房地產(chǎn)未取得預(yù)售許可證前的經(jīng)典規(guī)操作方案

1、方 案 一 銷售*“貴賓卡” 一、 思路闡述（1） 客戶通過購買貴賓卡，可以取得優(yōu)先購房權(quán)和相應(yīng)的讓利優(yōu)惠。故公司可以在價格沒有確定之前，有效的鎖定客戶資源。（2） 通過銷售貴賓卡，客戶取得相應(yīng)的優(yōu)惠條件，產(chǎn)生的費用是客戶購買貴賓卡的費用，并非選房交納定金，沒有違規(guī)操作。（3） *“貴賓卡”也是*協(xié)會會員身份的象征，可以享受協(xié)會內(nèi)部的相關(guān)優(yōu)惠政策。（4） 通過貴賓卡的銷售情況可以及時的反饋市場信息，為定價提供市場依據(jù)；（5） 對外宣傳控制投資客比例，樹立經(jīng)營戶信心；（6） 不同時間段購買貴賓卡可以得到不同的優(yōu)惠條件，促使客戶及早買卡，成為我公司的準(zhǔn)客戶。（7） 可租可售，堅持以售優(yōu)先的原則；（

2、8） 大客戶和散戶區(qū)別對待，散戶購買貴賓卡，免費贈送大客戶貴賓金卡；（9） 堅持限時限量的原則；（10） 各部門密切配合，完成銷售工作。第一部分：銷售二、 操作流程媒體宣傳造勢3.13.281）、散戶操作流程聯(lián)系銀行，設(shè)立帳號3.53.7內(nèi)部準(zhǔn)備工作3.53.10致電致函告知客戶3.103.16 召開招商說明會3.28登門預(yù)邀3.243.27指定地點付款領(lǐng)取憑證3.103.27憑憑證領(lǐng)卡登記3.28現(xiàn)場付款領(lǐng)卡登記3.28 準(zhǔn)客戶追蹤及鞏固3.28開盤憑卡號順序優(yōu)先購買開盤2）、大客戶操作流程媒體宣傳造勢3.13.28內(nèi)部準(zhǔn)備工作3.53.10召開招商說明會3.28登門拜訪，邀請3.173.2

3、3憑憑證領(lǐng)卡登記3.28準(zhǔn)客戶追蹤及鞏固3.28開盤舉辦招待會免費發(fā)放憑證3.243.27 憑卡號順序提前一天優(yōu)先選房（開盤前一天）三、優(yōu)惠政策銷售貴賓卡面值為10000元/張，一期限量發(fā)行200張，購買限時6天（2006年3月28日（2006年4月4日），不同時間段辦理的貴賓卡可以享受開盤時不同的的優(yōu)惠條件，具體如下：1）、購卡散戶優(yōu)惠政策（1）、在4月28日至5月4日期間憑收據(jù)或存根序號購買，購買的時間不同享受的優(yōu)惠不同，具體如下表：購買時間銷售單價優(yōu)惠3.283.30300元/4.14.2200元/4.34.4100元/（2）、同時持有*貴賓卡，還可以享受又以下八項權(quán)利和優(yōu)惠：（1） 優(yōu)

4、先選房權(quán)：本案一期正式認購時，您能在未購買此卡的客戶之前優(yōu)先選房，認購;（2） 特別現(xiàn)金優(yōu)惠：在本案一期簽訂認購合同時可以獲得額外優(yōu)惠1500元;（3） 購卡款可以轉(zhuǎn)為房款：購買此卡的10000元可以在您認購時轉(zhuǎn)為定金或者房款；（4） 優(yōu)惠期限及退卡規(guī)定：第一次認購期間未購房且未退卡的客戶則在本案第二次或者第三次公開發(fā)售時購房可憑此卡充抵房款11500元，但不能享受本次銷售期間的其他權(quán)利或者優(yōu)惠；若第三次正式認購時仍未能購房，您必須在第三次正式認購后一個月內(nèi)退卡（不計利息一萬元）。過期作廢。（5） 獲知信息優(yōu)選權(quán)：有權(quán)在第一時間內(nèi)獲知本案價格，政策等相關(guān)信息；（6） 連帶優(yōu)先權(quán)：可以享受*開盤

