最新萬象城分析報告

1、深圳萬象城深圳萬象城分析分析報告報告報告框架報告框架一、基本指標一、基本指標二、區(qū)域分析二、區(qū)域分析三、整體規(guī)劃布局三、整體規(guī)劃布局四、項目定位四、項目定位五、產(chǎn)品設計特色五、產(chǎn)品設計特色六、六、產(chǎn)品設計平面圖產(chǎn)品設計平面圖七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃八、運營分析八、運營分析九、營銷推廣九、營銷推廣十、資本運作十、資本運作華潤中心基本指標華潤中心基本指標 華潤中心區(qū)域分析華潤中心區(qū)域分析項目地理位置：項目地理位置：位于羅湖金三角位于羅湖金三角商業(yè)區(qū)，包括東商業(yè)區(qū)，包括東門、人民南、寶門、人民南、寶安南三大核心商安南三大核心商圈，萬象城是寶圈，萬象城是寶安南商圈的標志安南商圈的標志性項目。性

2、項目。華潤中心區(qū)域分析華潤中心區(qū)域分析交通系統(tǒng)分析：交通系統(tǒng)分析： 地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間 與地王大廈隔深南大道相望 與地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連 周邊共有巴士線路30多條 距深圳火車站、羅湖口岸約1000米 距皇崗口岸約5分鐘車程 距深圳寶安國際機場和香港國際機場僅30分鐘車程深南大道地王大廈深南大道濱河大道寶安南路華潤中心整體規(guī)劃布局華潤中心整體規(guī)劃布局一期二期萬象城：18.8萬華潤大廈：4.2萬住宅：3棟，11萬君悅酒店，7.6萬華潤中心整體規(guī)劃布局華潤中心整體規(guī)劃布局1、購物中心布局中間，塔樓布局在兩側，既減少相互干擾，又使項目大氣時尚。2、將“

3、萬象城”作為一個獨立的建筑主體進行設計，給予其設計規(guī)劃的較大自由空間。3、 通過打造超高層塔樓建筑，提升容積率。住宅160米，酒店193米，寫字樓139米。4、臨河布置住宅、酒店，利用地塊景觀屬性；臨深南路、地王大廈布置寫字樓、商業(yè)，利空地塊商業(yè)辦公屬性。5、產(chǎn)品設計注重人流銜接。通過2-3F商業(yè)走廊和地下車庫，連接項目北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)。華潤中心整體規(guī)劃布局華潤中心整體規(guī)劃布局6、住宅通過社區(qū)道路與商業(yè)進行分區(qū)，大型集中商業(yè)與主題街區(qū)通過次干道進行分區(qū)。次干道社區(qū)道路萬象城定位萬象城定位定位為定位為“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型室深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型室內(nèi)

4、購物中心內(nèi)購物中心”。是深圳商業(yè)接軌國際的旗艦之作是深圳商業(yè)接軌國際的旗艦之作萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城標準層面積約2.4萬，比較大。但動線采用是完全可以回環(huán)的經(jīng)典線型模式，也沒有任何的次動線。平面動線的長度380M左右。通常情況下，動線長度和店鋪平均進深成反比，如果動線短，則店鋪平均進深長。但是萬象城利用每層均設置的停車場巧妙的解決了大平面下的店鋪進深問題。萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城下沉式廣場通過多種方式導入人流。萬象城下沉式廣場通過多種方式導入人流。多種方式的樓梯、直通地鐵的通道。人流可

5、從各個方向方便的進入下多種方式的樓梯、直通地鐵的通道。人流可從各個方向方便的進入下沉式廣場。沉式廣場。從兩條主干道導入人流從兩條主干道導入人流導入地鐵人流導入地鐵人流萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色6.8米5.6米萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色 88部電扶梯與直梯縱橫交錯，購物非常方便。部電扶梯與直梯縱橫交錯，購物非常方便。萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色樓宇底層外立面根據(jù)引進品牌商家的獨特需求進行設計。樓宇底層外立面根據(jù)引進品牌商家的獨特需求進行設計。萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色主動線中間設置大挑空中庭，兩端入口設置特色挑空空間。主動

6、線中間設置大挑空中庭，兩端入口設置特色挑空空間。主要入口主要入口次要入口次要入口萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計特色萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城產(chǎn)品設計平面圖萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 零售中，一期國際名牌占3；萬象城設置了 25 家餐廳，除了中國傳統(tǒng)菜系外，也能品嘗到世界各地的風味，包括了頂級的法國菜、意大利菜、日本菜、泰國菜等。 萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬

