精裝修工程管理策劃書

1、目錄第 1章精裝修工程概況 .51.1工程簡(jiǎn)介 .51.2標(biāo)段劃分 .51.3質(zhì)量、進(jìn)度及安全文明施工要求 .5第 2章精裝修工程市場(chǎng)概況 .62.1精裝修工程市場(chǎng)現(xiàn)狀 .62.2精裝修工程承包模式的確定 .72.2.1開發(fā)商總包模式 .72.2.2土建總包單位模式 .102.2.3精裝修單位總包模式 .132.2.3.1精裝修單位單獨(dú)總包模式 .132.2.3.2精裝修單位聯(lián)合總承包模式 .142.2.4本項(xiàng)目承包模式的確定 .182.2.4.1三種承包模式利弊的分析 .182.2.4.2本項(xiàng)目承包模式的確定 .19第 3章本項(xiàng)目精裝修管理目標(biāo)及管理體制. 203.1本項(xiàng)目精裝修工程特點(diǎn) .

2、203.2本項(xiàng)目精裝修工程管理目標(biāo) .213.3管理體制的確立 .213.3.1 管理組織架構(gòu)（暫定） .223.3.1.1管理團(tuán)隊(duì)的建立223.3.1.2管理成員的職責(zé)223.3.2現(xiàn)場(chǎng)管理流程 .233.3.2.1物業(yè)驗(yàn)樓員的提前介入 .233.3.2.2管理網(wǎng)絡(luò) .243.3.2.3管理資源的分配 .24第 4章本項(xiàng)目精裝修管理過程 .264.1施工前的準(zhǔn)備 .264.1.1施工計(jì)劃的制定 .264.1.2施工單位的選擇 .284.1.3材料供應(yīng)方式的確定 .294.1.3.1材料供應(yīng)方式分類 .294.1.3.2甲供材料招標(biāo)計(jì)劃 .294.1.4施工圖紙的準(zhǔn)備 .304.1.4.1施工

3、圖紙的完善 .304.1.4.2圖紙會(huì)審及交底 .304.1.5施工單位及監(jiān)理單位的培訓(xùn) .314.2施工過程的管理 .334.2.1施工交接面的移交及土建總包的配合（對(duì)土建總包的管理）.334.2.1.1施工交接面移交方式 .334.2.1.2土建總包移交時(shí)必須滿足的條件 .344.2.1.3土建總包必須對(duì)精裝修總包提供的配合要求.344.2.2精裝修施工過程中對(duì)監(jiān)理的管理.344.2.2.1監(jiān)理工程師必須全程旁監(jiān) .344.2.2.2建立監(jiān)理工程周報(bào)及月報(bào)制度 .354.2.2.3建立對(duì)監(jiān)理的考核制度 .354.2.3對(duì)精裝修總包的管理 .354.2.3.1現(xiàn)場(chǎng)管理的四統(tǒng)一 .354.2.

4、3.2材料的分戶控制法 .364.2.3.3戰(zhàn)前培訓(xùn)制度 .364.2.3.4樣板先行制度 .364.2.3.5項(xiàng)目?jī)?nèi)部巡檢制度 .374.2.3.6終端激勵(lì)制度 .374.2.3.7 獎(jiǎng)懲措施 .374.3 對(duì)材料的管理 .384.3.1材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 .384.3.2材料合格證 .384.3.3材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度 .384.3.4材料抽樣送檢制度 .394.3.5材料現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)輸通道 .394.3.5.1材料的水平運(yùn)輸通道 .394.3.5.2材料的垂直運(yùn)輸通道 .39第 5章竣工、入伙及維保管理 .405.1竣工管理 .405.1.1環(huán)保檢測(cè) .405.1.2竣工資料 .405.2入伙前的準(zhǔn)備

