房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)檢查

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查方案一、在房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查中，應(yīng)關(guān)注的主要問題（一）營業(yè)稅1、延遲繳納營業(yè)稅（常見現(xiàn)象）：（ 1）收到首付款，計入其他往來，或者帳外循環(huán)計入老板、財務(wù)人員個人借記卡賬戶，造成長期滯納營業(yè)稅；（ 2）收到按揭貸款，以銀行借款名義計入“短期借款” 、“應(yīng)付賬款”等科目，造成長期滯納營業(yè)稅。（ 3）售房款長期滯留在銷售部門， 不及時入賬， 延遲繳納營業(yè)稅。（ 4）以未收到“代銷清單”為由，收取房款不及時入賬，延遲繳納營業(yè)稅。（ 5）收取客戶購房訂金、誠意金、意向金、保證金、VIP 卡費等資金，在簽訂銷售合同后，不及時轉(zhuǎn)作銷售收入，延遲繳納營業(yè)稅。2、不繳少繳營業(yè)稅（常見現(xiàn)象）：（

2、 1）銷售無產(chǎn)權(quán)部分房屋，包括銷售閣樓、停車位、地下室、私改規(guī)劃增加面積部分，以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入不按規(guī)定入賬，不繳少繳營業(yè)稅款。（ 2）拆遷安置房，拆一還一部分，直接沖減開發(fā)成本，不按規(guī)定計收入，不繳少繳營業(yè)稅；（ 3）超面積部分，不按照市場公允價或者組成計稅價格（按照實際收取價）計算營業(yè)額，造成售價偏低，少繳營業(yè)稅。1（ 4）以房抵債，包括以房抵頂借款、工程款、土地款、廣告費、應(yīng)付利潤等，直接沖減“應(yīng)付賬款”或者“長期借款”等往來科目，不計銷售收入，不繳少繳營業(yè)稅。（ 5）采取“抵券銷售”銷售模式，收入計算錯誤，不繳少繳營業(yè)稅。（ 6）采取“假按揭”“零首付”銷售

3、模式，收入不及時入帳，不繳少繳營業(yè)稅。（ 7）采取“以老帶新”銷售模式，勞務(wù)報酬做折扣銷售處理，不繳少繳營業(yè)稅。（ 8）采取“還本銷售”模式，收入直接沖減還本支出，不繳少繳營業(yè)稅。（ 9）采取“先租后售”模式，收取的房屋租金收入，未按規(guī)定入賬，不繳少繳營業(yè)稅。（ 10）采取“低價出售、免費返租”模式，收入計算錯誤，不繳少繳營業(yè)稅。（ 11）采取“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售經(jīng)營模式，收入計算錯誤，不繳少繳營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅1、企業(yè)所得稅收入：企業(yè)所得稅收入檢查除了營業(yè)稅檢查應(yīng)注意的常見現(xiàn)象意外，還應(yīng)注意是否有以下現(xiàn)象發(fā)生：（ 1）開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票、繳納營業(yè)稅后，一部分發(fā)票的“記賬2聯(lián)”不入賬，隱瞞

4、收入，隱瞞利潤，不繳少繳企業(yè)所得稅。（ 2）收取的政府補(bǔ)助款，包括返還土地款、稅金、城市配套費以及政府獎勵等，直接沖減成本，不按照規(guī)定做收益處理，減少取得補(bǔ)助當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，不繳少繳企業(yè)所得稅。（ 3）開發(fā)產(chǎn)品完工后，預(yù)售收入長期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬戶，不按規(guī)定及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本，不按照實際利潤計算應(yīng)納稅款，造成不繳少繳企業(yè)所得稅。（ 4）取得銷售不動產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入，不及時入賬，造成不繳少繳企業(yè)所得稅。2、企業(yè)所得稅成本費用：企業(yè)所得稅成本費用存在的問題主要有三方面：虛增成本、混淆成本、計算方法錯誤。（ 1） 虛增成本：企業(yè)虛增成本常見問題及應(yīng)注意事項：取得土地使用權(quán)支

