房地產(chǎn)公司綜合賬務(wù)處理

1、房地產(chǎn)公司綜合賬務(wù)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)核算，在實(shí)際工作中并不是像其他企業(yè)那樣是按照會(huì)計(jì)年度進(jìn)行損益的核算，其經(jīng)營(yíng)成果只能是一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工，驗(yàn)收合格、交付使用以后，才能進(jìn)行該項(xiàng)目的決算。這個(gè)時(shí)候才能結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本支出，計(jì)算經(jīng)營(yíng)成果。平時(shí)發(fā)生的成本費(fèi)用支出一般在“開(kāi)發(fā)成本”科目核算。收到的預(yù)付款，在“預(yù)收工程款”科目核算。參考有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)實(shí)例。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算1002.02貸款專戶一般項(xiàng)目公司只有一個(gè)，如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì)1002.03按揭保證金戶視情況可設(shè)明細(xì)，同時(shí)一般情況下，銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開(kāi)一個(gè)一般結(jié)算戶，專門(mén)用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘?/p>

2、揭保證金戶是不能隨便動(dòng)用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)還是很重要的，在報(bào)建的時(shí)候，計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開(kāi)具相應(yīng)的資金證明，這個(gè)按揭保證金上的錢(qián)是不能計(jì)算在內(nèi)的。1009其他貨幣資金、1101短期投資、1102短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、1111應(yīng)收票據(jù)、1121應(yīng)收股利、1122應(yīng)收利息這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。1131應(yīng)收賬款現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)賒銷(xiāo)房子，如果在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí)，也有可能用分次付款的方式促銷(xiāo)，會(huì)形成應(yīng)收賬款（交房，并且結(jié)算以后），如果房地產(chǎn)

3、開(kāi)發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。1133其它應(yīng)收款注意這個(gè)科目有很多存出保證金要放在這個(gè)科目，主要是報(bào)建過(guò)程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報(bào)建部門(mén)及工程部門(mén)的同事。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目：內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來(lái)、其它；用個(gè)人、客戶往來(lái)核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)管理。這個(gè)功能前面所述的兩個(gè)軟件都可以實(shí)現(xiàn)，但要在開(kāi)始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實(shí)際工作中，報(bào)建部門(mén)拿回來(lái)的收據(jù)都是一樣的，會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T(mén)的會(huì)計(jì)通常無(wú)法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要

4、最后退回來(lái)的項(xiàng)目，所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清楚。1141壞賬準(zhǔn)備，基本不用。1151預(yù)付賬款基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候，也不會(huì)很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注，會(huì)提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。1161應(yīng)收補(bǔ)貼款、1201物資采購(gòu)、1211原材料、1221包裝物、1231低值易耗品、1232材料成本差異、1241自制半成品、1244商品進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)、1251委托加工物資、1261委托代銷(xiāo)商品、1271受托代銷(xiāo)商品、1281存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1291分期收款發(fā)出商品、1301待

5、攤費(fèi)用、1401長(zhǎng)期股權(quán)投資、1402長(zhǎng)期債權(quán)投資、1421長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備、1431委托貸款等科目基本上不用。1243庫(kù)存商品一般庫(kù)存商品只有結(jié)算后從開(kāi)發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開(kāi)發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。1501固定資產(chǎn)、1502累計(jì)折舊、1701固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。1505固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601工程物資、1603在建工程、1605在建工程減值準(zhǔn)備、1801無(wú)形資產(chǎn)、1805無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、1911待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無(wú)異。2101短期借款一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款期是24個(gè)月，應(yīng)該核算在長(zhǎng)

6、期借款里面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后，這個(gè)科目基本上不用了。2111應(yīng)付票據(jù)一般不用。2121應(yīng)付賬款，此科目不要用對(duì)單位的二級(jí)科目，應(yīng)采用往來(lái)核算，建議分一下單位的類(lèi)別：如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，視具體情況而定，如果項(xiàng)目小的話，就沒(méi)有必要，直接用往來(lái)核算，在用往來(lái)核算的時(shí)候，一定要用往來(lái)單位的全稱，方便以后核查，這一點(diǎn)，做會(huì)計(jì)要給予相當(dāng)?shù)闹匾?。同時(shí)建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時(shí)候。即用下面的分錄：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款借：開(kāi)發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款不要簡(jiǎn)化成借：開(kāi)發(fā)成本貨：銀行存款這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來(lái)單位對(duì)賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾暎?/p>

7、等到?jīng)Q算時(shí)再來(lái)清理，工作量大得無(wú)法想象。2131預(yù)收賬款現(xiàn)在的銷(xiāo)售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往來(lái)客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點(diǎn)并不好，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒(méi)有，很難保證準(zhǔn)確性，如果有很好的銷(xiāo)售控制軟件來(lái)控制，也可以用表代賬的模式。千萬(wàn)不要相信EXECl表這種電子文件，沒(méi)有一個(gè)人能保證在頻繁地操作中不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，一旦出現(xiàn)，根本沒(méi)有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o(wú)法記錄過(guò)程，而財(cái)務(wù)軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過(guò)程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開(kāi)來(lái)，才至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來(lái)的局面。也為你后期項(xiàng)目預(yù)測(cè)

8、回款提供一定的依據(jù)。2141代銷(xiāo)商品款不用2151應(yīng)付工資、2153應(yīng)付福利費(fèi)、2161應(yīng)付股利與其它無(wú)異。2171應(yīng)交稅金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有增值稅，在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，這個(gè)各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù)部門(mén)的要求為準(zhǔn)，從近幾年來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門(mén)做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門(mén)的溝通情況了。賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報(bào)表的具體需要而定。有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在存貨里，如果稅務(wù)關(guān)系好，容易核虧，放在損益表也無(wú)不可，不能死搬會(huì)

