城鄉(xiāng)規(guī)劃管理和法規(guī)

1、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理和法規(guī)主要內(nèi)容1 一、城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系 二、規(guī)劃實施管理重要條款 一、城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系2p 中國的法律結(jié)構(gòu)體系p 城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)框架憲 法法 律行 政 法 規(guī)地方性法規(guī)規(guī) 章規(guī)范性文件全國人大國 務(wù) 院部門規(guī)章地方規(guī)章3省級、較大市人大p 中國的法律結(jié)構(gòu)體系 第一等級：憲法憲法是我國的根本大法，或者叫母法，它規(guī)定國家的社會制度、國家制度的原則和國家政權(quán)的組織以及公民的基本權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。具有最高的法律效力，所有法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件都不得同憲法相抵觸。 4 第二等級：法律法律是指由國家最高權(quán)力機關(guān)，在我國是全國人民代表大會和它的常委會制定、頒布的規(guī)范性文件的總稱。 法律都由

2、全國人大或其常委會頒布，法律效力和地位僅次于憲法。如城鄉(xiāng)規(guī)劃法、行政許可法、土地管理法、文物保護法等。 5 第三等級：行政法規(guī) 行政法規(guī)是特指國務(wù)院根據(jù)全國人民代表大會常務(wù)委員會以及法律的授權(quán)，制定并頒布的具有法律約束力的規(guī)范性文件。 行政法規(guī)以國務(wù)院令的形式，由總理批準頒布執(zhí)行，其地位和效力僅次于憲法和法律。如歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例。 6 第四等級：地方性法規(guī)、自治法規(guī) 地方性法規(guī)是指省、自治區(qū)、直轄市的國家權(quán)力機關(guān)及其常設(shè)機關(guān)為執(zhí)行和實施法律和行政規(guī)范，根據(jù)本行政區(qū)的具體情況和實際需要，在法定權(quán)限內(nèi)制定的規(guī)范性文件。如江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例。 自治法規(guī)是指民族自治地方的國家權(quán)力機關(guān)行使法

3、定自治權(quán)所制定和發(fā)布的規(guī)范性文件。包括：自治條例和單行條例。 7 第四等級：地方性法規(guī) 較大市（經(jīng)國務(wù)院批準）的人大及其常委會根據(jù)本市的具體情況和實際需要，可以制定地方性法規(guī)，報省、自治區(qū)的人大常委會批準后實施。在江蘇，南京、蘇州、無錫、徐州等四個城市具有地方立法權(quán)。如蘇州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例。 8 第五等級：行政規(guī)章 行政規(guī)章是指國務(wù)院各主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及省、自治區(qū)人民政府所在地的市或經(jīng)國務(wù)院批準的較大的市以及經(jīng)濟特區(qū)所在地市人民政府依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)制定的規(guī)范性文件的總稱。 9 第五等級：行政規(guī)章 規(guī)章以部門令或政府令的形式頒布，包含兩類： 部門規(guī)章：國務(wù)院各部門以令

4、的形式發(fā)布的，如建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法、城市綠線管理辦法； 地方規(guī)章：有權(quán)發(fā)布規(guī)章的省、市以政府令的形式發(fā)布的，江蘇省建筑節(jié)能管理辦法、南京市城市規(guī)劃條例實施細則。 10 第六等級：規(guī)范性文件 規(guī)范性文件：各級政府及其組成部門制定發(fā)布的具有普遍約束力的，調(diào)整行政機關(guān)與公民法人或者其他組織之間關(guān)系的規(guī)范性文件。如江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。 規(guī)范性文件種類繁多，在社會領(lǐng)域里也比較常用。 11 以上六個等級中，下一級必須服從上一級，其內(nèi)容不得與上一級相沖突，同級之間的法律效力不論其制定機關(guān)的不同，其法律效力相同。 此外，技術(shù)標準是指重復(fù)性的技術(shù)事項在一定范圍內(nèi)的統(tǒng)一規(guī)定，是一個單獨的規(guī)范體系，不屬

