酒店項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告

1、【最新資料,Word版，可自由編輯！】一、總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個(gè)組成部分，它的特點(diǎn)是一個(gè)由多元因素組成的 行業(yè)，它能夠代表一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的文明、文化，它能夠?yàn)橐?個(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的發(fā)展和開(kāi)放起到積極的作用。我國(guó)酒店行業(yè)的 起步，從1982年開(kāi)始，至今已有22個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段，80 年代，隨著國(guó)家改革開(kāi)放的政策，酒店行業(yè)在全國(guó)的各行各業(yè)中，率先對(duì)外開(kāi) 放，引進(jìn)國(guó)際集團(tuán)的先進(jìn)管理，投資主體以國(guó)有資本為主。第二階段，90年代, 各行各業(yè)新建酒店，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以國(guó)有資本為主。 第三階段，到了 21世紀(jì)，隨著北京申奧的成功和上海申博的

2、成功，酒店行業(yè)的 潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標(biāo)，投資主體以民營(yíng)資本為主。到2003年底的國(guó)家旅游局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明全國(guó)酒店的現(xiàn)狀如下：星級(jí)酒店總數(shù)國(guó)有經(jīng)濟(jì)集體、股份、聯(lián)營(yíng)私營(yíng)外商、港、澳、臺(tái) 星級(jí)酒店總數(shù)5星級(jí)酒店4星級(jí)酒店3星級(jí)酒店2星級(jí)酒店1星級(jí)酒店9, 7515, 622 2,816 6356789, 7511987273, 1664, 864796的特點(diǎn)，它的經(jīng)營(yíng)和管理以及發(fā)展，一直處于敏感、100%57. 65%28. 87%6. 52%7. 96%100%2. 03%8. 46%32. 46%49. 88%8. 17%由于酒店行業(yè)被動(dòng)的地位，國(guó)際的、國(guó)內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟(jì)

3、的重大事件，都會(huì)對(duì)酒店業(yè)產(chǎn)生影響。二、市場(chǎng)分析酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟(jì)互動(dòng)過(guò)程，需要我們對(duì)于市場(chǎng)的分析必須考慮世界政 治、經(jīng)濟(jì)、旅游大背景、大格局的密切關(guān)系，我們不僅要客觀地去分析，了解 我們國(guó)內(nèi)、山西省內(nèi)的旅游、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟(jì)走向，才 能正確地估計(jì)、推斷出我們酒店未來(lái)的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)，并估算出我們酒店的發(fā)展 前景和投資收益。1 .經(jīng)濟(jì)方面1.1 世界經(jīng)濟(jì)從2003年下半年開(kāi)始回升，全年增長(zhǎng)2. 5%o 2004年世界經(jīng)濟(jì)、 貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢(shì)頭增強(qiáng)，增長(zhǎng)率達(dá)到3. 5樂(lè)其中美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4%,作為世界 上人口最多的國(guó)家中國(guó)和印度經(jīng)濟(jì)也持續(xù)保持高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率分別達(dá)到8. 5%和6. 2

4、5%。但當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)仍嚴(yán)重依賴各國(guó)和地區(qū)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各項(xiàng)政策和措 施，例如：一是除需求回升之外，國(guó)際貿(mào)易增長(zhǎng)缺乏其他動(dòng)力；二是國(guó)際資本 流動(dòng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)先前的活躍程度；三是很多國(guó)家和地區(qū)在信息通訊技術(shù)的 投資還不夠；四是地區(qū)沖突、國(guó)際恐怖事件的發(fā)生，都影響了一些投資項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)，但中國(guó)基本保持持續(xù)穩(wěn)定。1.22004年中國(guó)的GDP增長(zhǎng)率在8. 8%左右，將保持繼續(xù)走高態(tài)勢(shì)。今年我 國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的盤(pán)子不斷增大，把經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)，增加人們的收入, 進(jìn)一步鼓勵(lì)消費(fèi)增長(zhǎng)，增強(qiáng)消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。并針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行中出現(xiàn)的盲目擴(kuò)大投資等，增強(qiáng)調(diào)控的科學(xué)性、預(yù)見(jiàn)性和有效性，將使我

