工面積大量增加，此類樓盤價格普遍低，市場需求短期內(nèi)得到滿足，在一定程度上減少了以后市場需求，增加了競爭程度。兩會前后，新一輪房產(chǎn)調(diào)控新政頻出，而處在北部灣經(jīng)濟區(qū)開發(fā)前沿的北海樓市，繼續(xù)演繹2009年的火爆，2010年元月份成交20.42萬平方，力壓三亞！春節(jié)以后，很多樓盤推多少賣多少，甚至無貨可賣，出現(xiàn)了一房難求的局面。新開盤項目均價基本都在4500元/以上，和連市長所說的北海房價3000多元/的價格實在是相距甚遠(yuǎn)！目前，各大開發(fā)商都在加快開發(fā)自己手中熱土，百畝大盤越來越多，北?，F(xiàn)有和在建的百畝項目，真是不數(shù)不知道，一數(shù)下一跳！超百畝項目20個（

13、不包含在報建中的），總建筑面積約735萬。 3.2.3 人口增長速度緩慢 北海市屬典型的旅游城市，外來人口主要以旅游人士居多，缺乏工業(yè)的帶動作用，居住人口增長緩慢。3.3規(guī)劃指標(biāo)目前項目的規(guī)劃指標(biāo)為旅館業(yè)，對我們非常不利，能否按照計劃中作土地轉(zhuǎn)性或部分轉(zhuǎn)性都是對項目關(guān)鍵的作用。3.4 政策風(fēng)險全國房地產(chǎn)市場的價格不斷上漲，國家將出臺各種宏觀政策來抑制房價，對房地產(chǎn)開發(fā)的收益帶來影響。3.5 周邊環(huán)境銀灘目前周邊已開發(fā)的物業(yè)普遍檔次不高，提升消費群對本項目檔次的認(rèn)知有一定的難度。配套基本沒有，并且在未來的發(fā)展上還有很多的用地，不過基本上全部是酒店業(yè)商業(yè)地，住宅用地的指標(biāo)幾乎沒有。作為居住來講目前

14、項目周邊環(huán)境配套較差，未來3-5年內(nèi)不適合入住。四、區(qū)域競爭分析 4.1 競爭片區(qū)和項目分布通過對北海市房地產(chǎn)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北海市房地產(chǎn)的發(fā)展具有明顯的沿海旅游城市特征：城市中心區(qū)價格低，沿海區(qū)域價格相對比較高。根據(jù)房地產(chǎn)價格狀況分為：中心區(qū)、海景大道沿線、銀灘區(qū)域。其中就目前北海房地產(chǎn)發(fā)展格局來看，本項目的競爭片區(qū)主要是：1）香格里拉酒店、富麗華酒店即海景大道沿線 ；2）沿銀灘片區(qū)。表3.1：區(qū)域典型樓盤區(qū)域樓盤名稱規(guī)?？偨ㄖ娣e容積率推售情況項目開發(fā)周期親海價值區(qū)北部灣1號165畝49萬3.52009年10月28日一期開盤，共推出715套公寓。5-6年臨海價值區(qū)香檳郡130畝23萬2.720

15、09年上半年銷售9.94萬平方米，榮獲北海市銷售冠軍4-5年棕櫚泉271261.52009年1-2期別墅全部售罄，目前銷售3期別墅及公寓洋房5年國際家園230畝23萬1.5酒店式度假公寓已經(jīng)銷售完，目前正在進行高層海景公寓VIP內(nèi)部認(rèn)購4-5年森海豪庭640畝45萬1.22009年11月推出海景高層，目前別墅熱賣中5-6年水岸香堤173畝25萬1.8僅剩7層樓中樓，明年推出海景小高層。4-5年陽光家園110畝14萬2.0所推房源僅剩公寓，銷售率達(dá)80%2-3年銀灘萬泉城430畝40萬2.12009年上半年銷售了4.68萬平方米，進入北海市半年銷售前六3-5年城市中心區(qū)星海頤園106畝13萬1.