5、于法律法規(guī)體系的內(nèi)容。強制性技術(shù)標準應(yīng)當遵守。12p 城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)框架 立法過程： 城市規(guī)劃條例 國務(wù)院1984年1月5日頒布 中華人民共和國城市規(guī)劃法 1989年12月26日頒布，1990年4月1日起施行 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 2007年10月28日頒布，2008年1月1日起施行13 城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系1、法律（全國人大、主席令） 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法2、行政法規(guī)（國務(wù)院） 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例（待修訂） 歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例143、地方性法規(guī)（省級和有立法權(quán)城市的人大） 江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例 江蘇省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例 江蘇省歷史文化名城名鎮(zhèn)保護條例 省會城市、經(jīng)濟特

6、區(qū)所在市、國務(wù)院批準的較大的市154、部門規(guī)章：建設(shè)部部門規(guī)章（部令）城市規(guī)劃編制辦法城鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制審批辦法縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制要點村鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦法城市規(guī)劃編制辦法實施細則歷史文化名城保護規(guī)劃編制要求城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定近期建設(shè)規(guī)劃工作暫行辦法城市規(guī)劃強制性內(nèi)容暫行規(guī)定城市總體規(guī)劃審查工作規(guī)則164、部門規(guī)章：建設(shè)部部門規(guī)章（部令）建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定城市抗震防災(zāi)規(guī)劃管理規(guī)定城市綠線管理辦法城市紫線管理辦法城市藍線管理辦法城市黃線管理辦法174、部門規(guī)章：建設(shè)部部門規(guī)章（部令）

7、城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定外商投資城市規(guī)劃服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定注冊城市規(guī)劃師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定5、地方規(guī)章（省長、較大的市市長令）江蘇省戶外廣告管理辦法市政府發(fā)布的規(guī)章18 相關(guān)法律法規(guī)1、法律土地管理法環(huán)境保護法礦產(chǎn)資源法森林法水法環(huán)境影響評價法文物保護法建筑法191、法律公路法城市房地產(chǎn)管理法人民防空法防災(zāi)減災(zāi)法消防法軍事設(shè)施保護法保守國家秘密法物權(quán)法循環(huán)經(jīng)濟法201、法律立法法行政許可法行政復(fù)議法行政訴訟法行政處罰法國家賠償法公務(wù)員法212、行政法規(guī)土地管理實施辦法基本農(nóng)田保護條例建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例城市房屋拆遷管理條例風景名勝區(qū)條例文物保護法實施條例城市綠化條例自然保護區(qū)條例223

8、、地方性法規(guī)江蘇省基本農(nóng)田保護條例江蘇省文物保護條例江蘇省土地管理條例233、部門規(guī)章城市房屋權(quán)屬登記管理辦法建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法文物保護法實施細則24 城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)標準體系1、基礎(chǔ)標準城市規(guī)劃術(shù)語標準城市規(guī)劃制圖標準城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準城市用地分類代碼252、通用標準歷史文化名城保護規(guī)劃規(guī)范城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范村鎮(zhèn)規(guī)劃標準263、專用標準城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃規(guī)范城市綠地設(shè)計規(guī)范風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范城市老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范城市給水工程規(guī)劃規(guī)范城市排水工程規(guī)劃規(guī)范城市電力規(guī)劃規(guī)范城市防洪規(guī)劃規(guī)范城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范城市

9、道路綠化規(guī)劃與設(shè)計規(guī)范村鎮(zhèn)公共建筑用地規(guī)劃規(guī)范27二、規(guī)劃實施管理重要條款28p 規(guī)劃實施管理基本知識p 規(guī)劃實施管理重要條款p 規(guī)劃實施管理基本知識29 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作 規(guī)劃編制 規(guī)劃實施 規(guī)劃監(jiān)察30 規(guī)劃實施管理工作 核發(fā)選址意見書 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證 出具規(guī)劃條件 審查規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃核實 臨時用地和建設(shè)規(guī)劃管理 辦理規(guī)劃變更 查處違法建設(shè) 出具規(guī)劃意見31 規(guī)劃實施管理的基本依據(jù) 城鄉(xiāng)規(guī)劃 法律法規(guī) 技術(shù)規(guī)范 方針政策 建設(shè)計劃p 規(guī)劃實施管理重要條款32 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 第九條 任何單位和個人都應(yīng)當遵守經(jīng)依法批準并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，