5、國(guó)的經(jīng)濟(jì)保持在良好的發(fā)展軌道上。預(yù)計(jì)2005年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將成功實(shí)現(xiàn)軟著陸, 但因今年全球原油價(jià)格上升，2005年中國(guó)GDP增長(zhǎng)率會(huì)比預(yù)測(cè)值低0. 8個(gè)百分 點(diǎn)。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)司司長(zhǎng)許憲春認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量將在2005年超過(guò)法 國(guó)，目前.，隨著祖國(guó)大陸大開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，臺(tái)商投資方向也逐漸向大陸中西部進(jìn) 發(fā)，2005年會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期。一些跨國(guó)公司如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中 國(guó)上海、深圳、北京追加投資，還有日本的NEC公司將與上廣電共同開(kāi)發(fā)中國(guó) 最大的投資中心。由此可見(jiàn)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在明年會(huì)繼續(xù)沿著“上升通道”乘勢(shì) 而上，穩(wěn)健前行。1.3 山西省作為中部地區(qū)省份，2004年今年1-6月份全省進(jìn)出

6、口總值達(dá) 41. 74億美元，比去年提高了八個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)69. 07樂(lè) 占全省上半年 GDP26.59機(jī) 而太原又為省會(huì)城市，在全省11個(gè)地級(jí)市中躍居領(lǐng)先水平。其中 出口 32. 53億美元，同比增長(zhǎng)78. 75%,在全國(guó)各省市中排名第15位。山西省2003年，審批外商投資項(xiàng)目總計(jì)89個(gè)，今年1-6月份審批外商投 資項(xiàng)目44個(gè)，同比增長(zhǎng)2. 33M 項(xiàng)目總投資6. 62億美元，同比增長(zhǎng)89. 9機(jī) 合 同外資1.6億美元，同比增長(zhǎng)22. 74%；實(shí)際利用外資6, 119萬(wàn)美元，比去年同期 1, 100萬(wàn)美元增長(zhǎng)465. 36%o到目前為止，在去年合同外資增長(zhǎng)50. 87%達(dá)到4. 48億

7、美元的基礎(chǔ)上，今年 上半年我省實(shí)際利用外資增長(zhǎng)加快，同比增加5019萬(wàn)美元。太原市焚燒垃圾發(fā) 電的同舟能源項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園的鴻富晉精密工業(yè)IT項(xiàng)目， 總投資在3, 000萬(wàn)美元以上，外方分別注資198萬(wàn)美元和950萬(wàn)美元，大同威 奇達(dá)等醫(yī)藥項(xiàng)目增資613萬(wàn)美元，均已及時(shí)到位。此外瑞騰科技發(fā)展、泰呂科 技電子、普林斯正源輻照技術(shù)、恒宇科技等公司項(xiàng)目進(jìn)度加快，這些外資投產(chǎn) 項(xiàng)目均保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。1 . 42004年山西省人民政府與德國(guó)北威州政府發(fā)展與合作高層論壇在山西 省城太原市舉行。目前，德國(guó)企業(yè)在山西投資項(xiàng)目四十八個(gè)，投資達(dá)4, 000萬(wàn) 美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)煤炭、鋼鐵、電力、化

8、工的相似性促成了山西與北威州長(zhǎng)期以 來(lái)的友好合作，這將推進(jìn)了我省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2 .旅游方面2. 12004年山西省上半年累計(jì)接待海外旅游者95, 007人次，比2002年同期 增長(zhǎng)11. 94船 完成年計(jì)劃的54. 53M 旅游創(chuàng)匯2, 659. 85萬(wàn)美元，比2002年同 期增長(zhǎng)14. 98%,完成年計(jì)劃的50.86%。累計(jì)接待國(guó)內(nèi)旅游者2, 879. 25萬(wàn)人次, 比2002年同期增長(zhǎng)43. 53樂(lè) 完成年計(jì)劃的53. 96%。旅游總收入82. H億元人 民幣，比2002年同期增長(zhǎng)42. 53%,完成年計(jì)劃的53. 79機(jī) 主要客源國(guó)日本、 韓國(guó)、法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、蒙古、新加坡、馬來(lái)西