16、8一期所推房源僅剩部分1房，4房，銷售率達(dá)70%2-3年國際新城95畝23萬3.32008年11月一期開盤，截止09上半年已銷售4.63萬平方米。4-5年圖3.7：競爭區(qū)域分布圖圖3.8：區(qū)域典型樓盤分布圖富麗華大酒店 以上資料表明，在三個片區(qū)里市中心價格最低，北海市高檔住宅主要集中在銀海區(qū)和海景大道沿線即香格里拉酒店、富麗華酒店及北部灣一號周邊。由于香格里拉酒店的附近海域受到污染較嚴(yán)重，同時銀灘旅游度假區(qū)的高起點規(guī)劃和銀灘大會戰(zhàn)的成功啟動，導(dǎo)致海景大道沿線價格相對銀灘片區(qū)較低。 北海市目前屬于政策性導(dǎo)向較強城市受東盟自由貿(mào)易區(qū)及北北部灣經(jīng)濟區(qū)的影響很大，目前北海價格還屬于中等水平所以吸引大批

17、投資、度假人士在此置業(yè)，享受休閑生活的同時亦可獲得房子升值帶來的經(jīng)濟效益，因此北海市各樓盤的銷售狀況普遍良好。4.2.1 商品房狀況a、海景區(qū) 1）海景大道沿線海景區(qū)與中心區(qū)住宅價格差別較大，最高差價達(dá)3000元，海景是決定房價的重要因素。以北部灣一號為例，同一棟樓能看到海景的住宅價格與看不到海景的價格差距達(dá)2000元/平方米；市中心區(qū)由于具備良好的市政配套，周邊環(huán)境成熟，價格亦超過2000元，如北部灣一號。但是從總的狀況來看，市中心區(qū)房價低于沿海區(qū)域，與一線海景房相比，差距更大。通過調(diào)查，一線海景地塊價格50-120萬/畝，北海市海景大道旁一線海景地塊163畝，通過拍賣的方式拍出了150萬元

18、/畝的價格，大大出乎業(yè)界意料。說明沿海土地價值已經(jīng)得到市場的認(rèn)同，競爭激烈，價格已經(jīng)提升。 2）銀灘區(qū)域樓盤量少，規(guī)模大，高檔樓盤多銀灘區(qū)域樓盤開發(fā)量少，密度較低，別墅房較多，海景一線房少且價格高，銀灘區(qū)域最貴依然是海景房，整體銷售狀況良好。森海豪庭規(guī)劃建筑面積45萬平方米，已經(jīng)開發(fā)70%，全部是洋房別墅，三期洋房已經(jīng)全部售罄只有一棟6號樓未售，后期為綜合性物業(yè)包括酒店，預(yù)期未來幾年將有40余萬平米的住宅物業(yè)推向市場。b、中心區(qū)城市中心區(qū)房價較低且樓盤供應(yīng)量大，競爭激烈，城市中心區(qū)，價格約4500-5500元左右。4.2.2 北海市商業(yè)狀況a、商圈狀況北海市商圈主要有：一是以北部灣廣場為中心的

19、核心商業(yè)圈，已形成規(guī)模效應(yīng)；二是以五星級酒店香格里拉為代表的海景商圈，由于常住人口不多，商業(yè)氛圍不濃，尚未形成氣候；三是銀灘旅游區(qū)商業(yè)圈，是未來政府發(fā)展的主要商圈。圖3.10：北海市商圈示意圖簡要說明：紅五角星為本案所在地圖3.11：銀灘中區(qū)規(guī)劃示意圖總結(jié)：商業(yè)的發(fā)展需要大量常住人口或者較大量穩(wěn)定數(shù)量的流動人口的帶動，海景商圈和銀灘商圈現(xiàn)階段顯然缺乏這樣的條件，因此商業(yè)價值很難實現(xiàn)。但從政府規(guī)劃來看，銀灘中區(qū)將是政府發(fā)展商業(yè)的重心，未來商業(yè)的發(fā)展不可限量。b、酒店狀況北海市目前有星級酒店39家，其中五星級酒店1家，四星級酒店3家。圖3.12：主要酒店分布圖簡要說明：圖中紅五角星為本案項目所在地

20、，從周圍的情況來看，本項目周圍現(xiàn)僅有一家四星級酒店，全市唯一的五星級香格里拉酒店在北海市北部。小結(jié)：北海市雖為旅游城市，但目前僅一家五星級酒店且主要配套設(shè)施酒店檔次不高，作為北海市旅游開發(fā)的重點區(qū)域銀灘區(qū)，僅一家四星級酒店（海灘大酒店），對整體提升北海市的旅游形象不利。4.3 主要競爭樓盤分析北部灣一號北部灣一號由北海馨平廣洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北海開發(fā)的最高檔次海景項目，項目預(yù)計總投資額18億人民幣。北部灣一號”位于"廣西海景第一路"北海海景大道南側(cè),北臨海景大道。它的獨特之處就是把桂林山水的外形搬到了北海，取意“山水城市”，意在將自然中的山水意境引入城市，在城市中造就山水