10、服從規(guī)劃管理。 1、經(jīng)依法批準并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃是規(guī)劃實施管理的規(guī)劃依據(jù)。 案例：無法定規(guī)劃，規(guī)劃未批準、規(guī)劃未經(jīng)依法批準、違反規(guī)劃。 2、施行規(guī)劃許可的對象是任何單位或個人所進行的建設(shè)用地和各項建設(shè)活動。 案例：交通、水利、管線、構(gòu)筑、局部改造、院內(nèi)建設(shè)33 第四條 在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)活動，應(yīng)當遵守土地管理、自然資源和環(huán)境保護等法律、法規(guī)的規(guī)定。 在城鄉(xiāng)規(guī)劃體系中，除了縱向體系外，還必須遵守橫向體系，即相關(guān)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章的制約。 案例：規(guī)劃許可的前置條件：土地使用證明，文物部門意見、風景園林部門意見、環(huán)境影響評價報告的批復(fù)等。34 第三十條 在城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范

11、圍以外，不得設(shè)立各類開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)。 設(shè)立各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)、城市新區(qū)，應(yīng)當符合城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地范圍和布局。 案例： 1、設(shè)立各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)，規(guī)劃主管部門不依據(jù)總體規(guī)劃提供審核意見。 2、城市新區(qū)用地突破總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地范圍。 35 第三十三條 城市地下空間的開發(fā)和利用，應(yīng)當，履行規(guī)劃審批手續(xù)。 開發(fā)利用城市、鎮(zhèn)地下空間，應(yīng)當依法辦理“一書兩證”等規(guī)劃審批手續(xù)。 案例：部分地下工程，特別是市政基礎(chǔ)設(shè)施類項目，不辦理規(guī)劃審批手續(xù)。36 第三十五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設(shè)施及輸電線路走廊、通信設(shè)施、廣播電視設(shè)施、管道設(shè)施、河道、水庫

12、、水源地、自然保護區(qū)、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠和公共服務(wù)設(shè)施的用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。 城鄉(xiāng)規(guī)劃實施管理應(yīng)注重保護和合理利用各種資源，注重保障和落實城鄉(xiāng)關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施的布局。防止其他建設(shè)活動侵占上述用地。 案例：改變用途、規(guī)模、位置，不符合保護要求進行建設(shè)。 37 第三十六條 需要批準或者核準的建設(shè)項目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準或者核準前，應(yīng)當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。 1、不受規(guī)劃區(qū)范圍局限，是區(qū)域規(guī)劃、市縣域規(guī)劃實施管理的手段。 2、國辦發(fā)（2007）64號國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開

13、工項目管理的通知，所有建設(shè)項目在審批、核準前和備案后，都必須向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請選址審批手續(xù)。38 第三十七條 需要在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，經(jīng)有關(guān)部門批準、核準、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 第三十八條 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)

14、劃許可證。39核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的條件： 在規(guī)劃區(qū)內(nèi)； 國有建設(shè)用地； 批準、核準、備案后； 依據(jù)控制性詳細規(guī)劃。案例：1、對集體土地核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2、將項目建議書的批復(fù)、開展前期工作的通知書（函、說明）等作為核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的依據(jù)。40 第三十八條 以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。 規(guī)劃條件必須依據(jù)控制性詳細規(guī)劃。 案例： 1、不依據(jù)控制性詳細規(guī)劃； 2、控制性詳細規(guī)劃未依法經(jīng)批準。 41 第四十條 在城市

15、、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當提交使用土地的有關(guān)證明文件。 1、省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以確定鎮(zhèn)人民政府辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 2、使用土地的有關(guān)證明文件，包括國有土地使用證、用地批準書和集體土地使用證明文件。 42 第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃條件進行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)