9、亞、英國(guó)、澳大利亞、俄羅 斯、加拿大、意大利、泰國(guó)、菲律賓。山西省2004年1-6月全省旅游接待、收入完成情況統(tǒng)計(jì)表主要指標(biāo)2004 年1-6月份2002 年1-6月份同比增長(zhǎng) （%）完成年計(jì) 劃（%）海外旅游者（人次）95, 00784, 87511.9454.53海外旅游創(chuàng)匯（萬(wàn)美 元）2, 659. 852,313.2914. 9850. 00國(guó)內(nèi)旅游者（萬(wàn)人）2, 879. 252, 037. 2841.3353. 17國(guó)內(nèi)旅游收入（億元人 民幣）79. 9355. 6943.5353.96旅游總收入（億元人民 幣）82. 1157.6142.5353.79山西省2004年1-6月外國(guó)

10、人主要客源國(guó)對(duì)比統(tǒng)計(jì)表國(guó)別2004年1-6月份2002年1-6月份增長(zhǎng)比（）名次接待人次名次接待人次日本145, 288115,412193.85韓國(guó)219,12744,831295.92法國(guó)313, 36634,870174.45美國(guó)49,08625,21574. 22德國(guó)58,52153, 833122. 3 0蒙古67,220165751155.6新加坡77, 05272, 227216.66馬來(lái)西亞84, 166121,029304.86英國(guó)93,42162, 48037. 94澳大利亞102, 88814890224.49俄羅斯112,75682, 07233. 00加拿大122,4

11、35111,22299. 26意大利132,384101,55653.21泰國(guó)141,71891,5709. 42菲律賓151,2291390835. 35太原市2004年1-6月客源接待海外旅游者24, 017人次，比2002年同期增 長(zhǎng)12. 55%,完成年計(jì)劃的50. 65%；國(guó)內(nèi)旅游者768. 23萬(wàn)人次，比2002年同期 增長(zhǎng)52. 00樂(lè) 完成年計(jì)劃的76. 14機(jī) 接待總量仍居全省第一名。2. 2山西省地處黃河中上游，歷史悠久，物盡天華，是中華民族的發(fā)祥地之 一。境內(nèi)風(fēng)光旖旎，氣候適人，資源豐富，古跡匯萃，素有“中國(guó)煤倉(cāng)”和“中 國(guó)古代博物館”之譽(yù)。人文、自然旅游資源，全省地面文

12、物總數(shù)達(dá)31, 401處， 是全國(guó)（除陜西省外）惟一3萬(wàn)處以上文物的省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名錄 的單位2個(gè)，被國(guó)家命名的歷史文化名城5座，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)5個(gè)，列入 全國(guó)首批旅游發(fā)展優(yōu)先項(xiàng)目2個(gè)。山西未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在很大程度上將依托其豐富的旅游資源，這將是宣 傳祖國(guó)文化、創(chuàng)造百姓就業(yè)機(jī)會(huì)的利好方向。3 .山西、太原酒店行業(yè)現(xiàn)狀山西省共有星級(jí)酒店270家，房間總數(shù)22, 372間，床位數(shù)46, 493張， 客房出租率53. 94%o太原市高星級(jí)酒店中，準(zhǔn)五星級(jí)有2家，四星級(jí)有9家，房間總數(shù)2, 106 間，床位數(shù)3, 426張，出租率50. 66吼 到目前為止，還沒(méi)有國(guó)際酒店管理集團(tuán) 進(jìn)入，

13、主要以國(guó)內(nèi)管理和當(dāng)?shù)毓芾頌橹鳎袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還處于相對(duì)簡(jiǎn)單的層面。太原市四、五星級(jí)客房供給統(tǒng)計(jì)表飯店今年 客房今年床位數(shù)年房 明萄數(shù)明年床位數(shù)迎澤賓館294534（單 16；雙 240； 套38）294534（單 16；雙 240； 套38）山西大酒店166236 （單 60；雙 70：套36）166236 （單 60；雙 70； 套36）愉園大酒店255452（單 18；雙 197； 套40）200300（單 60；雙 100； 套40）三晉國(guó)際飯店225360（單 60；雙 135； 套30）225360（單 60；雙 135； 套30）太平洋酒店119221（單 12：雙 102； 套5）11

