工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特征及流程

1、關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特征一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開(kāi)發(fā)模型介紹( 一工業(yè)地產(chǎn)理論(1 工業(yè)地產(chǎn)的概念工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類(lèi)用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類(lèi)使用 性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物 , 工業(yè)類(lèi)土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、 物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡(jiǎn)單而言 , 就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。(2 常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分類(lèi)根據(jù)國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn) , 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的四種模式主要有工業(yè) 園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分析。(1 工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行 , 通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造 園區(qū)與其他

2、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì) , 然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、 社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置 , 是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的 推動(dòng)器。是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 , 也是我國(guó)目前工 業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行 , 通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、 稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì) , 然后通過(guò)招商引 資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。(2 主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè), 營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū) ;

3、 在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下 , 借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中 的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力 , 通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚 集, 實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)并不是單純的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) , 其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)運(yùn)作 ,是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下 , 借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力 , 通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集 , 實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成 和提高。(3 工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目 , 在進(jìn)行項(xiàng)目的 道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等

4、房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建 , 然后以租 賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理。打造一個(gè)設(shè)施 平臺(tái), 吸引物流企業(yè)入駐 , 開(kāi)發(fā)企業(yè)只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理 , 日常物流業(yè)務(wù) 仍由客戶操作 , 其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。(4 綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn) 商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。就我國(guó)目前來(lái)說(shuō) , 工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式 主要以工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主 , 特別是工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式 ,在我國(guó)工 業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中起到了積極的作用。針對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè) , 其管理體制 主要有:一是以政府為損益主體的管理模式

5、。政府作為土地開(kāi)發(fā)的主體 , 并承擔(dān)最終 的損益; 二是以開(kāi)發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開(kāi)發(fā)公司從事 開(kāi)發(fā)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù) , 開(kāi)發(fā)公司作為土地開(kāi)發(fā)的主體 , 并由開(kāi)發(fā)公 司承擔(dān)最終的損益。目前 , 省級(jí)和國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)一般采用以開(kāi)發(fā)企業(yè)為損益主體的 管理模式。出于開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮 , 開(kāi)發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會(huì)通常 與區(qū)域一家開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議 ,該協(xié)議雖然不一定具有排他性 , 但至少園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此, 園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性 , 進(jìn)入壁壘相對(duì)比較高。就我國(guó)來(lái)說(shuō) , 工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要以工業(yè)

6、園區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主 , 特別是工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式 , 由于其在很大程度上受到政府的影響 ,需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣?府的政策應(yīng)對(duì) , 包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型 , 土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響 , 在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中起到了積極 的作用。(3 工業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)作大多以經(jīng)濟(jì)或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái) , 從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定 ,一般現(xiàn)金流充沛 ; 享受工業(yè)土地增值 帶來(lái)的資產(chǎn)溢價(jià) ; 不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。(4 工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間并不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)。

7、隨著這兩 年工業(yè)投資基金的興起 , 特別是住宅、商業(yè)類(lèi)物業(yè)的價(jià)格日趨走高 ,投資回報(bào)日漸降 低的情況下 , 越來(lái)越多的民營(yíng)或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移 , 使得這些獨(dú)立的小型 工業(yè)園區(qū)逐步興起 ,而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報(bào)問(wèn)題 , 這 也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。( 二工業(yè)地產(chǎn)四大特征工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào) 的四大特性。從運(yùn)營(yíng)的規(guī)律來(lái)說(shuō) , 工業(yè)地產(chǎn)租期相對(duì)較長(zhǎng)、相對(duì)回報(bào)穩(wěn)定。( 三工業(yè)地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)流程工業(yè)地產(chǎn)作為一門(mén)產(chǎn)業(yè) , 其贏利點(diǎn)體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵 償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。有其

8、獨(dú)有的商業(yè)模式 , 包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè) 施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。( 四工業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)要素工業(yè)地產(chǎn)如何成功 , 主要從以下六個(gè)方面 :一、首先是選址 , 分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要 先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) , 圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套 ,二級(jí)、三級(jí)的配套企 業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái) , 了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展 方向。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開(kāi)發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分 析, 以及圍繞客戶本身的需求。市場(chǎng)分析。對(duì)本身城市的競(jìng)爭(zhēng)力 , 環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域本體的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)考察 ,一 般情況下把開(kāi)發(fā)區(qū)分成成熟和即將