5、前所有促銷活動所享有的優(yōu)惠條件;（7） 轉(zhuǎn)讓規(guī)定：您可以轉(zhuǎn)讓所持有的貴賓卡，（轉(zhuǎn)讓人及受讓人雙方須到營銷部備案，并由轉(zhuǎn)讓方交納手續(xù)費500元整），經(jīng)轉(zhuǎn)讓而持有的貴賓卡的客戶享有此卡賦予的優(yōu)惠和權(quán)利.2）、大戶優(yōu)惠政策（1）、享受低于市場價格500元/的優(yōu)惠；（2）、同時大客戶還享有如下優(yōu)惠條件。(1) 優(yōu)先選房權(quán)：本案一期正式認購時，能在第一時間內(nèi)優(yōu)先選房；(2) 特別現(xiàn)金優(yōu)惠：在本案一期簽訂認購合同時可以獲得額外優(yōu)惠2000元(3) 卡款可以轉(zhuǎn)為房款：此卡的10000元可以在您認購時房款，但不可以作為定金使用，定金另付；(4) 獲知信息優(yōu)選權(quán)：有權(quán)在第一時間內(nèi)獲知本案價格，政策等相關(guān)信息(5

6、) 連帶優(yōu)先權(quán)：可以享受*開盤前促銷活動的所享有的優(yōu)惠條件.(6) 優(yōu)惠期限及退卡規(guī)定：貴賓金卡客戶僅限于第一次認購期間使用，過期作廢。退卡不退還款項。(7) 轉(zhuǎn)讓規(guī)定：此貴賓金卡是實名制，不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無效。*貴賓卡購買說明書*貴賓卡是蘇州機電五金協(xié)會會員身份的象征，持卡人同時又可以在*優(yōu)先選房、購房，并同時享有多項優(yōu)惠。1、 購卡原則（1） *貴賓卡分為購買和租賃兩種，每人可以購買多張貴賓卡，一張銷售貴賓卡為一萬元，一張租賃貴賓卡為五千元。每持有一張貴賓卡，在本案一期認購時即享有認購或租賃一套單位的相應(yīng)權(quán)利或優(yōu)惠。（2） 此貴賓卡僅面向經(jīng)營戶銷售。2、 購卡流程（1）您可以在2006年3月

7、28日至2006年4月4日之間上午9：00至下午5：00前持身份證、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件到以下指定地點付款并領(lǐng)取收據(jù)。地址：蘇州虎丘路1號蘇州留園工商銀行四樓財務(wù)室。（3）每日中午10：0011：00客戶持有收據(jù)至蘇州留園工商銀行四樓財務(wù)室領(lǐng)取貴賓卡。（4）客戶按照繳款收據(jù)的號碼順序領(lǐng)取相應(yīng)順序號碼的貴賓卡；（5）客戶按照持有的貴賓卡號碼享受相應(yīng)的權(quán)益；3、 享有優(yōu)惠條件您持有*貴賓卡，可以享受又以下權(quán)利和優(yōu)惠：（1） 優(yōu)先選房權(quán)：本案一期正式認購時，您能在未購買此卡的客戶之前優(yōu)先選房，認購;（2） 特別現(xiàn)金優(yōu)惠：在本案一期簽訂認購合同時可以獲得額外優(yōu)惠1500元（3） 購卡款可以轉(zhuǎn)為房款：購買此卡

8、的10000元可以在您認購時轉(zhuǎn)為定金或者房款；（4） 額外優(yōu)惠折扣：在認購本案一期物業(yè)時，可以在當(dāng)時價格基礎(chǔ)上額外享受購買須知中規(guī)定的優(yōu)惠折扣；（5） 獲知信息優(yōu)選權(quán)：有權(quán)在第一時間內(nèi)獲知本案價格，政策等相關(guān)信息；（6） 連帶優(yōu)先權(quán)：可以享受*開盤前所有促銷活動的所有的優(yōu)惠條件.4、轉(zhuǎn)讓、退卡及遺失處理（1）轉(zhuǎn)讓規(guī)定：您可以轉(zhuǎn)讓所持有的貴賓卡，（轉(zhuǎn)讓人及受讓人雙方須到*營銷部備案，并由轉(zhuǎn)讓方交納手續(xù)費500元整），經(jīng)轉(zhuǎn)讓而持有的貴賓卡的客戶享有此卡賦予的優(yōu)惠和權(quán)利.（2）優(yōu)惠期限及退卡規(guī)定：第一次認購期間未購房且未退卡的客戶則在本案第二次或者第三次公開發(fā)售時購房可憑此卡充抵房款11500元，但

