國外AVM技術在批量評估中的應用

1、國外技術在批量評估中的應用 摘要：AVM(自動評估模型)是批量評估方法體系的關鍵技術。本文系統(tǒng)地介紹了AVM的技術原理，并論述了模型設定理論層面與模型校準技術層面以及兩者相互的聯(lián)系，提出了開發(fā)和應用國內(nèi)AVM，建立稅基批量評估方法體系的一些構想。 一、AVM(Automated Vatuation MOdel)技術的發(fā)展過程 在價值評估中對計算機的最初應用，就是從國外財產(chǎn)稅稅基評估人員開始的。由于征稅需要對大批量的財產(chǎn)進行評估，同時又要保證財產(chǎn)從價稅稅基評估中的一致性與公允性，因此，美國的征稅部門在上世紀50年代就開始嘗試在財產(chǎn)稅稅基批量評估中應用計算機。但當時計算機技術的發(fā)展還處于初級階段，

2、因此計算機運用中的費用也十分高昂，導致計算機在價值評估中的運用受到了很大的限制。 隨著上世紀70年代以來計算機硬件和軟件技術的迅速發(fā)展，與其使用成本的不斷下降至80年代末，美國擁有10000宗以上地塊的財產(chǎn)稅評估管理部門都已配備了包括工作站、通用軟件在內(nèi)的計算機應用系統(tǒng)。稅基批量評估中計算機應用的演進可分為三個階段。第一階段是評估師將收集到的數(shù)據(jù)填入計算機電子表格中進行處理；第二階段，是收集數(shù)據(jù)環(huán)節(jié)的計算機化，即按滿足一定的數(shù)據(jù)記錄和數(shù)據(jù)輸入格式的方式收集有關的財產(chǎn)數(shù)據(jù)：第三階段是評估程序的自動化，即將數(shù)據(jù)輸入預先設定的計算公式而獲得評估結果。在此階段，開始應用AVM技術。目前，AVM技術不僅

3、應用于財產(chǎn)稅稅基的批量評估，還被廣泛地應用于抵押財產(chǎn)的批量評估業(yè)務中。 二、AVM的技術原理 (一)AVM的基本流程描述 由于只要在其相關的市場區(qū)域內(nèi)具有充足的市場信息和財產(chǎn)數(shù)據(jù)的財產(chǎn)類型就可以運用AVM技術，所以AVM可以應用于動產(chǎn)、不動產(chǎn)甚至是無形資產(chǎn)的價值評估。目前，應用AVM最多的還是不動產(chǎn)評估領域，其中住宅是最早應用AVM的財產(chǎn)類型。因此，相對于其他財產(chǎn)類型的AVM而言，不動產(chǎn)評估AVM的應用技術開發(fā)和操作流程更為成熟。 國際財產(chǎn)征稅評估人員聯(lián)合會(International Asso-ciation of Assessing Officers，IAAO)在其2003年頒布的自動評估

4、模型規(guī)范(Standard on Automated訓uatlon Models)中指出，在進行不動產(chǎn)從價稅評估中應用AVM技術時，評估師首先必須根據(jù)地圖、不動產(chǎn)所有權憑證、不動產(chǎn)所在位置，對不動產(chǎn)的所有者、不動產(chǎn)的特征以及所評估的不動產(chǎn)權利進行確認。在實務中，評估師可以借助地理信息系統(tǒng)GIS(Geographic lnforma-引on System，一種用來存儲、檢索、操作、分析并顯示地理空間信息的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)。)來獲取各種與評估相關的資料。接著，評估師必須確定AVM應用中所有的假設，包括特別的限制條件和逆向假設條件。然后，評估師必須確定不動產(chǎn)樣本的經(jīng)濟域Economlb Aear。也稱

5、為市場域(Mar2etAear)。所謂經(jīng)濟域是指具有相似特征財產(chǎn)所構成的群體。在不動產(chǎn)從價稅稅基評估中，這一步驟稱為分層(Stratification)。評估師根據(jù)財產(chǎn)用途，物理特征或位置確定具有相似特征的樣本財產(chǎn)組。AVM可以針對各個經(jīng)濟域分別設定。 不論是一般的財產(chǎn)價值評估還是財產(chǎn)價值的批量評估，其可信度都依賴于所收集數(shù)據(jù)的精確程度。在西方，雖然商用AVM一般使用的是政府機構或受政府委托收集數(shù)據(jù)的部門提供的數(shù)據(jù)，但是，評估師們?nèi)员仨殞?shù)據(jù)的可靠性進行檢驗。具體做法是利用計算機統(tǒng)計軟件甄別出可能丟失的數(shù)據(jù)或者超出范圍和不具備一致性的樣本。在不動產(chǎn)從價稅的稅基評估中，還可以使用GIS來檢驗數(shù)據(jù)

