預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和范圍探索

1、預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和范圍探索         【摘要】 本文針對預(yù)告登記中的權(quán)利性質(zhì)、登記效力和登記范圍提出意見。經(jīng)預(yù)告登記后的請求權(quán)的本質(zhì)屬性仍為債權(quán)；預(yù)告登記后發(fā)生的中間處分行為應(yīng)為效力待定的行為；可為預(yù)告登記的應(yīng)是變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)，或者該請求權(quán)附有條件或期限，或者該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)指向的物        【摘要】; 本文針對預(yù)告登記中的權(quán)利性質(zhì)、登記效力和登記范圍提出意見。經(jīng)預(yù)告登記后的請求權(quán)的本質(zhì)屬性仍為債權(quán)；預(yù)告登記后發(fā)生的

2、中間處分行為應(yīng)為效力待定的行為；可為預(yù)告登記的應(yīng)是變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)，或者該請求權(quán)附有條件或期限，或者該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)指向的物為未來的不動(dòng)產(chǎn)，飛機(jī)、船舶、汽車等特殊動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定。 【關(guān)鍵詞】物權(quán)法；預(yù)告登記；請求權(quán)；效力待定；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 我國學(xué)者現(xiàn)在通常所說的預(yù)告登記(Vormerkung)概念，來源于德國民法。預(yù)告登記與一般不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別在于，一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的排他的權(quán)利。正因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)預(yù)

3、告登記制度所特有的債權(quán)物權(quán)化的功能，有利于保障交易安全，因此受到許多國家和地區(qū)的青睞。我國城市房地產(chǎn)管理法和建設(shè)部的城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定了商品房的預(yù)售登記備案制度。對于該制度的性質(zhì)，有學(xué)者認(rèn)為，在我國預(yù)告登記的主要功能還是通過商品房的預(yù)售登記保護(hù)買受人所享有的權(quán)利，并認(rèn)為我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售登記屬于預(yù)告登記。1但大多數(shù)學(xué)者均認(rèn)為我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售登記并非真正意義上的預(yù)告登記。筆者認(rèn)為，預(yù)售商品房毫無疑問應(yīng)當(dāng)納入預(yù)告登記的范圍，但我國目前法律規(guī)定的商品房預(yù)售登記備案制度在更多的意義上只是一種行政管理上的備案，并不具備預(yù)告登記的功能。因此，嚴(yán)格地說，我國目前并無全國性的立法對預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)

4、定。但有少數(shù)地方立法對預(yù)告登記制度作出了嘗試性的規(guī)定，2我國已經(jīng)經(jīng)過四次審議的物權(quán)法草案也均對預(yù)告登記制度作出了規(guī)定。但是，盡管學(xué)者對我國物權(quán)法規(guī)定預(yù)告登記制度的必要性已達(dá)成共識(shí)，但對預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和適用范圍卻存在較大的爭議，在現(xiàn)有地方立法和物權(quán)法草案中，在這三個(gè)問題上的立場也都不明確。對此，我們就這三個(gè)問題進(jìn)行探討，作為對物權(quán)法立法的建議。一、預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)性的性質(zhì)應(yīng)為特殊債權(quán)關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，國外學(xué)者主要有四種不同意見。一是獨(dú)立的限制物權(quán)說，在德國法中，認(rèn)為經(jīng)由預(yù)告登記，獨(dú)立的限制物權(quán)便獲產(chǎn)生；二是非實(shí)體權(quán)利說，認(rèn)為預(yù)告登記已被賦予了可得對抗嗣后意欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的第三人的特別效力，

5、但它不具有任何實(shí)體權(quán)性質(zhì)的效力，充其量不過是一種登記法上的制度。3三是物權(quán)期待權(quán)說，德國學(xué)者賴札(LudwigRaiser)認(rèn)為，登記前的土地所有權(quán)受讓人的狀態(tài)，因非完全，故受讓人對土地未具有權(quán)利。受讓人雖得依讓與請求權(quán)的預(yù)告登記受一定的保護(hù)，但該項(xiàng)預(yù)告登記惟有對將來權(quán)利取得予以保護(hù)，而對所有權(quán)人(讓與人)加以拘束，以資限制其權(quán)利。受讓人縱已為預(yù)告登記，然對該土地猶未有支配權(quán)，故登記前的土地所有權(quán)受讓人的權(quán)利，乃非物權(quán)，而是物權(quán)之期待。4四是特殊登記制度說，在瑞士民法中，認(rèn)為預(yù)告登記是賦予債權(quán)以對抗新所有人的效力的特殊登記制度。5在國內(nèi)，關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，主要有三種觀點(diǎn)：一是請求權(quán)保全制度說

