淺談房地產開發(fā)交易成本對房價的影響

1、淺談房地產開發(fā)交易成本對房價的影響摘要：要：現階段，越來越多的市場主體參與到了房地產的開發(fā)當中，希望從房地產開發(fā)中獲得更多的經濟效益，但是越來越多的市場主體的參與大大增加了房地產開發(fā)交易成本，并間接地推動了房地產價格的上升，本文將從房地產開發(fā)交易成本的內涵、房地產開發(fā)交易成本對房價的影響以及控制房地產交易成本的對策這三個方面進行分析，希望本文提出的觀點對降低房地產開發(fā)的交易成本和促進房地產開發(fā)有所幫助，項目實施階段，房地產開發(fā)商與各個交易客體都簽訂了交易合同，為了保證交易合同的有效性和安全性，房地產開發(fā)商在選擇交易客體時要慎重，可以通過招標的方式來選擇自己滿意的交易客體摘要：現階段，越來越多的

2、市場主體參與到了房地產的開發(fā)當中，希望從房地產開發(fā)中獲得更多的經濟效益，但是越來越多的市場主體的參與大大增加了房地產開發(fā)交易成本，并間接地推動了房地產價格的上升。本文將從房地產開發(fā)交易成本的內涵、房地產開發(fā)交易成本對房價的影響以及控制房地產交易成本的對策這三個方面進行分析，希望本文提出的觀點對降低房地產開發(fā)的交易成本和促進房地產開發(fā)有所幫助。關鍵詞：房地產開發(fā)；交易成本；房價高低現階段我國的房價比較高，已經遠遠超出了普通民眾的購買能力，這對于滿足人們的生活需求以及實現社會的穩(wěn)定是非常不利的。為了保證我國的長治久安，對房地產的價格進行控制是非常必要的。這就需要弄清造成房地產成本上升的原因，然后從

3、成本入手，對造成成本上漲的各個因素進行控制，只有這樣才可以從根本上實現房地產價格的穩(wěn)定。一、房地產開發(fā)交易成本內涵解析房地產開發(fā)成本就是指在整個房地產的開發(fā)過程中除去土地成本、房屋建造成本以外的所有支出。房地產開發(fā)是一種經濟行為，在開發(fā)過程中需要土地、建筑材料、專業(yè)人員以及各項資源的參與組合，從而形成建筑產品，然后通過一定的銷售手段將其銷售出去，獲得經濟效益。在整個房地產開發(fā)的過程中，必然產生各種成本，其中交易成本占所有成本總量的70%以上,所以本文主要分析的就是不同階段的交易成本。(1)決策階段的交易成本。在投資決策階段的交易成本主要來源于獲得土地使用權過程中所產生的成本。在投資決策階段房地

4、產開發(fā)商不僅需要與政府打交道，還需要與銀行進行合作，從而保證足夠的資金基礎。在整個投資決策階段，房地產開發(fā)商第一步應該對開發(fā)的項目進行投資分析，然后根據分析的結果選擇向銀行貸款的方式。在整個決策階段的交易成本主要包括了評估成本、評估利息、公關成本這三種成本支出。（2）實施階段的交易成本。項目實施階段，房地產開發(fā)商與各個交易客體都簽訂了交易合同，為了保證交易合同的有效性和安全性，房地產開發(fā)商在選擇交易客體時要慎重，可以通過招標的方式來選擇自己滿意的交易客體。但在選擇的過程中，房地產開發(fā)商往往看重交易客體的投標報價，然后選擇報價最低的交易客體進行合作，但是往往報價最低的交易客體實現不了低成本的目的

5、，很多的施工方會用各種理由來進行索賠，對報價進行調整，這在一定程度上反而使成本增加了。（3）銷售階段的交易成本。在銷售階段房地產開發(fā)商自產自銷和委托銷售的方式都會產生交易成本，自銷時需要的交易成本包括了廣告費、宣傳費和各種銷售費用，委托銷售時的銷售代理費都屬于銷售階段的交易成本。現階段我國房地產市場的競爭越來越激烈，房地產開發(fā)商不得不通過增加銷售的方法來獲取利益，所以銷售成本日益增加。二、房地產開發(fā)交易成本封房價的影響（1）開發(fā)商與政府的博弈。在房地產項目建設的前期，房地產開發(fā)商需要與政府進行交易，而政府與開發(fā)商之間的交易過程相對比較復雜。當前我國對經營性土地實現出讓的交易方式，也就是政府將土

