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認(rèn)證信息

認(rèn)證類型：個人認(rèn)證

認(rèn)證主體：馮**（實名認(rèn)證）

IP屬地：天津

IP屬地：天津 上傳時間：2022-02-06 格式：DOC 頁數(shù)：10 大?。?0.50KB 積分：26 舉報 版權(quán)申訴

1、頁眉.房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫成本分?jǐn)偧吧娑愄幚矸康禺a(chǎn)企業(yè)是涉稅事項最多的行業(yè)之一，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)住宅的同時， 往往需要配套建設(shè)地下車庫。 那么地下的車庫的成本如何分?jǐn)偟浇ㄔ斐杀局校?尤其是一些產(chǎn)權(quán)并不明確的地下車庫， 在涉稅方面又應(yīng)如何處理， 都是在實務(wù)當(dāng)中爭議較多的問題。 本文從地下車庫的不同類型，分析其在成本分?jǐn)偧吧娑愄幚砩系牟煌c， 以及在涉稅事項上存在的一些問題。所謂車庫，指隸屬于整個小區(qū)， 具有獨立的空間、 以存放車輛為目的附屬建筑物。隨著人們生活水平的提高， 城市化的快速發(fā)展， 私家車的保有量也越來越多，作為業(yè)主的代步工具的存放地點， 車庫的輔助功

2、能也越來越重要。 車庫和停車位與居住環(huán)境， 生活條件越來越密切， 成為現(xiàn)代城市人們生活質(zhì)量提高不可或缺的重要部分，也是開發(fā)商開發(fā)項目必備配套設(shè)施。車庫又常常被稱為地下車庫，嚴(yán)格地說，此種表述并不是準(zhǔn)確的法律語言，因為在小區(qū)內(nèi)， 車庫可以分為地下車庫與地上車庫。 如果開發(fā)商獨立興建地上車庫，既可能是開發(fā)商獨立興建的建筑物， 又可能是在業(yè)主共有土地上建造的， 所以其歸屬就有可能在法律上確定為開發(fā)商或者業(yè)主共有。 從這一點而言， 地上車庫有別于地下車庫。 就地下車庫而言， 因其不是作為區(qū)分所有的建筑物的附屬設(shè)施興建的，它既不是在開發(fā)商的土地上建造的， 也不能說完全就是在業(yè)主共有的土地使用權(quán)上興建的，

3、因而其歸屬常引發(fā)爭議。 在法律界也有著較為廣泛的爭議，在此我們并不去討論。 但對于車庫成本如何分?jǐn)偧吧娑愄幚恚?我們首先要清楚車庫的性質(zhì)。一、地下車庫的分類首先，根據(jù)建造的目的不同， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下停車場所分為兩類；（一）是在建造地下基礎(chǔ)設(shè)施時附帶形成的空間，后期可供停車的場地，我們暫且稱之為無產(chǎn)權(quán)車位。 這種情況也可以分為兩類，（1）是項目建筑工程規(guī)劃1 / 5頁眉.許可證標(biāo)識的屬于人防面積的， 該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣（區(qū)）人防辦公室。開發(fā)商在和平時期有管理和使用的權(quán)利，但無權(quán)出售；（2）是測繪報告中明確為不分?jǐn)偟墓妹娣e（即不屬于可售面積），同時也不屬于人防設(shè)施，

4、在商品房銷售合同中也未明確車位的歸屬。（二）是通過規(guī)劃、設(shè)計在地下專門建造的供業(yè)主停車的場所，我們稱之為產(chǎn)權(quán)車位。通過對建造目的以及設(shè)計、 規(guī)劃的不同，我們把車位分為產(chǎn)權(quán)和非產(chǎn)權(quán)車位。那么我們再來確認(rèn)一下車位的歸屬問題。二、地下車庫的歸屬對于地下車庫的歸屬問題， 產(chǎn)權(quán)車位是無可爭辯的， 但對于無產(chǎn)權(quán)車位， 由于歸屬問題不確定， 開發(fā)成本能否計算扣除， 是在實務(wù)中爭議的焦點之一。 尤其是不屬于人防設(shè)施， “利用”地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所。這具體是指：開發(fā)企業(yè)在建造地下基礎(chǔ)設(shè)施時附帶形成的， 可供部分業(yè)主臨時停車的空間位置， 不是開發(fā)企業(yè)為了業(yè)主停車而專門建造的停車場所。相對于來說，這種停車場在

5、實務(wù)中這種情況較為普遍， 車位的確是建在了公共基礎(chǔ)設(shè)施上， 開發(fā)商也付出了相應(yīng)的成本， 但目前沒有法規(guī)對此進(jìn)行明確的產(chǎn)權(quán)界定。物權(quán)法第七十四條規(guī)定： “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)， 規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定” ，在這里也說得不明確。但總體上看，物權(quán)法對地下車位的權(quán)屬問題采納了“約定歸屬說”的觀點，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、 車庫的歸屬作出明確規(guī)定的情況下， 要求當(dāng)事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬： “只要地下停車位不屬于地下人防工程，只要是由開發(fā)商投資建造， 建造成本也未攤?cè)胱≌唐贩?/p>

