樓盤個案分析

1、一、 人民路壹號廣場1. 基礎信息人民路壹號廣場位置交通配套所屬片區(qū)西市區(qū)項目地址人民西路與西園北路交匯處物業(yè)類型公寓,商住樓,寫字樓,商鋪,高層公共交通梁家河車場，82、115、237、54、66路，在建地鐵3號線距交通主干道距離距小西門2.3公里，距南屏街3.5公里周邊市政生活配套商業(yè)：沃爾瑪，自身配套Shopping mall及5大銀行等休閑：昆明市體育館、青少年體育俱樂部、永華上影影院、溫莎KTV等醫(yī)院：云大醫(yī)院、解放軍昆明總醫(yī)院、昆醫(yī)附二院、五華區(qū)人民醫(yī)院等學校：昆明大學、昆明醫(yī)學院、昆一中、云南藝術學院、龍翔小學等基本數(shù)據(jù)占地面積205畝建筑面積88萬容積率4.45綠化率0.399

2、2梯戶比3梯6戶、3梯9戶總戶數(shù)4000多戶開發(fā)商昆明昆都國際房地產開發(fā)有限公司均價住宅價格團購均價7500元/，明年11000元/；普通寫字樓16500元/，5A寫字樓18500元/【分析】人民路壹號廣場位于昆明一環(huán)二環(huán)之間，地理位置優(yōu)越，屬于城市中心區(qū)域，周邊教育、生活、行政等各項配套比較完善，周邊的小區(qū)也均為居住區(qū)，生活感較強。這也充分的體現(xiàn)了項目本身“大都會城市中心區(qū)綜合體”的設計理念。人民路片區(qū)作為未來昆明商業(yè)的核心區(qū)，其自身的地理位置價值不言而喻。本案的概念即“人民路壹號廣場”本身，就是極具吸引力的賣點所在。2.營銷階段開盤時間：2013年9月12年11月財富卡辦理13年2月商業(yè)招

3、商，20萬辦卡優(yōu)惠18%13年4月78-163住宅認籌，購房優(yōu)惠2%亮相2013昆明春季房交會的4號館13年7月認籌卡辦理中，認籌卡每張5000元開盤可抵扣1萬13年8月金成會員火熱招募中9月開盤，主推2-3層商鋪，面積20400二、 保利六合1.基礎信息保利六合位置交通配套所屬片區(qū)西市區(qū)項目地址西山 六合村一號片區(qū)物業(yè)類型高層住宅,寫字樓,商鋪,公寓公共交通人民西路與翠羽路交匯處，地鐵三號線，54、K2、66、106、96、69、81、82、5、100、115、61、17、18等多達20余條的公交線路距交通主干道距離距主城區(qū)2.5km北側緊鄰人民西路，西側接翠羽路，南側臨棕樹營小區(qū)，東接昆明

4、醫(yī)學院周邊市政生活配套商業(yè)： 小西門沃爾瑪、翠湖商圈、南屏街商圈、順城王府井購物圈等各大商場，及各主要銀行等休閑：昆明體育館、昆明體育場、昆明網(wǎng)球館、昆明壁球館、好恒健身中心，翠湖公園、篆塘公園、大觀公園、昆都等醫(yī)院： 云大醫(yī)院、昆明皮膚病醫(yī)院、昆明解放軍醫(yī)院、昆明附屬口腔醫(yī)院等學校：昆明醫(yī)學院、昆明學院、紅聯(lián)小學、昆一中、云華學校等市政：云南廣播電視大廈、昆明廣電集團、昆明報業(yè)集團、昆廣網(wǎng)絡公司、云南民委、昆明市交通局等基本數(shù)據(jù)占地面積85畝建筑面積36萬容積率5.8綠化率33.25%梯戶比3梯6戶、3梯9戶總戶數(shù)2037戶開發(fā)商云南美城房地產開發(fā)有限公司均價12000-13000元/【分析

5、】保利六合，即取天、地、人、道、意、德六合之意。項目自身涵蓋的業(yè)態(tài)主要為5A甲級寫字樓、高端商業(yè)、高端住宅、城市公寓等。由于本身所具有的的地緣優(yōu)勢，本案的商業(yè)業(yè)態(tài)也十分豐富。而周邊已有較為成熟的商業(yè)區(qū)，其在定位時有一個最大的考慮因素：如何既充分利用原有的資源，又可以結合自身特點使項目所在區(qū)域的價值更為凸顯。2.營銷階段開盤時間：2013年5月13年3月營銷中心、樣板房開放 將推出寫字樓13年4月春季房交會，亮相5號展廳13年5月保利六合“愛國主義教育暨國防兵器展”項目認籌同步啟動78-140房源在售均價1.3萬元/13年7月保利昆蟲時光盡享都市繁華13年8月首屆保利云南置業(yè)投資峰會，在保利六合