14、9221（單 12；雙 102； 套5）陽(yáng)光大酒店5591 （單 8；雙 36； 套11）5591 （單 8；雙 36； 套11）御花園假日酒 店82136 （單 24；雙 54；套4）82136 （單 24；雙 54； 套4）晉協(xié)賓館151266 （單 8；雙 115； 套28）151266 （單 8；雙 115；套28）金港大酒店215356 （單 77；雙 98； 三 21：套 19：）215356 （單 77；雙 98； 三 21：套 19：）萬(wàn)獅京華大酒201242 （單 90；雙 40：201242 （單 90；雙 40；店套71)套71)山西國(guó)貿(mào)大飯 店398533(單 190：

15、雙 135：套:73)398533 （單190：雙人135：套:73）總計(jì)2, 1063, 4252, 1063, 273根據(jù)我們的了解，在目前太原的星級(jí)酒店中，能夠代表山西文化的酒店是一個(gè) 空白。4 .興建酒店的利好因素1 .政府重視今年11月，省長(zhǎng)張寶順主持召開(kāi)省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組會(huì)議，聽(tīng)取省旅游業(yè)領(lǐng) 導(dǎo)組辦公室關(guān)于全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的匯報(bào)，分析全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)， 安排部署當(dāng)前和今后一段時(shí)期全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。副省長(zhǎng)宋北杉、省政府 秘書(shū)長(zhǎng)李政文和省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組成員單位的負(fù)責(zé)同志出席了會(huì)議。會(huì)議指出，在山西旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和旅游市場(chǎng)出現(xiàn)全面升溫的同時(shí)，全 省各級(jí)有關(guān)部門(mén)對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中

16、出現(xiàn)的一些困難和問(wèn)題也不容忽視，主要是 投入不足、體制不順、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱的矛盾日益突出，公路、鐵路和 航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足游客日益增長(zhǎng)的需求，旅游產(chǎn)業(yè)要素市場(chǎng)發(fā)展不 均衡，旅游門(mén)票經(jīng)濟(jì)傾向嚴(yán)重，旅游市場(chǎng)秩序整頓的任務(wù)仍然較重，旅游服務(wù) 水平需進(jìn)一步提高。部分景點(diǎn)追求短期效益，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的弊端進(jìn)一步顯露, 對(duì)于這些問(wèn)題有關(guān)部門(mén)要切實(shí)重視，努力解決。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，旅游產(chǎn)業(yè)是我省的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的希望產(chǎn)業(yè)，是 省產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的七大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一。就下一步旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會(huì) 議提出五點(diǎn)要求：1）當(dāng)前和今后一段時(shí)期全省上下要把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為重要 的支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和新興接

17、續(xù)產(chǎn)業(yè)，擺在全局戰(zhàn)略位置，予以扶持和推動(dòng); 2）舉全省之力辦旅游，切實(shí)加大發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的工作力度，各級(jí)政府和各有關(guān) 部門(mén)都要樹(shù)立全省一盤(pán)棋的思想，努力為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)，各級(jí)旅游 主管部門(mén)要切實(shí)履行職責(zé)，充分發(fā)揮行業(yè)規(guī)劃、指導(dǎo)、管理、服務(wù)等職能作用， 主動(dòng)加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，有關(guān)部門(mén)要從大局出發(fā)，從戰(zhàn)略上思考問(wèn)題, 著眼于產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，主動(dòng)搞好銜接溝通，努力做好自身工作，為加快發(fā)展 旅游業(yè)多辦實(shí)事，多做貢獻(xiàn)；3）按照政府引導(dǎo)、社會(huì)主辦、市場(chǎng)運(yùn)作的思路， 大力促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就政府來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是抓好旅游景區(qū)、景點(diǎn)的發(fā)展規(guī) 劃，積極推進(jìn)規(guī)劃的制定、完善和實(shí)施，抓好旅游資源的整合，開(kāi)

