物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算技術(shù)報(bào)告(詳細(xì))

1、附件一：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估技術(shù)報(bào)告一、物業(yè)項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表一主要技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)25850.33 （產(chǎn)權(quán)登記面積）總建筑面積26821.07 （全部建筑面積）地上建筑面積19011.14其中地下建筑面積7809.93 （含人防面積 851.79 ）二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算方法說明根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，以實(shí)際狀況為基點(diǎn)，以北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)為參考基準(zhǔn)線，部分項(xiàng)目根據(jù)商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)有所提高。參照物業(yè)管理方案，比較周邊及同類型物業(yè)區(qū)水平， 采取成本運(yùn)行法實(shí)施本項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)評估。 （詳見物業(yè)費(fèi)匯總表）（一）成本運(yùn)行法評估：1. 明確物業(yè)費(fèi)評估項(xiàng)目內(nèi)容（詳見物業(yè)費(fèi)各

2、項(xiàng)說明）評估費(fèi)用構(gòu)成的第一步是明確各項(xiàng)收費(fèi)的內(nèi)容，本項(xiàng)目共將收費(fèi)按文件要求分為11大項(xiàng)，在每項(xiàng)內(nèi)明確所含的內(nèi)容，而其中的內(nèi)容又進(jìn)行細(xì)化到子項(xiàng)核算指標(biāo)。以這些子項(xiàng)指標(biāo)為構(gòu)成配置的依據(jù)進(jìn)行分別測算，使之基本上達(dá)到分項(xiàng)明確、內(nèi)容清晰、指標(biāo)有序、測算有據(jù)的評估的基本框架。12. 對共用 (專屬）部位、共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用評估，按照配置定額、耗費(fèi)定額實(shí)行精算測定。（詳見設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用表 ）3. 對保潔、綠化、秩序維護(hù)的費(fèi)用評估，按照配置定額、耗費(fèi)定額實(shí)行精算測定。（詳見清潔衛(wèi)生、綠化、秩序維護(hù)費(fèi)用表）4. 人員費(fèi)用核定，綜合考慮寫字樓管理的需要結(jié)合服務(wù)項(xiàng)目的普通客戶特點(diǎn)，采用以需設(shè)崗、按

3、崗分職、以職定人、系數(shù)定費(fèi)的方法，實(shí)施精算測定。鑒于物業(yè)管理費(fèi)中人員費(fèi)用比例最大，針對本項(xiàng)目的特點(diǎn)，實(shí)施分類核定、精算分?jǐn)?。其方法是：按不同的職?zé)將人員分級。以市場價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)在管面積的大小計(jì)算工資及附加費(fèi)。（詳見人員工資說明表）按人員配置分別計(jì)算人工費(fèi)用。各項(xiàng)人員費(fèi)用是按實(shí)際需要和發(fā)生情況進(jìn)行分別核定，并最終分類、分項(xiàng)匯入物業(yè)費(fèi)匯總表。對于服務(wù)專屬單項(xiàng)的特定人員，計(jì)入該單項(xiàng)的專屬費(fèi)用中。（二）市場比較法同類物業(yè)項(xiàng)目概況表二同類物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)調(diào)查明細(xì)表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址物業(yè)公司物業(yè)費(fèi) （元 /月 .平米備注東城區(qū)廣渠門內(nèi)北京中天如日物業(yè)雍貴中心26 元2012 年大街 43號管理有限公司2錦

4、江（北方）物業(yè)溫特萊中心西大望路1 號25 元2012 年管理有限公司東城區(qū)白橋大街北京嘉禾國信投資嘉禾國信大廈26 元2012 年15 號有限責(zé)任公司東城區(qū)廣渠門內(nèi)北京通正置業(yè)有限通正國際大廈21 元2012 年大街 80號公司東城區(qū)崇文門外國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限國瑞大廈20 元2012 年大街 16號公司（三）應(yīng)用精算程序力求做到分類有系、指標(biāo)有據(jù)、精算有序1. 精算程序設(shè)計(jì)按統(tǒng)計(jì)學(xué)指標(biāo)分解的原理，按分項(xiàng)測算設(shè)計(jì)匯總程序。按物業(yè)費(fèi)使用的特點(diǎn)設(shè)計(jì)共用耗費(fèi)體系和特殊耗費(fèi)體系。然后分別按各類的財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排列設(shè)計(jì)計(jì)算程序。完善各個(gè)體系的遞進(jìn)式計(jì)算程序和匯總程序。2. 精算程序的應(yīng)用按指標(biāo)體系輸

