房地產(chǎn)公司營銷費用及管理舉例

1、房地產(chǎn)公司銷售費用、房地產(chǎn)公司銷售費用內(nèi)容: 銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設(shè)立銷售機構(gòu)的銷 售機構(gòu)的費用也計入銷售費用。1、銷售前期費：核算與銷售相關(guān)的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。 售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處 建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費 用，如果利用會所、 商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發(fā)成本中反映，不在此 處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維

2、護費等。2、銷售推廣費：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、 戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。3、合同交易費等：預(yù)售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費等。4、銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發(fā)公司委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費， 該科目核算按代理合同計算的應(yīng)付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。二、XX公司營銷費用管理舉例I 一、xx營銷

3、成本構(gòu)成營銷成本指項目銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本，包括服務(wù)及代理費用、廣告設(shè)計 費用、各種廣告制作發(fā)布費用、現(xiàn)場包裝及各種活動費用、售樓處及樣板房裝修費用。1 .廣告類營銷費用包括定點長效廣告，如戶外廣告牌、電梯、燈桿旗、車體廣告等；媒體廣告如電視、 電臺、報紙等；投放類廣告如短信、直郵等；制作類廣告如噴繪、印刷品、工藝品、紙杯、 手提袋、現(xiàn)場包裝、禮品、模型等。2 .消耗采購類費用包括售樓處日常消耗品；電話費、網(wǎng)絡(luò)費、水電費、辦公用品、物料、花卉等。3 .活動類營銷費用包括旺場活動、大型的營銷推廣活動、房展會等。4 .服務(wù)及代理費用包括代理公司的銷售前期的策劃顧問費、銷售過程中的銷售代理費

4、、獎勵費等。5 .樣板房費用主要是樣板房的裝修、裝飾、家私購買等費用，但不沖減因樣板房出售的收入。I二、前期服務(wù)及銷售代理成本管理服務(wù)及代理單位的工作質(zhì)量對于項目的定位、商品房的銷售起著非常關(guān)鍵的作用，因此在單位選擇上應(yīng)非常慎重。項目建設(shè)初期，營銷策劃部應(yīng)在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，以報告的形式進行前期服務(wù)及銷售代理單位的推薦， 推薦的單位應(yīng)有在項目所在地或相鄰城市銷售經(jīng)驗，深入了解項目所在地的市場情況，包括項目所在城市、區(qū)域的現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)及需求情況等。銷售費用由財務(wù)部根據(jù)合同規(guī)定條款并安排專人對已銷售商品房數(shù)量、面積、銷售收入等情況進行復(fù)核，避免超付。合同執(zhí)行完畢后，營銷策劃部、成本管理部及財務(wù)部應(yīng)

5、以其進行合同情況的總結(jié)，重點是合作單位的服務(wù)意識、 服務(wù)質(zhì)量及其合同執(zhí)行過程中表現(xiàn)的誠信度。評價較高的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評價不高的單位以后的項目中必須經(jīng)過嚴(yán)格考察慎重合作。I三、廣告設(shè)計成本管理廣告設(shè)計成本包括年服務(wù)費、單項設(shè)計服務(wù)費兩種形式成本。項目建設(shè)初期，營銷策劃部負(fù)責(zé)提出潛在設(shè)計單位名單，并組織策劃設(shè)計部、成本管理部、財務(wù)部一起進行考察。在考察的基礎(chǔ)上，營銷策劃部編寫招標(biāo)文件，組織邀請賽招標(biāo)，邀請單位應(yīng)不少于 4家。招標(biāo)文件應(yīng)包括：(1)項目基本情況(2)廣告設(shè)計服務(wù)內(nèi)容及期限(3)服務(wù)質(zhì)量要求(4)投標(biāo)文件構(gòu)成(5)招投標(biāo)工作時間安排及評標(biāo)方法等。合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部

6、應(yīng)及時安排設(shè)計任務(wù)，并跟蹤完成，重點廣告畫面設(shè)計稿應(yīng)與策劃設(shè)計部溝通，確認(rèn)以保證廣告效果、避免浪費。避免因涉及不及時，導(dǎo)致其他 制作、安裝或印刷工作無法招標(biāo)，臨時委托，造成成本增加。合同期滿，營銷策劃部應(yīng)對合作單位已完成的工作進行逐項清點，對于未完成的單 項設(shè)計應(yīng)告知成本管理部，相關(guān)費用從合同總價中扣除。另外還應(yīng)對設(shè)計單位的服務(wù)態(tài)度、 服務(wù)質(zhì)量進行總體評價， 評價較好的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評價不高的單位到以后項目中必須經(jīng)過嚴(yán)格考察后慎重合作。I四、廣告成本管理廣告類別包括定點長效廣告、媒體廣告、投放類廣告及制作廣告等多種類別。1 .定點長效廣告定點長效廣告投入大（燈桿旗廣告除外），選用