16、規(guī)劃主管部門應(yīng)當及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。 如不符合控制性詳細規(guī)劃確需變更的，應(yīng)先行調(diào)整控制性詳細規(guī)劃。 案例： 1、未先行調(diào)整控制性詳細規(guī)劃； 2、未通報土地部門； 3、未公示。43 江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例 第二十六條 市轄區(qū)、風景名勝區(qū)以及各類工業(yè)、服務(wù)業(yè)園區(qū)，由所在地城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法統(tǒng)一實施規(guī)劃管理。 規(guī)劃實施管理權(quán)不得分割、下放。 案例： 1、市轄區(qū)、開發(fā)區(qū)等自行實施規(guī)劃管理； 2、編號章、分局章。 44 第二十九條 城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設(shè)施及輸電線路走廊、通信設(shè)施、廣播電視設(shè)施、管道設(shè)施、河道、湖泊、水庫、水源地

17、、生態(tài)岸線、自然保護區(qū)、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠、軌道交通、公交場站、燃氣設(shè)施、供熱設(shè)施、給水排水設(shè)施、永久性測量標志、氣象探測設(shè)施、地震觀測設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的用地以及其他需要依法保護的用地，未經(jīng)規(guī)劃審批機關(guān)批準，不得改變用途；擅自改變用途進行建設(shè)的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不予辦理規(guī)劃審批手續(xù)。 較城鄉(xiāng)規(guī)劃法新增的內(nèi)容 45 第三十一條 根據(jù)國家規(guī)定需要申請選址意見書的建設(shè)項目。 在成片規(guī)劃建設(shè)用地范圍外獨立選址的建設(shè)項目以及可能對城鄉(xiāng)規(guī)劃產(chǎn)生重大影響的區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施項目，還應(yīng)當提供建設(shè)項目選址論證材料。 1、辦理選址意見書的適用范圍 國務(wù)院辦公廳文件（國辦發(fā)20

18、0764號） 2、選址論證 特別提醒，適用范圍和作用 46 第三十二條 國務(wù)院及其有關(guān)部門批準或者核準的建設(shè)項目、省級以上風景名勝區(qū)內(nèi)以及跨城市、縣且由省投資主管部門批準或者核準的建設(shè)項目，其選址意見書由省城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)； 選址意見書的分級管理： 1、國家級項目 2、省級以上風景區(qū)內(nèi)省級項目 3、跨城市、縣 案例： 城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門越權(quán)核發(fā) 47 第三十三條 規(guī)劃條件應(yīng)當明確出讓地塊的位置、范圍和面積，使用性質(zhì)，容積率、建筑密度、建筑高度、建筑退讓、綠地率、出入口方位、停車泊位、必須配置的公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、地下空間開發(fā)利用等規(guī)劃要求，以及有關(guān)規(guī)劃引導要素，并附規(guī)劃用地紅

19、線圖。 確定規(guī)劃條件應(yīng)當同時明確其有效期。規(guī)劃條件的有效期不得小于一年。 住宅項目的規(guī)劃條件，還應(yīng)當明確同步建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)時序。 1、規(guī)劃條件的規(guī)范性、完整性； 2、有效期的含義，約束土地出讓時間； 3、同步配套的內(nèi)容和時序要求。 48 第三十四條 以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目， 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門，初步審查總平面圖。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容，應(yīng)當包括建設(shè)用地的位置、范圍、性質(zhì)、面積、建設(shè)規(guī)模和建筑面積等，并附規(guī)劃用地圖。 1、審查非審定總平面圖，審查的內(nèi)容和目的； 2、許可證內(nèi)容的完整性、規(guī)范性。 案例： 1、不關(guān)注節(jié)約用地；

20、2、完整性問題，內(nèi)容缺失； 3、規(guī)范性問題，如用地性質(zhì)不當（風景區(qū)用地、郊野綠地、文物古跡用地等）、供拆遷。 49 第三十六條 改建、擴建已經(jīng)建成并投入使用的建設(shè)項目，涉及改變原規(guī)劃確定的用地性質(zhì)或者提高容積率的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當持項目批準、核準、備案文件和相關(guān)材料，向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門重新申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。涉及相關(guān)國有土地使用權(quán)劃撥或者出讓事項的，按照土地管理規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對改建、擴建項目在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證前，應(yīng)當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見。 1、“原規(guī)劃確定”的含義； 2、聽取利害關(guān)系人的意見。 50 第三十七條 臨時用