5、入分類分項(xiàng)指標(biāo)。按精算程序輸入相關(guān)數(shù)據(jù)。按遞進(jìn)方法進(jìn)行分類、分項(xiàng)、精算、調(diào)整、匯總。三、物業(yè)費(fèi)各項(xiàng)測算結(jié)果說明計(jì)算說明：在對整個(gè)管理區(qū)域進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算時(shí)。用于整個(gè)管理區(qū)域， 不可3分割的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，統(tǒng)一測算后按管理收費(fèi)面積分?jǐn)?。物業(yè)費(fèi)測算只包含地上收費(fèi)面積部分。地下車庫鑒于其使用性質(zhì)和管理的特殊性。未納入收費(fèi)面積中。該區(qū)域應(yīng)分?jǐn)偟墓芾沓杀竞妥陨砉芾沓杀镜馁M(fèi)用支出。由停車管理費(fèi)中列支。其它維護(hù)維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)方自行支出。物業(yè)費(fèi)各項(xiàng)內(nèi)容說明如下：1. 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的各項(xiàng)費(fèi)用指管理服務(wù)人員工資、法定節(jié)假日加班費(fèi)、員工因連續(xù)工作而不能休假產(chǎn)生的加班費(fèi)用、員工工作餐費(fèi)、

6、置裝費(fèi)等；按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。（各項(xiàng)福利及保險(xiǎn)計(jì)提比例組成： 社會(huì)保險(xiǎn) 33.1%（醫(yī)療 10%、養(yǎng)老 20%、工傷 0.8%、失業(yè) 1.5%、生育 0.8%）、住房公積金 8%（低限）、教育經(jīng)費(fèi) 3%、工會(huì)經(jīng)費(fèi) 2%（46.1%）人工費(fèi)中不包含地上地下停車管理的人工費(fèi)用、不包括空調(diào)運(yùn)行維護(hù)的人工費(fèi)用。上述兩項(xiàng)費(fèi)用成本分別單獨(dú)計(jì)入停車管理費(fèi)和空調(diào)費(fèi)中。應(yīng)分?jǐn)偟娜斯こ杀景凑帐召M(fèi)面積和總管理面積之比例值進(jìn)行了分?jǐn)倻y算。只計(jì)入依管理面積比例分?jǐn)偟馁M(fèi)用部分。2. 行政辦公管理費(fèi)辦公用

7、品費(fèi)、交通費(fèi)、能源費(fèi)、通訊費(fèi)及其它費(fèi)用。3. 清潔衛(wèi)生費(fèi)為保持公共區(qū)域和整個(gè)項(xiàng)目清潔衛(wèi)生而產(chǎn)生的衛(wèi)生間廁紙費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)和處理費(fèi)、外墻及首層地面清洗費(fèi)等。常用的清潔工具及材料費(fèi)因保潔外包而計(jì)入外包費(fèi)用中。本項(xiàng)費(fèi)用不包括本項(xiàng)目客戶使用區(qū)域內(nèi)部的清潔費(fèi)用。44. 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綠化工具購置費(fèi)及維護(hù)費(fèi)，綠化用水、用電費(fèi)，補(bǔ)苗費(fèi)，農(nóng)藥化肥費(fèi)等，不包括應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人支付的苗木更新費(fèi)。5. 公共秩序維護(hù)費(fèi)安保器材裝備檢測維修費(fèi)、占頻費(fèi)、消防演習(xí)費(fèi)等。不包括安保外包的人工費(fèi)，以及單獨(dú)管理的樓外地面停車場、地下車庫出入口的安保人工費(fèi)用成本。6. 共用部位設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)指為保障

8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、 維護(hù)和保養(yǎng)、檢測所需的費(fèi)用。不包括應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人支出的設(shè)備設(shè)施大中修費(fèi)、設(shè)備更新費(fèi)；不包括應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或使用方支出的因自行裝飾裝修而產(chǎn)生的維修費(fèi)和內(nèi)部設(shè)施更新、改造費(fèi)用。不包括本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人或使用人使用區(qū)域內(nèi)部的各項(xiàng)維修材料費(fèi)、自用能源費(fèi)。對于涉及全樓不可分割的配電設(shè)施、消防設(shè)施維護(hù)費(fèi)用考慮了費(fèi)用分?jǐn)偙壤?。地下車庫部分?yīng)分?jǐn)偟木S護(hù)費(fèi)用業(yè)已在物業(yè)費(fèi)計(jì)算中予以相應(yīng)扣除。地上地下停車管理所需能耗費(fèi)用，不包含在內(nèi)。不包含空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)運(yùn)行費(fèi)用。7. 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企