7、得當(dāng)效果明顯，但資源往往處于壟斷狀態(tài)，且受到市場影響大，成本不易控制。因此營銷策劃各應(yīng)根據(jù)項目所處區(qū)域、特點、銷售階段、銷售對象以及定點廣告資源情況等，進行整體方案設(shè)計，并進行多方案性價比分析，以書面報告代理商資質(zhì)，證實其確實擁有該定點廣告資源的合法使用權(quán)。根據(jù)經(jīng)管會批復(fù)意見，營銷策劃部組織成本管理部及財務(wù)部一起進行詢價和商務(wù)談判工作，并形成工作紀(jì)要，報公司經(jīng)管會批準(zhǔn)。經(jīng)公司經(jīng)管會批準(zhǔn)后，營銷策劃部負(fù)責(zé)起草廣告發(fā)布合同，合同中應(yīng)詳細(xì)約定廣告 發(fā)布合同金額、廣告發(fā)布期限、換畫費用、亮燈時間、維修時間要求、付款條件等條款，并 按公司審批流程，分別進行價格審核單和合同審定會簽單的審核和簽署。合同簽訂

8、后，營銷策劃部應(yīng)密切跟蹤合同執(zhí)行情況，嚴(yán)格按合同約定進行廣告驗收及合同款的支付。為保證廣告效果，定期檢查畫面完好程度及照度情況，如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知單位維護、修補。為降低成本、應(yīng)盡量控制換畫次數(shù)。合同執(zhí)行后期，營銷策劃部應(yīng)該進行廣告效果、廣告商工作分析、評價，如果廣告 效果較好，公司又有宣傳方面的需求需要續(xù)約，宜盡早與合作單位進行商務(wù)談判。2 .網(wǎng)絡(luò)廣告營銷策劃部應(yīng)在經(jīng)過市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出潛在網(wǎng)絡(luò)設(shè)計、維護單位名單，詳細(xì)羅列這些單位的主要業(yè)績、設(shè)計實力等情況，備選單位就不低于3家；網(wǎng)絡(luò)設(shè)計單位應(yīng)通過邀請招標(biāo)確定。投標(biāo)文件分技術(shù)標(biāo)（方案標(biāo)）及商務(wù)標(biāo)兩部分（商務(wù)標(biāo)部分隊總報價外， 還應(yīng)有各單項

9、設(shè)計服務(wù)詳細(xì)報價），并按招標(biāo)文件規(guī)定的方法分別進行評審，其中營銷策劃部和策劃設(shè)計部主要對方案標(biāo)進行評審，成本管理部和財務(wù)部主要對商務(wù)標(biāo)進行評審，匯總 各單位得分情況后，形成紀(jì)要，向經(jīng)管會推薦中標(biāo)候選人順序。經(jīng)管會討論確定中標(biāo)人后，營銷策劃部起草合同文件，并按公司現(xiàn)有流程，分別進行價格審核單和合同審批會簽單的審核、簽署。合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應(yīng)定期檢查網(wǎng)站（或網(wǎng)頁）運行、點擊率等情況，并要求合作單位根據(jù)項目進民展，更新廣告內(nèi)容。合同期滿，營銷策劃部應(yīng)對合作單位服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量進行客觀評價，評價較好的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫。3 .媒體廣告媒體廣告具有資源壟斷的特點。營銷策劃部提出媒體廣告

10、整體需求，并與各種媒體協(xié)商折扣比例，并按公司流程進行價格審核單、合同審定會簽單的審批、簽署。4 .投放類廣告投放類廣告包括手機短信、直郵及商住小區(qū)、寫字樓、社團組織等發(fā)布渠道，成本較低，但種類較多，應(yīng)區(qū)別對待。5 .手機短信營銷策劃部應(yīng)根據(jù)地區(qū)、受眾區(qū)別，選擇幾家資源較豐富的投放單位，通過招標(biāo)確定投放單位（可以選擇多家投放單位），簽訂批量投放合同， 以降低投放成本。實際投放時， 宜分期、分批投放，并按實際投放量進行結(jié)算。6 .直郵廣告直郵廣告由營銷策劃部聯(lián)系郵局進行投放，按公司流程分別進行價格審核單、合同 審定會簽單及付款審批單的審批、簽署即可。7 .制作類廣告制作類廣告又分為噴繪、印刷、現(xiàn)場

