合作建房會計處理探討(一)

1、合作建房會計處理探討 (一)開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā) 房地產(chǎn)工程，且該工程未成立獨立法人公司，按分配方式可分以下兩 種：一、以分配開發(fā)產(chǎn)品為目的的合作案例 1：2006年 2 月，甲房地 產(chǎn)公司在開發(fā)南苑小區(qū)的過程中， 因為資金缺乏， 吸收乙公司投資 900 萬元，丙公司投資 300 萬元，三方約定，房產(chǎn)建成后，乙公司可得 3000m2， 丙公司可得1000m2,剩余歸甲公司所有，當(dāng)年11月南苑小區(qū)開發(fā)完 成。假設(shè) 首次分配時，能夠計算出計稅本錢為2800元/m2。31號文 件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該工程已經(jīng)結(jié)算計稅成 本，其應(yīng)分配給投資方開

2、發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢與其投資額之間的差額計 入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。筆者認(rèn)為：由于未能成立獨立法人公司，乙、 丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質(zhì)，只是定向銷售的 客戶，因此，會計處理為： 1.收到乙、丙公司投入資金時借：銀行存款 1200 萬貸：其他應(yīng)付款 乙公司 900 萬丙公司 300 萬 2.分配開 發(fā)產(chǎn)品時借：經(jīng)營本錢1120萬(1000+3000) X 2800=112萬貸：開發(fā) 產(chǎn)品 1120 萬同時結(jié)轉(zhuǎn)收入：借：其他應(yīng)付款 乙公司 900 萬 丙公司 300 萬貸：經(jīng)營收入 1200 萬 3.計提營業(yè)稅借：營業(yè)稅金及附加 66.6萬貸：應(yīng)交稅金 應(yīng)交營業(yè)稅 66.6萬 1200

3、112066.6=13.4 萬元應(yīng)計入甲公司當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 續(xù)案例 1：假設(shè)分房時無法計算 計稅本錢，那么將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理， 即：1200萬X15妝假設(shè)工程所在地計稅毛利率為 15%) X 33%=59.萬元 1.收到乙、丙公司投入資金時借：其他應(yīng)付款 1200 萬貸：預(yù)收賬款1200 萬 2.根據(jù)稅法規(guī)定，商品房預(yù)售時需交納營業(yè)稅借：待攤費(fèi)用 預(yù)交營業(yè)稅金及附加 66.6 萬貸：應(yīng)交稅金 應(yīng)交營業(yè)稅 66.6 萬 3.待計算出計稅本錢 ,結(jié)轉(zhuǎn)收入、本錢時借：營業(yè)稅金及附加 66.6 萬 貸：待攤費(fèi)用 預(yù)交營業(yè)稅金及附加 66.6 萬借：遞延稅款 59.4萬 貸：應(yīng)交稅金 應(yīng)交所得稅 59.4 萬二、以分配利潤為目的的合作 案例 2：甲、乙公司均屬房地產(chǎn)開發(fā)公司， 以甲公司名義通過拍賣方式 取得一塊土地，并以甲公司為主體聯(lián)合乙公司共同開發(fā)，雙方約定不 成立獨立法人公司，共同投資，利潤共享，風(fēng)險共擔(dān)，甲公司股份比 例占 60%，乙公司股份比例占 40%。31 號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該 工程形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