21、地規(guī)劃許可的有效期一般不得超過兩年。確需延長的，應(yīng)當在期限屆滿之日的三十日前， 申請辦理臨時用地規(guī)劃許可的延期手續(xù)，延長的期限不得超過一年。 第四十七條 臨時建設(shè)的使用期，一般不得超過兩年。確需延長的，應(yīng)當在期限屆滿之日的三十日前， 申請辦理臨時用地規(guī)劃許可的延期手續(xù)，延長的期限不得超過一年。 延期一年以后確實可以允許繼續(xù)使用的，個人理解可以重新辦理臨時規(guī)劃許可。 51 第三十八條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 前款所稱的其他工程建設(shè)，包括廣場、停車場、重點綠化工程，城市雕塑、大中型戶外廣告固定設(shè)施，大中型或者受保護的建筑物外立

22、面裝修，以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他工程建設(shè)項目。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的適用范圍。 案例： 對于一些小規(guī)模的建設(shè)行為，容易被忽視，城市、縣沒有制定相關(guān)的操作辦法，有行政不作為的隱患。 52 第三十九條 申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)當提交下列材料： （一）建設(shè)項目批準、核準、備案文件； （二）使用土地的有關(guān)證明文件； （四）符合國家設(shè)計規(guī)范的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 1、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前置條件； 2、“符合國家設(shè)計規(guī)范”的含義。 案例： 1、無項目批文、土地使用證明文件； 2、其他前置，如消防、文物、通訊、交通、安全、地質(zhì)、地震、風景園林、相鄰單位意見等。

23、 53 第四十條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當就下列建設(shè)工程的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案，以公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見： 1）與居住建筑相鄰，可能影響居民合法權(quán)益的； 2）位于文物保護單位建設(shè)控制地帶、歷史文化街區(qū)和風景名勝區(qū)內(nèi)的。 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，涉及修改修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的，應(yīng)當重新聽取利害關(guān)系人的意見。 54 可能對居住環(huán)境造成重大影響的建設(shè)項目，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在核發(fā)選址意見書前，應(yīng)當以公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見。 公示的時間不少于十日。 需公示的項目、階段，公示的方式、對象、時間要求。 案例： 1、小學用地調(diào)整。 2、

24、公示的有效性,組織、階段、時間、地點、內(nèi)容。 55 規(guī)劃許可的法律關(guān)系 選址意見書項目審批核準 規(guī)劃條件土地出讓合同 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地批準文件 拆遷許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證預(yù)（銷)售許可證 施工許可證 房屋產(chǎn)權(quán)登記 鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證用地審批、開工建設(shè)規(guī)劃核實竣工驗收56 第四十五條 對房地產(chǎn)開發(fā)項目，除因公共利益需要外，申請變更的內(nèi)容涉及提高容積率、改變使用性質(zhì)、降低綠地率、減少必須配置的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。 對房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃條件變更的限制，除容積率和使用性質(zhì)外，還包括綠地率、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等。 案例： 1、社區(qū)活動用房； 2、開敞水面

25、。 57 第四十八條 規(guī)劃條件確定應(yīng)當同步配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)單位應(yīng)當一并向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核實。 規(guī)劃核實的內(nèi)容和深度要求應(yīng)引起足夠的重視。 58 第四十九條 建設(shè)單位或者個人在取得選址意見書一年內(nèi)未辦理建設(shè)項目批準或者核準文件，在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證一年內(nèi)未辦理用地批準文件，在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證一年內(nèi)未辦理施工許可證，且未申請延期或者申請延期未獲批準的，相應(yīng)的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證失效，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當予以注銷。 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門主動撤銷，需要研究的是注銷的方式。許可證備注、媒體通告、告知建

