我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對策研究

1、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀（1） 制度問題2（2） 物業(yè)管理相關法規(guī)逐步完善3（3） 政府職能的問題3（4） 物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺4（5） 市場化程度不高4（6） 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合勢4（7） 物管企業(yè)經(jīng)營的風險問題5物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題（1） 物業(yè)管理架構不完善5（2） 物業(yè)管理法制不健全5（3） 物業(yè)管理不到位5（4） 產(chǎn)權關系不明晰6（5） 建管之間缺乏有效銜接6（6） 行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺6（7） 地區(qū)間發(fā)展平衡6物業(yè)管理的對策走正確路線（1） 走專業(yè)化發(fā)展之路6（2） 走法制化發(fā)展之路6（3） 走集團化發(fā)展之路6（4） 走品牌化發(fā)展之路7（5） 走智能化發(fā)展之路

2、7（6） 走“以人為本”的發(fā)展之路8（7） 8（8） 獻9我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對策研究摘要：物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)。被引入我國后一直備受爭議，其服務理念與服務質(zhì)量從來都是爭議的焦點。,經(jīng)過不斷的探索和實踐,其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著,但在物業(yè)管理實踐中產(chǎn)生了諸多問題和矛盾結合目前國內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，分析了物業(yè)管理行業(yè)存在的諸多問題，探討了促進我國物業(yè)管理發(fā)展的有效對策，提出應盡快建立統(tǒng)一的法規(guī)，加大監(jiān)管力度以及提升人員素質(zhì)等，并對物業(yè)管理未來發(fā)展趨勢作了展望，以指導實踐，對構建和諧社會及社會物質(zhì)精神文明建設有著極其重要的作用。本文主要從物業(yè)管

3、理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)對這些原因的歸納總結。關鍵字:物業(yè)管理現(xiàn)狀問題對策引言隨著物業(yè)管理的覆蓋面在全國范圍內(nèi)不斷擴張，行業(yè)初具雛形，城鎮(zhèn)居民的物業(yè)管理意識加強，其競爭機制逐步建立，行業(yè)呈現(xiàn)出良好勢態(tài)。雖然物業(yè)管理發(fā)展迅速，但暴露的很多問題距離可持續(xù)發(fā)展的目標還相距甚遠。這些何題主要表現(xiàn)在:法律制度建設滯后，物業(yè)管理業(yè)務服務范圍有限、透明度差、專業(yè)性不強、經(jīng)濟效益差;業(yè)主的素質(zhì)和物業(yè)管理消費觀念有待增強;物業(yè)管理市場競爭機制尚未建立;企業(yè)誠信意識不足，許多亂收費依然存在;物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模普遍偏小，管理方法和經(jīng)營理念落后，很難滿足居民的多樣化需求;獲取利潤的能力較弱，

4、自身發(fā)展和增長受到約束較多等。我國物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在似乎進入一個兩難境地，一方面市場化正日趨成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。面對著不斷變化的市場環(huán)境、日益激烈的競爭格局、高新技術的廣泛應用、消費觀念的日益更新，要求物業(yè)管理企業(yè)必須從服務觀念到管理方式，從市場定位到經(jīng)營理念，都要作出相應的變革，才能適應發(fā)展的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟發(fā)展水平政策規(guī)范城市規(guī)劃設計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化規(guī)模化發(fā)展仍是一個艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應采取的對策進行分析。一我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀近年來,隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展,物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場

5、經(jīng)濟的新興服務產(chǎn)業(yè),在我國沿海和經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)獲得較快的發(fā)展,而在一些中小城市和經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)發(fā)展相對緩慢,但是即使是發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理同發(fā)達家的物業(yè)管理相比較,仍存在一些問題。自1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員突破200萬人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有1200余家，從業(yè)人員達15萬，年創(chuàng)產(chǎn)值45億元。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政

6、府政法機關辦公樓、醫(yī)院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。與物業(yè)管理發(fā)達國家相比，由于受對物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計，到2000年底，全國實有房屋建筑面積735459萬平方米，實行物業(yè)管理的有98861.88萬平方米，實行物業(yè)管理率僅為13%其中,實有住宅建筑面積417331萬平方米，實行物業(yè)管理的有82485.65萬平方米，實行物業(yè)管理率為20%.詳細數(shù)據(jù)及各地情況見下表：我國各地物業(yè)管理覆蓋率示意表地區(qū)實有房屋（力平方米）實有住宅（