6、營銷中心舉行保利昆蟲時光26-58平米精裝公寓8月10日即將開盤三 碧雞名城1.基礎信息碧雞名城位置交通配套所屬片區(qū)西市區(qū)項目地址西山 昆明西二環(huán)內，（白馬小區(qū)）近華浦路與丹霞路交岔口物業(yè)類型普通住宅，寫字樓，商鋪，高層公共交通梁家河車場、地鐵3號線，61、148、58、185、62等多條線路距交通主干道距離西鄰二環(huán)西路、北街近華浦路、東靠白馬小區(qū)、南倚西苑浦路周邊市政生活配套商業(yè)： 興苑路騰輝商業(yè)廣場、沃爾瑪，大明星、嘜樂、頂尖KTV等醫(yī)院： 昆明腫瘤醫(yī)院學校： 云南藝術學校、昆明大學、昆明醫(yī)學院、昆明五中、西山區(qū)職工高級中學、昆明十九中、北師大昆明附中、西山一中等基本數(shù)據(jù)占地面積314.8

7、畝建筑面積96萬容積率4.8綠化率45%梯戶比3梯6戶、8戶，4梯9戶總戶數(shù)7600余戶開發(fā)商云南碧雞集團房地產開發(fā)有限公司均價去年8400元/，均價8800元/，【分析】本案屬于昆明西山區(qū)4號片區(qū)土堆村城中村改造項目，是昆明主城二環(huán)內單個最大的城中村改造項目。項目本身以居住體系為主體，輔以商業(yè)、商務體系為一體。作為主城中心綠色生態(tài)城市綜合體，旨在打造新昆明核心完美生活標準，將生活升華到極致。同時，便利的交通路線，為出行提供了有力的保障。而周邊豐富的教育資源，使得居住者天然的享有了一份純粹的人文氣息。2.營銷階段開盤時間：2012年12月12年11月購房優(yōu)惠資格辦理12年12月一期9、10棟1

8、2月2日開盤勁銷7615元/起，按揭優(yōu)惠3%，一次性付款5%13年1月一期B地塊開盤慶典暨商業(yè)推介啟動13年2月高層7000元/起13年6月年底交房均價8800元/ 最高可優(yōu)惠6%3.價格走勢四、經典雙城1.基礎信息經典雙城位置交通配套所屬片區(qū)西市區(qū)項目地址西二環(huán)路與人民西路交叉路口物業(yè)類型高層住宅，公寓，寫字樓，商住樓公共交通K2、175、180距交通主干道距離緊鄰高新區(qū)周邊市政生活配套商業(yè)： 沃爾瑪、正大電子城市，及各主要銀行醫(yī)院： 昆醫(yī)附一、附二院、云南腫瘤醫(yī)院、云南紅十字醫(yī)療中心等學校： 師大附中、師大附二中、高新雙語小學、高新第一小學、高新一中、西山區(qū)一中、昆十四中、云南師范大學商學

9、院昆明理工大學津橋學院等基本數(shù)據(jù)占地面積1000畝建筑面積350萬容積率5綠化率40%梯戶比6梯6戶、3梯8戶、3梯9戶、2梯6戶總戶數(shù)10000戶開發(fā)商云南經典房地產開發(fā)有限公司均價9100-9500元/，樓王均價12000元/【分析】項目為“梁家河片區(qū)城中村重建改造項目”，被列為昆明市政府2009年“城中村”改造重要項目之一。它是集合了商務資源、辦公資源、商業(yè)資源、休閑資源、居住資源，是功能復合、互為價值鏈的高度集約的建筑群體。憑借1000畝超大體量，以獨一無二的“矩陣商業(yè)公園”生態(tài)模式，代表了西市區(qū)時代進步的建筑符號。本案自09年陸續(xù)推出以來，既鑒證了西市區(qū)的發(fā)展，也在不斷的改變著西市區(qū)