21、的意境。項目占地面積120畝，建筑總面積50萬平方。以一線臨海豪華酒店群為主體，配套建成具有現(xiàn)代濱海特色的，集度假、美食、運動、休閑、商務(wù)為一體的現(xiàn)代亞熱帶風(fēng)情旅游度假中心。規(guī)劃效果圖如下：圖3.13：北部灣一號項目效果圖項目共計4800套單位，分四期開發(fā)。分為公寓及低層豪宅，豪宅的面積350-1000平米一套，一套就是一層，位于項目的中心全部看海。一期現(xiàn)建成的項目有為首期約1560套，首批780套已經(jīng)封頂并已售罄，第二批目前接近封頂，約780套左右，目前在認(rèn)籌登記中，約在4月底開始發(fā)售，6萬元優(yōu)惠2萬元，多是一房、兩房及三房戶型，面積35-75單身公寓、110平米2房2廳、129-137的三

22、房一廳。采用精裝修出售，酒店式物業(yè)管理管理費，收費標(biāo)準(zhǔn)目前還未定。公寓處于海景一線，一期09年底銷售價格8000-10000元/平方米，最高去到12000-13000元/平米。是北海市最貴的住宅物業(yè)，目前已經(jīng)銷售率20。后期開發(fā)的物業(yè)中，有海灘浴場、攀巖、海洋主題水族館等。預(yù)計在4-5年內(nèi)規(guī)劃建設(shè)完成?？偨Y(jié)認(rèn)為：北部灣一號項目是北海區(qū)域高端物業(yè)的龍頭項目，必將對后續(xù)高端物業(yè)的開發(fā)帶來影響，在與本項目的關(guān)系上，競爭與雙贏并存，作為同處于海景一線的項目，決定了開發(fā)的物業(yè)都將是市場稀缺品，因此與其說是競爭，不如說是雙龍戲珠，共同演繹銀灘旅游區(qū)高端華麗氛圍的篇章，為項目提供了一定的參考及促進作用。4.

23、3小結(jié)北海市房地產(chǎn)市場競爭狀況具有明顯的分區(qū)：一是海城區(qū)城市中心區(qū)是一個競爭帶，房地產(chǎn)交易價格處于中低端，樓盤較多，競爭也最激烈；二是沿海區(qū)域，沿海區(qū)域房地產(chǎn)交易價格以中高端為主，此區(qū)域地理形態(tài)上是一個繞海的狹長地帶，近期可開發(fā)土地不多，樓盤較少，價格普遍較高，競爭并不激烈，這個區(qū)域土地市場的競爭將會更加激烈，特別是海景一線土地的市場競爭將更加激烈；三是以銀灘中區(qū)為中心的繞海的長形地塊，此區(qū)域樓盤在價格檔次和品質(zhì)檔次上都屬于高端，目前土地供應(yīng)量小，一線海景樓盤開發(fā)量有限，整個區(qū)域樓盤分布較稀，但是從近期開發(fā)的樓盤來看，規(guī)模普遍較大，位于一線海景銀灘區(qū)域酒店的競爭將來可能會更加激烈，同時該區(qū)域酒

24、店業(yè)也必然向著高端酒店服務(wù)業(yè)的方向發(fā)展。五、項目區(qū)域購房消費群體分析5.1購買人群分析通過對海世界度假公寓、森海豪庭，棕櫚泉等典型樓盤的消費調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)：5.1.1消費者基本特征購房者一般來自東北、浙江、福建、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)和北方如甘肅、山西等氣候較惡劣的地區(qū)；購房者一般是中老年人，年輕人較少，多屬于二次或多次置業(yè)。5.1.2 消費目的消費以投資、度假、養(yǎng)老為主。5.1.3產(chǎn)品需求類型受北海市樓盤價格低的影響，購房者普遍購買大戶型，如別墅和較大戶型的海景房。開發(fā)商提供的主要也是這些類型的物業(yè)。5.2 消費者了解信息的渠道外地消費者主要是通過相關(guān)地產(chǎn)網(wǎng)站了解北海房產(chǎn)信息，同時北海市房產(chǎn)商和相關(guān)部