11、包裝等營銷策劃部在及時安排廣告設(shè)計單位完成設(shè)計的前提下，應(yīng)劃分制作類廣告類別，組織招標(biāo)。營銷策劃部負(fù)責(zé)提出擬邀請單位名單，其中施工單位資質(zhì)必須滿足制作、安裝工程要求，尤其是高空作業(yè)施工單位必須有安全許可證，成本管理部和財務(wù)部參與招標(biāo)及評審工作。招評標(biāo)工作結(jié)束后，選擇兩家長期合作單位，以招標(biāo)紀(jì)要的形式向項目領(lǐng)導(dǎo)管理小組匯報，得到批準(zhǔn)后，營銷策劃部起草合同文件，按公司審批流程分別進行價格審核單和合同審定會簽單的審批、簽署，分別簽訂年度制作類合同。合同簽訂后，營銷策劃部根據(jù)需要， 安排制作類廣告的實施，并及時組織成本管理部、財務(wù)部一起進行驗收、結(jié)算和付款審批。合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應(yīng)客觀評價合作

12、單位的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量情況，評價較高的單位可列入長期合作單位數(shù)據(jù)庫。制作類廣告總成本應(yīng)受年度及項目制作類廣告總成本控制。I五、消耗物品采購成本管理消耗物品條購成本包括售樓處、樣板房日常消耗品的采購，以及電話費用、網(wǎng)絡(luò)費 用、水電費、辦公用品費、花卉及其他物料消耗等。消耗物品由營銷策劃根據(jù)實際需要自行采購，并按公司付款審批流程審批，據(jù)實報 銷，為降低成本，營銷策劃部應(yīng)加強管理，建立消耗物品管理臺帳，并定期不定期檢查領(lǐng)用 情況，發(fā)現(xiàn)問題督促整改。電話費、網(wǎng)絡(luò)費、辦公用品費等費用，據(jù)實報銷I六、活動類營銷成本管理活動類營銷成本為大型銷活動和經(jīng)?；顒映杀荆渲杏职瑑x服務(wù)成本。1 .禮儀服務(wù)單位的選

13、擇及成本控制活動過程中負(fù)責(zé)提供禮儀服務(wù)的單位通過招標(biāo)確定2家，每次活動前通過其中的一家進行活動場地的布置、搭設(shè)、物料的準(zhǔn)備及其他禮儀服務(wù)配合。營俏策劃部組織統(tǒng)計活動中禮儀公司投入的各種物料數(shù)理及各種服務(wù)情況，按招投標(biāo)及合同談判過程中確定的單價進行結(jié)算和付款。2 .大型營銷活動成本管理細(xì)則營銷策劃部應(yīng)提前15天，以專題報告的形式， 就活動目的、規(guī)模、內(nèi)容及預(yù)算等向 公司經(jīng)管會報告，得到批準(zhǔn)后方可實施。活動過程中，要嚴(yán)格按公司經(jīng)管會批準(zhǔn)的預(yù)算，控制各項開支，總額不得突破?；顒咏Y(jié)束后，營銷策劃部按公司審批流程及實際支出情況，進行付款審核。部分成 本需要簽訂合同的可以補簽合同。3 .經(jīng)常性活動成本管理

14、細(xì)則對于經(jīng)常性活動安排， 每次活動費用且低于 4000元，營銷策劃部應(yīng)有統(tǒng)一的計劃及 布署，并于每月初向成本管理部及財務(wù)部知會本月活動安排情況?？芍苯影垂玖鞒踢M行付款審批；超過4000元的，營銷策劃部應(yīng)在活動前向成本管理部及財務(wù)部特別說明，征得同意，否則兩個部門可不在付款審批單上簽字。I七、售樓處、樣板房成本管理售樓處、樣板房費用應(yīng)由營銷策劃部牽頭，按照年度、項目預(yù)算全程控制成本總額。首先由營銷策劃部提出樣板房的需求，包括但不限于風(fēng)格、裝飾、裝璜以及時間要求，策劃設(shè)計部委托方案及施工圖設(shè)計，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行；成本管理部根據(jù)審批后確定的圖紙編制或委托編制工程量清單及標(biāo)底，進行預(yù)算與標(biāo)底的對比分析，并將對比情況及時反饋給營銷策劃部及策劃設(shè)計部，必要時進行調(diào)整，確認(rèn)后的清單供招標(biāo)、評標(biāo)使用；同期工程部/項目部、成本管理部一起進行招標(biāo)文件夾的編制和審核工作，通過邀請招標(biāo)確定裝修施工單位，并監(jiān)控裝修全程，施工完畢營銷策劃部、策劃設(shè)計部及工程部/項目部共同進行竣工驗收；施工同期營銷策劃部應(yīng)及組織策劃設(shè)計部、工程部/項目部及成本管理部進行樣板房家私、家電及裝飾、裝潢