18、發(fā)旅游商品, 推出旅游精品，搞好宣傳促銷，使旅游產(chǎn)品進(jìn)入國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)，加強(qiáng)旅 游市場(chǎng)監(jiān)管，維護(hù)旅游市場(chǎng)秩序，搞好重點(diǎn)部位、重點(diǎn)景區(qū)、重要旅游資源的 開(kāi)發(fā)和保護(hù)，千方百計(jì)加大投入，著力搞好旅游景區(qū)、景點(diǎn)的水、電、路等基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)環(huán)境整治和綜合開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境；4）按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 要求，努力培育旅游市場(chǎng)主體，要采取多種方式，努力扶持一批有競(jìng)爭(zhēng)力的旅 游企業(yè)做大做強(qiáng)，可以以資金、市場(chǎng)、管理等入股，組建大型國(guó)際旅游集團(tuán)， 吸引國(guó)外、省外企業(yè)投資山西旅游市場(chǎng)，切實(shí)把山西旅游做成開(kāi)放型產(chǎn)業(yè)；5） 加強(qiáng)與周邊省市的合作，以鄰為伴，與鄰為善，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。會(huì)議要求，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要

19、樹(shù)立大產(chǎn)品、大市場(chǎng)、大企業(yè)、大旅游的觀 念，努力實(shí)現(xiàn)新跨越、大發(fā)展。省旅游領(lǐng)導(dǎo)組要切實(shí)履行職能，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合, 搞好統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)資源整合，打造精品路線，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，各級(jí)政府及有 關(guān)部門(mén)要從各方面予以大力支持，使旅游產(chǎn)業(yè)盡快發(fā)展成為我省的優(yōu)勢(shì)支柱產(chǎn) 業(yè)。2 .其他產(chǎn)業(yè)需要酒店的配套太原市主要展覽館有山西省展覽館、中國(guó)煤炭博物館。每年大約共有20個(gè)國(guó)內(nèi)展覽，主辦方均為省內(nèi)自己展覽公司。北京、上海展覽公司暫 沒(méi)有在山西辦國(guó)際、國(guó)內(nèi)展覽的計(jì)劃。今年有五臺(tái)山國(guó)際旅游節(jié)、九月份平遙 國(guó)際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會(huì)等主要節(jié)慶活動(dòng)。這些展 覽和活動(dòng)在太原固定以后，需要有足夠的酒店能夠在住宿

20、接待上加以配套。3 .交通配套的改觀2004年山西航空的航線已擴(kuò)大到50多條，使我省武宿機(jī)場(chǎng)外出港航班數(shù)量 急劇攀升,2003年山西航空共完成旅客運(yùn)輸量82. 40萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)146. 26機(jī) 今年6月份，太原機(jī)場(chǎng)出港旅客市場(chǎng)占有率中，山西航空占到了 40.99%；進(jìn) 港旅客市場(chǎng)中，山西航空占到了 39. 12隊(duì) 先后又增加了太原-哈爾濱、太原-烏 魯木齊等航線，目前太原航空口岸所開(kāi)通至香港、韓國(guó)、口本、新加坡等多條臨 時(shí)客運(yùn)航線，并成為全國(guó)最大的對(duì)獨(dú)聯(lián)體貨包機(jī)口岸。山西交通便利，2003年9月28日，連接山西南北全線666公里的大運(yùn)高速 公路全線通車。從長(zhǎng)晉高速公路建設(shè)指揮部了解到，目前

21、長(zhǎng)晉高速公路已進(jìn)入 最后的收尾階段，2004年九月底已全線完工，長(zhǎng)晉高速公路作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)干線 太原至澳門(mén)高速公路的重要組成部分。鐵路方面將會(huì)在2005年，新建一條“太 原-北京”的高速鐵路客運(yùn)專線，北京到太原只需要2小時(shí)，比現(xiàn)在縮短8個(gè)小 時(shí)。山西公路建設(shè)的突飛猛進(jìn)帶動(dòng)了山西經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。5 .興建酒店的風(fēng)險(xiǎn)1 .目前的供求現(xiàn)狀雖然山西省和太原市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，但是根據(jù)山西省 和太原市的旅游局統(tǒng)計(jì)資料表明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿率達(dá) 到80%以上，全年平均的酒店出租率，只有53. 94樂(lè) 太原市高星級(jí)酒店的平均 出租率只有50. 66%,這兩個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們，1）這樣

