探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門維修范圍的界定

1、探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門維修范圍的界定物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)治理部門的治理維修范圍，向來沒有一具明確的界定，早在1994 年頒發(fā)的沈政發(fā)（ 35）號沈陽市住所小區(qū)治理方法,界定了住所小區(qū)內(nèi)各專業(yè)治理部門的職責(zé)劃分。 可是隨著時(shí)刻的進(jìn)展，隨著物業(yè)小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的別斷增加，隨著各專業(yè)治理部門體制及治理職能的變化,往常界定的治理維修范圍，己習(xí)慣別了物業(yè)治理飛快進(jìn)展的需要。 由于治理責(zé)任別清， 維修范圍別清。 各專業(yè)治理部門之間的扯皮之事，推諉之事，時(shí)有發(fā)生， 嚴(yán)峻妨礙了業(yè)主的正常日子，尤其是實(shí)行物業(yè)治理的住所小區(qū)，由于治理責(zé)任別清，維修范圍別清， 嚴(yán)峻地妨礙了物業(yè)公司的正常工作，將本別應(yīng)屬于

2、物業(yè)單位治理和維修的，全讓物業(yè)治理單位來承擔(dān)由于部分業(yè)主對物業(yè)治理工作認(rèn)識別腳，以為只要我們的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)治理，繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 所有的咨詢題就應(yīng)該由物業(yè)治理單位來負(fù)責(zé)。殊別知，物業(yè)治理單位，既別是行政治理部門，又別是行政執(zhí)法部門，物業(yè)治理單位算是一具企業(yè)，而且不過一具服務(wù)型企業(yè)，他的職責(zé)范圍，算是按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，來進(jìn)行服務(wù)。在服務(wù)中體現(xiàn)治理，超出物業(yè)服務(wù)合同的約定，就別應(yīng)該由物業(yè)治理單位來負(fù)責(zé)。 決別能以為， 我們居住的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)治理，就一切咨詢題全由物業(yè)治理單位來負(fù)責(zé)，只要我們按時(shí)交納了物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)，一切損壞就全由物業(yè)治理單位來維修。依照建住房字 199821

3、3 號住所共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金治理方法的規(guī)定 “共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、降水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電干線、照明、鍋爐、暖氣干線、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。以上設(shè)施設(shè)備涉及供電部門、供水部門、供暖部門、供氣部門、房產(chǎn)部門、消防部門、市政部門等。在一具物業(yè)治理區(qū)域內(nèi),有這樣之多的專業(yè)治理部門,若別對其治理責(zé)任和維修范圍進(jìn)界定,勢必會妨礙到治理和維修,妨礙到業(yè)主和使用人的正常日子。盡管沈政發(fā) 199435號沈陽市住所小區(qū)治理方法 對物業(yè)治理企業(yè)與各專業(yè)治理部門的職責(zé)，做過分工和劃分,

4、可是該文件差不多宣布作廢，又沒有相應(yīng)的配套文件出臺。 如今對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的治理和維修不過憑各專業(yè)治理部門的 “行規(guī) ”來進(jìn)行治理和維修，沒有一具統(tǒng)一的“法規(guī) ”進(jìn)行規(guī)范和界定，雖然物業(yè)治理單位在與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同 時(shí)，其共用部位共用設(shè)施設(shè)備的治理和維修差不多寫進(jìn)合同條款，可是由于其治理界限別清,在實(shí)際運(yùn)作中， 有些咨詢題很難界定，所以有必要對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的治理責(zé)任和維修范圍的界定咨詢題進(jìn)行探討，以便把物業(yè)治理工作搞的更好。一、 物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位治理與維修范圍的界定依照建住房字 1998213 號住所共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金治理

5、方法的規(guī)定 “房屋的共用部位是指住所主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的治理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)治理單位。 因?yàn)槲飿I(yè)治理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建造物及其場地，作為物業(yè)治理單位，絕別能脫離物業(yè)那個(gè)基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與治理，那只能是專業(yè)公司 ,而別是物業(yè)公司 ,雖然如今有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的； 有的是開辟公司下屬的子公司；有的是社會物業(yè)公司，但其治理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建造物。 因此房屋共用部位的治理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)治理單位，而別是其它專業(yè)治理單位。其維修

