房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法范文

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法范文為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。1 開發(fā)項目可行性研究的任務(wù)可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面情況進行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的綜合效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。2 可行性研究的步驟2.1 籌備。

2、可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作包括提出項目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計劃和工作大綱等。2.2 調(diào)查。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、 價格、 競爭能力等， 以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準(zhǔn)確的資料。2.3 方案的選擇和優(yōu)化。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進行反復(fù)比較和論證，會同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理方案。2.4 財務(wù)評價與不確定性分析。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估

3、算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細(xì)的財務(wù)評價和不確定性分析。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。2.5 編寫報告書。經(jīng)上述分析與評價，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃， 提出結(jié)論性意見、 措施和建議， 供領(lǐng)導(dǎo)決策。3 可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng)包括以下幾方面：3.1 項目概況。主要包括：3.1.1 項目名稱；3.1.2 項目的地理位置。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等；3.1.3 項目所在地的周圍環(huán)境狀

4、況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性；3.1.4 項目的性質(zhì)及主要特點。3.2 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置3.2.1 土地調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。3.2.2 人口調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。3.2.3 調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。3.2.4 各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。3.2.5 其他地下、地上

5、物現(xiàn)狀。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。3.2.6 如需要進行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。3.3 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定3.3.1 市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。3.3.2 市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。3.3.3 市場交易的數(shù)量與價格。3.3.4 服務(wù)對象分析、制定租售計劃。3.3.5 擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。3.4 規(guī)劃設(shè)計方案選擇3.4.1 市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。3.4

6、.2 項目構(gòu)成及平面布置。3.4.3 建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。3.5 資源供給3.5.1 建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計劃。3.5.2 項目施工的組織計劃。3.5.3 項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。3.6 項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究3.6.1 開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置。3.6.2 管理人員的配備方案。3.6.3 人員培訓(xùn)計劃、年管理費用估算。3.7 開發(fā)建設(shè)計劃3.7.1 前期開發(fā)計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許

7、可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計劃。3.7.2 工程建設(shè)計劃。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。3.7.3 建設(shè)場地的布置。3.7.4 施工隊伍的選擇。3.8 項目經(jīng)濟及社會效益分析3.8.1 項目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。3.8.2 項目投資來源、籌措方式的確定。3.8.3 開發(fā)成本估算。3.8.4 銷售成本、經(jīng)營成本估算。3.8.5 銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。3.8.6 財務(wù)評估。 運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、 凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、 借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)， 對項目進行財務(wù)評價。3.

8、8.7 風(fēng)險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風(fēng)險分析。3.8.8 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。3.8.9 結(jié)論及建議運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。4 可行性研究報告的撰寫4.8 封面： 要能反映評估項目的名稱、 誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。4.9 摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、 評估的結(jié)論。 文字要字斟句酌， 言必達(dá)意， 絕對

9、不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過1000 字為宜。4.10 目錄4.11 正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進行。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風(fēng)險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。4.12 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項目工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分

10、析表。4.13 附圖：一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等。5 市場分析與需求預(yù)測5.8 開發(fā)項目的市場調(diào)查內(nèi)容，可依項目的具體情況確定。一般應(yīng)進行以下內(nèi)容的調(diào)查：5.1.1 社會經(jīng)濟狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀 經(jīng)濟因素。5.1.2 房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場調(diào)查。主要包括項目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價格水平及潛在需求。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市場交易狀況、區(qū)域分布和價格水平。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進行研究分析。5.1.3 消費者意愿調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)?/p>

11、消費者對項目設(shè)計的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項目的評價、消費者的購買動機、購買能力及購買偏好等。5.1.4 物資供應(yīng)市場調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧?、設(shè)備供應(yīng)狀況、市場價格及有關(guān)物資信息。5.1.5 工程技術(shù)狀況調(diào)查。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧稀⑿录夹g(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。5.1.6 物業(yè)管理狀況的調(diào)查。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)、客戶對物業(yè)收費的承受能力等。5.2 市場調(diào)查方法應(yīng)機動靈活，力求準(zhǔn)確，一般可采取以下方法：5.2.1 積累資料。 專人收集有關(guān)專業(yè)報刊、 會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計資料，進行整理鑒別。5.2.2 走訪

12、調(diào)查。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項目功能、質(zhì)量、價格及改進提高的要求。5.2.3 征詢。通過對有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健?.2.4 在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎(chǔ)上，對開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行科學(xué)分析， 對開發(fā)成本、 市場售價、 銷售對象、 銷售進度等作出客觀預(yù)測。6 地點選擇與地塊價值評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進行分析比較和評價。分析評價內(nèi)容包括：6.1 擬定地點的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征；6.2 擬定地點的市政配套、交通運輸條件；6.3 擬訂范圍的拆遷情況；6.4 地塊周邊的自然景觀、人造景

13、觀及污染情況；6.5 實際地價與地價潛在價值評價。7 資金籌措7.1 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。7.2 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。當(dāng)資金來源中包括預(yù)售收入時，應(yīng)有銷售收入計劃配合考慮。8 財務(wù)評價8.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)法。8.2 靜態(tài)法是通過投資項目的

14、總收入和總費用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正常回報率相比較，以分析評價其經(jīng)濟合理性。靜態(tài)法的評價指標(biāo)有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。8.3 動態(tài)法財務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進行。8.4 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計的折現(xiàn)率ic ， 將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和， 它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，其值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPVA。項目可行；FNPV0項目不可行。8.5 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR ）財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年

15、凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。判別標(biāo)準(zhǔn)為： FIRRAic即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項目可行； FIRRcic項目不可行。8.6 財務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR ）財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。8.7 動態(tài)投資回收期（P t）動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務(wù)現(xiàn)金流量表求得。本條所列財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)公式見附錄。9 不確定性分析9.1 項目評價所采用的數(shù)據(jù)， 由于多來自預(yù)測和估算， 有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務(wù)評價指標(biāo)的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，以論證

16、開發(fā)項目在經(jīng)濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。9.2 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點 （ BED ） 分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。9.3 敏感性分析是通過分析、預(yù)測項目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素） 發(fā)生變化時對財務(wù)評價指標(biāo)的影響， 從中找出敏感因素和極限變化幅度。9.4 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素對項目評價指標(biāo)可能發(fā)生的影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔(dān)的風(fēng)險越小。10 可行性研究管理10.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小， 都應(yīng)編制可行性研究報告， 其深度要求可從實際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機構(gòu)承擔(dān)項目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻椖浚煞康禺a(chǎn)公司自行組織可行性研究。10.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作， 一般應(yīng)由公司總工程師總體負(fù)責(zé)， 開發(fā)、銷售、財務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工作。10.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章， 主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名，末頁應(yīng)署報告執(zhí)筆人姓名。10.4 開發(fā)項目