固定資產(chǎn)評估說明書

1、湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司部分固定資產(chǎn)市場價(jià)值評估項(xiàng)目評估說明武漢*評報(bào)字2014SC040301號(hào)武漢*資產(chǎn)評估有限公司二O四年四月三日目 錄第一部分 關(guān)于評估說明使用范圍的聲明 1第二部分資產(chǎn)評估說明 3房屋建筑物資產(chǎn)評估說明 4一、評估對象與評估范圍說明 4二、資產(chǎn)核實(shí)情況說明 4三、評估過程 6四、評估方法 6設(shè)備評估技術(shù)說明 13一、評估對象與評估范圍說明 13二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明 13三、評估技術(shù)說明 14評估結(jié)論及其分析 19一、評估結(jié)論 19二、資產(chǎn)評估結(jié)果增減變動(dòng)情況及原因分析 19第一部分 關(guān)于評估說明使用范圍的聲明關(guān)于評估說明使用范圍的聲明本評估說明僅供監(jiān)管部門、

2、行業(yè)主管部門、委托方或產(chǎn)權(quán)持有單位主管部門 審查評估報(bào)告和檢查評估機(jī)構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部 或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸于公開媒體。武漢*資產(chǎn)評估有限公司二O四年四月三日第二部分資產(chǎn)評估說明房屋建筑物資產(chǎn)評估說明一、評估對象與評估范圍說明本次評估的評估對象和評估范圍為湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司部分房屋 建筑物資產(chǎn)，主要有工業(yè)廠房、綜合樓等房屋建筑物。具體資產(chǎn)詳見委托方提供的“資 產(chǎn)評估清查明細(xì)表”。二、資產(chǎn)核實(shí)情況說明（一）資產(chǎn)核實(shí)人員的組織在進(jìn)入現(xiàn)場清查前，成立了以現(xiàn)場項(xiàng)目經(jīng)理為負(fù)責(zé)人的資產(chǎn)核實(shí)小組，制定了具 體的現(xiàn)場清查實(shí)施計(jì)劃，在委托方相關(guān)

3、人員的配合下分別對各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí)。（二）資產(chǎn)核實(shí)實(shí)施時(shí)間和過程清查核實(shí)工作時(shí)間為2013年3月24日。1、指導(dǎo)涉案當(dāng)事人填寫資產(chǎn)評估申報(bào)表并收集準(zhǔn)備應(yīng)向評估機(jī)構(gòu)提供的資料。由評估人員指導(dǎo)涉案當(dāng)事人在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)清 查評估明細(xì)表”填寫資料清單，細(xì)致準(zhǔn)確的登記填報(bào)，對委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和 反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資料進(jìn)行收集。2、初步審查涉案當(dāng)事人提供的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表評估人員通過核實(shí)有關(guān)資料，了解評估范圍內(nèi)涉及的具體對象的詳細(xì)狀況。然后 仔細(xì)閱讀各類資產(chǎn)清查評估明細(xì)表，初步檢查有無填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確， 檢查資產(chǎn)清查評估明細(xì)表有無

4、漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)項(xiàng)等。3、現(xiàn)場實(shí)地勘察評估組先行對委托方相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了試點(diǎn)勘察，了解資產(chǎn)特點(diǎn)及分布狀況，考慮 資產(chǎn)分布特點(diǎn)，分專業(yè)組別進(jìn)行了實(shí)物資產(chǎn)的全面核查。4、補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)清查評估明細(xì)表根據(jù)現(xiàn)場實(shí)地勘察結(jié)果，進(jìn)一步完善資產(chǎn)清查評估明細(xì)表，以做到“表”、“實(shí)”相符。5、核實(shí)產(chǎn)權(quán)證明文件對評估范圍內(nèi)的部分房屋建筑物的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，以核實(shí)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況。(三) 資產(chǎn)核實(shí)的主要方法在委托方資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，評估人員根據(jù)其提供的資產(chǎn)申報(bào)明細(xì)資料，針對房 屋建筑物、構(gòu)筑物采用以下方法的進(jìn)行核實(shí)：對房屋建筑物，評估人員對照涉案當(dāng)事人提供的評估申報(bào)明細(xì)表和有關(guān)技術(shù)資 料，逐項(xiàng)進(jìn)行核對，包括建筑面積、

