昆明別墅市場分析報(bào)告

1、2006昆明別墅市場分析一、在售別墅分布2005年國家對別墅用地控制力度的不斷加強(qiáng)，2006年昆明別墅供應(yīng)量呈下降趨勢，新開盤項(xiàng)目僅有9個(gè)（包括“山水云天”，雖沒開盤，但已開始發(fā)售），較05年新開盤15個(gè)項(xiàng)目而言，下降了40%左右；新增別墅1600余套，與05年的1800余套相比，減少了近200套?？梢钥闯?，雖然新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少明顯，但由于象清水木華等大盤的上市，06年新增別墅沒有出現(xiàn)大的波動。目前，昆明在售別墅項(xiàng)目約為18個(gè)（包括世紀(jì)城等綜合盤中的別墅），供應(yīng)總量近3000套。其中，世博片區(qū)在售項(xiàng)目3個(gè)，供應(yīng)總量為700余套，占總供應(yīng)量的25%左右；滇池片區(qū)6個(gè)，供應(yīng)總量630余套；北市3個(gè)

2、，供應(yīng)總量為450余套；東南2個(gè)，遠(yuǎn)郊4個(gè)。東南片區(qū)別墅多建設(shè)在大盤中，如“世紀(jì)城”、“體育城”等；另外，我們可以看到，由于新政對別墅的影響，使不少低密度住宅也貼上“別墅”的標(biāo)簽，以“空中疊墅”、“聯(lián)院疊墅”等充斥著昆明別墅市場；同時(shí)也有一些綜合盤中零星開發(fā)的少量疊加別墅，如“彼岸”、“玫瑰灣”（ 聯(lián)排別墅已售完）等，這里不予統(tǒng)計(jì)。具體分布情況如下圖所示。二、在售別墅物業(yè)類型及建筑型態(tài)1、從物業(yè)類型來看，18個(gè)在售別墅盤中，15個(gè)在建城區(qū)內(nèi)，其中純別墅項(xiàng)目只有6個(gè)，供應(yīng)總量650余套，只占建城區(qū)供應(yīng)總量的20%左右；其余的均為綜合大盤或同時(shí)開發(fā)有多層、小高層等的綜合性項(xiàng)目，如“世紀(jì)城”、“清水

3、木華”等。遠(yuǎn)郊別墅4個(gè)，均為純別墅項(xiàng)目，供應(yīng)總量為600余套。在綜合項(xiàng)目中，除了“世紀(jì)城”、“云大知城”、“上游水岸”和“橄欖谷”外，其余的都是以別墅建筑為主（別墅占項(xiàng)目總戶數(shù)的50%以上），再輔以多層、小高層等物業(yè)，其中“世博生態(tài)城一期”200多套全為別墅，二期項(xiàng)目應(yīng)國家政策將推出部分小高層，但仍以別墅為主；而“上游水岸”和“橄欖谷”雖然供應(yīng)量不大，但及占地面積在整個(gè)項(xiàng)目中的比重在50%。2、從建筑型態(tài)看，在售別墅中聯(lián)排別墅（包括雙拼別墅）供應(yīng)量1200余套，占在售別墅總量的46%左右，居于首位；而獨(dú)棟別墅供應(yīng)量為550余套，只占總量的20%左右。18個(gè)別墅盤中，建城區(qū)內(nèi)的15個(gè)項(xiàng)目除了“高

4、天流云”和“海韻楓丹”為純獨(dú)棟別墅（共計(jì)180余套）外，其余的幾乎都是以聯(lián)排（包括雙拼）為主，同時(shí)兼有兩種或以上的型態(tài)?！傲袃z溪谷”、“都市楓林”等都以聯(lián)排為主，且供應(yīng)量較大。遠(yuǎn)郊的4個(gè)項(xiàng)目除了“嶺東紫郡”以聯(lián)排為主外，其他2個(gè)都以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，且都分期開發(fā)，供應(yīng)量較大。三、在售別墅容積及綠化率情況1、容積率普遍較低，遠(yuǎn)郊別墅具首位在容積率方面，除了綜合項(xiàng)目以外，純別墅項(xiàng)目的容積率都比較低，幾乎都在0.7以下；而遠(yuǎn)郊的四個(gè)項(xiàng)目，其容積率都在0.4以下，遠(yuǎn)低于建城區(qū)內(nèi)的所有別墅，主要原因在于遠(yuǎn)郊別墅的建筑型態(tài)幾乎全為獨(dú)棟建筑。2、綠化率普遍較高在18個(gè)在售別墅中，綠化率50%以上的項(xiàng)目14