5、.415.2.1檢查、整改 .415.2.1.1物業(yè)驗(yàn)收 .415.2.1.2驗(yàn)房師驗(yàn)收 .415.2.2入伙資料的準(zhǔn)備 .415.2.3入伙檢查工具的準(zhǔn)備 .415.2.4入伙配合人員的準(zhǔn)備 .425.2.5開荒保潔 .425.3入伙移交 .425.4保修和回訪 .435.4.1保修 .435.4.2回訪 .44第 1章 精裝修工程概況1.1工程簡(jiǎn)介1.2標(biāo)段劃分1.3質(zhì)量、進(jìn)度及安全文明施工要求進(jìn)度要求： 1、 2、 3、 5、 6 號(hào)樓須在 2009 年 12 月底前施工驗(yàn)收完，4 、7、 8、 10 、11號(hào)樓須在 1010 年 3 月底前施工驗(yàn)收完。質(zhì)量要求：隱蔽驗(yàn)收、水電、泥工、木

6、工、油漆工等分項(xiàng)工程除了滿足國家裝修規(guī)范要求和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外，裝修效果整體上必須達(dá)到感觀要求，所有套房能按進(jìn)度要求按時(shí)驗(yàn)收并移交。安全文明施工要求：施工現(xiàn)場(chǎng)防火防電防盜等安全設(shè)施齊全、沒有安全隱患，施工人員工牌、工裝、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示、部品保護(hù)及堆放、清潔衛(wèi)生等要定期檢查，達(dá)到市雙優(yōu)工地標(biāo)準(zhǔn)。第2 章 精裝修工程市場(chǎng)概況2.1精裝修工程市場(chǎng)現(xiàn)狀隨著中國城市化進(jìn)程以及城鎮(zhèn)居民生活節(jié)奏的加快，未來幾年將是我國精裝修房發(fā)展的高速期。因?yàn)?，精裝修房具有不可替代的優(yōu)點(diǎn)：1 ）省心、省事：業(yè)主不需要為尋找和跟進(jìn)裝修公司勞神費(fèi)力；2）選擇精裝修可以不必長(zhǎng)期受左鄰右舍裝修污染的影響：3 ）設(shè)計(jì)更專業(yè)，只需少量裝飾即可顯示

7、主人個(gè)性；4 ）經(jīng)濟(jì)實(shí)惠：裝飾材料實(shí)施集團(tuán)化采購，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，能減輕業(yè)主的開支，方便將裝修與住房一次性進(jìn)行按揭貸款，相對(duì)減少業(yè)主資金壓力。然而，精裝修市場(chǎng)目前還很不成熟，消費(fèi)者對(duì)精裝修房的期望遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。精裝修房目前在質(zhì)量管理、成本控制、工期控制和驗(yàn)收交樓等諸多環(huán)節(jié)仍存在許多致命的缺陷。據(jù)消協(xié)統(tǒng)計(jì)，2003年關(guān)于精裝修房投訴案件已達(dá)16000多件，占房地產(chǎn)總投訴量的 5% ，質(zhì)量已成為精裝修房消費(fèi)者、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)； 精裝修環(huán)節(jié)多且復(fù)雜多變、成本不易控制，已經(jīng)成為一個(gè)行業(yè)問題；精裝修施工周期常常會(huì)因?yàn)椴豢煽匾蛩囟娱L(zhǎng)，導(dǎo)致開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)周期延長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)增大，造

8、成業(yè)主交房時(shí)間拖后，產(chǎn)生索賠，使開發(fā)商信譽(yù)受損；精裝修房交房模式不完善，業(yè)主提出的問題往往不能得到及時(shí)解答和解決，甚至推委扯皮，嚴(yán)重影響樓盤聲譽(yù)及后期項(xiàng)目操作。目前，我國的精裝修房市場(chǎng)普遍存在以下幾個(gè)問題：1）大多開發(fā)商對(duì)精裝修房市場(chǎng)仍持觀望態(tài)度：落后的手工施工方式在我國裝飾界仍占施工主體，開發(fā)商無論如何招標(biāo)議標(biāo)，都將會(huì)帶來難以克服的種種問題，使開發(fā)商的信譽(yù)、利益連帶受損，這不得不成為目前眾多房地產(chǎn)商想做裝修一次到位而又遲遲觀望的主要原因。2 ）精裝修房缺乏具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：目前整個(gè)裝修行業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)很不完善,有關(guān)精裝修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)更是欠缺，使業(yè)主和開發(fā)商之間在交房標(biāo)準(zhǔn)上往往存在很大分歧。3 ）工