9、不能享受本次銷售期間的其他權(quán)利或者優(yōu)惠；若第三次正式認購時仍未能購房，您必須在第三次正式認購后一個月內(nèi)退卡（不計利息一萬元）。過期作廢。（3）遺失處理規(guī)定：遺失此卡后請您及時到*銷售部補辦，補辦時請攜帶您購卡時使用的身份證原件并交納費用50元；補辦的貴賓卡卡號按照補辦時銷售到的卡號辦理，原卡號碼作廢；備注：1、 本卡為記名卡，在領(lǐng)取貴賓卡時請出示您的身份證原件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、 在本案一期認購時，按照您持有的貴賓卡號碼的先后順序進行選房、認購；3、 一張貴賓卡只能享受一套單位的相應(yīng)優(yōu)惠持有收據(jù)的客戶未到現(xiàn)場領(lǐng)卡，將不保留和其號碼收據(jù)相對應(yīng)的貴賓卡；4、 發(fā)放的貴賓卡卡號將從初始卡號（NO0

10、10001）開始，依次進行。5、 本案一期正式認購的時間由公司另行通知。6、 具體的持卡人選房，購房相關(guān)規(guī)定和辦法另行確定；7、 本次銷售活動和所銷售的貴賓卡之解釋權(quán)歸蘇州領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任有限公司所有。如有疑問，請致電0512*咨詢，謝謝！貴賓金卡購買說明書1、 發(fā)卡原則（1） *貴賓金卡分為購買和租賃兩種，貴賓金卡代表該客戶特殊關(guān)系戶的身份，享有特殊關(guān)系戶享有的權(quán)利和優(yōu)惠（2） 此貴賓卡僅面向符合*特殊關(guān)系戶發(fā)放。（特殊戶界定標(biāo)準(zhǔn)以招商部為界定標(biāo)準(zhǔn)。）2、 發(fā)卡流程（1）2006年3月20日上午9：00至下午5：00持身份證、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件在大客戶招待會上抽簽決定優(yōu)先憑證號碼順序。（2）2

11、006年3月28日招商說明會上憑該憑證，按順序優(yōu)先領(lǐng)取貴賓金卡；（3）按照持有的貴賓卡號碼享受相應(yīng)的權(quán)益；3、轉(zhuǎn)讓、退卡及遺失處理（1）轉(zhuǎn)讓規(guī)定：此貴賓金卡是實名制，不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無效。（2）優(yōu)惠期限及退卡規(guī)定：貴賓金卡客戶僅限于第一次認購期間使用，過期作廢退卡不退還款項。 （3）遺失處理規(guī)定：遺失此卡后請您及時到*銷售部補辦；補辦的金卡卡號按照補辦時銷售到的卡號辦理，原卡號碼作廢；備注：1、本卡為記名卡，在領(lǐng)取貴賓卡時請出示您的身份證原件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3、 在本案一期認購時，按照您持有的貴賓金卡號碼的先后順序進行選房、認購、租賃； 4、 一張貴賓金卡只能享受一套單位的相應(yīng)優(yōu)惠，領(lǐng)取金卡在

12、第一次認購期間一周內(nèi)未購買單位，原號碼自動作廢。5、 其號碼發(fā)放的貴賓卡卡號將從初始卡號（NO000001）開始，依次進行。6、 本案一期正式認購的時間由公司另行通知。7、 具體的持卡人選房，購房相關(guān)規(guī)定和辦法另行確定；8、 本次銷售活動和所銷售的貴賓卡之解釋權(quán)歸蘇州領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任有限公司所有。如有疑問，請致電0512*咨詢，謝謝！工作計劃安排工作內(nèi)容時間安排負責(zé)部門備注媒體宣傳造勢3.13.28企劃部聯(lián)系銀行，設(shè)立帳戶，協(xié)商付款憑證順序3.63.8財務(wù)部銷售道具制 作招商手冊設(shè)計及制作完成3.33.20企劃部海報、折頁、DM等宣傳資料設(shè)計制作完成3.33.20企劃部大模型制作3.33.2

