商業(yè)地產的價格體系

1、商業(yè)地產的價格體系1-1、租金與售價的關系在設計的年限內要超出估量的投資回報率，以支撐銷售價格。前期若形成租金與售價的非正比關系，則要利用連續(xù)經營中的租金張幅百分比來支撐售價。月租金的設計要滿足商業(yè)按揭月供的需求,上下浮動不可超過5%。每年之間的租金關系要表達出增長,按揭還款后的剩余應越來越大,滿足投 資價值。1-2、租金與經營商利潤的關系經營商在進場經營初期的投入費用較大,涉及到裝修以及對經營預期的預備金投入,前期的租金以適當補貼的形式為主,使經營商有利可圖。關于難以承擔較高租金的低利潤業(yè)態(tài),在招商前期盡量不予考慮。1-3、阻礙租金水平的價值權重表序號評判因素權重分值A周邊環(huán)境（小計）30A

2、T商業(yè)位宜5A-2交通便利度5A-3周邊房屋素養(yǎng)5A-4周邊居民質素5A-5人流5A-6車流5B規(guī)劃及建筑（小計）20B-l整體規(guī)劃1B-2外觀建筑風格1B-3建筑空間規(guī)劃3B-l停車位、便利、大小3B-5主題廣場3B-6動線組織3c配套設施（小計）20c-i公共配套設計1C-2無障礙設計1C-3導購設施3C-I安全設施3C-5燈光設計3C-6其它設施3D營銷治理（小計）30D-I主題形彖3D-2營銷策略3D-3主力店1D-I業(yè)態(tài)布局1D-5人流設計（商場內）2D-6經營治理模式3D-7商業(yè)治理公司2D-8促銷活動2D-9經營治理3D-10品牌操縱2D-11物業(yè)服務2合計100價值實現(xiàn)度100

3、%說明：在租金定價策略上，按照樓層取可比實例的層平均租金水準進行綜合系數(shù)打分并與項目在鄰近區(qū)域內的綜合分值進行比較，在權重分配后，運算出層租金的理論值，依照市場綜合情形進行校準。并按層租金均價來按照商場內位置系數(shù)、便利系數(shù)、交通系數(shù)確定每間商鋪的租金水平。1-4、可比實例定價法價值實現(xiàn)表序號評判因素權重分值價值實現(xiàn)度名望大區(qū)華聯(lián)中興犬區(qū)染坊街本案A周邊環(huán)境30B規(guī)劃及建筑20C配套設施20D營銷治理30租金統(tǒng)計及分析租金統(tǒng)計表（元/nr?月）業(yè)態(tài)染坊街最髙租金880最低租金400平均租金640分析：列表所反映的租金數(shù)據來自于前期市調資料。列表所反映的租金水平為染坊街臨街獨立商鋪的租金水平，只可

4、作為項目一數(shù)據,并在臨街與臨廊性上做權重分配。上述價值表中的價值權重分配要綜合依據其他幾個競爭商場的系數(shù)來調整依照上表可知平均租金為XX元/平方米?月，因此可依照該數(shù)據推算出本案在投資回收年限內的多年平均租金，進而推算出商鋪平均售價。本案平均租金=平均租金X本案價值實現(xiàn)度寧平均價值實現(xiàn)度1-5、分層分業(yè)態(tài)租金體系定位分層分業(yè)態(tài)的租金體系定位要待進入工作環(huán)節(jié)后，綜合評估競爭對手以及染坊街、梨花街的租金水平,并競爭對手各層的經營策略、租金水平、投資回收年 限等數(shù)據后才能提出平均值，在平均值基礎上制定詳盡的租金價格表與租金張幅層的參照并制定。、項目售價體系定位2-1、基準投資回報率/年1F應為8-1

5、0%/年的投資回報率，12年可收回投資的水平進行運算。-1F應為6-7%/年的投資回報率，1 5年左右可收回投資的水平進行運算。2F應為6%-7%的投資回報率，15年左右可收回投資的水平進行運算。3F的投資回報率運算與2F相同。2-2、租金漲幅的測算標準與銷售價格的關系我們應注意到項目的招商策略,在項目開業(yè)經營的第一年內,要為經營商設 定免租裝修 期與一定的裝修補貼，項目運營的第一至第三年,租金水平可能 與實際售價之間難 以形成正比的投資回報。在這部分差異上,我們要利用三 年后的租金張幅運算來為 投資者取得平穩(wěn)或在前三年以補貼的形式達到平 穩(wěn)。租金漲幅的測算標準第一依據項目所處區(qū)域的十年租金漲幅數(shù)據，第二依據通貨膨脹率來逐年測算漲幅，在培養(yǎng)期的三年內一樣不設計漲幅的顯現(xiàn),在 三年后以平均的 漲幅水平每年遞增。銷售單價是依據投資回報年限內的多年平均租金水平來測算的,不應只建立 在其中某年的基礎上。2-3.商鋪升值系數(shù)的設計在運算價格中商鋪的升值系數(shù)不作為要緊數(shù)據進入，但作為前景系數(shù)進入,以為后期銷售提供論據支撐。商鋪升值系數(shù)的設計來自于發(fā)售前10年的單間可比商鋪的增值百分比來制定。在項目開盤前，依據取得的增值數(shù)據制定升值系數(shù)，并以元/年、百分比/年的形式作為銷售說辭，進入銷售體系。2-4、依照租金初步推導的銷