5、出：A、以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、非貨幣性資產(chǎn)交換、購買在建工程、拆遷安置等形式取得土地土地價款的確認(rèn)是否準(zhǔn)確，有無利用人為評估、股權(quán)溢價等手段虛增土地成本。B、取得土地出讓金收款收據(jù)后，土地價款是否實際繳納；繳納土地價款后是否取得、或者足額取得土地出讓金收據(jù)。C、以政府拖欠債務(wù)抵頂土地出讓金、以替政府支付拆遷補(bǔ)償費抵頂土地出讓金、母公司購地子公司開發(fā)、以改制土地進(jìn)行開發(fā)，事實3是否清楚，手續(xù)是否合法。D、涉及到拆遷補(bǔ)償?shù)?，有無人為擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償范圍、提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情況；涉及到拆遷還房的，返還房屋的作價是否合理，是否按照稅收規(guī)定，進(jìn)行收入與成本處理。E、涉及到政府土地返還款的，在會計

6、上做收益處理以后，是否按照企業(yè)所得稅規(guī)定，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，做沖減成本處理。F、企業(yè)在紅線外為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的支出，如：以地補(bǔ)路、以地補(bǔ)橋、以地補(bǔ)林、以地補(bǔ)園支出，有無作為取得土地支出的一部分，計入取得土地使用權(quán)支出。前期工程費：A、支付水文地質(zhì)勘察、 測繪、規(guī)劃、設(shè)計等費用， 業(yè)務(wù)是否真實，票據(jù)是否合法，有無以收據(jù)代替發(fā)票的行為。B、場地通平業(yè)務(wù)，有無人為虛增工程量，虛增成本情況，特別是將該項業(yè)務(wù)承包給一些無施工資質(zhì)的單位或者個人來完成時，工程量計算是否準(zhǔn)確、結(jié)算手續(xù)是否合法。建筑安裝費：A、以“虛增工程項目”的方式虛增成本，“把無說成有” ，比如：按照工程規(guī)劃、預(yù)算、監(jiān)理記錄，工程本身

7、沒有基沙打底、內(nèi)墻粉刷工程，但是，在工程決算和審計的過程中，卻加進(jìn)了這兩項工程。B、以“高套材料定額”的方式虛增成本， “把賤說成貴” ，比如，把單價 100 元的材料，說成是單價 150 元的。C、以“多報材料數(shù)量”的方式虛增成本， “把少說成多” ，比如，4用 100 個，說成用150 個。不管采取哪種手段虛增成本，最終都得落實到“虛開發(fā)票”上，虛開發(fā)票的途徑基本上有三條：一是利用與其他單位的業(yè)務(wù)關(guān)系由相關(guān)單位虛開； 二是購買假發(fā)票自己虛開；三是到稅務(wù)局征稅大廳虛開?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：A、部分從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工的單位（如供熱、供水、供電、供氣、電視、電話等部門），具有企業(yè)、 事業(yè)雙重性質(zhì)，

8、 審核這部分項目，重點在于審核支出時票據(jù)的合法性，防止以行政收款收據(jù)代替發(fā)票。B、此類業(yè)務(wù)，部分工程都處在地下，具有隱蔽性，要充分結(jié)合實際情況判斷其工程量的大小與真?zhèn)?。C、園林綠化，是基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，對園林綠化費用的檢查，要參考小區(qū)的容積率、建筑密度等指標(biāo)來審核，準(zhǔn)確確定小區(qū)的綠化面積、每平方米的費用標(biāo)準(zhǔn)。特別要注意：人為擴(kuò)大綠化面積、提高單位綠化標(biāo)準(zhǔn)、增加苗木數(shù)量的情況發(fā)生。D、所有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，發(fā)票都必須在項目所在地開具，否則視為取得非法票據(jù)。公共配套設(shè)施費：A、配套設(shè)施，屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施；B、配套設(shè)施