25、門也在外地做房產(chǎn)的相關(guān)銷售推廣，如在東北、上海市、福建江浙。另外就是通過戶外路牌。5.3 小結(jié)據(jù)統(tǒng)計，三亞的購房人群中逾80%是島外和國外人士,其中長期棲居者占50%,短期度假和投資者各占25%。北海市房地產(chǎn)消費屬于外向型消費，消費者大多來自外地，度假和養(yǎng)老是房產(chǎn)消費的主要目的，這與海南三亞旅游城市極其相似。 05年北海市房地產(chǎn)市場開始進入新一輪發(fā)展周期，外地客戶的投資意識和度假需求重新投向北海，目前外地客戶已經(jīng)超過本地客 戶成為北海市住宅市場主要需求大軍。從樓盤個案進行分析，外地客戶對樓盤的需求，最主要看重的是樓盤的海景資源，宜居的生活環(huán)境和便利的生活配套，而對產(chǎn)品本身的朝向、采光關(guān)注度較低

26、。 第三部分 項目定位建議1、 整體定位建議 北部灣首席頂級酒店公寓項目名稱建議建議一：北海波士頓酒店/酒店公寓建議二：北海首席酒店/酒店公寓建議三: 北海華美達(dá)酒店/酒店公寓關(guān)鍵詞:權(quán)利、掌控、首席、身份、尊貴、奢華、國際化 。根據(jù)目前北海市場及項目情況建議項目要做當(dāng)?shù)刈罡邫n的酒店公寓，占領(lǐng)最高端的市場，只有這樣才能夠拉開競爭對手，才能夠在北?，F(xiàn)有的幾百個項目中突圍而出，所以要標(biāo)新立異，拒絕平庸的產(chǎn)品及同質(zhì)化的競爭。2、 產(chǎn)品定位建議 五星級酒店及酒店式公寓 塔樓部分：一棟為五星級酒店,其余部分為酒店式服務(wù)公寓, 酒店式服務(wù)公寓式管理 裙樓部分：酒店大堂及酒店相關(guān)配套商業(yè)會所 酒店與酒店公寓

27、的比例大概為3萬平米以內(nèi)的酒店及相關(guān)配套，其余部分約7萬方為酒店公寓酒店式公寓部分:l 單身 公寓：建筑面積40-45平米（帶陽臺及洗手間、簡易廚房工作間）；l 一房一廳： 建筑面積在60-75平米（帶客廳、陽臺、洗手間、廚房等）；l 二房二廳： 建筑面積在80-85平米（帶客廳、餐廳、陽臺、洗手間、廚房等）；l 三房二廳： 建筑面積在100-120平米（帶客廳、餐廳、陽臺、雙洗手間、廚房等）；l 頂樓單位可以做一部分頂級產(chǎn)品如空中別墅等戶型，可控制在150-180平米/戶。酒店部分:標(biāo)準(zhǔn)房: 一房使用面積40平米/套豪華房：一房使用面積50平米/套商務(wù)套間：一房一廳使用面積在60平米/套行政

28、套間：二房一廳使用面積在80-100平米/套總統(tǒng)套房：多房使用面積在250-300平米/套3、 項目營銷推廣定位 主要針對國內(nèi)高端消費客戶，突出項目的高端定位，高舉高打讓客戶擁有無可比擬的身份感及尊貴感。a) 世界海居規(guī)則掌控者b) 權(quán)利、掌控、大海c) 奢華而不張揚為項目調(diào)性，突出項目國際感、專屬感、尊貴感及高端性。d) 輔以項目的唯一性：銀灘第一項無限海景資源、區(qū)內(nèi)唯一國際五星奢華酒店公寓、唯一地標(biāo)式建筑等。4、 客戶屬性定位1、 外地高端的投資客戶。對北海整體環(huán)境比較看好，對未來海景房升值空間看好，作為資產(chǎn)投資升值；2、 外地高端有品位的自主度假客戶。內(nèi)地客戶養(yǎng)老度假用途，內(nèi)地客戶對于海