6、費(fèi)用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成測算的時(shí)候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用普通為房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)以下）維修成本計(jì)入物業(yè)治理成本之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時(shí)， 應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)治理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報(bào)告、開辟建設(shè)單位住所質(zhì)量保證書、工程預(yù)算書、 維修資金分?jǐn)偸虑檎f明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議經(jīng)過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。物業(yè)治理單位應(yīng)加強(qiáng)對房屋共用部位的日常治理，定期進(jìn)行檢查和勘查， 發(fā)覺有損壞的及時(shí)修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)別及時(shí)而妨礙廣闊業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)別及時(shí)造成中大修工程。二、 物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)共

7、用設(shè)施設(shè)備治理維修范圍的界定依照建住房字 1998213 號住所共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金治理方法的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：1 供電線路與設(shè)備設(shè)施治理維修范圍的界定供電線路與設(shè)備設(shè)施治理維修范圍的界定 ,應(yīng)實(shí)行供電單位、物業(yè)治理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)治理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施浮現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元操縱柜至單元電表箱輸入端， 應(yīng)由物業(yè)治理單位負(fù)責(zé)治理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施浮現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)由物業(yè)治理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時(shí)， 應(yīng)由物業(yè)

8、治理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報(bào)告、開辟建設(shè)單位住所質(zhì)量保證書、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偸虑檎f明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議經(jīng)過， 并形成書面決議， 向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。從供電干線至廂式變壓器（變電所） 輸出端總開關(guān) （含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)治理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施浮現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供電部門自行解決。2 供水管線與設(shè)備設(shè)施治理維修范圍的界定供水管線與設(shè)備設(shè)施治理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供水單位、物業(yè)治理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)治理，當(dāng)這些部位浮現(xiàn)漏水或損壞時(shí)，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭?/p>

9、有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或妨礙使用的應(yīng)積極主動維修。從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)治理單位負(fù)責(zé)治理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或浮現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)由物業(yè)治理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時(shí)， 應(yīng)由物業(yè)治理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報(bào)告、開辟建設(shè)單位 住所質(zhì)量保證書、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偸虑檎f明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議經(jīng)過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)治理， 當(dāng)該段供水干線或設(shè)備設(shè)施浮現(xiàn)漏水或損壞時(shí)，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供水單位自行解決。3 供

10、暖設(shè)備設(shè)施治理維修范圍的界定一具物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實(shí)行誰供暖、誰治理、誰收費(fèi)、誰維修的原則。供暖單位別但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行治理和維修，并且還要負(fù)責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、治理、收費(fèi)、維修應(yīng)是一具整體，別能把其中任何一具環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下落，設(shè)備設(shè)施維修別及時(shí)，服務(wù)別到位，遇事互相推諉、扯皮。4 排水管道（含溝渠、池、井）治理維修范圍的界定排水管道治理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行排水單位、 物業(yè)治理單位、 業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)治理，當(dāng)這些部位浮

11、現(xiàn)漏水或損壞時(shí)， 應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。 由此造成毗鄰房屋損壞和妨礙使用的應(yīng)積極主動維修。從單元下水立杠至園區(qū)排水管道 （雨水排放管道） 、窨井、 化糞池， 應(yīng)由物業(yè)治理單位負(fù)責(zé)治理， 當(dāng)該段排水管道發(fā)生阻塞或外溢時(shí)， 應(yīng)由物業(yè)治理單位負(fù)責(zé)維修， 當(dāng)該段管道需要中大修時(shí)， 應(yīng)由物業(yè)治理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報(bào)告、 開辟建設(shè)單位住所質(zhì)量保證書 、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偸虑檎f明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議經(jīng)過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金?；S池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)治理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生阻塞或外溢時(shí)，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費(fèi)用由市政部