5、結(jié)構(gòu)造型、內(nèi)外裝修、附屬設(shè)施、有形損耗、無 形損耗、大修記錄、維護(hù)保養(yǎng)等。同時(shí)，查閱權(quán)屬證明文件及其他相關(guān)資料，確定房 屋建筑物存在的真實(shí)性和產(chǎn)權(quán)的合法性。對于構(gòu)筑物，評估人員對照涉案當(dāng)事人提供的評估申報(bào)明細(xì)表和有關(guān)技術(shù)資料， 逐項(xiàng)進(jìn)行核對，包括結(jié)構(gòu)造型、建筑面積或體積、有形損耗、維護(hù)保養(yǎng)等。同時(shí)，查 閱建設(shè)合同及其他相關(guān)資料，了解構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)構(gòu)成和技術(shù)條件。(四) 資產(chǎn)分布情況、技術(shù)狀況及特點(diǎn)列入清查范圍的資產(chǎn)為湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司2014年3月24日的部分房屋建筑物，主要有工業(yè)廠房等房屋建筑物。其具體情況如下：房屋建筑物共計(jì)7項(xiàng)，其中房屋建筑物7項(xiàng)。企業(yè)部分房屋沒有辦理所有產(chǎn)權(quán)證

6、， 房屋建筑物7幢，建筑結(jié)構(gòu)、面積、內(nèi)部裝飾等大致相同，合計(jì)建筑面積21885平方米。房屋建筑物基本情況見下表：序 號(hào)證書編號(hào)建筑物名稱結(jié)構(gòu)建成年月層 數(shù)建筑面積(m2)層高(m)地 面門窗外墻1仙桃市房權(quán)證沙咀字第CDJ201106732號(hào)1#廠房鋼2010年8月13595.577.5水 泥鋁合金窗，鐵門鋼2仙桃市房權(quán)證沙咀字第CDJ201106733號(hào)2#廠房鋼2010年8月11515.337.5水 泥鋁合金窗，鐵門鋼3未辦證3#廠房鋼2010年 12月11080.007.5水 泥鋁合金窗，鐵門鋼4未辦證4#廠房鋼2010 年12月14048.007.5水 泥鋁合金窗，鐵門鋼5未辦證5#廠

7、房鋼2010 年12月14336.007.5水 泥鋁合金窗，鐵門鋼6未辦證6#廠房鋼2010 年12月14048.007.5水 泥鋁合金窗，鐵門鋼7仙桃市房權(quán)證 沙咀字第CDJ201106731號(hào)綜合樓鋼混2011年1月43317.562.8地 磚鋁合金窗， 防盜門涂料（五）核實(shí)結(jié)論實(shí)施了以上清查核實(shí)的程序后，對委估資產(chǎn)的質(zhì)量和數(shù)量有了較全面的了解，為評 估奠定了基礎(chǔ)。三、評估過程對湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司部分房屋建筑物資產(chǎn)的評估過程，大致可以分為如下幾個(gè)階段：首先，收集材料及準(zhǔn)備階段。評估人員進(jìn)入現(xiàn)場后根據(jù)涉案當(dāng)事人提供的資產(chǎn)清 查評估明細(xì)表，收集有關(guān)建筑物的歷史資料及有關(guān)工程資料、合