9、程監(jiān)理薄弱，存在偷工減料情況：由于精裝修住宅項(xiàng)目基本上是流水作業(yè)，如果施工和監(jiān)理部門沒有責(zé)任心，偷工減料就會(huì)出現(xiàn)，如：許多精裝修住宅的樓盤只用了簡(jiǎn)單的材料，部分木地板或瓷磚連牌子都沒有。4 ）交房是一大難題：由于大多開發(fā)商沒有編制并印刷統(tǒng)一的精裝修交房樓書，也沒有組織專業(yè)人力進(jìn)行一對(duì)一交房，現(xiàn)場(chǎng)解決業(yè)主提出的問題，導(dǎo)致精裝修住宅在交房時(shí)因種種問題引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商產(chǎn)生分歧或矛盾，造成業(yè)主投訴甚至拒絕收房。5 ）缺少完善的售后服務(wù)體系：精裝修住宅項(xiàng)目業(yè)主直接面對(duì)的是開發(fā)商，開發(fā)商接到投訴后與相應(yīng)部門或施工方聯(lián)系進(jìn)行保修，由于對(duì)接鏈條太長(zhǎng)，造成維修反應(yīng)時(shí)間過長(zhǎng)業(yè)主再次投訴；開發(fā)商對(duì)業(yè)主的免費(fèi)保修期一

10、般為1-2 年，大多開發(fā)商免保期后沒有設(shè)立職能部門進(jìn)行正常維護(hù)，造成投訴。2.2精裝修工程承包模式的確定目前，精裝修工程管理模式主要有三種，具體如下。2.2.1 開發(fā)商總包模式開發(fā)商總包模式即是開發(fā)商直接將土建施工、裝修施工、部品和材料設(shè)備供應(yīng)分包，開發(fā)商直接管理所有分包商和材料設(shè)備供應(yīng)商，對(duì)施工、材料供應(yīng)和現(xiàn)場(chǎng)管理總體協(xié)調(diào)，對(duì)最后結(jié)果總體負(fù)責(zé)。管理架構(gòu)如下圖所示。開發(fā)商總包模式管理架構(gòu)開發(fā)商監(jiān)理單位材部裝土料品修建供供承承應(yīng)應(yīng)包包商商商商開發(fā)商總包模式管理流程開發(fā)商設(shè)計(jì)部確定精裝修圖紙、選型定板確定土建總包單位（負(fù)責(zé)管線到位、留孔，泥水含衛(wèi)生間潔具安裝）、精裝修施工隊(duì)（負(fù)責(zé)墻面油漆、天花及戶

11、內(nèi)門、門框的安裝制作） 、開發(fā)商組織材料、部品甲定甲購（櫥柜、木地板含安裝及部分電器）制作樣板批量施工發(fā)展商監(jiān)理、效果控制、甲定甲購材料供應(yīng)分包工程完成，成品保護(hù)，移交發(fā)展商。如：木地板、整體櫥柜等甲方驗(yàn)收交業(yè)主驗(yàn)收、使用售后服務(wù)2.2.2 土建總包單位模式土建總包單位模式即是開發(fā)商將土建、裝修施工及部品、材料設(shè)備供應(yīng)總包給土建總包單位，由土建總包單位管理所有分包商和材料設(shè)備供應(yīng)商，對(duì)施工、材料供應(yīng)和現(xiàn)場(chǎng)管理總體協(xié)調(diào)，對(duì)最后結(jié)果總體負(fù)責(zé)。管理架構(gòu)如下圖所示。土建總包單位模式管理架構(gòu)開發(fā)商監(jiān)理單位土建承包商材部裝料品修供供承應(yīng)應(yīng)包商商商土建總包單位模式管理流程發(fā)展商確定圖紙、選型定板確定土建總包