6、地進行拍賣，房地產開發(fā)商對其進行購買，當房地產開發(fā)商的數量較多時，土地拍賣的價格必然不斷的上升，開發(fā)商為了獲得土地，就需要向政府的相關人員尋租，然后雙方達成共同的意愿，聯合謀劃獲得利益，與這些過程相伴的就是房地產開發(fā)商的公關以及尋租費用，從而造成開發(fā)成本的上升，無形中就將房價抬高了。（2）開發(fā)商與金融機構的博弈。銀行貸款利率與房地產行業(yè)的發(fā)展有著密切的關系，銀行與開發(fā)商之間存在共同利益，所以開發(fā)商和銀行就很容易達成共識。在這種情況下，如果房地產開發(fā)商能夠獲得更多的利益，那么銀行也就可以得到更多的貸款利息，獲得更多的經濟收益，銀行在這種利益最大化的驅動下，就會給房地產開發(fā)商提供更多的資金。當房價

7、上升時，房地產開發(fā)商的還貸能力增強。（3）開發(fā)商、監(jiān)理單位和施工單位的三方博弈。施工單位會采取各種辦法來實現利益最大化，監(jiān)理單位有業(yè)主委托的相關權利，但是監(jiān)理單位也有經濟利益方面的追求，由于監(jiān)理單位與開發(fā)商之間的信息是不對稱的，所以監(jiān)理單位參與尋租的現象很容易出現。雖然這種尋租行為監(jiān)理單位需要承擔相應的道德風險，但是為了利益的最大化，監(jiān)理單位依然會鋌而走險，這就造成了開發(fā)商利益的損傷，開發(fā)商為了保護自身效益就反過來對監(jiān)理單位進行監(jiān)督，所以三方博弈的現象就出現了，這也間接的引發(fā)了房價的上升。（4）買賣雙方的博弈。房地產開發(fā)商成本最直接的來源和體現是開發(fā)商或者代售公司與消費者（轉6頁）（接4頁）之

8、間的交易成本。開發(fā)商在產品銷售期間往往通過各種方式來進行產品的宣傳，這在一定程度上加大了宣傳成本，但是最終消費者才是成本增加的直接承擔者，因為房地產開發(fā)商可以通過提高房價來獲取更多的利益，彌補宣傳成本增加的損失，這也是近些年來房價不斷上升的原因之一。三、控制房地產開發(fā)交易成本的對策（ 1）規(guī)范地方政府的行為。政府和開發(fā)商之間的博弈增加了地價，間接的提高了房價，所以要求地方政府采用合適的出讓方式，建立健全土地交易管理制度，改革相應的土地收入制度，從而嚴格規(guī)范地方政府的行為，避免地方政府為了獲取資金而大量出讓土地，抬高地價的現象出現，有效控制房價的增長。（ 2）健全房地產融資市場。現階段我國房地產

9、行業(yè)的融資渠道比較單一，融資市場的秩序也比較混亂，而西方發(fā)達國家的房地產融資市場卻比較完善，所以需要我國的房地產行業(yè)借鑒西方先進的融資經驗，建立起一套科學的、高效的、完善的融資體系。只有健全房地產的融資市場，建立專業(yè)性的住房金融機構，形成住房融資擔保體系，才能促使我國房地產金融市場朝著規(guī)范、合理、穩(wěn)定、科學的方向發(fā)展，從而有效控制房價。（ 3）規(guī)范建筑主體的行為。在整個房地產開發(fā)過程中，各個建筑主體都希望實現自身利益的最大化，所以不可避免的會出現損傷對方利益來保障自身利益增長的現象，這就會造成房地產開發(fā)過程中各項成本上升，如風險成本、尋租成本以及招投標成本等，這也是造成房價上升的主要原因之一。為了避免上述情況的出現，需要對建筑主體的行為進行規(guī)范，規(guī)范建筑主體的行為可以從完善監(jiān)理機制和引入激勵機制這兩個方面著手，只有這樣才能在房地產開發(fā)過程中，給房地產開發(fā)商提供準確的、真實有效的信息，降低道德風險，獲得更多的經濟效益。綜上所述，本文從房地產開發(fā)交易成本的角度出發(fā)，結合我國房地產開發(fā)的特點和現狀，對房地產開發(fā)交易成本與房價高低的關系進行了分析，針對房地產開發(fā)過程中遇到的實際情況，提出了幾點控制房地產交易成本的對策，包括規(guī)范地方政府的行為、健全房地產融資市場、規(guī)范建筑主體的行為，希望這些建議對降低房地產開發(fā)的交易成本和促進房地產開發(fā)有所助益。參考文獻1 .李飛虎.房地