26、設(shè)單位，單個、批量。 59 第四十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需改變的，應(yīng)當滿足建筑安全、居住環(huán)境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關(guān)系人同意，報經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準，到房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理相關(guān)變更手續(xù)；涉及改變土地用途的，應(yīng)當依法辦理審批手續(xù)。 關(guān)注住改商造成的后果和影響，嚴格限制擅自住改商。 省補充規(guī)定即將出臺，市、縣應(yīng)當制定具體的操作規(guī)定。 60 江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 城市各類建筑的建筑密度、容積率不應(yīng)超過表的規(guī)定。 容積率指標面臨的外部約束： 江蘇省建設(shè)用地標準，最近建設(shè)部、國土部聯(lián)合發(fā)文，建設(shè)廳、國土廳聯(lián)合發(fā)文。 案例：，。6

27、1 2.3.6 在符合消防、抗震、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定和本規(guī)定的前提下，在自身功能需要以外為社會公眾提供開放空間的，可按表的規(guī)定增加建筑面積，但增加的建筑面積總計不得超過該建筑基地的規(guī)定建筑面積的百分之二十。 容積率獎勵： 1、原則，現(xiàn)階段不宜鼓勵； 2、前提，優(yōu)化規(guī)劃和條件約定； 3、程序，建設(shè)部、監(jiān)察部專項治理工作要求。 案例：利用退讓空間謀求容積率獎勵。 62 3.1.2 住宅建筑的日照一般應(yīng)通過與其正面相鄰建筑的間距控制予以保證。不能通過正面日照滿足其日照標準的，對住宅建筑日照間距的控制不應(yīng)影響周邊相鄰地塊特別是未開發(fā)地塊的合法權(quán)益（主要包括建筑高度、容積率、建筑物退讓）。 建設(shè)地塊開

28、發(fā)權(quán)益的公平性。 確定規(guī)劃條件時應(yīng)全面考慮、模擬分析。 案例：建設(shè)廳大樓63 3.4.1.2 工業(yè)、商業(yè)、金融、倉儲、交通樞紐、市政公用設(shè)施等單位，綠地率不小于20%。對環(huán)境有大氣、噪音污染的廠礦單位，綠地率不小于30%。 工業(yè)用地的綠地率： 1、規(guī)劃原理； 2、土地節(jié)約、集約使用的要求； 3、江蘇省建設(shè)用地標準； 4、新版的技術(shù)規(guī)定正在修訂，將會有調(diào)整。 案例：綠地率15%。 64 6.1.1 為保護城市微波通道和飛行航線等的暢通，應(yīng)對相應(yīng)空域劃定保護范圍，采取保護措施，控制建（構(gòu)）筑物高度。 6.1.2 凡需防止電磁波干擾或設(shè)置產(chǎn)生電磁輻射設(shè)備的建設(shè)項目選址時，建設(shè)單位必須提供有關(guān)技術(shù)資料

29、（防干擾或產(chǎn)生輻射的范圍等）。 6.1.3 申請無線電通訊工程項目選址時，應(yīng)提供必要的技術(shù)資料，繪制微波通道走向及范圍圖，提出具體的空域保護要求及保護期限等。 凡在機場凈空保護范圍內(nèi)，新建或改建建（構(gòu)）筑物的高度必須符合機場飛行區(qū)技術(shù)標準規(guī)定的凈空保護要求。 空域保護要求：航行、微波、電磁波。 案例：實施管理的程序銜接。 65 歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例 第二十八條在歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村核心保護范圍內(nèi)，不得進行新建、擴建活動。但是，新建、擴建必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施除外。新建、擴建必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證前，應(yīng)當征求同

30、級文物主管部門的意見。 在歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村核心保護范圍內(nèi)，拆除歷史建筑以外的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門批準。 66 第二十九條審批本條例第二十八條規(guī)定的建設(shè)活動，審批機關(guān)應(yīng)當組織專家論證，并將審批事項予以公示，征求公眾意見，告知利害關(guān)系人有要求舉行聽證的權(quán)利。公示時間不得少于20日。利害關(guān)系人要求聽證的，應(yīng)當在公示期間提出，審批機關(guān)應(yīng)當在公示期滿后及時舉行聽證。 規(guī)劃許可的前置程序要求。 67 第三十四條建設(shè)工程選址，應(yīng)當盡可能避開歷史建筑；因特殊情況不能避開的，應(yīng)當盡可能實施原址保護。 ，建設(shè)單位應(yīng)當事先確定保護措施，報城