6、，認(rèn)為預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)屬困難，可認(rèn)為系于土地登記簿上公示，以保全對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。6二是準(zhǔn)物權(quán)說，認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者說是一種準(zhǔn)物權(quán)。7三是物權(quán)債權(quán)化說，梁慧星教授認(rèn)為，預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。8孫憲忠教授認(rèn)為，預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請求權(quán)以排他的物權(quán)效力，其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債法的擴(kuò)張。9房紹坤教授等認(rèn)為，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)

7、效力，因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說，它是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。10這幾種說法盡管表述不同，但其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的。上述對預(yù)告登記性質(zhì)的探討，實(shí)際上涉及到兩個(gè)問題：其一是預(yù)告登記的性質(zhì)，其二是經(jīng)預(yù)告登記后的權(quán)利的性質(zhì)。前者所說的是預(yù)告登記的形式意義上的性質(zhì)，而后者所說的是預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)意義上的性質(zhì)。認(rèn)為預(yù)告登記為一種特殊登記制度的觀點(diǎn)，界定的僅僅是預(yù)告登記這一登記制度本身的形式上的性質(zhì)，但這一界定并不能解決民法上的實(shí)際問題，顯然無特別探討的必要。在理論上需要重點(diǎn)探討的，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)預(yù)告登記后的權(quán)利的性質(zhì)，即請求變更物權(quán)的請求權(quán)，或者說請求為本登記的請求權(quán)，這一債權(quán)請求權(quán)，經(jīng)預(yù)告登記后即具有了對抗第三

8、人的效力，這一請求權(quán)是何種性質(zhì)的權(quán)利？這才是問題的實(shí)質(zhì)。在前述國內(nèi)的三種觀點(diǎn)中，均試圖對經(jīng)預(yù)告登記后的權(quán)利的性質(zhì)進(jìn)行界定，是有意義的，但應(yīng)當(dāng)進(jìn)行逐一分析。第一，請求權(quán)保全制度說，實(shí)際上指的是預(yù)告登記的功能，并未對預(yù)告登記后權(quán)利的性質(zhì)進(jìn)行界定。第二，債權(quán)物權(quán)化說，也是對預(yù)告登記功能的分析，對預(yù)告登記后權(quán)利性質(zhì)變化這一現(xiàn)象的描述，也未對登記之后的權(quán)利進(jìn)行定性。第三，準(zhǔn)物權(quán)說，對于準(zhǔn)物權(quán)的概念，盡管通常認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)是指權(quán)利人于將來某種條件下可以取得所有權(quán)或其他物權(quán)的權(quán)利，但是并非一致意見，并且對物權(quán)取得權(quán)的性質(zhì)學(xué)界也存在不同觀點(diǎn)，因此，將經(jīng)預(yù)告登記的請求物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)定性為準(zhǔn)物權(quán)，并無實(shí)益。筆者認(rèn)為

9、，經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)具有四個(gè)最基本的特征：第一，該請求權(quán)的性質(zhì)仍為請求權(quán)而非支配權(quán)，內(nèi)容為權(quán)利人在條件具備時(shí)請求現(xiàn)時(shí)所有人為本登記以變更物權(quán)，權(quán)利人對該請求權(quán)之標(biāo)的并不具有任何的支配權(quán)。第二，該請求權(quán)的效力具有特殊性，能夠?qū)沟谌耍袡?quán)人與第三人所為的妨礙該請求權(quán)實(shí)現(xiàn)的行為具有效力瑕疵。第三，該請求權(quán)具有臨時(shí)性，存在于合同生效后至物權(quán)變動(dòng)的條件具備前的一段時(shí)間，待物權(quán)變動(dòng)的條件具備后，權(quán)利人需積極行使該權(quán)利而為本登記，如果請求權(quán)人屆時(shí)不積極行使該權(quán)利而損害到第三人利益時(shí)，利害關(guān)系人可主張涂銷該預(yù)告登記。 11第四，請求權(quán)人未來是否可以實(shí)際取得物權(quán)并不確定，如所附的條件可能不成就，

10、指向的標(biāo)的物可能最終無法完成。由以上經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)的特征可以看出，首先，該請求權(quán)不屬于物權(quán)。物權(quán)是一種支配權(quán)，以對有體物的直接支配為內(nèi)容。而經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)的性質(zhì)仍然是一種請求權(quán)，權(quán)利人對標(biāo)的物不享有任何支配意義上的權(quán)利，并且有時(shí)標(biāo)的物本身尚不存在，如在期房預(yù)告登記的場合即是如此。僅因該權(quán)利具有對抗第三人之效力便認(rèn)為該權(quán)利就屬于物權(quán)，是不妥當(dāng)?shù)?，對世效力僅是物權(quán)的效力之一，并不構(gòu)成物權(quán)的所有本質(zhì)特征，不能由某一權(quán)利具有對世性就推導(dǎo)出其為物權(quán)的結(jié)論。同時(shí)，說某種請求權(quán)為物權(quán)，在邏輯上也是說不通的。其次，該請求權(quán)也不是準(zhǔn)物權(quán)，因?yàn)闇?zhǔn)物權(quán)既為準(zhǔn)“物權(quán)”，就一定在效力上與物權(quán)