9、成熟兩個(gè)部分 , 即將成熟和成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階段 , 開(kāi)發(fā)區(qū)的分析。要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行分析 , 有哪些龍頭企業(yè) , 能不能帶 動(dòng)它的配套企業(yè)進(jìn)來(lái)。產(chǎn)業(yè)分析。對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)講 ,首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ,一個(gè)是自己本身確定了 , 圍 繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套 , 二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái) , 找 到它的需求 , 本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。二、其次是定位 , 任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性作用 的。先要移植外部強(qiáng)勢(shì)資源 , 培育部特色優(yōu)勢(shì) , 整合區(qū)域優(yōu)勢(shì) 資源, 形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)。在具體定位的時(shí)候 , 要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新

10、的能力。比如從定 位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū) , 還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。定位,任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性的作用 , 如果定位錯(cuò)了或者是 方向錯(cuò)了, 你所有的東西都錯(cuò)了。定位一個(gè)是移植外部強(qiáng)勢(shì)資源 , 培育 部特色優(yōu)勢(shì) ,整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源。根據(jù)本身有的能力 , 比如本身就是一個(gè) 物流類(lèi)的企業(yè) ,可以把你的資源帶到你所要進(jìn)入的區(qū)域來(lái) , 另外要挖掘區(qū) 域部有沒(méi)有獨(dú)特的資源。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來(lái) , 把區(qū)域的資源整合起來(lái) ,形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì) ,實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由 , 這樣就會(huì)形成一個(gè)非常好的定位。在具體定位的時(shí)候 ,要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向 ,資源的整合 ,創(chuàng)新的能力。

11、從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū) , 商 務(wù)型園區(qū), 這樣更實(shí)用一些 , 對(duì)一個(gè)企業(yè)的本身的吸引力更強(qiáng)一些。綜合起來(lái)來(lái)講 ,作為一個(gè)定位是兩個(gè)方面 , 一個(gè)是借助本區(qū)域優(yōu)勢(shì) ,發(fā)展工業(yè)園 區(qū), 進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展。確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后 , 就要開(kāi)始園區(qū)的設(shè)計(jì)及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)必 需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 , 不同類(lèi)型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項(xiàng)。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個(gè)完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡(jiǎn)易廠房、 標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類(lèi)型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)標(biāo)。第三是客戶 ,要對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。一般情況下 , 對(duì)客戶的分析要從幾個(gè)

12、方面 進(jìn)行。一個(gè)是對(duì)現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進(jìn)行分析 ; 一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度 ,包括對(duì) 區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析 , 跟蹤二級(jí)配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動(dòng)向。另外要確立 以商招商概念 , 對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析 ,考慮把市場(chǎng)和制造融合在一起 , 形成前店后廠 的園區(qū)模式。客戶分析。要客戶進(jìn)行把握 ,一般情況下 ,客戶分析從五個(gè)方面來(lái)進(jìn)行 的:第一,現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析 , 目前的開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè) ,同類(lèi)的 園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè) , 這些企業(yè)本身的發(fā)展階段 ,這些企業(yè)的進(jìn)入是因?yàn)槌?本、政策還是市場(chǎng) , 這樣你知道什么東西吸引它來(lái) ; 第二, 有同區(qū)域企業(yè) 搬遷的分析 ,在我們的很多的城市都有退二進(jìn)三的概

13、念 , 老的工廠都分布 在市中心或者市中心的地帶 ,隨著城市的發(fā)展要進(jìn)行搬遷 , 你給它提供一 個(gè)很好的場(chǎng)地 ,很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施 ,吸引他到你的園區(qū)來(lái) , 這樣的分析也要分析透 ; 第三 , 是從產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析 ; 第四 , 還要對(duì)國(guó)外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤 ,跟蹤具體的大的企業(yè)的動(dòng)向 , 它的產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)向 ,發(fā)現(xiàn)它投資 的趨勢(shì),會(huì)帶來(lái)關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動(dòng)向 ; 第五, 還有以商招商的概念 ,還要對(duì)專業(yè)市場(chǎng) 進(jìn)行分析。任何一個(gè)城市 , 按照我國(guó)的規(guī)劃和發(fā)展 , 都會(huì)規(guī)劃幾個(gè)專業(yè)的市場(chǎng) , 這個(gè) 市場(chǎng)本身聚集大量的商家之外 , 它的上下游企業(yè)都會(huì)過(guò)來(lái)。第四是造勢(shì) ,通過(guò)挖掘潛在優(yōu)勢(shì) ,創(chuàng)造市場(chǎng)