8、同及產(chǎn)權(quán)證明。其次，實(shí)地勘察階段。根據(jù)房屋建筑物清查評估明細(xì)表進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)物盤點(diǎn)。對每 一評估對象，評估人員進(jìn)行了詳細(xì)的現(xiàn)場考察，對房屋建筑物的所處地段、周邊環(huán)境、 交通及配套設(shè)施、可作用途、外型、結(jié)構(gòu)型式、層次、高度、跨度、構(gòu)件材質(zhì)、內(nèi)外 裝修、使用維修、水暖電安裝使用的情況及完好程度進(jìn)行了較詳細(xì)的記錄，走訪有關(guān) 房屋建筑物管理維護(hù)人員及使用人員。再次，是評估作價(jià)階段。評估人員根據(jù)收集到的資料，結(jié)合委估對象的特點(diǎn)，選 擇合理的評估方法對委估對象的價(jià)值進(jìn)行評定估算，最終得到以2014年3月24日為基準(zhǔn)日的評估結(jié)果。四、評估方法根據(jù)評估目的及評估對象的狀況，可分別采取不同的評估方法。評估方法通常有

9、 市場法、成本法、收益法等。對于廠區(qū)道路等房屋建筑物，由于市場交易不活躍，不具備市場法和收益法評估 的基本條件，而這些房屋建筑物的類似工程建造信息可以收集，具備運(yùn)用成本法評估 的基本條件，故這些房屋建筑物采用成本法進(jìn)行評估。根據(jù)以上分析，本次評估主要采用成本法對房屋建筑物進(jìn)行評估。現(xiàn)將房屋建筑物評估的成本法介紹如下:I、成本法成本法是指以開發(fā)或建造委估房屋建筑物耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常利潤和應(yīng)納稅金來確定委估房屋建筑物重置價(jià)格，扣除資產(chǎn)的適當(dāng)貶值后確定房屋建 筑物評估價(jià)值的一種評估方法。（1）重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本+利潤A、建安工程造價(jià)：主

10、要內(nèi)容包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、計(jì)劃利潤、稅金等。 建安工程造價(jià)主要通過以下方法取得：對于工程技術(shù)資料完整的項(xiàng)目，采用調(diào)整預(yù)（結(jié)）算的方法，即：根據(jù)工程預(yù)（結(jié)） 算資料，以核實(shí)的工程量為基礎(chǔ)，套用評估基準(zhǔn)日執(zhí)行的現(xiàn)行定額、價(jià)格信息，計(jì)算 出定額直接費(fèi)，按規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依次計(jì)取間接費(fèi)、計(jì)劃利潤、稅金，計(jì)算出建安工程 造價(jià)。對結(jié)算資料不齊全，資料難以收集的項(xiàng)目，采用類似工程參照法進(jìn)行測算，通過 與主要建筑物或典型工程對比分析在結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件、跨度及功能等方面的差異，據(jù) 以調(diào)整評估基準(zhǔn)日的基準(zhǔn)單位造價(jià)得出該建筑物的單位造價(jià)，套算建筑面積（或長度、容積）后得出工程造價(jià)。B、 前期費(fèi)用及其它費(fèi)用采用的計(jì)

11、算標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行 （見下表）:武漢市前期費(fèi)用及其它費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)名稱計(jì)算依 據(jù)取費(fèi)文件標(biāo)準(zhǔn)%元/m，1工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)工程造 價(jià)4.12%-國家計(jì)委、建設(shè)部2工稈監(jiān)理費(fèi)工程造 價(jià)3.24%-發(fā)改價(jià)格3建設(shè)工程造價(jià)咨 詢服務(wù)費(fèi)工程造 價(jià)0.90%-省住建廳、物價(jià)局4建設(shè)單位管理費(fèi)工程造 價(jià)1.50%-財(cái)建2002394 號(hào)小計(jì)9.76%-C資金成本2013 年資金成本為該工程正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金（包括建安工程造價(jià)、前期費(fèi)用及其 他費(fèi)用）的籌資成本，即利息。資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按中國人民銀行 10月30日發(fā)布的一年期貸款利率6%+算利息。D利潤評估人員通過調(diào)查，結(jié)合武漢市相關(guān)企業(yè)成本利潤