5、個(gè)，占所有別墅的75%以上。而綠化率較低的項(xiàng)目都為綜合項(xiàng)目中的別墅，由于與其他物業(yè)共生，故容積率相對較低。四、在售別墅價(jià)格狀況1、目前昆明別墅市場上總體價(jià)格約為5280元/平米（包括別墅二手市場），而一手別墅目前均價(jià)約為6080元/平米。另外，從圖9可以看出，新政的出臺，促進(jìn)了昆明別墅價(jià)格的上揚(yáng)，06年別墅價(jià)格較05年價(jià)格有明顯的上漲，而06年第四季度成為新高點(diǎn)，較上一季度上漲了11.33%。 注：本數(shù)據(jù)來源于田野市場研究公司同時(shí)，在昆明別墅市場上，由于各片區(qū)地理環(huán)境，開發(fā)品質(zhì)等因素，價(jià)格上存在著較大差異、各片區(qū)參差不齊。（1)、世博片區(qū)別墅均價(jià)為8500元/平米。本片區(qū)別墅樓盤開發(fā)品質(zhì)較高，

6、各盤的銷售價(jià)格都比較高；而“高天流云”更是以13000元/平米的均價(jià)，引領(lǐng)昆明高端別墅前沿；（2）、北市片區(qū)別墅均價(jià)為6500元/平米。別墅形式多為聯(lián)排、疊加形式，未開盤的“山水云天”以獨(dú)棟10000元/平米開始發(fā)售；（3）、滇池片區(qū)均價(jià)為7300元/平米。片區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目均價(jià)跨度不大，剛開盤的“世紀(jì)半島”，以11500元/平米的均價(jià)直追世博的“高天流云”；（4）、東南片區(qū)均價(jià)為5750元/平米。本片區(qū)別墅項(xiàng)目多建于綜合樓盤中，較世博、滇池片區(qū)的別墅有明顯區(qū)別，為較典型的城市別墅風(fēng)格，均價(jià)上略低于昆明平均價(jià)格。（5）、遠(yuǎn)郊別墅均價(jià)約為5000元/平米。由于昆明遠(yuǎn)郊別墅開發(fā)較晚，目前消費(fèi)者的市場認(rèn)同

7、感還不高，故較近郊別墅而言“廉價(jià)”得多；而“墅鎮(zhèn)”更是以3300元/平米的均價(jià)走低端別墅之路。2、從別墅各物業(yè)形態(tài)來看，建城區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅均價(jià)約為8730元/平米，聯(lián)排別墅（雙拼別墅）均價(jià)約為7300元/平米，而雙拼別墅的價(jià)格略低于獨(dú)棟別墅。遠(yuǎn)郊別墅價(jià)格較市區(qū)而言，便宜得多，平均價(jià)格在4500元/平米左右。在不同別墅項(xiàng)目中，價(jià)格差異明顯。市區(qū)內(nèi)別墅同為純獨(dú)棟別墅的“高天流云”和“海韻楓丹”，均價(jià)上的跨度為500元左右；而其他的如聯(lián)排別墅，“橄欖谷”高出“都市楓林”近600元。郊區(qū)別墅叫市區(qū)別墅而言，各別墅項(xiàng)目價(jià)格相差不是很大。五、別墅后續(xù)供應(yīng)市場新、老“國八條”，“國六條”的相繼出臺，別墅市場一

8、度緊張，而不久前新版禁止用地項(xiàng)目目錄對別墅項(xiàng)目、高爾夫球場等用地禁止，讓別墅市場再度緊張起來。2005年后，昆明別墅在項(xiàng)目數(shù)量和開發(fā)總量上都有所減少。在剛剛開始的2007年，昆明別墅供應(yīng)將如何？這是昆明開發(fā)商和消費(fèi)者都普遍關(guān)心的問題。目前，昆明別墅市場上除了在售的別墅外，未開盤、建設(shè)中或規(guī)劃中的別墅項(xiàng)目有約6個(gè)，分別為：“山水云天”、“云嶺天驕”、“同德極少墅”、“智者的山丘”、“高海別墅”、“茉莉唐朝”?？傆?jì)用地約1500畝，供應(yīng)總量將超過2000套；“智者的山丘”、“高海別墅”等別墅大盤都將在不久后面世。而今后綜合盤中的少量別墅開發(fā)，也會不斷的補(bǔ)充昆明別墅房源。從分布看，除了滇池和世博片區(qū)外，遠(yuǎn)郊別墅的未來供應(yīng)量明顯增加?！爸钦叩纳角稹?、“高海別墅”的供應(yīng)量將成為今后的重點(diǎn)。而別墅的郊區(qū)化明顯起來，看來離“居住以外供游玩休閑的園林居所”會更近了。而就昆明目前市場反映來看，總體別墅市場供大于求，未開發(fā)的別墅用地將轉(zhuǎn)為潛在新增別墅項(xiàng)目，各大地產(chǎn)商手中存量極為可觀，受政策影響，將在近幾年內(nèi)呈噴放勢供