14、 ,促進(jìn)發(fā)展。首先確定園區(qū)營(yíng)銷(xiāo)的推 廣理念, 搭建公關(guān)平臺(tái) （政府溝通平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶交流平臺(tái) ,創(chuàng)新傳播渠 道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇。要結(jié)合城市資源、城市特點(diǎn) , 考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和園 區(qū)發(fā)展的和諧共贏。讓客戶意識(shí)到園區(qū)不僅僅提供廠房 , 更重要的是提供一種全新 的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式和超值服務(wù)。第五是產(chǎn)業(yè)招商。招商的核心是招商渠道的建設(shè) , 可分為國(guó)投資企業(yè)、國(guó)異地 企業(yè)、同區(qū)域企業(yè) , 通過(guò)優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進(jìn)來(lái)。產(chǎn)業(yè)招商定位之后 ,面對(duì)你的產(chǎn)業(yè)也好 ,面對(duì)你的行業(yè)也好 ,怎樣招商 ,以一個(gè)汽 車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例 , 實(shí)際一個(gè)整車(chē)的組裝廠家 , 下面產(chǎn)業(yè)鏈的

15、企業(yè)比較多 , 涉及勞 動(dòng)各個(gè)配套的行業(yè) ,從上到下一層一層的分解 , 會(huì)發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會(huì)到你的 園區(qū)來(lái)。有的在園區(qū)配套 , 比如說(shuō)發(fā)動(dòng)機(jī)的生產(chǎn)廠 ,把一級(jí)的配套 , 把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進(jìn)來(lái)之后 , 針對(duì)他們招商。從招商角度來(lái)看還有一個(gè)很重要的因素是渠道的建設(shè) , 要想成功的運(yùn)營(yíng)一個(gè)工 業(yè)園, 最關(guān)鍵的要素是招商 , 招商的核心是招商渠道的建設(shè) , 可以分為國(guó)投資企業(yè)、國(guó)異地企業(yè) ,同區(qū)域企業(yè) ,把真正想要的企業(yè)招進(jìn)來(lái)。在招商或者渠道拓展的基礎(chǔ)上 , 對(duì)園區(qū)也要進(jìn)行一定的推廣 , 首先是確定了營(yíng)銷(xiāo) 的理念推廣理念 ,公關(guān)平臺(tái),四大傳播渠道 ,因?yàn)槌鞘杏谐鞘械馁Y源 ,有城市的特點(diǎn)。 賣(mài)

16、產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn) , 你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房 , 不僅僅提供的 是硬件的樓體 , 更重要的是提供生活 ,一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式 , 還要給 他提供超值的服務(wù) ,我們規(guī)劃園區(qū)的時(shí)候 , 首先把園區(qū)的配套設(shè)施的服務(wù)配套完整 , 整套生活必備的東西解決好了。當(dāng)和外企談的時(shí)候 , 他們把一些員工帶過(guò)來(lái)參觀 ,最 后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓 ,員工很滿意 ,很多的企業(yè)因?yàn)檫@個(gè)選擇了該園區(qū)。 從配套、服務(wù)的角度來(lái)考慮 , 搭建了一個(gè)非常好的點(diǎn)。還有搭建三個(gè)平臺(tái) ,政府溝通 平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶交流平臺(tái)。目前園區(qū)刊、園區(qū)部的網(wǎng)絡(luò) , 可以供園區(qū)部 的客戶進(jìn)行相互的交流 ,

17、你再把有價(jià)值的信息傳播出去 , 四大傳播渠道 ,網(wǎng)絡(luò)、行 業(yè)、戶外、展會(huì)論壇 , 這樣會(huì)形成一個(gè)相對(duì)完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個(gè)體系 ,會(huì) 形成非常實(shí)效 , 有針對(duì)性的園區(qū)。因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度 ,要針對(duì) 性和有效性 , 你的客戶能不能找到你。六、最后關(guān)鍵因素是服務(wù)。要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn) , 更重要的一點(diǎn)就是服務(wù)。一是對(duì)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù) , 政府和開(kāi)發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升 級(jí), 促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群 ,產(chǎn)生稅收。另外要為客戶提供價(jià)值?？蛻粲袇^(qū)域的價(jià)值需求 只要來(lái)園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過(guò)園區(qū)的管理 , 提供上下 游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈 , 形成園區(qū)獨(dú)特的企業(yè)文化