13、2企劃部發(fā)包其他輔助宣傳品確定及設(shè)計3.33.20企劃部貴賓卡、貴賓金卡設(shè)計制作3.33.5企劃部內(nèi)部準(zhǔn) 備統(tǒng)一說辭3.33.6營銷部招商人員培訓(xùn)及演練3.33.10營銷部其他相關(guān)部門人員說明3.7營銷部外部準(zhǔn) 備致電發(fā)函告知客戶3.103.15招商部登門拜訪邀請3.163.22招商部基本價格范圍確定3.33.25營銷部會議準(zhǔn)備安 排會議及參會人員安排3.183.19行政部大客戶接待會3.20行政部召開招商說明會安排3.213.27行政部第二部分：租賃一、 操作流程媒體宣傳造勢3.13.281）、散戶操作流程聯(lián)系銀行，設(shè)立帳號3.53.7內(nèi)部準(zhǔn)備工作3.53.10致電致函告知客戶3.103.1

14、6 召開招商說明會3.28登門預(yù)邀3.243.27指定地點付款領(lǐng)取憑證3.103.27憑憑證領(lǐng)卡登記3.28現(xiàn)場付款領(lǐng)卡登記3.28 準(zhǔn)客戶追蹤及鞏固3.28開盤憑卡號順序優(yōu)先租賃（開盤）2）、大客戶操作流程媒體宣傳造勢3.13.28內(nèi)部準(zhǔn)備工作3.53.10召開招商說明會3.28登門拜訪，邀請3.173.23憑憑證領(lǐng)卡登記3.28準(zhǔn)客戶追蹤及鞏固3.28開盤舉辦招待會免費發(fā)放憑證3.243.27 憑卡號順序提前一天優(yōu)先選房（開盤前一天）二、優(yōu)惠政策租賃貴賓卡面值為5000元/張，一期限量發(fā)行100張，購買限時6天（2006年3月28日2006年4月4日），不同時間段辦理的貴賓卡可以享受開盤時

15、不同的的優(yōu)惠條件，具體如下：1）、購卡散戶優(yōu)惠政策（1）、在4月28日至5月4日期間購買，購買的時間不同享受的優(yōu)惠不同，具體如下表：購買時間租金優(yōu)惠折扣3.283.308.54.14.29.04.34.49.5（2）、同時持有*租賃貴賓卡，還可以享受又以下權(quán)利和優(yōu)惠：（8） 優(yōu)先租賃權(quán)：本案一期正式招商時，您能在未購買此卡的客戶之前優(yōu)先選房租賃，但必須滿足銷售優(yōu)先的原則；（9） 購買此卡的5000元可以在您招商時轉(zhuǎn)為定金或者租金；（10） 獲知信息優(yōu)選權(quán)：有權(quán)在第一時間內(nèi)獲知本案租賃價格、政策等相關(guān)信息；（11） 退卡規(guī)定：您若退卡，須在第一次正式招商后一個月內(nèi)退卡（不計利息5000元）。過期作廢。（12） 轉(zhuǎn)讓規(guī)定：您可以轉(zhuǎn)讓所持有的租賃貴賓卡，（轉(zhuǎn)讓人及受讓人雙方須到營銷部備案，并由轉(zhuǎn)讓方交納手續(xù)費300元整），經(jīng)轉(zhuǎn)讓而持有的租賃貴賓卡的客戶享有此卡賦予的優(yōu)惠和權(quán)利.2）、大戶優(yōu)惠政策（1）、享受低于市場價格8折的優(yōu)惠；（2）、同時大客戶還享有如下優(yōu)惠條件。（1）優(yōu)先租賃權(quán)：本案一期正式認購時，您能在第一時間內(nèi)優(yōu)先選房租賃，但必須是服從開發(fā)商以賣優(yōu)先的原則；（2）特別免租期優(yōu)惠：在本案一期簽訂租賃合同時可以獲得免租期6個月。（