資產(chǎn)評估課程設(shè)計二手房資產(chǎn)評估報告書

1、課程設(shè)計報告課題名稱資產(chǎn)評估課程設(shè)計組員：所在系：指導(dǎo)教師：2013/5/28致委托方函致羅梅女士：受您的委托，我們對您持有的位于重慶市永川區(qū)人民大道的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值進行 評估。估價對象重慶市永川區(qū)人民大道666號16幢1-4-3，結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積112.39平方米，設(shè)計用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2059年8月3日。估價目的是為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。估價時點為2013-5-23估價結(jié)果：估價人員本著客觀、公平、公正的原則，在對現(xiàn)場進行實地查勘、廣 泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公幵市場 價值和抵押價值的因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)定、房地產(chǎn)

2、估價規(guī)范和特定 的估價目的，按照科學(xué)的估價程序，并運用科學(xué)的估價方法，對上述估價對象進行 了評估。估價對象在估價時點 2013-5-23的估價結(jié)果如下（幣種：人民幣）：建筑物面積：112.39平方米房地產(chǎn)總價： 519511元大寫金額：伍拾壹萬久仟零伍佰貳拾壹元單位價格： 4622元/ 平方米（貨幣種類：人民幣元）估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的；2、本報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但 受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利 害關(guān)系或偏見。4、我

3、們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范和建設(shè)部、中國人民 銀行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合制定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)意見進行分析，形成意見和結(jié) 論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。對估價對象的勘查限于 估價對象的外觀和使用狀況， 我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任， 也不承擔(dān)對其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責(zé)任。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、本報告估價時點為 2013-5-23 ，提交報告之日為 2013-5-28 。在市場無明顯價格波動條件下，報告有效期自提交報告之日起不超過一年，即有效期為 2013-5-23至2014-5-2

4、2。隨著時間的推移，該房地產(chǎn)的價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估8本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未 經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者,報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公幵發(fā)表。9、參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名估價師簽字注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書號簽名XX3120110002XXYY3120110001YY估價的假設(shè)和限制條件一、估價的前提條件1、對于被評估的房地產(chǎn)權(quán)屬，我方僅以委托方提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料予以確定。2、對于房屋的建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的證明材料為依據(jù)，我們 并未進行實地丈量。3、本

5、報告并未考慮該等資產(chǎn)所欠負(fù)的抵押、 擔(dān)保等可能影響其價值的因素限制4、本報告僅對估價對象房屋做一般性查看，未對其進行結(jié)構(gòu)、裝飾及設(shè)施等內(nèi) 在質(zhì)量的測試，不對該房屋是否有內(nèi)部缺陷作鑒定。本報告以估價對象的建筑質(zhì)量 達到國家或行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求為前提。5、本次物業(yè)評估價格為現(xiàn)時價，即在評估期日對物業(yè)利益進行合理銷售的最佳價格 二、估價結(jié)果和估價報告的使用本次評估采用了市場比較法和收益法對估價對象的公開市場價值進行了測算， 兩種方法從不同角度反映了房地產(chǎn)價值，且結(jié)果相差較大。估價人員在綜合分析影 響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，并結(jié)合本次評估目的，出于謹(jǐn)慎性原則，確定選取兩 種方法的加權(quán)平均值作為估價對象

6、的評估結(jié)果，權(quán)重分別為 0.95 、0.05 ，則房地 產(chǎn)評估單價為： 4622 元/ 平方米。1 、本報告自估價報告出具之日起 12 個月有效。2、在本報告有效期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格變化幅度較大時，或政策等其他影響 估價對象價格的因素變化較大時，估價結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。3、本報告必須完整使用方為有效， 對僅使用本報告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損 失，由使用方負(fù)責(zé)。4、本報告分為房地產(chǎn)估價結(jié)果報告和房地產(chǎn)估價技術(shù)報告兩部分，估 價方僅提供給委托方房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 ，房地產(chǎn)估價技術(shù)報告留作備案存 檔及行業(yè)行政主管機關(guān)檢查。三、需要特殊說明的事實1、本估價報告所依據(jù)的與估價對象有關(guān)的法律文件均為委托

7、方提供，本評估公司未向政府有關(guān)部門核實。估價過程中遇到的不確定因素、或有事項非估價人員執(zhí) 業(yè)水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構(gòu)概不承擔(dān)任何責(zé)任。2、委托人應(yīng)對所提供資料的真實性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料的失真、 不完整等原因引起的后果估價人員和機構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告、估價對象（一）估價對象產(chǎn)權(quán)登記狀況位置重慶市永川區(qū)人民大道666號16幢1-4-3房屋所有權(quán)證號房地證2012字第H150602號房屋產(chǎn)權(quán)人羅梅房屋權(quán)建筑結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)利狀況建筑面積112.39平方米所在層4/8共有權(quán)人無房屋共有權(quán)證號無設(shè)定他項權(quán)利無（二）估價對象使用狀況建筑鋼混建成2012裝修簡裝綜合