11、相近，因而可以準(zhǔn)用法律有關(guān)物權(quán)的規(guī)定。既然經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)與物權(quán)僅具有唯一的相似性，即對抗第三人的效力，而更多的是各自體現(xiàn)出的差異，將其界定為準(zhǔn)物權(quán)當(dāng)然也是不妥當(dāng)?shù)?。那么該?quán)利是否為債權(quán)呢？從上述特征可以看出，經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)除了具有對抗第三人的效力外，其它特征均與債權(quán)相符。即使是在債權(quán)的基礎(chǔ)上賦予其對抗第三人這一具有物權(quán)性質(zhì)的效力，這一額外的性質(zhì)也不會(huì)使其喪失債權(quán)的屬性，其本質(zhì)仍然是債權(quán)人與債務(wù)人之間的一種相對法律關(guān)系。即使是在“買賣不破租賃”中，租賃權(quán)人也只具有對抗不特定買受人的權(quán)利，但這只是債權(quán)物權(quán)化的一種表現(xiàn)，租賃權(quán)的權(quán)利實(shí)質(zhì)仍然為債權(quán)。經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請

12、求權(quán)的趣旨與此相同，其本質(zhì)仍然是債權(quán)。就是在債務(wù)人存在損害所保全的請求權(quán)的處分行為之外的違約行為時(shí)，如期房買賣中不能在預(yù)定日期完工甚至無法完工成為爛尾樓，或者因債務(wù)人的過失使標(biāo)的物滅失等，權(quán)利人也僅可以要求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任，而不得以物權(quán)人身份提出基于物權(quán)的請求。同時(shí)，物權(quán)之所以具有對世性，是因?yàn)槠錇橹苯又涮囟ㄎ锒硎芷淅娴臋?quán)利，而不是因?yàn)槠涫褂昧斯臼侄?。債?quán)由于其性質(zhì)為請求權(quán)，對標(biāo)的物并不具有直接的支配性，只能通過請求債務(wù)人的履行來實(shí)現(xiàn)，所以具有相對性。經(jīng)預(yù)告登記后，權(quán)利人也只是能夠主張義務(wù)人所為的有害于其債權(quán)的行為無效，而不得直接對第三人主張權(quán)利。這才是問題的關(guān)鍵所在。綜上，筆者認(rèn)為

13、，經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)的實(shí)質(zhì)性的性質(zhì)，仍為債權(quán)，是法律出于保護(hù)交易安全的考慮，賦予其對抗第三人的效力的特殊債權(quán)。明確這一屬性對于確定經(jīng)預(yù)告登記后的合同及其違約責(zé)任，都具有重要意義。值得一提的是，上海市房地產(chǎn)登記條例第49條第3款規(guī)定：經(jīng)預(yù)告登記后，當(dāng)事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請求權(quán)。該規(guī)定將經(jīng)預(yù)告登記之后的請求權(quán)等同于優(yōu)先購買權(quán)。也有學(xué)者認(rèn)為商品房預(yù)售登記使買受人取得優(yōu)先購買權(quán)。12筆者不同意這樣的意見。預(yù)告登記的作用在于保全請求權(quán)，使債權(quán)請求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，因而成為特殊債權(quán)。這種經(jīng)保全后的請求權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)具有本質(zhì)的區(qū)別。預(yù)告登記保全的權(quán)利是基于已經(jīng)

14、發(fā)生的購買行為產(chǎn)生的，它是一種直接請求義務(wù)人為給付行為的權(quán)利，預(yù)告登記后，他人即使出價(jià)再高，物權(quán)人亦不得再行出售。而優(yōu)先購買權(quán)是一種在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，并且權(quán)利人可以選擇買或者不買，交易行為并不一定發(fā)生，權(quán)利人享有的只是一種優(yōu)先購買的權(quán)利，絕非請求義務(wù)人直接為給付行為的權(quán)利。顯然，預(yù)告登記后，權(quán)利人并沒有選擇買或者不買的權(quán)利。因此，經(jīng)預(yù)告登記之后的物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)絕對不是優(yōu)先購買權(quán)，預(yù)告登記之后權(quán)利人所享有的也絕不是優(yōu)先購買權(quán)。二、預(yù)告登記后中間處分行為的效力應(yīng)為效力待定的行為預(yù)告登記的效力也叫作預(yù)告登記的功能。通常認(rèn)為預(yù)告登記具有權(quán)利保全效力、順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力三種效力。13筆