12、率的統(tǒng)計(jì)資料，綜合分析確定 評估對象成本潤率為5%(2) 成新率的確定A. 房屋建筑物成新率的確定：采用理論成新率和鑒定成新率法綜合計(jì)算評定。首先，根據(jù)建筑物壽命年限和已使用年限按年限法計(jì)算出理論成新率；然后，評 估人員到現(xiàn)場對建筑物逐一進(jìn)行實(shí)地勘察，根據(jù)“房屋完損等級(jí)評定標(biāo)準(zhǔn)”對建筑物 的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)施等組成部分的完好程度進(jìn)行鑒定評分，得出鑒定成新率；最后， 對兩個(gè)值進(jìn)行加權(quán)平均得出該建筑物的綜合成新率。用年限法計(jì)算理論成新率，公式為：理論成新率二(總使用年限數(shù)一已使用年數(shù))/總使用年限數(shù)X 100% 式中：總使用年限根據(jù)國家有關(guān)部門頒布的房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限確定。鑒定成新率由技術(shù)人員現(xiàn)場實(shí)地

13、勘察考評打分評定。最終，綜合成新率二理論成新率X 40常鑒定成新率X 60%(3) 確定評估值評估值=重置全價(jià)X成新率5、典型案例案例一 1#廠房 房屋建筑物評估明細(xì)表序號(hào)1(1) 基本情況1#廠房建成于2010年8月，共1幢，合計(jì)建筑面積3,595.57平方米。該1#廠房 均為一層鋼結(jié)構(gòu)，內(nèi)外墻面為鋼結(jié)構(gòu)；屋架為輕鋼龍骨天棚；卷簾門、鋁合金窗，水 泥地面，正規(guī)水電安裝。(2) 重置全價(jià)的確定A、建安工程造價(jià)。參考武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)文件和武漢市造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，委估廠房每平米建安 造價(jià)為1550元。則:建安工程造價(jià)=3,595.57 X 1550 =5,573,133.50(元)B、前期費(fèi)用及其他

14、費(fèi)用的確定前期費(fèi)用及其他費(fèi)用=建安工程造價(jià)X 9.36%+建筑面積X 3.50=5,573,133.50 X 9.76%+3,595.57 X 3.50=521,773.30 （元）C、資金成本的確定資金成本為該工程正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金（包括建安造價(jià)、前期費(fèi)用、其他費(fèi)用） 的籌資成本，即利息。假定資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按評估基準(zhǔn)日同期國內(nèi)基本建 設(shè)貸款利率計(jì)算。資金成本的確定，參考武漢市平均標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)期為 1年，建設(shè)期投資貸款利息按 一年期固定資產(chǎn)投資貸款利息率 6%+算，貝資金成本=（5,573,133.50+521,773.30）X 6%X 1 X 1/2=182,847.20 （元）

15、D利潤的確定利潤=（5,573,133.50+521,773.30 ）X 5%=304,745.34 （元）E、重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用及其它費(fèi)用+資金成本+利潤=5,573,133.50+521,773.30+182,847.20+304,745.34 =6,582,499.34（元）（3）房屋成新率的確定采用理論成新率和鑒定成新率法綜合計(jì)算評定。A、理論成新率=（總使用年限一已使用年數(shù)”總使用年限X 100%委估1#廠房建成于2010年8月，已使用年數(shù)為3年。按國家有關(guān)規(guī)定，該房屋 經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，剩余使用年限為67年。另外，湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司廠區(qū)土

16、地為出讓性質(zhì)，土地證上的土地 使用權(quán)終止日期為2060年1月11日。則根據(jù)房屋建筑物和土地剩余使用年限熟短原 則，確定委估1#廠房的剩余使用年限為47年。則按使用年限法計(jì)算理論成新率為 93%B、 鑒定成新率由技術(shù)人員現(xiàn)場勘察考評打分確定為91% （計(jì)算過程詳見下表）。房屋建筑物勘察成新率計(jì)算表建筑物名稱1#廠房建筑結(jié)構(gòu)鋼房產(chǎn)證號(hào)仙桃市房權(quán)證沙咀字第CDJ201106732號(hào)建筑面積3,595.57 m剩余使用年限67年已使用年數(shù)3年項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)評定分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)G1、基礎(chǔ)25242、承重結(jié)構(gòu)25243、非承重結(jié)構(gòu)15144、屋面20155、地面1515小計(jì)：(1+2+3+4+5) X權(quán)重 0.55