6、。GIS能使正常樣本與異常樣本將通過不同的顏色在計算機屏幕中得到顯示，從而使評估師輕松找到那些不合理的數(shù)據(jù)。必須明確的是，只有在公開的和恰當?shù)氖袌錾系匿N售和收益數(shù)據(jù)才能在模型設定中使用。通常認為，來自政府機構的公開數(shù)據(jù)的可信度最高，而私人商業(yè)機構的數(shù)據(jù)可以作為政府數(shù)據(jù)的一種補充。 在保證所收集數(shù)據(jù)質量的基礎上，評估師可以決定AVM的類型以及模型中應用的變量。雖然各種AVM的基本原理相同，但是不同評估條件下所采用的具體AVM的結構是有所差別的。下一步，評估師將根據(jù)所選擇的模型具體形式，尋找能夠校準統(tǒng)計學技術與計算機技術。通常，模型的設定和校準是相互聯(lián)系的，選擇了哪種AVM結構，往往意味著必須應用

7、哪種統(tǒng)計技術來校準模型的系數(shù)或其調(diào)整量。當然，已有一些新的計算機統(tǒng)計計量方法并不嚴格依賴于所設定的模型。如應用時間序列方法、人工神經(jīng)網(wǎng)絡等技術，就可以直接對批量財產(chǎn)進行價值評估。而且，在一些特定的情況下，這些方法甚至可能獲得比AVM更高的精確度。 此外，在AVM應用前，評估師還必須利用測試樣本對校準后的模型進行效果檢驗。最后，評估師必須提供論證報告、使用報告與CAMAAAAVM報告等三種不同類型的AVM報告。CAMA報告和AAAVM報告是批量評估結果的報告類型，CAMA報告主要用于公共領域的財產(chǎn)類稅基批量評估目的，而AAAVM報告用于私人領域的各種商業(yè)性活動。 (二)AVM理論層面的設定 AV

8、M的設定是采用AVM技術進行價值評估的核心環(huán)節(jié)。模型的設定依據(jù)有評估三大基本方法的原理、財產(chǎn)特征以及跟蹤財產(chǎn)價值隨時間變化趨勢的時間系列法等。根據(jù)目標財產(chǎn)的類型、評估假設和可獲得的數(shù)據(jù)，確定AVM的結構以及所應用的變量。模型的結構反映了因變量指標(如銷售價格，租金或者資本化率等)與其相關自變量之間的因果關系，各種自變量對評估價值的貢獻或消極影響通過相關校準系數(shù)表現(xiàn)。而要獲得正確的系數(shù)，就要應用能符合模型結構要求的校準技術。按模型結構中所采用數(shù)學方程的不同劃分，AVM大致可以分為兩大類：一類就是愿望模型(Hedonic Model)，它是利用財產(chǎn)特征變量與財產(chǎn)市場價值間存在的因果關系而建立的模型

9、。這種模型XW以按照其采用變量的組合形式劃分為，加成模型(AdditiVe Model)、乘數(shù)模型(Multiplicative Model)與混合模型(Hybrid Model)。加成模型就是統(tǒng)計學上的線性回歸方程，乘數(shù)模型和混合模型屬于非線性方程，其形式如下： 而另一類模型僅包括時間因素，通常是在財產(chǎn)特征信息不足的情況下，通過跟蹤特定時間段內(nèi)財產(chǎn)價值的變動規(guī)律，根據(jù)目標財產(chǎn)的過去價值或銷售價格外推算其評估基準日的價值。由于缺乏有關財產(chǎn)特征的信息，隨著推算中推延日期的延長，評估結果的精確度自然會下降，因此，這類模型的精確度往往不如愿望模型。并且，該類模型一般要在具備大量銷售樣本的同質區(qū)域內(nèi)才