22、得出租率現(xiàn)狀，酒店只能達(dá) 到保本的水平，2）目前酒店的數(shù)量還是供大于求。2 .投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí)投資酒店業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動(dòng)產(chǎn)的范疇，但不同于投資房地產(chǎn)。2.1 投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：1）資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，一般3到4年2）投入產(chǎn) 出差價(jià)大3）開(kāi)發(fā)商對(duì)于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移, 最終以獲利而結(jié)束項(xiàng)目，同時(shí)失去所有權(quán)。2 . 2投資酒店業(yè)的特點(diǎn)是：1）資金需要沉淀，至少5年以上2）建成以后 還需要有后備資金用于更新改造3）酒店經(jīng)營(yíng)本身的回報(bào)率并不高，一般在10% 左右4）酒店業(yè)的回報(bào)率主要靠不動(dòng)產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值 的上升，還需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理

23、的效益支撐5）投資方長(zhǎng)期擁有酒店的所有權(quán)。3 .投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，對(duì)于酒店業(yè)的投資，要保證其回報(bào)率，對(duì)于資 金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金的比例最好超過(guò)60%,如果負(fù)債比例過(guò)高，財(cái)務(wù)費(fèi)用 加大，會(huì)造成應(yīng)有回報(bào)率的取得。4 .投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益著想，不能急功近利，如果為了 短期套利，不宜投資酒店。5 .投資成本根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國(guó)家和地區(qū)，有一個(gè)合理的成 本區(qū)域，超過(guò)這些區(qū)域的投資，將給未來(lái)的回報(bào)帶來(lái)負(fù)面作用。6 .酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)，有超過(guò)10種的類型，如果沒(méi)有充分的市場(chǎng)調(diào)研和專 家指導(dǎo)，選擇類型有誤的

24、話，將在市場(chǎng)上增加競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)，加大未來(lái)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。 六.投資方的條件和愿望山西X投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，是山西省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年 來(lái)有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它項(xiàng)目而有助于長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。山西X投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻(xiàn), 經(jīng)過(guò)幾年投入和經(jīng)營(yíng)、管理的山西旅游點(diǎn)-綿山，已經(jīng)在山西乃至全國(guó)成為一 個(gè)集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點(diǎn)和旅游開(kāi)發(fā)的成功案例。綿山，山古 水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說(shuō)，以其鮮明的個(gè)性跨身于我國(guó)名山之列。 今日綿山，正在恢復(fù)其原來(lái)的魅力?！叭f(wàn)壑千崖增秀麗，往來(lái)人在畫(huà)圖中”， 定會(huì)給游人留下永恒的記憶Q昌山開(kāi)發(fā)、經(jīng)者的成功，使得

25、投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望， 同時(shí)，這樣的發(fā)展方向，完全和集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。目前.，山西X投資有限公司，計(jì)劃在山西省會(huì)-太原，投資一家高星級(jí)的 酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。根據(jù)投資方的本身?xiàng)l件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。七.項(xiàng)目預(yù)選地塊分析與評(píng)價(jià)1 .地塊編號(hào)：項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá)38畝的地塊編為1號(hào)地 塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市長(zhǎng)風(fēng)街長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)10畝的地塊 編為2號(hào)地塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)23畝的 地塊編為3號(hào)地塊。2 .地塊分析與評(píng)價(jià)：2. 11號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)：（面積：38畝）地理

26、位置：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向 的汾河貫穿于整個(gè)太原城市，并以汾河自然形成了城市的河?xùn)|大城域及河西大 城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境：由于地塊處于發(fā)展中的城市標(biāo)志性景觀汾河，因此，地塊的右側(cè)緊鄰省博 物館，左側(cè)為市圖書(shū)館，后面為一高層建筑群，面對(duì)汾河（美中不足的是地塊 后面偏右聳立著一個(gè)大煙囪）。地域空曠，視野開(kāi)闊。交通條件：地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為500 米左右，道路規(guī)范，兩個(gè)橋方向均能進(jìn)出（實(shí)際沿濱河西路南北向與汾河其它 大橋同為溝通）。路況暢通，交通便利。距市中心