17、=51.70%裝飾S6、門窗25247、內(nèi)外裝飾40388、其他3532小計(jì)：(6+7+8) X權(quán)重 0.15=9%設(shè)備B9、水衛(wèi)504410、電氣照明5044小計(jì)：(9+10) X權(quán)重 0.3=18%鑒定成新率：G+S+B=89.05%C、綜合成新率，鑒于土地合法剩余出讓期短于房屋建筑物剩余使用年限，本次評估按估價(jià)熟低法取年限法成新率為綜合成新率，即綜合成新率為91.1%,取整為91%（4）評估值的計(jì)算1#廠房評估值=重置全價(jià)X成新率=6,582,499.34 X 91%=5,990,074.40 （元）房屋建筑物評估結(jié)果匯總表金額人民幣萬元序號(hào)科目名稱賬面價(jià)值評估價(jià)值增值額增值率%1房屋建

18、筑物原值*3,918.74*3房屋建筑物凈值*3,578.55*評估結(jié)果詳見房屋建筑物評估明細(xì)表。7、重要說明1、本次評估未考慮評估范圍以外的法律問題，也未考慮評估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)市場變化情況，包括可能發(fā)生抵押、質(zhì)押、擔(dān)保、拍賣等對評估結(jié)論的影響。2、根據(jù)被評估單位提供的權(quán)屬聲明，納入評估范圍的房屋建筑物均為湖北展業(yè) 新材料科技有限責(zé)任公司所有，部分房屋建筑物尚未辦理房產(chǎn)證， 本次評估依據(jù)委托 方提供的相關(guān)權(quán)屬文件及申報(bào)數(shù)據(jù)作為評估依據(jù)。本次評估面積均依據(jù)委托方和涉案 當(dāng)事人提供的房屋建筑面積測量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。3、納入評估范圍的房屋建筑物主要為工業(yè)廠房和綜合樓，根據(jù)當(dāng)事人余平安提 供的資產(chǎn)申報(bào)表，總

19、建筑面積為 21885平方米；具體面積評估人員未進(jìn)行測量。該事 項(xiàng)經(jīng)涉案雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)，由此造成對評估結(jié)果的影響，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。4、根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)申報(bào)表中，未提及該宗資產(chǎn)是否有他項(xiàng)權(quán)情況，本次 評估未考慮委估資產(chǎn)抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利對評估結(jié)果的影響。5、納入評估范圍的設(shè)備，于2010年左右建成，在評估人員現(xiàn)場勘察時(shí)處于停產(chǎn) 狀態(tài)使用，空置時(shí)間較長，且維護(hù)保養(yǎng)情況較差，故導(dǎo)致設(shè)備定的侵蝕和損壞。本次 評估假設(shè)其2010年建成后至評估基準(zhǔn)日期間正常使用。6、納入評估范圍的資產(chǎn)，相關(guān)單位由于企業(yè)破產(chǎn)，相關(guān)資料遺失嚴(yán)重。我們不對 當(dāng)事人提供的資產(chǎn)申報(bào)表的真實(shí)合法性負(fù)責(zé)，如提供的申報(bào)表不真

20、實(shí)或不合法， 評估結(jié)果無效。7、 對納入評估范圍內(nèi)的所有房屋建筑物由雙方當(dāng)事人申報(bào)，并經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字 確認(rèn)。該申報(bào)表為評估報(bào)告基本前提和評值基礎(chǔ)，評估人員已按照評估準(zhǔn)則要求進(jìn)行 了必要的核實(shí)，但如申報(bào)表數(shù)據(jù)不真實(shí)合法，評估結(jié)果無效。我公司不對申報(bào)表的真實(shí)合法性負(fù)責(zé)。8、根據(jù)委托方和雙方當(dāng)事人提供的國有土地使用權(quán)證新材料科技有限責(zé)任公司廠區(qū)土地為出讓，土地終止日期為 2060年1月11日。截止評估基準(zhǔn)日，土地剩余使 用期限約為47考慮續(xù)期對評估結(jié)果的影響。本次評估以此為假設(shè)前提條件。9、因委托方或雙方當(dāng)事人原因，委托方和雙方當(dāng)事人均未提供委估資產(chǎn)賬面價(jià) 值、財(cái)務(wù)報(bào)表、建筑合同、購置發(fā)票等財(cái)務(wù)資