8、成10結(jié)構(gòu)年代情況新率產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商品房他項權(quán)利無使用狀況無房屋用居住用房主朝向西南H層8所在樓層4/8建筑物類型住宅戶型結(jié)構(gòu)三室兩廳二衛(wèi)戶內(nèi)平面布局合理小區(qū)環(huán)境好車位狀況地下停車場臨街狀況否二、估價目的是為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。三、估價時點2013-5-23四、估價依據(jù)1 、本次估價依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 、中華人民共和國土地 管理法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、中華人民共和國擔(dān)保法、重慶市房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓管理辦法實施意見等有關(guān)政策法規(guī)和文件。2 、評估相關(guān)的資料房屋所有權(quán)證【房地證2012字第H150602號】復(fù)印件以及本公司掌握的房地產(chǎn)有關(guān)資料以及實地勘查所獲取的資料。五、估價原則此次

9、估價在獨立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實操性原則。1 、合法原則估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑 風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、 合法處分為前提進行。 估價對象已取得 房 屋所有權(quán)證 ，具備合法性。2、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價 格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高 度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價對象所 在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。3、替代性原則根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一個市場內(nèi)效用相

10、同的商品的價格將趨于一致，這一原 理同樣適用于房地產(chǎn)市場。本次評估中采用市場比較法進行價格測算時，即是依據(jù) 該原則。通過調(diào)查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產(chǎn)作為參照實例， 以近期內(nèi)成交的價格為客觀價格，確定估價對象在估價時點的價格取值依據(jù)。4、估價時點原則由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同估價時點，同一項房地產(chǎn)往往具有 不同的價格水平。本次評估對房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點的狀況為準(zhǔn)。5、謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下 作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在實現(xiàn)時可能受 到的限制、未來可能

11、發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估公開的市場價值，不低估知悉的法 定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價對象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場實際交易 情況和估價對象的租賃收益情況不高估市場價值。六、估價方法估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進行實地勘查后，根據(jù)本次評估目的及估 價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法和收益法作為本次估價的基本方法。這 是出于以下考慮：一是目前估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場交易較為活躍，符合市場 比較法的應(yīng)用條件；二是同類房地產(chǎn)出租市場十分活躍，租金水平比較透明，所以 采用收益法。七、估價結(jié)果根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真 分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周

12、密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，詳細(xì)考慮了影響 房地產(chǎn)價值的各項因素， 確定估價對象在 2013-5-23 的估價結(jié)果為：（幣種： 人民幣）建筑物面積： 112.39 平方米房地產(chǎn)總價： 519511元大寫金額：伍拾壹萬久仟零伍佰貳拾壹元單位價格： 4622元/ 平方米（貨幣種類：人民幣元）八、估價人員注冊房地產(chǎn)評估師注冊證書號簽名XX3120110002XXYY3120110001YY九、估價作業(yè)日期2013-5-23 至 2013-5-28十、估價報告應(yīng)用的有效期本報告估價結(jié)果自2013-5-23至2014-5-22間有效。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價技術(shù)報告一、個別因素分析見第一部分估價對象概況。二、區(qū)

13、域因素分析估價對象位于永川區(qū)人民大道，臨位于永川幵發(fā)區(qū)棠城公園以東、子莊橋旁（新政府大樓往棠城公園方向前行 600米處）。永川金域藍(lán)灣二期周邊有棠城公園、人 民廣場、水晶公園、商業(yè)步行街等休閑購物場所，有人文教育氛圍濃郁的重慶文理 學(xué)院、文理學(xué)院附中、匯龍小學(xué)、青少年活動中心，鄰近永川區(qū)人民政府、政府行 政服務(wù)中心、幵發(fā)區(qū)管委會、公安局、交警隊等。詳見下表居住社 區(qū)成熟 度居住用地比例較低居住小區(qū)規(guī)模較大小區(qū)入住率一般社區(qū)發(fā)展完善程度完善7L 口居民構(gòu)成商住區(qū)小區(qū)品質(zhì)高檔社區(qū)交通便捷度道路通達度臨交通型主干道公交線路109,112.區(qū)域主要道路人民大道距公交站點距離近距主干道距離近距地鐵（城鐵

14、）站距離無周邊商服配套商業(yè)步行街附近文化教育機重慶文理學(xué)院、文理學(xué)院附中、匯龍小學(xué)、公建配套情況構(gòu)青少年活動中心幼兒園昌龍陽光尚城幼稚園附近公園棠城公園、人民廣場、水晶公園、其他重慶農(nóng)村商業(yè)銀行、中國郵政基礎(chǔ)設(shè)施配套情況七通一平（市政供暖）估價對象所處環(huán)境較咼三、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是指估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行并使 價值達到最大化的使用方式被使用。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響， 兩者的配合適當(dāng)均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)， 房地產(chǎn)價格評估據(jù)此進行。估價對象實際用途為居住用房，根據(jù)估價對象所處的位 置和所在區(qū)域土地利用方向的具