10、自身商業(yè)格局。同時，“城市綜合體”的概念，也慢慢變得深入人心。對于過去的商業(yè)街區(qū)配以流動攤販的傳統(tǒng)商業(yè)形式，如今的人們雖然也會去懷念，但更多的人早已習慣了這種新的消費形式一個區(qū)域，即是一座城。2.營銷階段開盤時間：2010-12-25,D區(qū)；2011-12-25,D地塊住宅；2012-6-30，D地塊商鋪；2012-7-7,KYV理財商鋪；7-21，珺峰6座豪宅；7-28，珺峰4座豪宅；9-15；2012-10-13，加推91住宅12年9月珺峰4座認籌 首付8.6萬起12年10月珺峰4座1棟180套房源全部售罄，將推出少量珍藏房源，為D4棟9197三房、110平米四房、124平米五房周末歐洲美

11、食節(jié)、披薩盛宴回饋業(yè)主樓王部分162套 均價12000元/平臨街商鋪啟動認籌 住宅認籌5萬抵18萬12年11月象坊 昆明首條時尚人文商業(yè)街12年12月經典雙城柏聯(lián)外展啟動13年1月現(xiàn)鋪認籌5萬回報50萬 年貨節(jié)火熱進行13年3月高新一小入駐經典雙城落成儀式盛大啟幕13年4經典寬TOWN售樓部開放13年7月限量推出52.67現(xiàn)房 購房可獲入學名額3.價格走勢五、云安陽光城1.基礎信息云安陽光城位置交通配套所屬片區(qū)西市區(qū)項目地址昆瑞路273號物業(yè)類型普通住宅 公寓 商鋪公共交通2路、26路、127路、175路、學府路方向1路、33路、70路等距交通主干道距離西南臨昆瑞公路，北靠學府路，東依虹山北路

12、周邊市政生活配套商業(yè)：小西門沃爾瑪、美辰百貨、錢局街、文化巷，昆都夜市、小西門商圈、南屏步行街休閑： 新建設電影院、翠湖公園、蓮花池公園學校： 師大附小、龍翔小學、文林小學、云大附中、云師大實驗中學、昆一中、云南大學、昆明理工大學、昆明冶金高等?？茖W校、云南藝術學院等基本數(shù)據(jù)占地面積85畝建筑面積20萬容積率2.89綠化率40%梯戶比2梯4戶、2梯5戶總戶數(shù)1069戶開發(fā)商云南云安房地產開發(fā)有限公司均價住宅均價11000元/，商鋪2.8萬/，寫字樓優(yōu)惠均價10000元/【分析】項目本身力在打造的概念一環(huán)邊極為稀有的低密度雙景觀社區(qū)。對于過去的昆明市民來說，一二一大街、學府路等無疑意味著是昆明的

13、文化重鎮(zhèn)。從舊時的書販、文人，以及密集的高校，到如今的數(shù)碼城等等。項目以低于2.9的低容積率及低于30%的建筑密度成為城市中心稀有的低密度地產項目。2.營銷階段開盤時間：2012年12月12年8月售樓部樣板房開放 全現(xiàn)房9月發(fā)售12年10月26-184住宅在售 預計均價10000元街區(qū)27日發(fā)售 主推10-100臨街商鋪12年11月高層現(xiàn)房均價10000 最高優(yōu)惠8%13年4月4月30日前交房 全系產品熱賣中購房全款優(yōu)惠9%4月3日起南屏街舉辦外展13年7月公寓現(xiàn)房在售 購房全款可享6%優(yōu)惠3.價格走勢六、云都國際1.基礎信息云都國際位置交通配套所屬片區(qū)西市區(qū)項目地址高新技術產業(yè)區(qū)二環(huán)西路（普

14、爾斯馬特原址）物業(yè)類型公寓商住樓 小高層公共交通黃土坡公交總站、岷山公交總站，在建地鐵3、4號線距交通主干道距離東：洪發(fā)小區(qū)，南：西山區(qū)農村信用聯(lián)社，西：二環(huán)西路，北：洪發(fā)小區(qū)周邊市政生活配套商業(yè)： 家樂福、新華書店、國美電器、豐寧農貿市場、春暉綜合市場、洪家營農貿市場、梁家河綜合市場，及各主要銀行休閑： 溫莎KTV、伊天園等醫(yī)院：云大醫(yī)院、昆醫(yī)附二院、腫瘤醫(yī)院、交通中心醫(yī)院、云南現(xiàn)代婦產科醫(yī)院等學校： 高新一小、師大附中、高新一中、云南藝術學院、西山區(qū)第一中學、西山職高、昆明二十四中等基本數(shù)據(jù)占地面積34畝建筑面積9.43萬容積率3.49綠化率41.7%開發(fā)商云南中渝置地發(fā)展有限公司總戶數(shù)630戶【分析】項目位于高新區(qū)二環(huán)西路，在原普爾斯馬特原址上改