27、商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程, 離機(jī)場(chǎng)30分鐘車程。分析與評(píng)價(jià)：1號(hào)地塊在汾河邊上兩橋之間，作為太原市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中， 尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時(shí)緊鄰作為太原市主干大道、景觀大 橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)。從發(fā) 展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合 做何種類型的酒店才是最重要、最客觀的。從1號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分 析，我們認(rèn)為比較適合做會(huì)議型酒店。要素.（0地域空曠，視野開(kāi)闊，雙向交通集散便利。（2）周邊環(huán)境相對(duì)安靜，對(duì)會(huì)議型酒店干擾較少（3）由于地塊面積規(guī)模較大（38畝），地形規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，非常適合會(huì)議

28、型酒 店的基本條件，如：道路交通，車輛場(chǎng)地，會(huì)議場(chǎng)所與酒店的整體規(guī)劃等。當(dāng) 然，1號(hào)地塊38畝規(guī)模上搞一個(gè)單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團(tuán) 的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分 期實(shí)施。我們建議：會(huì)議型酒店在太原這類市場(chǎng)目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性會(huì)議和部分 國(guó)內(nèi)會(huì)議，如要實(shí)施就必須形成會(huì)議市場(chǎng)的龍頭、會(huì)議型酒店的旗幟，立于不 敗之地，贏得最大回報(bào)。2. 22號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)：（面積：10畝）地理位置：該地塊位于長(zhǎng)風(fēng)街、長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長(zhǎng)風(fēng)街是太原市新 興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個(gè)典型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境：由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興

29、商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側(cè)是在建的 沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。 因?yàn)樘幱诘湫偷纳虡I(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，加之其本身面 積規(guī)模不是很大，所以相對(duì)狹小，周圍開(kāi)闊度稍差。但該地塊正面臨街的長(zhǎng)風(fēng) 街已成為太原市新一輪開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市軸心大道，未來(lái)兒年省政府、市政府往 南遷移規(guī)劃均在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，同時(shí)長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是太原市高科技開(kāi)發(fā)區(qū)。交通條件：地塊處于具有雙向10車道的長(zhǎng)風(fēng)街，其路況、交通不言而喻非常之好，距 迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程，離機(jī)場(chǎng)20分鐘車程。分析與評(píng)價(jià)：2號(hào)地塊處于太原市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來(lái)的幾年中將形

30、成一個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。尤其以寬闊的長(zhǎng)風(fēng)街為軸心主干道，隨著不斷 建設(shè)，深入發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會(huì)更加提高，商業(yè)氛圍更濃，并會(huì)逐步取 代目前以迎澤大街為主的市中心而成為今后太原市的軸心大道、核心區(qū)域。從2 號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為該地塊規(guī)劃一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)型酒店較 為適合。要素：地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐 步形成支撐商務(wù)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交 通便利，是商務(wù)客人的首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也 正是這一自身客觀條件內(nèi)因，同時(shí)由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位，形成了 這一類型地塊較適宜的結(jié)合點(diǎn)：

31、現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最好的， 理解這點(diǎn)對(duì)酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價(jià)值非常重要。2. 33號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)：（面積：23畝）地理位置：地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營(yíng)盤(pán)汽車站，屬于臨街地塊、 并州南路、大營(yíng)盤(pán)地段屬太原市老城區(qū)域范圍。周邊環(huán)境：從3號(hào)地塊所處的位置而言，以目前太原市區(qū)的地段價(jià)值應(yīng)當(dāng)是不錯(cuò)的， 地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對(duì)面是武警總隊(duì)，地塊后面緊靠一排4層居民樓，周邊有部 分各類企事業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域，也不是典型的居住區(qū) 域，應(yīng)該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)的普通區(qū)域。在城市中這一類型 區(qū)域最多，很中性化。交通條件：地塊處于的地段其路況、交通也

32、與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作 為太原市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及 干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅10分鐘車程，離機(jī)場(chǎng)20分鐘車程。分析與評(píng)價(jià)：雖然3號(hào)地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)、比較普通的區(qū)域，但仔細(xì)分析與 研究，還是有其獨(dú)到之處及適合運(yùn)作的產(chǎn)品（酒店）。首先從太原市目前以迎 澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長(zhǎng)風(fēng)街為軸心大道的新興 商業(yè)中心區(qū)域來(lái)看，并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個(gè)主要區(qū)域的橋梁作用。 另外，3號(hào)地塊又正好處于這個(gè)橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往 南是新興的長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，