9、業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。8. 公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用。9.不可預(yù)見費(fèi)和經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用，按1%計(jì)提。510. 經(jīng)營利潤計(jì)提比例 8%，11. 營業(yè)稅金計(jì)提比例 5.6%（包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及其他）四、測算結(jié)果（一）總費(fèi)用管理項(xiàng)目：收費(fèi)面積：19011.14序項(xiàng)目年費(fèi)用所占比例備注號管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和12044960.6260.40%見表 1按規(guī)定提取的各項(xiàng)費(fèi)用2行政辦公管理費(fèi)用25549.130.75%見表 23物業(yè)管理區(qū)域清潔費(fèi)133570.803.95%見表 34

10、物業(yè)管理區(qū)域綠化、美化費(fèi)用23044.320.50%見表 45物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)4800.000.12%見表 5物業(yè)管理區(qū)域公用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行6305347.819.02%見表 6維護(hù)費(fèi)7公共設(shè)備設(shè)施能耗381747.1211.28%見表 68固定資產(chǎn)折舊5703.340.17%見表 79物業(yè)管理區(qū)域公眾責(zé)任險(xiǎn)6000.000.18%見表 8業(yè)主同意或委托的其他事項(xiàng)及不10可預(yù)知費(fèi)（按 1%計(jì)算提?。?9301.230.87%6管理項(xiàng)目：收費(fèi)面積：19011.14序項(xiàng)目年費(fèi)用所占比例備注號（1+2+3+4+5+7+7+8+9)0.01經(jīng)營利潤（ 8%）11236753.95 6.99% （1

11、+2+3+4+5+6+7+8+9+10)0.08稅金：（ 123456712189603.80 5.6% 8+9+10+11） 5.6%合1 12 項(xiàng)之和3385782.13計(jì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)14.84 元/月.平方米（二）物業(yè)費(fèi)分項(xiàng)測算說明天玉大廈管理區(qū)域面積包括地上、地下兩部分（見表一）。地下部分為停車庫、設(shè)備間和人防工程。地上部分為物業(yè)收費(fèi)面積：19011.14平方米。1、 人工費(fèi)（ 1）項(xiàng)目自身正式員工編制 33 人。地面、地下停車場的管理服務(wù)人員和空調(diào)運(yùn)行維護(hù)人員不包括在內(nèi)。在計(jì)算項(xiàng)目自身管理人員成本時(shí)，按照收費(fèi)面積和實(shí)際管理面積之比例系數(shù)進(jìn)行了分?jǐn)?。將相?yīng)比例的人工成本計(jì)入人工成本中

12、。（ 2） 收費(fèi)面積分?jǐn)傁禂?shù) =收費(fèi)面積 /總管理面積 *100%=70.88%。7（ 3）涉及分?jǐn)偟娜斯こ杀静话ㄍ獍鼊趧?wù)部分。表 1-1 人員工資序人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)薪部門職務(wù)名稱年薪平均月薪號（人）（元/ 月）周期1經(jīng)理1600013780006500.00行政助理1280013364003033.33行政2檔案管理兼人事部1250013325002708.33庫管財(cái)務(wù)部經(jīng)理1350013455003791.673財(cái)務(wù)部出納1250013325002708.33會(huì)計(jì)1300013390003250.00經(jīng)理1350013455003791.674客服部客服員3250013975008125.

13、00經(jīng)理1400013520004333.335工程部工程維修52500131625013541.67配電室值班824001324960020800.00安保經(jīng)理1350013455003791.676安保部監(jiān)控值班826001327040022533.33小計(jì)33118690098908.33管理面積分841274.7270106.23攤?cè)斯こ杀?表 1-2 服裝費(fèi)序人數(shù)服裝月平均部門職務(wù)名稱套數(shù)總和號（人）標(biāo)準(zhǔn)服裝費(fèi)1項(xiàng)目經(jīng)理1600.001600.0050.00行政2文員2300.001600.0050.00人事部財(cái)務(wù)部經(jīng)理1500.001500.0041.673財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)1300.00

14、1300.0025.00出納1300.001300.0025.00客戶服務(wù)部經(jīng)理1500.001500.0041.673客服部客服員3300.001900.0075.00工程經(jīng)理1500.001500.0041.674工程部工程維修13300.0013900.00325.00監(jiān)控8300.0012400.00200.005安保部安保經(jīng)理1500.001500.0041.67小計(jì)3311000.00916.67管理面積分?jǐn)側(cè)斯?796.80649.73成本9表 1-3加班工資序號項(xiàng)目月（元）年（元）備 注1法定節(jié)假日加班工資5891.9563117.24管理面積分?jǐn)側(cè)斯こ杀?728.134473