7、象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃Rel時尚生活百貨 Rel時尚生活百貨 2F NOVO時尚百貨NOVO時尚百貨Rel時尚生活百貨 注：Rel時尚生活百貨（2萬平米）萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃真冰滑冰場 嘉禾影院萬象城運營分析萬象城運營分析運營策略：運營策略：住宅開發(fā)住宅開發(fā)+持有物業(yè)持有物業(yè)+增值服務增值服務租售策略：租售策略：住宅：完全出售住宅：完全出售購物中心商業(yè)、主題商業(yè)街、寫字樓、酒店：持有購物中心商業(yè)、主題商業(yè)街、寫字樓、酒店：持有社區(qū)商業(yè)：完全出售社區(qū)商業(yè)：完全出售運營周期：運營周期：施工時間施工時間一期（開業(yè)）一期（開業(yè)） 36個月個月 購物中心、寫

8、字樓購物中心、寫字樓 二期（完工）二期（完工） 50個月個月 住宅、酒店住宅、酒店招商時間招商時間一年一年 完成完成4家主力店的招商工作家主力店的招商工作兩年兩年 完成完成80%的商業(yè)面積的招商工作的商業(yè)面積的招商工作萬象城運營分析萬象城運營分析總策略：總策略： 先確定主力店，再全面招商先確定主力店，再全面招商具體措施：具體措施： 4-5個人負責商鋪招商個人負責商鋪招商 2-3個人負責寫字樓招商個人負責寫字樓招商寫字樓招商由專業(yè)的招商代理公司寫字樓招商由專業(yè)的招商代理公司商鋪招商由公司自己招商團隊完成商鋪招商由公司自己招商團隊完成租戶品牌特點：租戶品牌特點：國際知名品牌多國際知名品牌多30%的

9、品牌是首次進入該城市的品牌是首次進入該城市大部分租戶租期長大部分租戶租期長紛紛把萬象城作為旗艦店所在地紛紛把萬象城作為旗艦店所在地有意與華潤一起進行全國拓展有意與華潤一起進行全國拓展專業(yè)合作單位專業(yè)合作單位主建筑設計單位：美國主建筑設計單位：美國RTKLRTKL國際設計有限公司洛杉磯分公國際設計有限公司洛杉磯分公 司，世界排名前三（深圳和沈陽）司，世界排名前三（深圳和沈陽） 美國美國CallisonCallison凱里森建筑事務所（杭州）凱里森建筑事務所（杭州）國內(nèi)建筑設計院：中建國際（深圳）設計顧問有限公司國內(nèi)建筑設計院：中建國際（深圳）設計顧問有限公司 （CCDICCDI）機電顧問：香港邁

10、進機電工程咨詢有限公司機電顧問：香港邁進機電工程咨詢有限公司 （MeinHardtMeinHardt），世界排名前三），世界排名前三結構顧問：廣州容柏生建筑工程設計事務所（結構顧問：廣州容柏生建筑工程設計事務所（RBSRBS）交通顧問：香港弘達交通顧問有限公司（交通顧問：香港弘達交通顧問有限公司（MVAMVA）造價顧問：威寧謝咨詢（深圳）有限公司（造價顧問：威寧謝咨詢（深圳）有限公司（DLSDLS），香港排），香港排 名前三名前三景觀顧問：香港雅博奧頓國際設計有限公司（景觀顧問：香港雅博奧頓國際設計有限公司（ADIADI）燈光顧問：美國碧譜照明設計有限公司（燈光顧問：美國碧譜照明設計有限公司（

11、BPIBPI）節(jié)能顧問：北京唯綠節(jié)能設計顧問公司節(jié)能顧問：北京唯綠節(jié)能設計顧問公司幕墻顧問：艾勒泰建筑工程咨詢（上海）有限公司幕墻顧問：艾勒泰建筑工程咨詢（上海）有限公司萬象城運營分析萬象城運營分析萬象城營銷推廣萬象城營銷推廣 1、執(zhí)行“先確定主力店，再全面招商”的基本策略，在執(zhí)行過程中，主力店、國際名店和餐飲提前招商，其他隨后進行。2、招商分工方面采取自我招商為主，中介合作為輔的方式。3、整合推廣策略：聯(lián)合國際 4A廣告公司、公關公司以及本土廣告公司開展了一系列的推廣活動（如與租戶的聯(lián)合推廣計劃）。1、周末，節(jié)假日每一天會在不同的中心，不同的時間安排不同的活動，不斷的吸引人群進店、消費。2、