21、料，故無法分析評估增減值等評估事項(xiàng)。10、本報(bào)告所稱“評估價(jià)值”是在設(shè)定所評估的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營條件下確定的市場價(jià)值，本評估結(jié)果是對2014年3月24日這一基準(zhǔn)日被評資產(chǎn)價(jià)值的客觀反映。11、遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的 下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任；提供必要的 資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。如評估假設(shè)發(fā)生變化或應(yīng)注意上述特別事項(xiàng)對評估12本次評估是基于評估假設(shè)成立的前提條件下進(jìn)行的, 不再適用，將對評估結(jié)論產(chǎn)生重要影響或?qū)е略u估結(jié)論無效 評估報(bào)告使用者按本

22、報(bào)告所列明的評估目的使用時(shí)， 結(jié)論的影響。設(shè)備評估技術(shù)說明一、評估對象與評估范圍說明1、評估對象與評估范圍內(nèi)容本次評估對象與評估范圍是湖北省仙桃市財(cái)政局委托評估的湖北展業(yè)新材料科 技有限責(zé)任公司全部設(shè)備類資產(chǎn)。委估的設(shè)備類資產(chǎn)全部為裝飾裝修的原材料生產(chǎn)機(jī) 器設(shè)備，共計(jì)9臺(tái)(套)。2、設(shè)備類資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司設(shè)備類資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)如下：湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司是專業(yè)從事裝飾裝修的原材料生產(chǎn)的公司。公司現(xiàn)處于停產(chǎn)階段，對設(shè)備能不能做到定期維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備維護(hù)一般，設(shè)備達(dá)到了安 全、可靠的狀態(tài)，較好地滿足了生產(chǎn)經(jīng)營的需要，并能正常使用。湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)

23、任公司設(shè)備類資產(chǎn)全部為機(jī)器設(shè)備，共 9臺(tái)(套)， 主要是生產(chǎn)裝飾裝修原材的加工機(jī)器設(shè)備現(xiàn)分布在公司廠房內(nèi)。 設(shè)備類資產(chǎn)技術(shù)水平 一般，處于停產(chǎn)，工作環(huán)境較差，成新率一般。二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明1、資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過程評估人員于2014年3月24日，對委托評估的全部設(shè)備類資產(chǎn)進(jìn)行了清查核實(shí)和 現(xiàn)場勘察工作。(1) 為保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，根據(jù)該公司設(shè)備資產(chǎn)的構(gòu)成特點(diǎn)及資產(chǎn)評估明細(xì) 表的內(nèi)容，評估人員向公司的有關(guān)設(shè)備管理部門及使用部門發(fā)放了機(jī)器設(shè)備調(diào)查 表，并指導(dǎo)公司有關(guān)人員根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行填寫，以此作為評估的參考資料。(2) 評估人員對該公司提供的申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行核查，對表中的錯(cuò)填和

24、漏填等不符 合要求的部分，提請企業(yè)進(jìn)行必要的修改和補(bǔ)充。(3) 現(xiàn)場清點(diǎn)設(shè)備，評估人員進(jìn)行現(xiàn)場勘察。現(xiàn)場查閱了主要設(shè)備的運(yùn)行情況、 大修理和技改等技術(shù)資料和文件， 并通過與設(shè)備管理人員的廣泛交流， 了解設(shè)備的購 置日期、產(chǎn)地等。查閱設(shè)備的運(yùn)行和故障記錄，填寫設(shè)備現(xiàn)場勘察記錄等。對資產(chǎn)評 估申報(bào)明細(xì)表中不符之處做出相應(yīng)的修改、完善。通過這些步驟，比較充分地了解了 設(shè)備的歷史變更及目前技術(shù)運(yùn)行情況。（4）根據(jù)現(xiàn)場實(shí)地勘察結(jié)果，修正被評估單位提供的評估明細(xì)表，然后由企業(yè)蓋 章確認(rèn)，作為評估的依據(jù)。2. 影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法無3. 設(shè)備核實(shí)結(jié)論（1）通過實(shí)施對湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司的各