9、計(jì)準(zhǔn)則。2176其它應(yīng)交款與其它行業(yè)與異。2181其它應(yīng)付款一般來(lái)講，預(yù)收的房屋銷(xiāo)售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要，有可能需要放在此科目。在項(xiàng)目發(fā)包的過(guò)程中，會(huì)要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此科目核算，亦要用往來(lái)核算，建議先整體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來(lái)、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來(lái)考慮。2191預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算銀行貸款利息時(shí)可能用到，你要想簡(jiǎn)單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用將利息資本化或計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。2201待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值、2211預(yù)計(jì)負(fù)債、2311應(yīng)付債券、2331專項(xiàng)應(yīng)付款、2341遞延稅款一般不用。2321長(zhǎng)期

10、應(yīng)付款一般房地產(chǎn)公司都會(huì)有營(yíng)業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財(cái)政相應(yīng)的補(bǔ)貼時(shí)，一般放入此科目。2301長(zhǎng)期借款核算銀行貸款。3101實(shí)收資本3103已歸還投資3111資本公積3121盈余公積3131本年利潤(rùn)3141利潤(rùn)分配與其它無(wú)異。4101開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本的核算明細(xì)一般分為土地及拆遷、前期費(fèi)用、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（系4015轉(zhuǎn)入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門(mén)（預(yù)算部門(mén)）進(jìn)行溝通，最好做到預(yù)算部門(mén)的口徑與財(cái)務(wù)部門(mén)核算的口徑一致，確保后期項(xiàng)目決算、對(duì)賬工作的順利進(jìn)行，不要弄成預(yù)算部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)提出來(lái)的數(shù)據(jù)不一致，這樣會(huì)令老板非常生氣，結(jié)果兩個(gè)部門(mén)都會(huì)挨罵。4015開(kāi)發(fā)間接

11、費(fèi)用一般核算項(xiàng)目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場(chǎng)部門(mén)的費(fèi)用，一般包括工程部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)、成本控制部門(mén)、綜合報(bào)建部門(mén)的費(fèi)用。5101主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、5102其他業(yè)務(wù)收入、5201投資收益、5203補(bǔ)貼收入、5301營(yíng)業(yè)外收入、5401主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、5402主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、5405其他業(yè)務(wù)支出、5501營(yíng)業(yè)費(fèi)用、5502管理費(fèi)用、5503財(cái)務(wù)費(fèi)用、5601營(yíng)業(yè)外支出、5701所得稅、5801以前年度損益調(diào)整等損益類(lèi)科目與其它無(wú)異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認(rèn)，請(qǐng)?jiān)敿?xì)看一下國(guó)稅發(fā)2003-83號(hào)文，講得很詳細(xì)。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算是比較簡(jiǎn)單的，主要是往來(lái)的核算比較繁雜，因?yàn)樵谄渌鼞?yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系

12、可以減少很多的工作量，這一點(diǎn)非常重要。另外一點(diǎn)收入確認(rèn)按國(guó)稅政策確定。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。需要重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應(yīng)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)生征地、受讓土地、前期工程準(zhǔn)備發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)在開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)科目核算。參考文獻(xiàn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置附件：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目.xls一、房地產(chǎn)公司的成本要通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目核算，開(kāi)發(fā)成本科目每月不需要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。二、開(kāi)發(fā)成本核算的內(nèi)容1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷

13、補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施支出。三、公司前期工程準(zhǔn)備，產(chǎn)生一些支出，比如:勘測(cè)費(fèi)用、文物保

14、證金（確保挖到文物要匯報(bào)）、設(shè)計(jì)費(fèi)用、人員工資、等等帳務(wù)處理：1、勘測(cè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用支出借：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)貸：銀行存款等2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報(bào)）借：其他應(yīng)應(yīng)收款-文物保證金貸：銀行存款等3、人員工資（1）支付工資時(shí)借：應(yīng)付工資貸：應(yīng)交稅金-個(gè)人所得稅貸：現(xiàn)金（2）月末，工資分配時(shí)借：管理費(fèi)用-工資（管理部門(mén)）借：銷(xiāo)售費(fèi)用-工資（銷(xiāo)售部門(mén)）貸：應(yīng)付工資四、成本、收入核算的帳務(wù)處理1、收入的核算（1）收到首付款、按揭貸款時(shí)借：現(xiàn)金（或銀行存款）貸：預(yù)收帳款-預(yù)售房款（2）商品房完工交付使用后借：預(yù)收帳款-預(yù)售房款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（3）同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤(rùn)

15、2、成本的核算（1）商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的支出借：開(kāi)發(fā)成本-土地、前期、基礎(chǔ)設(shè)施、建安費(fèi)等貸：銀行存款等（2）商品房完工交付使用后借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)成本（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售房屋成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（4）同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本借：本年利潤(rùn)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本哈哈，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特殊性?。∈窍犬a(chǎn)生成本，后有收入，與工業(yè)企業(yè)是不同的，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目還牽涉幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，又不能估計(jì)收入，所以在項(xiàng)目未對(duì)外出售之前，都是先計(jì)入（開(kāi)發(fā)成本的）。1。發(fā)生的費(fèi)用按照部門(mén)分類(lèi)：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用貸：現(xiàn)金（銀行存款）2。發(fā)生的與項(xiàng)目有關(guān)的土地，土地征用費(fèi)，拆遷費(fèi)，前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)屬于直接費(fèi)用，可直入成本。借：開(kāi)發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)開(kāi)發(fā)