10、能應用。 按照模型所立足的三大基本評估方法劃分，AVM還可以分為成本法模型，銷售比較法模型和收益法模型。 成本法模型，是根據(jù)成本法的評估原理設定的模型。評估師在選擇該模型對不動產(chǎn)評估時，采用成本法分別評估建筑和土地的價值，然后將它們加總得到不動產(chǎn)整體價值。其采用的數(shù)學公式為： 盡管按照成本法的原理，其適用于任何面積，質量，屋齡和類型的不動產(chǎn)評估，但從評估結果的精確角度考慮，成本法顯然更適合于那些不存在大額折舊，并能夠從最近的土地銷售中獲取土地價值信息資料的較新不動產(chǎn)的評估。 銷售比較法的AVM又分為兩種具體的模型。其一是可比銷售法(間接評估模型)。它通過兩個步驟實現(xiàn)：先建立一個確認可比銷售樣本

11、的模型；然后再根據(jù)可比銷售財產(chǎn)樣本與目標財產(chǎn)之間的差異進行調(diào)整。其模型表達式為： 其二是目前在批量評估中應用最為廣泛的直接市場法(Direct Market Method)。直接市場法模型通常是采用了統(tǒng)計校準技術的愿望模型。而目前改進的可比銷售法模型的處理手段，也是先利用直接市場法獲得調(diào)整量，然后再建立進行差異調(diào)整的可比銷售模型。 在收益法模型中，評估師一般是利用所收集的經(jīng)過質量檢驗的收入、成本數(shù)據(jù)，應用資本化公式(MV凈收入÷資本化率)或收入乘數(shù)公式(MV凈收入×收入乘數(shù))進行折現(xiàn)。這樣的模型似乎形式很簡單，但事實上，在確定(凈)收入、資本化率、收入乘數(shù)、費用等變量時，還

12、都要建立相應的子模型，即以(凈)收入、資本化率、收入乘數(shù)、費用等項目分別作為子模型中的因變量。如進行的是不動產(chǎn)評估，則以影響不動產(chǎn)價值的位置、屋齡、條件、福利設施、用途等項目作為自變量。在得到這些子模型中因變量的結果后，再代入收益法模型的總公式(即資本化公式和收入乘數(shù)公式)，最后得到收益法下的目標財產(chǎn)的價值估計。 (三)AVM的校準技術層面 評估師在建立AVM時，必須收集一定數(shù)量的樣本與變量，通過作圖等方式，分析特征變量與評估價值之間的關系，然后尋找與這種關系相適應的模型以及校準技術。在確定了基本的模型形式后，評估師需要選擇能夠確定這些模型中相應系數(shù)的校準技術。在目前的AVM技術應用中，直接市

13、場法模型采用了多種校準技術。如多元回歸分析、時間趨勢分析、適應估計技術以及人工神經(jīng)網(wǎng)絡等。由于先進的校準技術的采用，直接市場模型的精確度不斷得到提高。從某種程度上說，AVM技術的發(fā)展即是統(tǒng)計學技術與計算機技術中校準軟件技術的發(fā)展。除了直接市場法模型所應用的校準技術得到了相當?shù)陌l(fā)展之外，其它AVM模型的校準技術也得到了發(fā)展，如為反映當前成本，利用了時間趨勢分析更新成本校準技術。 多元回歸分析是目前在國外批量評估中占主流地位的校準技術，其包括了線性回歸分析和非線性回歸分析。其基本原理是通過對變量、誤差的假定，依靠最小二乘法，來擬合因變量與自變量的線性或非線性的關系，從而建立數(shù)學模型。由于目標財產(chǎn)的

14、特征變量與評估價值之間通常存在的是非線性函數(shù)關系，所以，一般認為非線性回歸分析比線性回歸分析能更好地反映目標財產(chǎn)的價值變動規(guī)律。但在采取多元回歸校準技術時，必須注意預測樣本的解釋變量均值應盡可能接近估計樣本的解釋變量均值，這樣才能實現(xiàn)預測誤差的最小化。 時間趨勢分析是在有關財產(chǎn)特征變量信息較難獲得的情況下所采用的預測技術。IAAO(2003)界定了四種AVM時間趨勢分析工具，即單位價值分析、重復銷售分析、銷售價格評估價值趨勢分析以及在銷售比較模型中加入時間變量等四種。時間趨勢分析根據(jù)以往的財產(chǎn)評估價值或財產(chǎn)的銷售價格推算財產(chǎn)評估基準日的評估價值。而單位價值分析是跟蹤每單位價格的變化，銷售價格評