15、7.50表 1-4勞務(wù)外包人員費(fèi)用序費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)人員類別人數(shù)計(jì)薪周期年薪（元）平均月薪備注號（元/月）含日常保249,600.020,800.01保潔82,600.0012潔用品 30000元每人537,600.044,800.02保安162,800.0012含餐費(fèi)00小787,200.065,600.024計(jì)00表 1-5 員工餐費(fèi)項(xiàng)目人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)月工作日月餐費(fèi)年合計(jì)3310元/日21.757177.5086130.00管理面積分?jǐn)?114.5861066.1710人工成本表 1-6企業(yè)上繳殘疾人保障基金標(biāo)準(zhǔn)月年殘疾人保障金 （ 2012年數(shù)總?cè)藬?shù) *1.7%*33636 元1572.4818869

16、.80據(jù)）管理面積分?jǐn)側(cè)斯こ杀?114.5813374.91表 2 辦公費(fèi)用項(xiàng)目單位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)用（元）辦公用品及耗材費(fèi)19,011.140.213992.34交通費(fèi)元/ 年. 建筑19,011.140.101901.11通訊費(fèi)平方米19,011.140.132471.45能源費(fèi)19,011.140.387224.23培訓(xùn)、 飲用水、證照年元/ 月12500.006000.00檢、審計(jì)、法律顧問費(fèi)11洗衣費(fèi)元/ 人. 月33 人10.003960.0025549.13表 3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)序號項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用（元）年費(fèi)用（元）7211.8 平米。每年 1 次，1外墻清洗費(fèi)3605.9043

17、270.806元/平米首層大廳地面、25 元/ 平米。按 300 平2625.007500.00墻面石材清洗費(fèi)米計(jì)算3滅“四害”消殺600 元/ 月600.007,200.004化糞池清掏費(fèi)2 個(gè) 3000 元/ 年個(gè)500.006000.005垃圾清運(yùn)費(fèi)5 桶。120 元/ 桶月600.007200.00（每個(gè)衛(wèi)生間每周 2衛(wèi)生間用品費(fèi)8卷、 25 元/ 卷、 24 個(gè)衛(wèi)5200.0062400.00（大卷衛(wèi)生紙）生間）小計(jì)133570.80表 4物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用序號項(xiàng)目測算依據(jù)年費(fèi)用 ( 元）121420.36 12 元/ . 年1綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)按北京市綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) ( 壹級 )170

18、44.322節(jié)日裝飾美化費(fèi)五一、十一、元旦（圣誕）、春節(jié)6000.00合計(jì)23044.32表 5物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用序號項(xiàng)目標(biāo) 準(zhǔn)年費(fèi)用（元）1秩序維護(hù)費(fèi)150 個(gè)滅火器檢測更新3000.002消防演習(xí)及宣傳費(fèi)每次 600 元，一年兩次1200.003對講機(jī)占頻費(fèi)6 部，每年每部 100 元600.00小計(jì)4800.00水費(fèi)計(jì)量單價(jià)：6.2 元 /噸；電費(fèi)測算單價(jià)：參考峰谷平時(shí)段和價(jià)格，再考慮線損后，綜合價(jià)格1.15元 /千瓦時(shí)表 6物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用項(xiàng)目序號收費(fèi)依據(jù)性質(zhì)年費(fèi)用（元）1設(shè)備間照明及能耗 （配電室、 中控室、 泵房、設(shè)備機(jī)房）31470.44樓內(nèi)公

19、共照明0.02KW43214H/ 天 1 365 天 1.15元/kwh能源50772.96樓外公共照明（道路、景觀、綠化）費(fèi)用27474.91安全出口照明0.01KW10914H/ 天 1 365 天 1.15元/kwh8784.53樓內(nèi)公共衛(wèi)生間照明、排風(fēng)等能耗30692.1213項(xiàng)目序號收費(fèi)依據(jù)性質(zhì)年費(fèi)用（元）3樓內(nèi)公共用水（衛(wèi)生間）6.2 元/ 噸133920.00污水泵46044.44KW3 12H/ 天 0.1 365 天 1.15元 /kwh生活水泵19543.565 7.5KW 1 12H/ 天 0.4 365 天 1.15 元/kwh2.2KW 1 24H/ 天 0.2 365 天 1.15 元/kwh雨水泵共用64KW4 1H/ 天 0.1 60 天 1.15 元 /kwh27.60電梯 1-4 號7（ 12KW 4 部）84621.6048KW14H/ 天 365 天 1.15元 /kwh 0.38設(shè)備機(jī)房送排風(fēng) 20kw 1H/ 天 365 天 1.15元