9、，屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨計算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他5一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。開發(fā)間接費：重點審核因成本、費用化分不清，造成歸集錯誤，因而導(dǎo)致虛增、虛減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的情況。特別要注意：將開發(fā)產(chǎn)品完工以前應(yīng)予以資本化的借款利息，作為財務(wù)費用，一次性計入“財務(wù)費用” 、將營銷設(shè)施建造費一次性計入“銷售費用”減少當(dāng)期利潤的情況發(fā)生。（ 2）混淆成本：企業(yè)混淆成本常見的問題：成本與費用劃分不清。不同項目成本劃分不清。同一項目，不同成本對象成本劃分不清。同一成本對象，直接成本與間接成

10、本劃分不清。同一成本對象，完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品成本劃分不清。同一成本對象，自用產(chǎn)品與可售產(chǎn)品成本劃分不清。同一成本對象，已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品成本劃分不清；同一成本對象，核定征收期間應(yīng)分?jǐn)偟匿N售成本與核實征收期間應(yīng)分?jǐn)偟匿N售成本劃分不清。（ 3）計算方法錯誤：成本計算、分?jǐn)偡椒ㄥe誤，造成銷售成本有誤。發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。采取“買一送一”銷售模式，不分別計算收入成本。除了成本費用以外，企業(yè)還會以各種手段虛增本期“期間費用”，6減少當(dāng)期所得。比如：不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計算扣除“廣告費業(yè)務(wù)宣傳費”；將替業(yè)主繳納的“物業(yè)費”計入“管理費用”等等。（三）土地增值稅土地增值稅存在的

11、主要問題是：1、取得預(yù)售收入不及時預(yù)繳土地增值稅。（ 1）預(yù)征收入的計算：預(yù)征收入的計算、審核的內(nèi)容與營業(yè)稅收入的計算、審核的內(nèi)容基本一致。（ 2）預(yù)征率：按照國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā) 201053 號）、河北省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2010 年第 1 號）規(guī)定，自 2010 年 10 月 1 日起，除保障性住房外，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為 2%。2、達(dá)到清算條件不及時進(jìn)行土地增值稅清算：土地增值稅清算應(yīng)注意四大問題：（ 1）清算條件的確認(rèn)：國稅發(fā) 2006187 號、國稅發(fā) 2010

12、91 號規(guī)定：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。7符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。注釋：文件中的“竣工”一律按照“竣工驗收”掌握，滿足下列三個條件之一視為竣工驗收： A、開發(fā)產(chǎn)品竣

13、工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案； B、開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方； C、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?！颁N售達(dá)到85%”，指銷售加上自用加上出租合計達(dá)到85%。取得預(yù)售許可證滿三年，指取得最后一張許可證滿三年。（ 2）清算單位的確認(rèn)：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2006187 號， 2006 年 12 月 28 日）規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算；對于“分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算” ；開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增8值額。注釋：“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”以發(fā)改委理想為準(zhǔn)；“

14、分期開發(fā)項目”以建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證為準(zhǔn)；“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)以河北省土地增值稅管理辦法（冀地稅發(fā) 200637 號）和河北省地方稅務(wù)局關(guān)于公布現(xiàn)行有效部分條款失效廢止全文失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告（2011 年底 5 號）為準(zhǔn)：納稅人建造出售的住房同時符合下列標(biāo)準(zhǔn)的為普通標(biāo)準(zhǔn)住房：A、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0 以上；B、單套建筑面積在140 平方米（含）以下； C、實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的1.2 倍以下。（ 3）清算收入的審核：根據(jù)國稅函 2010220號文件規(guī)定，土地增值稅清算收入，以發(fā)票或者合同為準(zhǔn)。已經(jīng)開發(fā)票的，以發(fā)票為準(zhǔn)；未開票或者未全部開票的