18、。要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn) , 更重要的一點(diǎn)就是你的服務(wù) ,園區(qū)服務(wù)可分成兩個(gè)方 面,第一個(gè)層面是對(duì)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù) , 這兩類(lèi)客戶都要提供價(jià)值 , 政府和開(kāi)發(fā)區(qū) 最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí) , 促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群 ,更重要的是需要稅收。你給政府 創(chuàng)造了很好的價(jià)值 ,你只有給政府提供價(jià)值 ,政府才會(huì)支持你 , 這也是我們進(jìn)行工業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展最根本的 , 不能突破底線的原則。另外還要為客戶提供價(jià)值 , 客戶有區(qū)域的價(jià)值 , 這個(gè)區(qū)域價(jià)值本身就有了 , 只要 來(lái)這里就享受這個(gè)價(jià)值。低成本的優(yōu)勢(shì) ,不僅僅是租金或者是賣(mài)價(jià)低 , 更重要是通過(guò) 園區(qū)的管理 , 通過(guò)了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。高品質(zhì)的園區(qū) ,任

19、何的企業(yè)都需要形象 要有園區(qū)的文化 , 形象的核心是文化。要做好增值服務(wù) , 物業(yè)管理只是一個(gè)基礎(chǔ)的管理 ,很多的企業(yè)需要增值 , 從哪個(gè) 角度增值 ,如園區(qū)可成立了人力資源部 , 和園區(qū)周邊區(qū)域的各個(gè)職校形成了戰(zhàn)略的關(guān) 系,招產(chǎn)業(yè)工人 ,進(jìn)而拓展招中層 ,和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系 ,為入園企業(yè)提供 便利的,非常好的提供價(jià)值的增值服務(wù) , 這種增值服務(wù)是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一 點(diǎn),因?yàn)樽罱K的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū) , 要給企業(yè)打造一個(gè)家 ,社區(qū)里面有什么東西 , 只要引進(jìn)來(lái) , 符合企業(yè)的需求 ,肯定會(huì)有很好的發(fā)展。工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

20、一、資房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準(zhǔn)備2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)4、辦理工商注冊(cè)登記5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)10、辦理企業(yè)登記 開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)1、企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi) 第二開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1、選定項(xiàng)目 , 簽定合作意向書(shū)2、初步確定開(kāi)發(fā)方案3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、申報(bào)、審批項(xiàng)

21、目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、申報(bào)選址定點(diǎn)2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)計(jì)13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案16、報(bào)審市政配套方案17、市政各管理部門(mén)

22、提出市政配套意見(jiàn)18、市政管線綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察 ( 測(cè)量費(fèi)2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)4、竣工檔案保證金5、臨時(shí)用地費(fèi)6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi) 第四開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)4、主管部門(mén)實(shí)地勘察5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6、委托地價(jià)評(píng)估7、辦理核定地價(jià)手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證11、領(lǐng)取正式

23、國(guó)有土地使用證12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)14、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請(qǐng)18、到擬征地所在區(qū) ( 縣房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21、確定勞動(dòng)力安置方案22、區(qū)( 縣房地局審核各項(xiàng)協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

24、1、地價(jià)款 ( 土地出讓金2、資金占用費(fèi)3、滯納金4、土地使用費(fèi)5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7、土地閑置費(fèi)8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)9、城市土地使用稅10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)11、出讓土地預(yù)訂金12、征地管理費(fèi)13、土地補(bǔ)償費(fèi)14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)16、勞動(dòng)力安置費(fèi)17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第五房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作2、辦理拆遷申請(qǐng)3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議10、召開(kāi)拆遷

25、動(dòng)員會(huì) , 進(jìn)行拆遷安置11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強(qiáng)制拆遷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、搬家補(bǔ)助費(fèi)3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) ( 周轉(zhuǎn)費(fèi)5、清理費(fèi)6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)9、房屋拆遷管理費(fèi)10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、

26、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖10、出施工圖11、編制、報(bào)送工程檔案資料 , 交納檔案保證金12、辦理消防審核意見(jiàn)表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表 , 辦理開(kāi)工登記二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)17、招標(biāo)準(zhǔn)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn) , 正式申請(qǐng)招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì) , 勘察現(xiàn)場(chǎng)26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議 , 進(jìn)行開(kāi)標(biāo)27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)29、簽

