房地產策劃流程圖

1、房地產籌劃流程一、籌劃整體流程1、可行性研究階段?市場分析?市場預測?收入、本錢、費用預測?財務評估?風險評估?敏感性分析?盈虧平衡分析2、工程研究宏觀環(huán)境分析：經濟環(huán)境、房地產市場環(huán)境、結論開展趨勢；工程價值分析：區(qū)位價值、工程資源；競爭環(huán)境：同區(qū)位、同類型、同價位競爭工程，經典樓盤、成功案例;潛在客戶分析：研究對象、研究容得出調研結論；3、工程定位SWOT分析：優(yōu)勢、劣勢、機遇、挑戰(zhàn)客戶定位：客戶細分、客戶研究、客戶篩選、客戶定位產品定位：容、策略價格定位：競爭工程、產品特色、開發(fā)商品牌、市場前景經濟效益分析：開發(fā)商、小業(yè)主4、市場推廣賣點提煉：地段、產品、附加值工程總體形象設計：形象支撐

2、要素、形象表現要素推廣費用預算現場包裝方案制定銷售策略：銷售時機、銷售次序、銷售目標制定推廣策略：低開高走、高開低走、高開高走、穩(wěn)定價格二、可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對建設工程進行全面的技術經濟分析、 論證的過 程。可行性研究是工程投資決策的依據、 是籌集建設資金的依據、是開發(fā)商與有關各 部門簽訂協(xié)議、合同的依據、也是編制下階段規(guī)劃設計的依據。三、工程研究工程研究的目的：宏觀環(huán)境研究經濟環(huán)境宏觀政策及經濟形勢通脹、利率、匯率等重大事件及其影響如 2021年奧運會、2021年世博會城市經濟狀況GDP、人均收入等城市建 設城市規(guī)劃、固定資產投資、拆遷方案等人口及其變化狀況總量、新增家

3、庭數、外來常駐人口比例等房地產市場環(huán)境結構及其規(guī)模一、二、三級市場板塊布局熱點區(qū)域 行業(yè)成熟度產品豐富度、外來開發(fā)商的進入程度結論：房地產未來開展趨勢四、工程價值分析區(qū)位價值分析產業(yè)分布第三產業(yè)、旅游經濟、高新技術產業(yè)、物流等街 區(qū)價值土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價值等工程資源分析自然山景、海景、湖景等、人文景觀交通資源公交、高 速路、機場、火車站、港口等配套資源購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等五、競爭環(huán)境分析同區(qū)位、同類型、同價位競爭工程分析通過對在地段、產品、價格等方面構 成直接競爭或者潛在競爭的樓盤進行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含 同一地段或同等地段兩個方面。同類型：指在產

4、品上具有相同屬性。如同為 郊區(qū)大盤、同為小戶型等。同價格：包含同單價和同總價兩個方面。研究容：同 質產品供給總量、產品特點、價格、客戶研究方法：踩盤、小組討論、問卷 經 典樓盤分析 通過對同一個城市經典樓盤的分析，總結其成功和缺乏為我所用。 研究容：產品特色產品理念、建筑風格、產品組合、面積配比、戶型特點等、 推廣手法廣告訴求、媒體運用、推廣節(jié)奏等、銷售策略、其他成功因素研究 方法：現場考察+小組座談成功案例分析通過對對國外同類型工程成功案例 的分析，總結其成功和缺乏為我所用。研究容：開發(fā)策略、產品特色、推廣手法、 銷售策略、其他成功因素研究方法：案例分析六、潛在客戶群研究以工程為出發(fā)點的定向

5、研究確定研究對象確定研究容得出研究結論未來的市場狀況2-3年片區(qū)供給量預測、價格走勢預測、需求趨勢預測、客戶消費趨勢預測可能的客戶客戶可能的區(qū)域、客戶層面、購置力狀況可能的產品產品類型、產品設計創(chuàng)新點、可能的價格七、工程定位找到產品、客戶和投資效益之間的均衡點，通過 SWOT分析、客戶定位、價格 定位和產品定位。八、客戶定位萬科認為，購房者是一個家庭而不是個人，脫離家庭屬性來考慮客戶需不科學的， 因此，在對一二線城市客戶需求分析的根底上形成了上述自身的客戶細分。萬科將客戶分為：注重自我享受的職業(yè)新銳家庭、 關心健康的幸福晚年家庭、注 重孩子的望子成龍家庭、價格敏感的務實家庭和彰顯地位的成功家庭