29、景非常的渴求和向往，能夠有一間一線海景的物業(yè)將是其最大的奢求，3、 外地企業(yè)或個人作為公司或者私人接待；4、 本地高端投資客戶根據(jù)了解統(tǒng)計，目前北海買房客戶基本上70%以上來自于外省，以東北及福建江浙一帶為主，北方天氣寒冷自主度假的客戶比較喜歡南方天氣及海景。本地客戶比較少，其中購買10%來自于廣西及相鄰城市廣東及湖南等省市，本地買家20%左右，本地的購買力比較有限能接受的價格較低，同時本地的客戶對靠海邊的物業(yè)普遍不是很有興趣，主要認(rèn)為海邊潮氣比較重不適宜長期居住。項目主要客戶特點：1、 對該區(qū)域的升值有足夠信心2、 對該產(chǎn)品高度認(rèn)可3、 處于中高層社會地位4、 具有較強的投資意識5、 年收入

30、500,000元以上的人士6、 曾有投資生活經(jīng)歷7、 追求生活的品味及質(zhì)量8、 多次置業(yè)行為5、 物業(yè)及經(jīng)營模式建議 物業(yè)完全提供酒店服務(wù)管理。可以代客戶經(jīng)營管理相關(guān)物業(yè)，委托相關(guān)的酒店經(jīng)營公司提供相關(guān)服務(wù)，由業(yè)主和酒店管理公司來協(xié)商相關(guān)委托，完全是菜單式服務(wù)。這樣客戶自住及投資兩相宜。這種方法也能減少公司經(jīng)營風(fēng)險，比較靈活建議：公寓部分采用全托的形式，委托相關(guān)著名的酒店管理公司全權(quán)管理。 酒店引進國際五星級酒店管理公司全權(quán)經(jīng)營管理6、 價格定位項目的整體定位上已經(jīng)處于最高頂級的配備所以在價格上已經(jīng)確定了相同的定位：公寓售價：預(yù)計12000-15000元/平米，總價控制在50-150萬；酒店相

31、關(guān)商業(yè)售價：預(yù)計10000-15000元/平米，總價控制在80-100萬；7、 配套定位作為定于國際五星級的酒店及相應(yīng)的酒店公寓項目相關(guān)的配套及設(shè)施按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，很多的相關(guān)要將設(shè)計之初即開始考慮便于日后的運作經(jīng)營。建議如下：A、功能配套建議1、 酒店房間建議在150-200間,其中包括套房及1套以上總統(tǒng)套間及行政商務(wù)套間2、 住戶使用的會所。如健身房、游泳池、棋牌室、spa美容、咖啡廳、百貨便利店等；3、 為酒店經(jīng)營所配備的功能房。如工作間、儲物間、前臺服務(wù)接待臺、休息廳、設(shè)備間等；4、 為酒店相配備的餐廳(至少3間以上咖啡廳、中餐、特色餐廳等)5、 為租客服務(wù)的設(shè)施。如保管間（保險箱）

32、、咨詢處、旅游服務(wù)處、商務(wù)中心、中小型會議室等；6、 建議要有地下及地面停車場。7、 建筑類型以裙樓結(jié)合塔樓的形式，裙樓的屋頂可以考慮作為休閑配套、園林及露天泳池使用；8、 建議酒店部分采用集中式變頻空調(diào)使用，分開計費,酒店公寓采用獨立式空調(diào)系統(tǒng)；9、 建議全部采用集中供熱水功能，分開計費；10、 作為酒店配套能夠建議配套獨立洗衣房功能，能夠為住戶提供洗衣功能，預(yù)留相關(guān)的用房空間；11、 酒店相配備的精品店3-4間（如阿瑪尼、polo、阿迪達(dá)斯、時尚、休閑、運動系列品牌店）12、 功能預(yù)留其他用房（如水果店、鮮花店、婚紗店、珠寶店等）；13、 其他：的士站、柜員機等B、其他建議 1、 項目緊靠海邊，常年氣候比較多雨水，也是比較的潮濕，在相關(guān)用料裝修等材料設(shè)計上考慮防潮及雨水；2、 靠近大海邊，因為周邊有魚船常年作業(yè)，噪音較大，所以考慮隔音等功能；3、 全功能智能化，包括入戶門禁、電梯、停車場智能管理系統(tǒng)等，提供三表自動抄送計費系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共區(qū)域照明系統(tǒng)自動控制系統(tǒng)等8、 物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 建議：酒店：按照五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，包括戶內(nèi)及公共部分的裝修； 酒店公寓：公共部分按照五星級標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)部分全精裝修帶家私電器等按照五