12、大部分的主題活動都帶有“時尚”的特征，時尚的商品、時尚的形式、時尚的形象、時尚的海報 3、每個月安排特賣會 萬象城營銷推廣萬象城營銷推廣 萬象城的廣告投放以2008年為分界線，在2008年以前，投放量比較大，但隔月投放特征明顯。2008年以后，幾乎沒有廣告投放。從投放主題看，主題活動占比最大，有45%之多，這說明廣告是與活動相配合的，也是活動成功舉辦的先導。 萬象城營銷推廣萬象城營銷推廣1、網(wǎng)絡營銷、網(wǎng)絡營銷 利用項目自身的網(wǎng)絡平臺發(fā)布信息，和消費者產(chǎn)生互動。利用項目自身的網(wǎng)絡平臺發(fā)布信息，和消費者產(chǎn)生互動。 2、會員營銷、會員營銷 會員包括萬象會會員和聯(lián)名會員。萬象會由萬象城獨立組建，消費者

13、可入會會員包括萬象會會員和聯(lián)名會員。萬象會由萬象城獨立組建，消費者可入會成會員。萬象城與招商銀行聯(lián)合推出了成會員。萬象城與招商銀行聯(lián)合推出了“萬象城招商銀行聯(lián)名信用卡萬象城招商銀行聯(lián)名信用卡”，辦，辦理持有該卡的消費者就是萬象城的聯(lián)名會員理持有該卡的消費者就是萬象城的聯(lián)名會員 。萬象城資本運作萬象城資本運作孵化戰(zhàn)略孵化戰(zhàn)略利用集團公司的資金實利用集團公司的資金實力優(yōu)勢，讓一些土地先力優(yōu)勢，讓一些土地先期由集團來購買和持有，期由集團來購買和持有，等到項目比較成熟時再等到項目比較成熟時再按市場價格注入公司，按市場價格注入公司，以支持上市公司的發(fā)展。以支持上市公司的發(fā)展。2004年至今，華潤集團年至

14、今，華潤集團對華潤置地注入的資產(chǎn)對華潤置地注入的資產(chǎn)金額高達金額高達234億港元，億港元，而華潤置地為此支付對而華潤置地為此支付對價的現(xiàn)金部分不到價的現(xiàn)金部分不到60億億港元，其余部分主要通港元，其余部分主要通過向集團配股完成。過向集團配股完成。萬象城資本運作萬象城資本運作資本運作的核心：資本運作的核心： 有效降低賬面風險有效降低賬面風險 提升財務指標提升財務指標 擴大股權融資空間擴大股權融資空間 借助資本市場做大做強借助資本市場做大做強 成為綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)成為綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)深圳萬象城前深圳萬象城前2 2年是虧損的，第年是虧損的，第3 3年開始盈利，目前盈利狀況非常好。年開始盈利，目前

15、盈利狀況非常好。深圳萬象城深圳萬象城20082008年度營業(yè)額約年度營業(yè)額約3030億人民幣，占羅湖區(qū)億人民幣，占羅湖區(qū)GDPGDP的的6%6%，是迄今為止中國內(nèi)，是迄今為止中國內(nèi)地投資回報率最高的購物中心。地投資回報率最高的購物中心。 萬象城可借鑒之處萬象城可借鑒之處一、產(chǎn)品規(guī)劃一、產(chǎn)品規(guī)劃1 1、購物中心布局中間，塔樓布局在兩側的規(guī)劃模式。、購物中心布局中間，塔樓布局在兩側的規(guī)劃模式。2 2、人流銜接模式。通過、人流銜接模式。通過2-3F2-3F商業(yè)走廊和地下車庫、主力店，連接項目各區(qū)。商業(yè)走廊和地下車庫、主力店，連接項目各區(qū)。3 3、主動線精簡：整個購物中心只有一條主動線，無次要通道。、主動線精簡：整個購物中心只有一條主動線，無次要通道。4 4、不均衡層高設計。、不均衡層高設計。5 5、大量運用挑空設