27、訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)35、辦理開(kāi)工前審計(jì)36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報(bào)裝施工用水、電、路40、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)41、交納綠化建設(shè)費(fèi) , 簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工43、施工場(chǎng)地的“三通一平”44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收 , 領(lǐng)取工程質(zhì)

28、量竣工核驗(yàn)證書(shū)49、商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計(jì)登記51、辦理竣工房屋測(cè)繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)1、三通一平費(fèi)2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)4、供熱廠建設(shè)費(fèi)5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費(fèi)8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) ( 大市政費(fèi)9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)11、建筑行業(yè)管理費(fèi)12、綠化建設(shè)費(fèi)13、公園建設(shè)費(fèi)14、綠化補(bǔ)償費(fèi)15、路燈維護(hù)費(fèi)16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) ( 小區(qū)配套費(fèi)18、電源建設(shè)集資費(fèi) ( 用電權(quán)費(fèi)19、外部供電工程貼費(fèi) ( 電貼費(fèi)20、建安工程費(fèi)21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)24、竣工圖

29、費(fèi)25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)27、工程監(jiān)理費(fèi)28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)30、超計(jì)劃用水加價(jià)31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32、占道費(fèi)33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序一、外銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售1、辦理外銷(xiāo)商品房預(yù) ( 銷(xiāo)售許可證2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)4、簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約公證7、辦理外銷(xiāo)商品房的預(yù)售登記8、外銷(xiāo)商品房轉(zhuǎn)讓登記9、外銷(xiāo)商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)二、銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明1

30、3、簽署預(yù)售銷(xiāo)商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理銷(xiāo)商品房預(yù) ( 銷(xiāo)售許可證15、銷(xiāo)售項(xiàng)目備案16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)18、與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約19、辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)26、申請(qǐng)房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書(shū)面承租協(xié)議28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)管理31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理房屋租賃安全合格證34、簽訂書(shū)面租賃協(xié)議35、租賃

31、雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押36、抵押權(quán)的設(shè)定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記40、抵押房地產(chǎn)的處分 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅2、城市維護(hù)建設(shè)稅3、教育費(fèi)附加4、印花稅5、契稅6、土地增值稅7、企業(yè)所得稅8、個(gè)人所得稅9、房產(chǎn)稅10、城市房地產(chǎn)稅11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)15、房屋買(mǎi)賣(mài)登記費(fèi)16、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)18、租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)20、房屋租賃登記費(fèi)21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)第八開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理

32、階段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批2、簽署物業(yè)管理委托合同3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險(xiǎn) 1 、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 工業(yè)地產(chǎn)市 場(chǎng)是一種要素市場(chǎng)，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。因此 說(shuō)， 工業(yè)地產(chǎn)需求的背 后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的引致需求，或者說(shuō)工業(yè)品 的需求。

33、 許多開(kāi)發(fā)商在住房政 策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢(shì)下選擇工 業(yè)地產(chǎn)，極容易忽視工業(yè)地產(chǎn)對(duì)工業(yè) 的依賴性。基于這樣一種背景，作為 工業(yè)的中間引致需求， 工業(yè)地產(chǎn)的需求并不 是很大，如果盲目進(jìn)入工業(yè)地 產(chǎn)，是很危險(xiǎn)的。 2 、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 一般而言， 工業(yè) 廠房的租賃價(jià)格在長(zhǎng)期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟(jì)周期 和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性相吻 合。許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于 二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位， 工業(yè)的快 速發(fā)展為廠房的需求提供支撐，基于這么 大的市場(chǎng)需求， 競(jìng)爭(zhēng)不甚激烈，而且工 業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn) 中經(jīng)常出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價(jià)格始終保 持了較平穩(wěn)的上升。 然而， 在國(guó)家頻繁出臺(tái)行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商認(rèn)為 工業(yè)地產(chǎn)能夠避開(kāi)調(diào)控的風(fēng)雨，同時(shí)，此類(lèi)企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào) 穩(wěn) 定的特點(diǎn)， 因此是不錯(cuò)的投資選擇。這樣無(wú)疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量 進(jìn) 入， 由此帶來(lái)了投資與經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)。為什么這樣說(shuō)呢？業(yè)都看到國(guó) 外工業(yè)地產(chǎn) 巨頭紛紛搶灘中國(guó)，但它們與國(guó)開(kāi)發(fā)商有著很大的不同： 其一、發(fā)展基礎(chǔ)不同。 進(jìn)入國(guó)市場(chǎng)的國(guó)外巨頭，如上面提到的普洛 斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨 頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域