15、估價值趨勢分析是跟蹤同一日期銷售價格與評估價值的變動。這兩種方法都能通過圖形體現(xiàn)價值變動趨勢。重復銷售分析是將銷售價格間的差異轉化為月變動率，并從中計算平均(中位)變動率，這種方法的可靠性依賴于銷售的樣本多少。而在銷售比較模型中加入時間變量的方式可以認為是對多元回歸分析的一個轉化。這一方式被認為是有著較高精確度的時間趨勢分析法。 從統(tǒng)計學原理上看，前三種時間趨勢分析工具是獲取一個關于價值隨時間變動的指數(shù)，而第四種分析工具則是假定價值存在某種運動趨勢，并通過時間變量來反映這種趨勢。運用時間趨勢分析估計財產(chǎn)價值，必須注意到隨著推算日期的拉長，預測的精確度將會降低。 適應估計技術(又稱為回饋技術)自

16、20世紀80年代開始被應用于不動產(chǎn)評估AVM中。其方式是不斷利用新的銷售信息來調(diào)整不動產(chǎn)的價值。適應估計技術是將初始模型得出的價值與銷售價格進行不斷對比，直到得出AVM中最小誤差的系數(shù)為止。適應估計技術依賴評估師對模型中能衡量當?shù)厥袌霏h(huán)境的特征變量的設定能力。目前，通常利用適應估計技術來處理混合模型。 20世紀90年代以來，人工神經(jīng)網(wǎng)絡技術開始被應用于AVM。人工神經(jīng)網(wǎng)絡技術是基于模仿生物的大腦結構和功能而構成的一種信息處理系統(tǒng)。此處理技術將多個簡單的處理單元按某種方式連接為一種計算機軟件。由于神經(jīng)網(wǎng)絡具有超強的適應能力和學習能力，評估師可 在采用直接市場法模型時，利用財產(chǎn)特征變量組成的人工神

17、經(jīng)網(wǎng)絡來獲得財產(chǎn)更精確的評估價值。 各種校準技術并無孰優(yōu)孰劣的區(qū)別，但都有自身的優(yōu)勢與不足。多元回歸分析的優(yōu)勢在于應用歷史悠久，掌握多元回歸技術的評估師人數(shù)較多：同時，多元回歸分析能為各個變量確定有明確經(jīng)濟涵義的系數(shù)，回歸模型的診斷工具也很豐富。在大多數(shù)AVM中，多元回歸分析就可以滿足要求。時間趨勢分析實際上就是指數(shù)分析，原理簡單，能快速得出評估結果，也易于被評估師掌握，但缺點是可靠性和精確度都不如多元回歸分析，一般在財產(chǎn)特征信息不足于應用多元回歸分析時才采用。適應估計技術的突出優(yōu)點是可以分別評估土地和建筑的價值，而其不足在于缺乏標準的計算方法，可應用的軟件較少，而且無統(tǒng)計結果的診斷工具。近年

18、來，評估師們開始采用非線性回歸分析來實現(xiàn)適應估計。人工神經(jīng)網(wǎng)絡技術的評估精確度高，但目前其應用困難是：該軟件系統(tǒng)只能給出得到解釋的變量，而不能得出財產(chǎn)特征變量的系數(shù)，從而其模型的解釋能力不如多元回歸分析。而且，人工神經(jīng)網(wǎng)絡技術不論是在理論分析還是在編程技術上，都比多元回歸模型復雜與困難，從而對評估師的知識和技術能力都有著較高的要求。 值得一提的是AVM與評估報告之間的關系。AVM得出的結果還不是最終的評估結果。IAAO(2003)與USPAP(2005)都明確指出，AVM的結果本身不是一項價值評估的結果。在稅基評估及有關的批量評估實務中，在估稅工作人員或評估師沒有將AVM的結果作為評估、評估復

19、核或者評估咨詢中的結論時，AVM的結果僅僅是利用計算機程序得出的數(shù)據(jù)。下列為AVM為基本評估程序的評估報告基本流程圖： 三、AVM在國外的財產(chǎn)類稅基批量評估中的應用及借鑒 (一)當前國外AVM在財產(chǎn)稅稅基評估中的應用 國外不動產(chǎn)稅基批量評估是AVM應用的主要領域。隨著AVM框架下評估模型與各種統(tǒng)計學與計算機校準技術之間的緊密結合，AVM技術的優(yōu)勢日趨明顯，它使不動產(chǎn)的批量評估客觀性更強，結果精確度更高，評估成本下降，評估速度大大加快。因而，美國、澳大利亞、立陶宛、波蘭等國已普遍利用AVM技術實施房地產(chǎn)的稅基批量評估業(yè)務。 在美國，不動產(chǎn)的以價計稅是地方政府重要的而且穩(wěn)定的財政收入。美國評稅機構