15、，以合同為準(zhǔn)。審核收入時應(yīng)注意以下問題：未取得土地使用證之前銷售的房屋，是否計入應(yīng)稅收入（國稅函 1995110 號、國稅函 2007645 號）。是否存在以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”之名行“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”之實，不繳少繳土地增值稅行為（國稅函2000687號）。（ 4） 清算成本的審核：土地增值稅成本歸集與分配的內(nèi)容、方法，與企業(yè)所得稅基本相同，在實際工作中除按照前面講述方法對成本進(jìn)行嚴(yán)格審核外，還應(yīng)9注意土地增值稅政策的特殊規(guī)定，特別是要注意以下問題：以“虛假評估價” 、“股權(quán)溢價”虛增土地成本。一次性取得土地分期開發(fā)土地成本分?jǐn)傆嬎沐e誤（國稅函1999112號、河北地稅2014 年 6 月 27 日地

16、方稅業(yè)務(wù)解答 ）。取得政府土地返還款不沖減土地成本。以工程款抵頂土地出讓金未取得合法出讓金收據(jù)。土地閑置費計入“取得土地使用權(quán)支出”據(jù)實扣除。開發(fā)不同類型房地產(chǎn)建筑成本分?jǐn)傚e誤（河北地稅2014 年 6月 27 日地方稅業(yè)務(wù)解答 ）故意將“軟裝修”部分?jǐn)D入開發(fā)成（河北地稅 2014 年 6 月 27日地方稅業(yè)務(wù)解答 ）。處置有產(chǎn)權(quán)下房、車庫收入成本歸集錯誤（河北地稅2014 年6 月 27 日地方稅業(yè)務(wù)解答 ）。處置無產(chǎn)權(quán)建筑物收入成本歸集錯誤（河北地稅2014 年 6 月27 日地方稅業(yè)務(wù)解答 ）。故意將企業(yè)期間費用擠入“開發(fā)成本”據(jù)實扣除。計入“開發(fā)成本”的借款費用未做調(diào)整據(jù)實扣除。3、清

17、算后銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品不及時補(bǔ)繳土地增值稅。（ 1）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)【 2006】187 號第八條規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)， 清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時10的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積（ 2）河北省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題解答 （發(fā)布時間： 2014 年 6 月 27 日）明確：在土地增值稅清算中，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。對個別企業(yè)因暫時困難未支付

18、應(yīng)扣除項目的工程費用的情形，在清算完成后三年內(nèi)取得合法有效票據(jù)的，企業(yè)可申請對該項目重新清算。（四）房產(chǎn)稅1、漏報出租房源，不繳少繳房產(chǎn)稅：出租小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的商業(yè)用房、地上地下配套設(shè)施用房、其它待售房屋，收取租金不開發(fā)票、不計收入，不繳少繳房產(chǎn)稅。2、漏報自用房源，不繳少繳房產(chǎn)稅：自用小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的商業(yè)用房、地上地下配套設(shè)施用房、其它待售房屋，不按照自有資產(chǎn)管理，不繳少繳房產(chǎn)稅。3、因計稅依據(jù)錯誤，造成少繳房產(chǎn)稅：造成此類錯誤的主要原因是，沒有將地價計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知 （財稅 2010121 號）第三條規(guī)定：11對按

19、照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5 的，按房產(chǎn)建筑面積的2 倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。（五）土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到經(jīng)營用地土地使用稅和開發(fā)用地土地使用稅兩塊兒。其中，問題主要出現(xiàn)在開發(fā)用地上。1、因納稅義務(wù)起始發(fā)生時間不明確，造成不繳晚繳土地使用稅：財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅 2006 186 號）第二條規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土

20、地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2、因納稅義務(wù)終止時間不明確，造成不繳少繳土地使用稅：（ 1）財稅 2008152 號規(guī)定：自 2009 年 1 月 1 日起，納稅人因房產(chǎn)、 土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。（ 2）河北省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題解答 （發(fā)布時間： 2014 年 6 月 27 日）明確：房地產(chǎn)企業(yè)因商品房的出售而終止其城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的 “納稅義務(wù)終止時間”應(yīng)按照財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)12稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財稅 20