12、單位為總包（負(fù)責(zé)管線到位、留孔，泥水含衛(wèi)生間潔具安裝）確定裝修施工隊(duì)（負(fù)責(zé)墻面油漆、天花及戶內(nèi)門、門框的安裝制作）制作樣板土建總包單位總體協(xié)調(diào)和負(fù)責(zé)批量施工分包工程完成，成品保護(hù)，移交總包方。如：木地板、整體櫥柜、部分電器等甲方驗(yàn)收交業(yè)主驗(yàn)收、使用售后服務(wù)2.2.3 精裝修單位總包模式精裝修單位總包模式即是開發(fā)商將裝修施工及部品、材料設(shè)備供應(yīng)總包給精裝修單位，由精裝修單位管理所有分包商和材料設(shè)備供應(yīng)商，對(duì)施工、材料供應(yīng)和現(xiàn)場(chǎng)管理總體協(xié)調(diào)，對(duì)最后結(jié)果總體負(fù)責(zé)。精裝修單位總包模式可分為精裝修單位單獨(dú)總包和精裝修單位聯(lián)合總包模式。2.2.3.1精裝修單位單獨(dú)總包模式精裝修單位單獨(dú)總包模式即是找一家精

13、裝修單位單獨(dú)承包全部精裝修施工內(nèi)容，精裝修總包再將施工內(nèi)容分成若干標(biāo)段，將部分標(biāo)段分包給若干個(gè)精裝修分包。管理架構(gòu)如下圖所示。精裝修單位單獨(dú)總包模式管理架構(gòu)開發(fā)商監(jiān)理單位精裝修總包精裝修分包材部裝料品修供供施應(yīng)應(yīng)工商商隊(duì)2.2.3.2精裝修單位聯(lián)合總承包模式精裝修單位聯(lián)合總包即是將全部施工內(nèi)容劃分為若干個(gè)施工標(biāo)段，由若干個(gè)精裝修施工單位各承包一個(gè)施工標(biāo)段的管理模式。精裝修單位聯(lián)合總包模式管理架構(gòu)開發(fā)商監(jiān)理單位N 個(gè)精裝修承包商材部裝料品修供供施應(yīng)應(yīng)工商商隊(duì)精裝修單位總包模式管理流程發(fā)展商確認(rèn)設(shè)計(jì)方案并選型定板精裝修單位根據(jù)圖紙制作材料、人工清單并報(bào)價(jià)，制定施工流程圖、組織架構(gòu)、進(jìn)度控制圖等標(biāo)準(zhǔn)

14、文件交發(fā)展商確認(rèn)精裝修單位組織施工工人進(jìn)場(chǎng)，材料經(jīng)甲方確認(rèn)后組織進(jìn)場(chǎng)樣板施工精裝修單位總體協(xié)調(diào)和負(fù)責(zé)批量施工工程完成，發(fā)展商驗(yàn)收交業(yè)主驗(yàn)收、使用售后服務(wù)2.2.4 本項(xiàng)目承包模式的確定2.2.4.1三種承包模式利弊的分析開發(fā)商總包模式的優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)商自己控制各個(gè)環(huán)節(jié)有利于成本控制；缺點(diǎn)是一對(duì)多管理,開發(fā)商需投入大量的人力、物力,要獨(dú)自承擔(dān)所有的問題，售后服務(wù)投入較多精力。土建總包單位模式的優(yōu)點(diǎn)是土建統(tǒng)一協(xié)調(diào)裝修施工，發(fā)展商投入精力相對(duì)較少；缺點(diǎn)是分包項(xiàng)目多，經(jīng)常出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，售后服務(wù)體系不完善。精裝修單位總包模式的優(yōu)點(diǎn)是能一定程度上減少開發(fā)商的管理投入、擁有精裝修管理經(jīng)驗(yàn)及成熟的材料、部品供應(yīng)網(wǎng)