7、力平方米）面積物管面積面積率面積物管面積面積率全國73545998861.881341733182485.6520y肅964739.050.4515134.270.67陜西14328301.082.17624253.883.3北京274305930.9921.6142114630.8532.58深圳71193387483768254067上海318022074465193101666186從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進的較慢。統(tǒng)計數(shù)字說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。（一）

8、體制問題從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%Z上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70姒上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%!于房管所或后勤單位改制，只有10%!于產(chǎn)權自主型的物業(yè)管理企業(yè)。以深圳為例，在深圳18家首批國家一級物業(yè)管理企業(yè)中，17家是國有或國有參股（實際掌控一切生殺大權），1家是民營上市股份公司；而且18家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦（有2家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權在開發(fā)商手中）。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個賣點

9、。（二）物業(yè)管理相關法規(guī)逐步完善物業(yè)管理在我國作為一個新興的行業(yè)，仍處于發(fā)展中階段。其法規(guī)制度仍處于逐步確立和不斷調(diào)整之中，需要我們在實踐中認識改進和完善。目前，我國已經(jīng)出臺的物業(yè)管理主要的相關法規(guī)有：1 .城市新建住宅小區(qū)管理辦法（1994年建設部）2 .城市公有房屋管理規(guī)定（1994年建設部）3 .城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法（1996年計委、建設部）4 .物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（1999年建設部）5 .物業(yè)服務收費管理辦法（2004年建設部）6 .物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（2004年建設部）7 .物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定（2004年建設部）8 .物業(yè)管理條例（2007年建設

10、部）9 .中華人民共和國物權法（2007年建設部）10 .物業(yè)承接查驗辦法（2011年建設部）這些法規(guī)體現(xiàn)了物業(yè)管理市場化，住宅商品化以及自愿公平的原則。也體現(xiàn)出了1隨著我國物業(yè)管理的發(fā)展，相關法律法規(guī)正在逐步完善中。（三）政府職能的問題首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運作。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強烈要求改制,結合自身實際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級管理部門。不予批復的原因何在?某些領導者一語道破天，“你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么?”；其次，政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業(yè)經(jīng)營活

11、動直接干預；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應付20多個部門的檢查管理。以物業(yè)管理收費為例：既要報物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價部門規(guī)定的等級打分確定收費標準，還要邀請行業(yè)主管部門、物價部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗通過，最后才能確定收費標準，領取收費許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至半年的時間。（四）物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務不到位。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術培訓

12、，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務質(zhì)量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計劃經(jīng)濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，對產(chǎn)權人、使用人發(fā)號施令，產(chǎn)權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障。據(jù)中國消費者協(xié)會2000年投訴情況統(tǒng)計資料表明，該年全國物業(yè)管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、亂收費、亂攤派現(xiàn)象嚴重；保安、保潔水準低、電視、電梯、電

13、話使用不理想。另據(jù)中國消費者協(xié)會2000年底至2001年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結果顯示：在對現(xiàn)有物業(yè)管理服務質(zhì)量的調(diào)查中（可選擇多答案），有40.15%的房產(chǎn)消費者認為“房屋及設備的維修”不到位，有34.57%的認為“小區(qū)綠化”不到位，有33.06%的認為“安全保衛(wèi)”不到位，有26。95%的認為“水電氣的供應”不到位，有25.34%的認為“交通管理”不到位，有24.65%的認為“區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔”不到位，還有12.71%的認為“其他”服務不到位。人才短缺,從業(yè)人員隊伍建設遠遠滯后于行業(yè)的發(fā)展,尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺,目前,在中小城市相當數(shù)量的物業(yè)服務企業(yè)的人員在

14、專業(yè)結構、知識結構等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓不足和各種上崗專業(yè)培訓流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。（五）市場化程度不高我國物業(yè)管理雖然是適應房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的干擾，仍然在進行著

15、一些非市場化的運作。首先，物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟上的依賴關系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)一的市場。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有。另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們