31、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門批準。因公共利益需要進行建設(shè)活動，對歷史建筑無法實施原址保護、必須遷移異地保護或者拆除的，應(yīng)當由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的保護主管部門會同同級文物主管部門批準。 68 第三十五條對歷史建筑進行外部修繕裝飾、添加設(shè)施以及改變歷史建筑的結(jié)構(gòu)或者使用性質(zhì)的，應(yīng)當經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門批準，并依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。 歷史建筑的相關(guān)管理納入規(guī)劃實施管理。 69 城市紫線管理辦法 第十四條 在城市紫線范圍內(nèi)確定各類建設(shè)項目，必須先由城市、縣人民政府

32、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)保護規(guī)劃進行審查，組織專家論證并公示后核發(fā)選址意見書。 與歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例的程序要求基本一致。 紫線、綠線、藍線、黃線是城鄉(xiāng)規(guī)劃督察員監(jiān)督地方規(guī)劃實施管理工作的重要內(nèi)容。 70 城市綠線管理辦法 第十四條 城市綠線內(nèi)的用地，不得改做他用，不得違反法律、法規(guī)、強制性標準以及批準的規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)。 案例： 1、改變用地位置、性質(zhì)，減少綠地規(guī)模； 2、公共綠地私有化。 71 城市藍線管理辦法 第十一條 在城市藍線內(nèi)進行各項建設(shè)，必須符合經(jīng)批準的城市規(guī)劃。在城市藍線內(nèi)新建、改建、擴建各類建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，應(yīng)當依法向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理城

33、市規(guī)劃許可，并依照有關(guān)法律、法規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。 河道保護線和控制線。 案例：房地產(chǎn)開發(fā)項目侵入藍線，城鄉(xiāng)規(guī)劃督察員介入督查。 72 城市黃線管理辦法 第十一條 在城市黃線內(nèi)進行各項建設(shè)，必須符合經(jīng)批準的城市規(guī)劃。在城市藍線內(nèi)新建、改建、擴建各類建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，應(yīng)當依法向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理城市規(guī)劃許可，并依照有關(guān)法律、法規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限，包括公共交通、供水、排水、供燃氣、供電、通訊、消防、防洪、抗震防災(zāi)等設(shè)施，應(yīng)當特別關(guān)注相關(guān)的安全要求。 73 城市抗震防災(zāi)規(guī)劃管理規(guī)定 第十八條 重大建設(shè)工程和各類生命線工程的選址與建設(shè)應(yīng)當避開不利地段

34、，并采取有效的抗震措施。 建設(shè)項目選址時應(yīng)關(guān)注地震地質(zhì)、工程地質(zhì)、水質(zhì)地質(zhì)等相關(guān)條件，關(guān)注程序協(xié)調(diào)。 74 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 （3） 舊區(qū)改建的項目內(nèi)新建住宅日照標準可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1小時的標準。 適用范圍。 案例：項目內(nèi)外均按1小時控制。 75 土地管理法 第四十三條 任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅 ，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)除外。 第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 建設(shè)項目必須使用國有土地。 案例： 1、對集體土地核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 2、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證未審核國有土地的證明文件。 76 文物保護法 第十七條 文物保護單位的保護范圍內(nèi)不得進行其他建設(shè)工程 因特殊情況需要在文物保護單位的保護范圍內(nèi)進行其他建設(shè)工程，并經(jīng)核定公布該文物保護單位的人民政府批準，在批準前應(yīng)當征得上一級人民政府文物行政部門同意。 保護范圍內(nèi)建設(shè)項目規(guī)劃許可的前置程序要求，關(guān)注保護范圍劃定的合理性。 案例： 保護范圍劃得過大，不切實際，忽視了實施管理的可操作性。如歷史文化街區(qū)、古城遺址等。 77 文物保護法 第十八條 在文物