15、絡(luò)，服務(wù)體系完善，質(zhì)量、成本、交貨期及售后服務(wù)有保障。精裝修單位單獨(dú)總包的缺點(diǎn)是市場(chǎng)上精裝修單位大多實(shí)力（管理實(shí)力）都不強(qiáng)，難以適應(yīng)作為總包的管理位置，對(duì)各精裝修分包的管理協(xié)調(diào)力度不夠；增加了甲方現(xiàn)場(chǎng)管理的中間環(huán)節(jié)，且精裝修總包對(duì)工程的質(zhì)量意識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如甲方強(qiáng)；精裝修單位聯(lián)合總包雖然會(huì)一定程度上增加甲方的管理投入，但甲方增加的管理人員投入正好彌補(bǔ)精裝修單獨(dú)總包在管理、協(xié)調(diào)及質(zhì)量控制方面的不足。2.2.4.2本項(xiàng)目承包模式的確定精裝修工程有兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，一是精裝修工程本身的產(chǎn)品效果（質(zhì)量、進(jìn)度、成本等），二是工程竣工后的維修滿意度?；趯?duì)上述三種承包模式的分析：發(fā)展商總包要投入大量的人力，且后期維

16、修責(zé)任重大，基本不可?。煌两偘m具備很強(qiáng)的施工能力，但土建技術(shù)工人很難達(dá)到精裝修施工的技術(shù)要求，若再分包給精裝修分包就勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)扯皮、管理不到位及售后服務(wù)不完善的局面，此種方式也基本不可??；從目前精裝修施工隊(duì)伍的現(xiàn)狀來看，精裝修單位總包更能保證施工的品質(zhì)和維修滿意度，為了彌補(bǔ)施工單位在管理方面的薄弱又使甲方的管理投入不至于過大，結(jié)合以往的精裝修項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)來看，建議本項(xiàng)目選取精裝修聯(lián)合總包的方式比較合適。第3章 本項(xiàng)目精裝修管理目標(biāo)及管理體制3.1 本項(xiàng)目精裝修工程特點(diǎn)1) 工程量大、工期緊：本項(xiàng)目有1177 套精裝修房，有 715 套需要在 2010 年 3 月底交樓，其余 462 套要在

17、 2010 年 6 月底交樓，而2、3、5、6 號(hào)樓在 2009 年 6 月 30 日（1 號(hào)樓在 2009 年 9 月中旬）才能具備精裝修進(jìn)場(chǎng)條件。因此，工期非常緊張。2) 缺少成熟的承建商：目前建筑市場(chǎng)的精裝修承建商都很不成熟，象和海爾類的品牌精裝修總包單位很少，且仍處于發(fā)展期，很不成熟；而土建總包單位承接精裝修工程很少，積累的經(jīng)驗(yàn)有限，在精裝修管理流程、管理方法方面明顯欠缺。且精裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不是非常明確，因此，承建結(jié)果往往達(dá)不到發(fā)展商的要求。3) 我司第一次管理如此大規(guī)模的精裝修施工，缺乏具有成熟大盤精裝修施工管理經(jīng)驗(yàn)的精裝修工程師，我司工程管理人員和工程師基本都是第一次接觸該類物業(yè)，管

18、理方法需要不斷摸索，控制要點(diǎn)也是在管理過程中不斷積累，需要加倍小心。4) 房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，增加了業(yè)主入伙收房的難度。眾所周知，精裝修交房的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于毛坯交房的難度，業(yè)主對(duì)精裝修的品質(zhì)、使用功能、外觀設(shè)計(jì)等方方面面都會(huì)仔細(xì)挑剔，特別是在這種大市不好的外部環(huán)境下，業(yè)主往往會(huì)將對(duì)外部環(huán)境（比如價(jià)格等）的不滿轉(zhuǎn)移到對(duì)房屋質(zhì)量的挑剔上來3.2 本項(xiàng)目精裝修工程管理目標(biāo)盡管項(xiàng)目精裝修工程是我司第一次運(yùn)營，但工程管理目標(biāo)不能降低，要將金地集團(tuán)工程管理良好口碑和管理標(biāo)準(zhǔn)在精裝修工程中進(jìn)行貫徹和深化。具體目標(biāo)如下。質(zhì)量目標(biāo)：達(dá)到國家裝修規(guī)范合格標(biāo)準(zhǔn)，單項(xiàng)工程不合格項(xiàng)不超過3 項(xiàng)（沒有滲漏、線路不通、裂縫等