25、類設(shè)備資產(chǎn)清查核實(shí)的 程序后，對委估設(shè)備的質(zhì)量和數(shù)量有了較全面的了解。（2）經(jīng)資產(chǎn)核實(shí)，核實(shí)后實(shí)有設(shè)備 9臺(tái)（套）。三、評估技術(shù)說明1、評估程序（1）評估準(zhǔn)備工作階段1）聽取企業(yè)有關(guān)人員關(guān)于評估范圍、評估目的及與設(shè)備類資產(chǎn)相關(guān)的介紹，作 好相應(yīng)的記錄；2）根據(jù)委估資產(chǎn)的構(gòu)成特點(diǎn)，按照規(guī)定格式指導(dǎo)被評估單位填寫資產(chǎn)評估明細(xì) 表；3）根據(jù)評估目的，確定設(shè)備的評估標(biāo)準(zhǔn)、評估方法；4）認(rèn)真查閱資產(chǎn)評估的申報(bào)明細(xì)表，擬定現(xiàn)場考察和調(diào)研計(jì)劃，確定評估重點(diǎn)。（2）現(xiàn)場考察階段1）深入現(xiàn)場勘察，以被評估單位提供的資產(chǎn)評估明細(xì)表為基礎(chǔ)，逐臺(tái)核實(shí)資產(chǎn)，查看設(shè)備外觀，完好情況及運(yùn)行情況。通過詢問該公司設(shè)備管理人員，

26、了解設(shè)備管理、 使用、維護(hù)、檢修狀況、現(xiàn)實(shí)性能、使用率、完好率、技術(shù)改造狀況等情況，現(xiàn)場勘 察中補(bǔ)充完善評估明細(xì)表的內(nèi)容，作好相關(guān)、必要的記錄；2）進(jìn)行固定資產(chǎn)賬簿與明細(xì)表的核對工作，了解賬面值的構(gòu)成。收集設(shè)備的購 置憑證，及賬面值構(gòu)成的會(huì)計(jì)資料，設(shè)備運(yùn)行記錄、大修及檢測記錄、技術(shù)參數(shù)等技 術(shù)資料；3）對設(shè)備進(jìn)行分指標(biāo)量化評分，做出技術(shù)鑒定，為確定設(shè)備的成新率做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備；4）對設(shè)備進(jìn)行詢價(jià)，并取得報(bào)價(jià)資料。（3）評估計(jì)算階段1）利用詢價(jià)資料和有關(guān)的報(bào)價(jià)手冊、掌握的價(jià)格變化趨勢資料，根據(jù)資產(chǎn)類別 的不同，確定適用的計(jì)算參數(shù)，進(jìn)行分析測算，計(jì)算確定重置成本；2）根據(jù)現(xiàn)場勘察記錄和鑒定記錄及有關(guān)的

27、參數(shù)手冊，考慮技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性貶值 因素，分析對比，計(jì)算確定成新率；3）根據(jù)重置成本和成新率，計(jì)算各類單項(xiàng)資產(chǎn)的評估值；4）分析、復(fù)核、修正、審定評估值，匯總并確定資產(chǎn)評估結(jié)果；5）撰寫設(shè)備核實(shí)說明和評估技術(shù)說明；6）向委托方和被評估單位通報(bào)評估結(jié)果，充分考慮各方反饋意見，根據(jù)企業(yè)提 供的相關(guān)資料進(jìn)行重新審核，適當(dāng)調(diào)整，最終確定評估結(jié)果。2、評估方法根據(jù)委估資產(chǎn)的特點(diǎn)及，考慮委估資產(chǎn)均不具備單獨(dú)獲利的能力， 確定本項(xiàng)目采 用成本法評估。公式：評估值=重置全價(jià)X成新率1）重置全價(jià)的確定機(jī)器設(shè)備：向制造商或經(jīng)銷代理商詢價(jià)；參考相關(guān)價(jià)格目錄提供的報(bào)價(jià)；根據(jù)工 業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)進(jìn)行價(jià)值調(diào)整；對無適當(dāng)參考