6、。九、產品定位在前期價值分析環(huán)節(jié)把握3大核心要素，在過程價值實現環(huán)節(jié)解決 2個關鍵問 題，在最后價值評價環(huán)節(jié)回歸1類評價指標，也就是“32定位模型。十、價格定位綜合考量競爭工程的價格定位、產品的特色、開發(fā)商的品牌、未來的市場狀況等 對產品進行價格定位。十一、經濟效益分析即在價格定位的根底上，結合工程的投資開發(fā)周期、銷售周期等，運用經濟指標 檢驗以上定位的經濟收益，并根據檢驗出來的經濟收益重新調整定位， 使客戶和 產品到達新的均衡點。開發(fā)商部收益率IRR:投資工程各年現金流量的折 現值之和為工程的凈現值，凈現值為零時的折現率就是工程的部收益率。 凈現值NPV: 一個工程在經濟分析期中的歷年效益的

7、現值之和減去歷年費用的現值 之和后，所得的差值。小業(yè)主投資回報率：即企業(yè)從一項投資活動中得到的 經濟回報。十二、市場推廣賣點提煉即分析總結工程所具有的特點，經過提煉形成對客戶具有吸引力的產品訴求。這 種特點不一定是工程所特有的，但必須是鮮明的。一般而言，會從地段、產品、 附加值等三個層面進行提煉總結： 地段：交通條件、配套資源、自然、人文 景觀、未來規(guī)劃遠景產品：規(guī)模、建筑風格、園林特點、戶型特點、價格、新型建材、工藝附加值：開發(fā)商品牌、物管品牌、建筑設計公司品牌、設計公司品牌、承建 商、產品概念、倡導的生活方式工程總體形象設計形象支撐要素一一產品概念。產品概念是用有意義的消費者術語進行表述的

8、對產品的構思。形象表現系統(tǒng)：案名、Logo、標準色、形象推廣語等。十三、推廣費用預算根本步驟：1. 確定推廣費用占總體銷售額的比例結合當地行業(yè)根本水平，視工程情況定;2. 確定各主要費用工程的預算比例現場包裝、媒體費用、活動費用、預留費 用等；3.確定各推廣階段推廣費用預算比例蓄勢期、強銷期、蓄銷期、尾盤 期；4.確定各推廣階段各項費用的詳細預算?，F場包裝方案戶外大牌如何選擇？、工地圍板如何表達工程特色？、售樓處設計方案如何選址？如何設計？、看樓通道方案、示園林、示單位選取什么單位？設計什么樣的風格？等制定銷售策略在制定價格策略時，一般會從市場狀況、開發(fā)商資金需求、產品差異程度、銷售 周期、銷

9、售節(jié)奏等方面綜合考慮，從而保證其價格策略即結合市場， 又結合開發(fā) 商的戰(zhàn)略。穀略策略適用楕沉低開高走覽種價格果咯比擬普遍特別是在一些多期開發(fā)的大盤以及期 殄銷售中，審場嵐隆較低.主要是通過前期主爵推出一些較差 戶型形成低價，進成熱梢，弄為后期蓄勢。隨著后期較好戶型 的推出，疾及社區(qū)氣氛的形成，價格逐步爬髙。禹開高走此種價格策咯由于市場風險較丸J 一般很少呆用，但在一些髙 楮盤中，為了塑造高品質的市場形象，前期會適過推出一童較 好的產品形成高價，弄借此固化高檔的市場形象，從而形成"母浜予貴"的帶動作用，萩得良好多的收益，髙開低走此種兼略也比擬少見，一般用于推出單位較少的工程，一炮而 紅，而且去化較好，后期的產品作