15、者認(rèn)為，除了這三種效力之外，亟需探討的是預(yù)告登記后中間處分行為的效力。中間處分行為，是指在預(yù)告登記后本登記前所為的妨害預(yù)告登記請求權(quán)的處分行為。德國民法典第883條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，對土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對被保全的請求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分，為無效?！蔽覈_(tái)灣的土地法第79條也規(guī)定：“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權(quán)有妨礙者無效。”這兩個(gè)法律條文所說的都是中間處分行為。我國有學(xué)者認(rèn)為，關(guān)于預(yù)告登記保全權(quán)利的效力，在立法例上有幾種選擇，如禁止其后的登記、禁止登記名義人再為處分或采取相對無效主義。14也有人認(rèn)為，就目前設(shè)有預(yù)告

16、登記制度的國家和地區(qū)而言，為兼顧當(dāng)事人的利益，保持目的和手段的平衡，一般不采取禁止處分或禁止登記主義，而奉行相對無效的原則，即在預(yù)告登記后，就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，義務(wù)人仍得為處分，只是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人的處分行為無效。因此，如果預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)不存在或其請求權(quán)嗣后消滅，或預(yù)告登記權(quán)利人對義務(wù)人的處分行為表示同意，那么義務(wù)人對第三人的處分行為便為絕對有效。粱慧星教授主持起草的民法典草案建議稿物權(quán)編第245條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分與預(yù)告登記的請求權(quán)內(nèi)容相同時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分無效?！?5這與上述德國法中相對無效的觀點(diǎn)相同。王利明教授主持起草

17、的民法典草案建議稿物權(quán)編第689條第2款規(guī)定：“前款預(yù)告登記申請人的權(quán)利一經(jīng)預(yù)告登記，即對他人日后取得的權(quán)利具有對抗的效力，但不妨礙順位在后的其他權(quán)利的登記?！贝颂幱^點(diǎn)有些含糊，但亦應(yīng)解釋為相對無效。2005年7月公布的物權(quán)法草案(征求意見稿)第21條后段規(guī)定：“預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)?！边@一規(guī)定的立場是采納了絕對無效的主張。南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例和上海市房地產(chǎn)登記條例均沒有對預(yù)告登記后中間處分行為的效力作出規(guī)定。筆者認(rèn)為，德國法上的中間處分行為相對無效的規(guī)則與我國民法上相對無效的概念并不匹配。德國法上中間處分行為的相對無效是從無效的范圍上講的，并非所有的中間處

18、分行為均為無效，而是僅對預(yù)告登記的請求權(quán)有妨害的中間處分行為無效。我國民法理論上相對于民事行為絕對無效的民事行為相對無效，是從效力的確定性上講的，指民事行為因具有效力瑕疵而屬于可撤銷、可變更或效力待定的民事行為。因此，不宜引入德國民法中相對無效的概念。對于如何確定中間處分行為的效力，應(yīng)分兩個(gè)層次考慮：第一，預(yù)告登記的目的，在于保全所預(yù)告登記的請求權(quán)，限制義務(wù)人對合同標(biāo)的物再次進(jìn)行有害于權(quán)利人的處分，如“一房二賣”，實(shí)際上是對義務(wù)人之契約自由予以一定程度的限制。這是法律出于保護(hù)交易安全的考慮，為了更好地保護(hù)權(quán)利人的請求權(quán)，而對義務(wù)人的部分自由予以限制。但這種限制的本身并不是目的，而是為了保全權(quán)利人的權(quán)利，該限制應(yīng)僅以能夠保護(hù)權(quán)利人的權(quán)利的范圍為限，所以，法律對中間處分行為效力予以限制應(yīng)僅限于中間處分行為妨害權(quán)利人的預(yù)告登記請求權(quán)的范圍，如該處分行為對所預(yù)告登記的請求權(quán)不構(gòu)成任何妨害，其效力自不應(yīng)受到預(yù)告登記的任何影響。第二，如果中間處分行為妨害了權(quán)利人的登記請求權(quán)，法律究竟采取令其絕對無效立場，還是使其無效具有相對性，即在某些情形下可以有效，類似于合同法上的可撤銷、可變更或效力待定的行為？筆者的意見是，首先，鑒于預(yù)告登記是賦予權(quán)利人一種權(quán)利，而非義務(wù)，即權(quán)利人可以在條件具備時(shí)