19、較大的裝修質(zhì)量問題），表觀質(zhì)量良好， 客戶一次驗(yàn)收收樓率不低于90 。進(jìn)度目標(biāo)：一標(biāo)段（1 、2 、 3 、 5、 6 號(hào)樓）部分精裝修房在2009 年 12 月底驗(yàn)收完，其它部分在2010 年 3 月底驗(yàn)收完。成本目標(biāo)：嚴(yán)格按設(shè)計(jì)、營銷、成本確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)和成本控制目標(biāo)控制施工，確保不發(fā)生因施工原因引起的成本增加。安全文明施工管理目標(biāo)：安全措施和設(shè)施齊全，沒有重大傷亡事故，達(dá)到江蘇省五無標(biāo)準(zhǔn)（無死亡、無重傷、無火災(zāi)、無中毒、無坍塌）；工地制度和標(biāo)識(shí)上墻，施工人員工牌、相關(guān)標(biāo)識(shí)齊備，部品、材料堆放與保管規(guī)范，達(dá)到文明工地標(biāo)準(zhǔn)；創(chuàng)造雙優(yōu)工地。團(tuán)隊(duì)管理目標(biāo)：培養(yǎng)一個(gè)懂技術(shù)、會(huì)管理、能打仗的精裝修施

20、工管理團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)一到兩名精通精裝修施工管理全過程的專業(yè)工程師。3.3 管理體制的確立在項(xiàng)目前期（精裝修單位招標(biāo)前）扎實(shí)作好考察、調(diào)研工作，然后確定適合我司的精裝修管理模式，配置合適的人力資源，選擇優(yōu)秀的精裝修合作伙伴，制訂操作性強(qiáng)、有效的質(zhì)量控制措施，以及適度的獎(jiǎng)罰措施等。具體管理重點(diǎn)如下：3.3.1 管理組織架構(gòu)（暫定）3.3.1.1管理團(tuán)隊(duì)的建立針對(duì)本項(xiàng)目精裝修的工程特點(diǎn)，為了在這種大氣候下將本項(xiàng)目做成公司乃至市場(chǎng)的精品樓盤，順利達(dá)到我們的管理目標(biāo)，需要組建一個(gè)專門的管理團(tuán)隊(duì)來管理從施工單位及材料招標(biāo)開始，至入伙后駐場(chǎng)維修結(jié)束的裝修全過程，這個(gè)團(tuán)隊(duì)的組織架構(gòu)如下（5 人精裝團(tuán)隊(duì)，除精裝經(jīng)理

21、外還需新增至少兩名具有成熟精裝修施工管理經(jīng)驗(yàn)的工程師和兩名一般工程師）：項(xiàng)目總經(jīng)理工程經(jīng)理技術(shù)、管理支持設(shè)計(jì)經(jīng)理項(xiàng)目副總經(jīng)理成本經(jīng)理協(xié)作支援精裝修經(jīng)理營銷經(jīng)理精精精售裝裝裝后修修修服工工工務(wù)程程程工師師師程-師設(shè)材設(shè)計(jì)料備3.3.1.2管理成員的職責(zé)精裝修經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的精裝修策劃、管理，對(duì)各單位進(jìn)行總體協(xié)調(diào)，對(duì)精裝修施工的質(zhì)量、進(jìn)度及安全文明施工進(jìn)行總體把控，對(duì)精裝修工程結(jié)果總體負(fù)責(zé)。精裝修工程師：分管各樓棟（標(biāo)段）的精裝修管理，對(duì)分管范圍內(nèi)的單位全面協(xié)調(diào)并對(duì)分管范圍內(nèi)的質(zhì)量、工期及安全文明施工負(fù)責(zé)，同時(shí)全面負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備方面的對(duì)口管理。售后服務(wù)工程師：項(xiàng)目入伙后，駐場(chǎng)全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)