12、門自行解決。5 消防設(shè)備設(shè)施的治理維修范圍的界定消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、 消火栓等消防設(shè)施， 由供水單位負(fù)責(zé)治理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防操縱柜、電機(jī)等，應(yīng)由物業(yè)治理單位負(fù)責(zé)治理和維修， 并同意公安消防部門的監(jiān)督和檢查。 其消防設(shè)施設(shè)備的治理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成成本。6 煤氣管道治理維修范圍的界定煤氣管道其治理和維修范圍， 應(yīng)實(shí)行由煤氣治理單位統(tǒng)一治理和維修、 分段承擔(dān)維修費(fèi)用的原則。 屬業(yè)主自主自用部位損壞的， 應(yīng)由煤氣治理單位負(fù)責(zé)維修， 業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用； 屬園區(qū)共用部位損壞

13、的， 應(yīng)由煤氣治理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用； 屬中大修以上工程的， 由煤氣治理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費(fèi)用。7 電梯治理維修范圍的界定物業(yè)治理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行治理維修與保養(yǎng) ;物業(yè)治理單位別具備電梯維修保養(yǎng)資格的， 應(yīng)托付具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。 電梯在保修期內(nèi)， 其日常治理由物業(yè)治理單位負(fù)責(zé)， 維修保養(yǎng)由安裝單位負(fù)責(zé)； 保修期滿后， 物業(yè)治理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)治理和維修；托付維修保養(yǎng)單位的， 由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費(fèi)用從業(yè)主收繳的電梯運(yùn)行費(fèi)中支付， 中大修費(fèi)用從維修資金中支付。 沈陽市目前規(guī)定的電梯運(yùn)行費(fèi)，很難維持電梯的正常進(jìn)行。8 園區(qū)綠化工

14、作園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求， 由開辟建設(shè)單位進(jìn)行栽種， 經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)治理單位， 由物業(yè)治理單位進(jìn)行日常治理， 物業(yè)治理單位在進(jìn)行物業(yè)治理成本核算時(shí)，應(yīng)將綠化治理成本納入物業(yè)治理服務(wù)成本。9 園區(qū)道路（含硬覆蓋）園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開辟建設(shè)單位進(jìn)行修筑， 經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后， 移交給物業(yè)治理單位， 由物業(yè)治理單位進(jìn)行日常治理， 物業(yè)治理單位在進(jìn)行物業(yè)治理成本核算時(shí)，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)治理服務(wù)成本。三、其它設(shè)備設(shè)施治理維修范圍的界定依照建住房字 1998213 號住所共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金治理方法的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園

15、區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：1 有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的治理維修范圍的界定有線電視線路、 設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)治理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號浮現(xiàn)故障時(shí)， 應(yīng)由有線電視臺進(jìn)行維修，所發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由有線電視臺自行解決。2 衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備依照國務(wù)院1993 年 129 號令規(guī)定 “個(gè)人別得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”。可是如今有很多園區(qū)都有個(gè)人或開辟商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實(shí)行誰使用（誰收費(fèi)）誰治理誰維修的原則，其維修費(fèi)用應(yīng)由使用人（收費(fèi)單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。3 寬帶絡(luò)治理維修范圍的界定寬帶絡(luò)治理維

16、修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行誰安裝誰收費(fèi)誰治理和維修的原則，寬帶絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的， 應(yīng)按其使用用途向物業(yè)治理單位交納電費(fèi)， 占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)治理單位交納房費(fèi)，進(jìn)入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)治理單位的接受。4 電信管線及設(shè)備設(shè)施治理維修范圍的界定電信管線及設(shè)備設(shè)施的治理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門別但要對通信線路負(fù)責(zé)維修， 并且還要對電信設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，別但要對室外通信線路進(jìn)行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進(jìn)行維修。四、其它幾項(xiàng)工作治理范圍的界定1 環(huán)境衛(wèi)生治理范圍的界定物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)治理單位負(fù)責(zé)。居民日子垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的日子垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)治理單位從日子垃圾箱 （桶） 內(nèi)取出日子垃圾并裝袋， 清運(yùn)到日子垃圾中轉(zhuǎn)站， 由環(huán)衛(wèi)部門從日子垃圾中轉(zhuǎn)站清運(yùn)到日子垃圾排放場。2 物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的除雪工作除雪工作是全社會的責(zé)任，每個(gè)人都有除雪的義務(wù)，別能以為園區(qū)有了物業(yè)治理單位，除雪工作算是物業(yè)