20、是地方政府的直屬機構。其工作職責是負責管轄地區(qū)的土地、建筑市場價值的評估，并按照地方規(guī)定稅率計算納稅人應納稅額，通知納稅人到稅務部門申報繳納。美國的不動產(chǎn)稅收每年為地方政府提供2500多億美元的財政收入，從而構成其地方政府財政收入的“大半壁江山”。目前，以AVM為核心技術的計算機輔助批量評估系統(tǒng)(CAMA)和地理信息系統(tǒng)(GIS)是美國不動產(chǎn)稅基價值評估的技術支撐，其在各地方政府的不動產(chǎn)評稅實務中得到廣泛應用。依托CAMA和GIS各地方政府評稅機構收集房產(chǎn)信息、土地信息與不動產(chǎn)交易信息，建立不動產(chǎn)批量評稅數(shù)據(jù)庫，從而得出各地塊、各社區(qū)及每項房地產(chǎn)稅基評估值。同時，上述工作還可以得出一個郡或一個

21、市的不動產(chǎn)稅基總的評估值，用以確定該地區(qū)當期適用稅率。其評稅過程可以概括為： (1)依托GtS與其他方式收集相關數(shù)據(jù)； (2)建立AVM(包括模型設立和模型校準)，得出AVM的輸出結果； (3)對AVM的輸出結果進行復核、調(diào)整和比率研究后得出CAMA報告； (4)按CAMA報告，告知納稅人房地產(chǎn)的納稅價值。若納稅人不同意此納稅價值，可以向評稅機構提出重新核定的要求，也可以向做出評稅機構的上級部門申訴。納稅人仍對申述裁定不服的，可以向巡回法庭或稅務法院提出訴訟，估稅工作人員要根據(jù)有關裁定與法庭判決的結果修改不動產(chǎn)的計稅價值。 CAMA系統(tǒng)和CIS信息系統(tǒng)在美國不動產(chǎn)評估上的廣泛使用，使不動產(chǎn)稅基

22、價值評估的過程更為公開、透明，因而能做到更加公平、公正和合理，大大減少納稅人對不動產(chǎn)評稅的投訴和訴訟，并降低了稅收的社會成本。這一成功經(jīng)驗已引起不少國家的關注。 在澳大利亞，也普遍在運用CAMA和GIS來確定住宅、土地的價值，用于決定住宅財產(chǎn)的適當稅負。特別是在澳大利亞的大城市中，由于對不動產(chǎn)單個進行價值判斷的傳統(tǒng)評估方式已明顯不太適應稅基評估規(guī)模的需要，因此，依托CAMA和GIS的批量評估方法體系更是不可或缺。但因歷史原因和澳大利亞各州不同的環(huán)境條件，該評估方法體系在各州的的應用差異也很大。 目前，立陶宛正在積極創(chuàng)建不動產(chǎn)稅基評估體系?；跒榈胤秸峁┓€(wěn)定的財政收入的考慮，立陶宛已將不動產(chǎn)

23、稅確定為地方財政收入的主要來源。為此，立陶宛于2001年開始著手建立不動產(chǎn)批量評估體系，并于2004年正式建成CAMA和數(shù)字價值地圖信息系統(tǒng)，取得了不少成功的經(jīng)驗。 國際財產(chǎn)征稅評估人員聯(lián)合會(1AAO)在2002年、2003年分別制定了不動產(chǎn)批量評估規(guī)范(Standard onMass Appralsal of Real Property)和自動評估模型規(guī)范(Standard on Automated Vluatlon Models)，為實施財產(chǎn)稅稅基批量評估的方法體系提供了標準。美國的USPAP和國際評估準則委員會的IVS2005也都為財產(chǎn)從價稅為目的的批量評估的實施提供了一個框架。 (二)關于國外AVM在財產(chǎn)稅稅基批量評估中的應用的借鑒及思考 在我國現(xiàn)行的稅收制度中，一個重大缺陷是沒有對不動產(chǎn)征收統(tǒng)一的財產(chǎn)稅，另一個重要缺陷是雖然其稅基直接和間接涉及房地產(chǎn)價值的稅種達十幾種(許多稅種是在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)與交易環(huán)節(jié))，但普遍