28、價(jià)的設(shè)備、老設(shè)備，比照同類設(shè)備的 價(jià)格作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而取得設(shè)備價(jià)格，確定設(shè)備重置購價(jià)。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，被 評估單位購置固定資產(chǎn)可以抵扣增值稅，故本次評估中確定重置全價(jià)時(shí)已抵扣增值 稅。由于本次評估目的為新洲區(qū)人民法院處置涉案資產(chǎn)提供價(jià)值參考意見，評估價(jià)值類型為市場價(jià)值，被評估單位的設(shè)備類資產(chǎn)將會(huì)原地、原用途繼續(xù)使用，故本次評估 中重置全價(jià)包括設(shè)備重置購價(jià)、設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及資金成本等費(fèi)用，即重置 全價(jià)的計(jì)算公式為：重置全價(jià)=設(shè)備重置購價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+資金成本式中，運(yùn)雜費(fèi)和安裝費(fèi)參照資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)手冊參數(shù)并結(jié)合設(shè)備類資產(chǎn)的具體情況進(jìn)行選取。2) 成新率的確定機(jī)器設(shè)備成新率

29、的確定依據(jù)國家有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)、財(cái)稅政策，通過查閱設(shè)備的技術(shù)檔案、現(xiàn)場考察，綜合 考慮設(shè)備的實(shí)際技術(shù)狀況、負(fù)荷率和利用率、工作環(huán)境、維護(hù)保養(yǎng)等方面因素，從而 確定尚可使用年限和經(jīng)濟(jì)使用壽命年限，計(jì)算出年限法的成新率。年限法的成新率計(jì)算公式為：成新率=尚可使用年限/經(jīng)濟(jì)使用壽命年限X 100%=(經(jīng)濟(jì)使用壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)使用壽命年限X 100%3) 評估值的確定評估人員采用重置成本法對委托評估設(shè)備進(jìn)行評估，即按重置全價(jià)和成新率相乘 后得出市場價(jià)值。3、需要說明的問題評估明細(xì)表中未填寫的規(guī)格型號(hào)、生產(chǎn)廠家等項(xiàng)，均以現(xiàn)場核實(shí)的設(shè)備資料、尺 寸為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充。4、評估結(jié)果武漢市新洲區(qū)人民法院委

30、托評估的湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司的全部設(shè) 備類資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日(2014年3月24日)的評估結(jié)果為評估原值 1,655,111.11 元，評估凈值1,291,155.21元。評估結(jié)果詳見機(jī)器設(shè)備、車輛、電子設(shè)備評估明細(xì) 表。5、評估案例案例一：固定資產(chǎn)一聚安酯涂料生產(chǎn)線(機(jī)器設(shè)備評估明細(xì)表序號(hào)3)(1)設(shè)備概況(a)設(shè)備簡介設(shè)備名稱：聚安酯涂料生產(chǎn)線購置日期：2012年啟用年月：2012年(b)主要技術(shù)特性及參數(shù)(A)設(shè)備特點(diǎn)：本設(shè)備為聚安酯涂料生產(chǎn)機(jī)組，由4個(gè)3噸不銹鋼釜和2個(gè)5噸水泥釜組成，主 要生產(chǎn)油性聚胺酯涂料。加工形式為連續(xù)粉碎，分批攪拌，分批混合；分批包裝加工 人員為2-3人。（2）重置全價(jià)的確定通過向設(shè)備生產(chǎn)商查詢，聚安酯涂料生產(chǎn)線現(xiàn)行市場價(jià)格為 60000元（含增值稅 價(jià)，仙桃交貨，設(shè)備生產(chǎn)