6、及其他車庫的成本中，而且地下車位的面積未計入公攤面積， 那么即使沒有產(chǎn)權(quán)證， 該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護” 。三、成本分?jǐn)? / 5頁眉.對于地下車位，不同的類型到底如何進(jìn)行成本的分?jǐn)偰?？換句話說車位的成本應(yīng)該如何計入開發(fā)成本之中呢？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā) 200931 號）第十七條的規(guī)定，地下停車場產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主的可以作為公共配套設(shè)施進(jìn)行公攤成本處理。 產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的， 或者沒有明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系的，應(yīng)按照開發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理。同時， 31 號文件第三十三條規(guī)定： “企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算，

7、利用地下室基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所， 作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。”綜合上述文件， 對于產(chǎn)權(quán)車位， 是開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個產(chǎn)品類型， 成本也自然可以記入到開發(fā)成本之中，對于非產(chǎn)權(quán)車位（利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成） ，作為配套設(shè)施的停車場所，其成本經(jīng)二次分配給地上開發(fā)產(chǎn)品后，其成本為零。但筆者認(rèn)為， 31 號文件第三十三條規(guī)定并不是對建造的地下停車場所的例外處理，應(yīng)當(dāng)是該通知第十七條的一個補充條款，即對公建配套未明確、 未包括的范圍但在實際稅務(wù)處理上可按公建配套來處理的單獨補充。比如，按照有關(guān)法律的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，必須規(guī)劃、設(shè)計、建造人防設(shè)施，由于開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目地下建造的人防設(shè)施是不可售的設(shè)施

8、設(shè)備及空間位置， 但平時也可用于業(yè)主停車等經(jīng)營活動，屬于“利用”地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，因此應(yīng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。作為公共配套設(shè)施的稅務(wù)處理原則有二。 （1）是屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或者無償贈與地方政府、 公用事業(yè)單位的， 可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （ 2）是屬于營利性的， 或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的， 或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的， 或無償贈與地方政府、 公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的非產(chǎn)權(quán)車位，往往是直接對外銷售， 銷售價3 /

9、 5頁眉.格公是僅低于產(chǎn)權(quán)車位。 筆者認(rèn)為，作為非產(chǎn)權(quán)可售的地下， 如果是開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個產(chǎn)品類型， 在計算征收企業(yè)所得稅時將其建造成本全部攤?cè)肫渌墒劢ㄖ锷喜⒉惶线m。四、涉稅處理按照我國現(xiàn)行稅法規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)除了繳納企業(yè)所得稅外， 還要就開發(fā)項目增值部分繳納土地增值稅， 對于地下車庫而言，產(chǎn)權(quán)車位和其他開發(fā)商品一樣，并無太多差異， 但在實務(wù)中，產(chǎn)權(quán)車位的銷售收入的確認(rèn)和成本的結(jié)轉(zhuǎn)卻是爭議較多。眾所周知，地下車庫與其他項目相比， 有其自身的特點。 首先從建筑面積上看，車位公攤面積非常大，而實際使用面積卻非常小。其次，在銷售價格方面，車庫的單方銷售價格肯定要低于同一項目的住宅。 第三，

10、在建造成本方面， 肯定也是低的。正是由于地下車庫有著上述三個特點， 作為可售的產(chǎn)權(quán)車位而言， 在進(jìn)行完工清算或土地增值稅清算時， 如果地下車庫的銷售比例低于總體清算比例， 那么收入成本倒掛的問題就出現(xiàn)了。而對于非產(chǎn)權(quán)車位， 在企業(yè)所得稅和土地增值稅方面， 雖然兩個稅種都是就開發(fā)產(chǎn)品的增值或所得部分納稅，但是存在著明顯的差異。屬于配套設(shè)施的地下停車場所， 在計算企業(yè)所得稅時， 其成本由地上開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)。國稅發(fā) 200931 號文件第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所， 作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。土地增值稅清算時，作為配套設(shè)施的停車場所，

11、轉(zhuǎn)讓時，其成本可以扣除。不轉(zhuǎn)讓時，其成本不得計算為扣除項目。國稅發(fā) 2006187 號文件第三條第二項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 該文件第四條第三項規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清4 / 5頁眉.算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理所、變電站等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。 建成后無償移交給政府人、公用事業(yè)單

12、位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。五、結(jié)論綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車位由于建造目的以及設(shè)計、 規(guī)劃的不同，會有不同的成本核算方法和不同的涉稅處理。 在實際操作中， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具體問題詳細(xì)剖析， 恰當(dāng)進(jìn)行成本核算和履行納稅義務(wù)。 同時，在制度層面，對于有些事項的處理，也應(yīng)該進(jìn)一步的規(guī)范和明確。首先，在非產(chǎn)權(quán)車位的成本列支方面， 在計算征收企業(yè)所得稅時將其建造成本全部攤?cè)肫渌墒劢ㄖ铮?這種做法并不合適。 筆者認(rèn)為，對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品應(yīng)根據(jù)可否銷售原則， 而不是根據(jù)權(quán)屬原則或者說產(chǎn) “是否利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成” 的原則，嚴(yán)格按照財務(wù)會計法規(guī)和稅法的規(guī)定， 準(zhǔn)確歸集和核算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本， 對可售而未售的開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本， 不得提前扣除， 待實際銷售時準(zhǔn)