15、體情況，此次估價以現(xiàn)狀用途下估價對象的最高最 佳使用條件為前提。四、估價方法選用和思路根據(jù)評估對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)居住用房市場狀況的 調(diào)查和對估價對象的實地勘查、并遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則以及估價目 的，選取市場比較法和收益法進行評估。在相鄰和類似供需圈內(nèi)與估價對象規(guī)模、檔次相似的物業(yè)，與其具有可替代性 及相關(guān)性，市場穩(wěn)定且有交易案例，因此可參照上述物業(yè)近期交易情況，選用市場 比較法進行相關(guān)修正后得到估價對象的價格。估價對象同類物業(yè)租賃市場活躍，成交租金透明，因此，選用收益法計算估價 對象的收益價格。五、估價測算過程1、市場比較法：（市場法權(quán)重0.95）還原率二無

16、風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率=3.7%+3.3%=7% 無風(fēng)險利率即長期國債利率。風(fēng)險報酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險、營風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險等綜合確定的。1交易情況修正系數(shù)：abed屬于正常交易，不用調(diào)整。2交易日期修正系數(shù)：abed屬于正常交易，不用調(diào)整。區(qū)位因素參照對象參照對象參照對象參照對象類似地區(qū)ABCD委估對象3區(qū)域因素修正系數(shù):交通條件100100100100100社區(qū)成熟度100100101101100公共設(shè)施完備狀況100100102102100房屋朝向989899100100周圍環(huán)境及景觀100100100100100樓層9899100100100綜合打分596597602603600區(qū)域因素修正系

17、數(shù)600/596600/597600/602600/603600/600區(qū)域因素修正：由于參照對象 A,B與評估對象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作 大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和面對的方向。參照對象C,D與評估對象各種區(qū)位因素對比后，明顯高于參照對象。1土地使用年期修正=1-1/(1+7%)47/1-1/(1+7%)48=0.99652 容積率修正容積率容積率修待估房產(chǎn)1.92案例 A1.92案例 B1.92案例 C2.500.9368案例 D2.500.9368正系數(shù)容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/ 比較實例修正系數(shù)A、B 容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為1C、D 容積率修正

18、系數(shù) =0.89/0.95=0.9368通過土地年期和容積率修正后的地價：案例 A:4668.46X(600/596)X0.9965X 1=4683.34 (元/m2)案例 B:4646.25X(600/597)X0.9965X 1=4653.25 (元/m2)案例 C:4968.43X(600/602)X0.9965X 0.9368=4622.73 (元/m2)案例 D:5098.43X(600/603)X0.9965X 0.9368=4752.45 (元 /m2)土地評估單價為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)-4=4677.94 (元/m2)土地評估總價

19、為：112.39 X 4677.94=525753.68（元） 2、收益法：(權(quán)重為0.05 )收益法是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種 估價方法。收益法的計算方法如下：P =工Ft/(1+i) t其中，P為評估值；Ft未來第t個收益期的預(yù)期收益額；i為折現(xiàn)率。報告中采用的公式為： P = a/i X 1-1/(1+i) n其中，a為年凈收益；n為收益年期；i為資本化率。1、年有效毛收入周邊項目租賃情況調(diào)查表所在位置金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣昌龍昌龍物業(yè)屬性住宅住宅住宅住宅裝修及配套簡裝簡裝簡裝簡裝樓層

20、1/83/84/84/8戶型三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)月租金12.8712.9813.8413.79元平方(1600)(1200)(1600)(1700)租賃時間2013.52013.52013.52013.5附：經(jīng)過走訪調(diào)查了解到估了解到估價對象所在區(qū)域周邊類似小區(qū)112.39仃左右的房屋租金每月在1200-1700元/月。考慮到估價對象小區(qū)的面積配套等因素， 綜合考 慮取月租金客觀收益為 1525元。象年有效毛收入計算過程如下：由于本案為整套住宅假設(shè)空置率為0年有效毛收入二月租金X年月份數(shù)=1525X 12=18300元2、年運營費用運營費用主要包括水電費、管理費用相關(guān)稅費等。估價對象物業(yè)管理費1元/平方米月，約占有效毛收入的 7%此外，經(jīng)測算水電和維修費等約占有效毛收入 的13%總計年運營費用約占年有效毛收入的20%年運營費用二年有效毛收入X年運營費用率 =18300X 20%=3660元3、年凈收益凈收益為有效毛收入減去運營費用，則估價對象年凈收益為：年凈收益二年有效毛收入