21、08152 號）第三條“實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末”執(zhí)行。在實際工作中，終止繳納的時間按照實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化孰先的原則確定，實物移交較早的，按相關(guān)移交手續(xù)（如將房屋鑰匙交付給買受人等情形）辦理的日期確定；房產(chǎn)證或土地證等不動產(chǎn)權(quán)利許可證照較早的，按證照的簽發(fā)日期確定。3、因單位稅額、計算方法錯誤導(dǎo)致不繳少繳土地稅。注釋：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地土地使用稅應(yīng)該按月計算、按季繳納；每月應(yīng)納土地使用稅單位稅額×當(dāng)月應(yīng)納稅土地面積÷12交房土地面積已銷房屋面積÷可售房屋總面積×開發(fā)土地總面積（含小區(qū)公共用地面積）（六）契稅1、以出讓方式取得土地使用權(quán)，契稅計稅

22、依據(jù)計算不完整，造成不繳少繳契稅。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004 134 號）：（ 1）出讓國有土地使用權(quán)的， 其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資13產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。土地基準(zhǔn)

23、地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)價。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格， 土地出讓金、 市政建設(shè)配套費以及各種補(bǔ)償費用應(yīng)包括在內(nèi)。2、以交換方式取得土地使用權(quán)，未按規(guī)定繳納契稅。契稅暫行條例實施細(xì)則第十條：土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。3、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后來改為出讓用地，未按規(guī)定繳納契稅。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004 134 號）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契

24、稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費用。4、以項目換取土地使用權(quán)，未按照規(guī)定繳納契稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于以項目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契14稅問題的批復(fù)（國稅函2002 1094 號）：根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機(jī)關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格核定。5、因減免土地出讓金，未按照規(guī)定繳納契稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)（國稅函2005 436 號）：根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對承受

25、國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。（七）個人所得稅：1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓個人所得稅國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法（試行）的公告（國家稅務(wù)總局公告2014 年第 67 號， 2015 年 1 月 1日起執(zhí)行，在此之前按照國稅函2009285號、國家稅務(wù)總局公告2010年第 27 號執(zhí)行）個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入減除股權(quán)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個人所得稅。合理費用是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓時按照規(guī)定支付的有關(guān)稅費。股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓方因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而獲得的現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。15轉(zhuǎn)讓方取得與

26、股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的各種款項，包括違約金、補(bǔ)償金以及其他名目的款項、資產(chǎn)、權(quán)益等，均應(yīng)當(dāng)并入股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。納稅人按照合同約定，在滿足約定條件后取得的后續(xù)收入，應(yīng)當(dāng)作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。2、股息利息個人所得稅（ 1）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知（財稅 2003158 號） :納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。（ 2）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)個人所得稅管理辦法的通知（國稅發(fā) 2005120 號）：個人

27、投資者從其投資企業(yè)借款的管理，對期限超過一年又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的借款，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定征稅。3、有獎銷售個人所得稅（ 1）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知 （財稅 20115 號， 2011 年 6 月 9 日）企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過程中向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：企業(yè)通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)；16企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機(jī)贈話費、入網(wǎng)費，或者購話費贈手機(jī)等；企業(yè)對累積消費達(dá)到一定額度的個人按消費積分反饋禮品。企業(yè)向個人贈送禮品，屬于下列情

28、形之一的，取得該項所得的個人應(yīng)依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的企業(yè)代扣代繳：企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機(jī)向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用 20%的稅率繳納個人所得稅。企業(yè)對累積消費達(dá)到一定額度的顧客，給予額外抽獎機(jī)會，個人的獲獎所得，按照“偶然所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。企業(yè)贈送的禮品是自產(chǎn)產(chǎn)品（服務(wù)）的，按該產(chǎn)品（服務(wù)）的市場銷售價格確定個人的應(yīng)稅所得；是外購商品（服務(wù)）的，按該商品（服務(wù)）的實際購置價格確定個人的應(yīng)稅所得。4、產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報個人所得稅國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)（國稅函 2006478 號）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)