22、管理各單位的售后服務(wù)維修工程，直至全面移交給物業(yè)公司為止（駐場(chǎng)維修時(shí)間視情況大約在36個(gè)月之間）。附：以往精裝修樓盤的組織管理情況3.3.2現(xiàn)場(chǎng)管理流程3.3.2.1物業(yè)驗(yàn)樓員的提前介入根據(jù)以往精裝修樓盤成功操作的經(jīng)驗(yàn)，讓物業(yè)驗(yàn)樓員提前介入到精裝修施工中來，對(duì)甲方和監(jiān)理的管理輔助能起到相當(dāng)好的效果。精裝修施工和土建施工有很大的不同，它對(duì)外觀質(zhì)量的要求要比土建高很多，而大面積展開的精裝修施工面廣點(diǎn)多，這樣要求精裝修工程師及監(jiān)理對(duì)每一個(gè)施工點(diǎn)都能全過程監(jiān)控到是很難做到的，這樣引入物業(yè)驗(yàn)樓員對(duì)精裝修施工進(jìn)行實(shí)時(shí)檢查就能起到很好的補(bǔ)位作用。具體做法是每一棟樓安排一個(gè)物業(yè)驗(yàn)樓員對(duì)精裝修施工全程跟蹤巡查，

23、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄， 每天將發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行匯總，第二天由監(jiān)理下發(fā)給各單位進(jìn)行及時(shí)整改，物業(yè)驗(yàn)樓員只對(duì)精裝修過程進(jìn)行巡查，不參與管理。3.3.2.2管理網(wǎng)絡(luò)根據(jù)項(xiàng)目監(jiān)理及精裝修施工單位的現(xiàn)狀，我們制訂如下圖三級(jí)管理的方式。精裝修總包不僅要管理自己所承包范圍內(nèi)自身施工隊(duì)伍的管理，所有的甲供材料供應(yīng)商、部品供應(yīng)商均納入精裝修總包的管理范圍；監(jiān)理單位不僅要全面負(fù)責(zé)管理精裝修總包以及各精裝修分包（甲供材料商） ，還要直接管理到精裝修總包的施工班組；甲方主要通過監(jiān)理及精裝修總包向下管理，同時(shí)協(xié)助監(jiān)理、 總包對(duì)各分包進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)。具體網(wǎng)絡(luò)圖如下：精裝組監(jiān)理單位物業(yè)驗(yàn)樓員精裝修承包商材部裝料品修供供施應(yīng)應(yīng)工商商隊(duì)3.3.2.3管理資源的分配1）思路：按照小項(xiàng)目制的思路來分配我們的管理資源。一位精裝修工程師負(fù)責(zé)12個(gè)標(biāo)段的精裝修施工管理，要求監(jiān)理公司按照此思路配置人員（一棟樓至少配一名監(jiān)理人員），設(shè)備人員按專業(yè)分管；精裝修工程師即是小項(xiàng)目經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)所管片區(qū)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明及協(xié)調(diào)工作，小項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)精裝經(jīng)理負(fù)責(zé)結(jié)果。2）分工：按照以上管理思路，對(duì)我方及監(jiān)理管理人員進(jìn)行明確分工，各司其職、各負(fù)其責(zé)。各分管精裝修工程師除負(fù)責(zé)各自的區(qū)域外還要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備及資料的對(duì)口協(xié)調(diào)管理。具體的分工方式如下：精裝經(jīng)理精裝修工程師精裝修工程師精裝修工程師室內(nèi)設(shè)計(jì)師