33、我們認(rèn)為 該地塊較適合運(yùn)作旅游經(jīng)濟(jì)型酒店。要素.（0地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域的中間，容易被市場(chǎng)接受。（2）地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點(diǎn)：火 車站、長(zhǎng)途汽車站、機(jī)場(chǎng)等很近，便于旅游經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)作。地塊面積大小適 中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)合理，可以充分利用地塊臨街轉(zhuǎn) 角處的特點(diǎn)，發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)越性，對(duì)旅游團(tuán)體的接待、車輛 的安排停放更為便利。3.綜述酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前可選擇的3塊 地塊而言，無(wú)論投資何種類型的酒店均可以將綿山旅游景點(diǎn)的產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)， 但這其中有個(gè)主次關(guān)系，首先酒店的主要目標(biāo)市場(chǎng)是以酒

34、店的目標(biāo)定位（類型） 為主，在做好目標(biāo)市場(chǎng)的同時(shí)再結(jié)合綿山景點(diǎn)，起到關(guān)聯(lián)作用。在以后具體規(guī) 劃、設(shè)計(jì)還需要將山西的文化內(nèi)涵充分結(jié)合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè) 定位準(zhǔn)確、目標(biāo)清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。八.酒店項(xiàng)目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡(jiǎn)介酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō), 投資那種類型的酒店，是未來(lái)投資項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價(jià)上都有區(qū)別，以300間客房的 規(guī)模為例：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店特點(diǎn)：有限服務(wù)，雙人房比例高，客房面積緊湊客房總面積：7, 350平方米投資金額：3, 600萬(wàn)元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)有盈利平均房?jī)r(jià)

35、：140元/間投資回報(bào)時(shí)間：5年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點(diǎn)：智能化程度高，有會(huì)議設(shè)施，單人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10, 530平方米投資金額：1.2億元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)：420元/間投資回報(bào)時(shí)間：6年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）會(huì)議型酒店（主要為國(guó)內(nèi)會(huì)議市場(chǎng)）特點(diǎn)：會(huì)議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會(huì)議室配套，雙人房比例高，客房面積 寬敞客房總面積：10, 320平方米投資金額：2億元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)：660元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）豪華五星級(jí)酒店特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大客房總面積：13, 425平方米投資金額

36、：3. 7億元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)：1,233元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列表如下： 旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及比例功能面積 呼方米客房 總數(shù)單人 標(biāo)房 數(shù)量雙人 標(biāo)房 數(shù)量家庭房 數(shù)量房型 比例 占總 數(shù)總面積 比例客房7350 總面 積300 間/套75間210 間15間79%單人標(biāo) 房22 m275間/25%雙人標(biāo) 房25 m2210間70%家庭房（3人）30 m215間5%大堂200 m22.2%餐飲550 m25.9%行政區(qū) 域100 m21. 1%服務(wù)區(qū) 域1100 m211.8%注：此表平均空間分

37、配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分?，F(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及比例功能面積 平方 米客房 總數(shù)人房量 單標(biāo)數(shù)雙人 標(biāo)房 數(shù)量商務(wù) 套房 數(shù)量高級(jí) 套房 數(shù)量房型 比例 占總 數(shù)面例 總積比客房10530 總面 積300 間/套180間60間50 套10套57%單人 標(biāo)房32 m2180間60%雙人 標(biāo)房32 m260間20%商務(wù) 套房4550套17%級(jí)房 高套60 m210套3%大堂450 m22.5%餐飲1200 m26.6%議會(huì) 會(huì)宴1000 m25.5%行政 區(qū)域600 m23.3%服務(wù) 區(qū)域3500 m119. 1%娛樂(lè)休閑1100 m16%注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。功能面積 平方 米客房 總數(shù)單人 標(biāo)房 數(shù)量商務(wù) 套房 數(shù)量高級(jí) 套房 數(shù)量豪華 套房 數(shù)量房型 比例 占總 數(shù)面例 總積比客房13425 總面 積300間/ 套230間40套25套5套57.8 %人房 單標(biāo)40 m2230間77 %商務(wù) 套房50 m240套13%級(jí)房 高套65 m225套8.3%豪華 套房120 m25套1.7%大堂600 m22.5%餐飲1500 m26.6%議