16、充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，爭奪市場。其次，市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體制與運行機制上。其基本做法是政府定價或制定指導價，建設單位補貼,多種經(jīng)營、以副補主。物業(yè)管理服務費標準偏低、收繳率偏低的結果，直接導致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。物業(yè)管理長期低成本運作，使服務質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。（六）物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差,虧損嚴重等問題。據(jù)統(tǒng)計，到2000年底全國實行物業(yè)管理的房屋建筑面積131861.76萬平

17、方米，而物業(yè)管理企業(yè)近2萬家，從業(yè)人員達200萬人，平均每個物業(yè)管理企業(yè)僅管6.59萬平方米，其中小的企業(yè)僅管理兩萬多平方米的物業(yè)，每個物業(yè)管理人員平均只管669.31平方米，可見管理規(guī)模之小。就拿我國物業(yè)管理的發(fā)源地深圳來說，各類物業(yè)管理機構有1200多家，其中21家成規(guī)模的企業(yè)合起來，管理面積也不過7000萬平方米，小的不足10萬平方米,甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個物業(yè)管理公司。然而“麻雀雖小，五臟俱全”,“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費。深圳每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過1000萬平方米,如按管理機構平均分配，每家僅分不足1萬平方米。出現(xiàn)這種情況除了進入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、

18、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結果，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F化方向轉(zhuǎn)變。（七）物管企業(yè)經(jīng)營的風險問題物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費那么簡單，那么風平浪靜。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個誤區(qū):。業(yè)主把物業(yè)管理公司當成了小區(qū)的"政府"，凡事都找物業(yè)公司。解決不了就是管理不好，動輒以不交管理費相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。比如停車場收取5元的車位使用費，車丟了，二話不說就找物業(yè)管理公司賠，少則十幾萬，多則幾十萬

19、；又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟賠償。這就是在物業(yè)管理行業(yè)中引起震驚的廈門“丟車案”及深圳筆架山莊“索賠案”。我們在震驚之余，更應重新進行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟實力都很有限。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險境地。根據(jù)對以上事實和案例分析，我們可以看出，出現(xiàn)這些情況，主要是由于法規(guī)不完善導致業(yè)主（業(yè)主委員會）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場主體間權利責任不明確，業(yè)主素質(zhì)不高，對物業(yè)管理的消費觀念不強以及物業(yè)管理企業(yè)自身

20、服務質(zhì)量不夠等因素造成的。二、物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。在經(jīng)濟效益對地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財政補貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實踐過程中還存在著如下問題：（一）物業(yè)管理架構不完善目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構不完善，體制需進一步理順和重新構建。其中，政府、管委

21、會、物業(yè)管理公司責、權、利關系需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占13。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設，把物業(yè)管理看成只是收費服務和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業(yè)既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規(guī)章制度和管理標準，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。（二）物業(yè)管理法制不健全全國性小區(qū)物業(yè)管理

22、方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等關于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標準化等缺乏法制的根本保障。物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權利義務關系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關也因缺乏法律依據(jù)難以及時處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體

23、系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當務之急。（三）物業(yè)管理不到位目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護維修，而對于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動維修設備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。（四）產(chǎn)權關系不明晰受產(chǎn)權人的委托實行管理服務，應以產(chǎn)權明晰為管理的基礎。但是很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設施設備、及小區(qū)配套的房屋、設施設備、道路、場地等產(chǎn)權界定尚未明確，責、權、利難以界定，給物業(yè)管理和收費帶來困難。（五）建管之間缺乏有效銜接一些開發(fā)項目在規(guī)劃設計、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先

24、天不足。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設施不完善，有的開發(fā)建設單位在商品房促銷時，對物業(yè)管理作出不切實際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。（六）行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成。努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術、精業(yè)務的行業(yè)經(jīng)營管理者隊伍，促使管理、技術人員專業(yè)知識不斷更新，促進職工服務技能全面提高的任務非常急迫。（七）地區(qū)間發(fā)展不平衡從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在

25、建設部公布全國第一批40家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了18家；全市有146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達50%以上，這說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。又因為普遍物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較小，缺乏市場競爭力，據(jù)資料顯示，1997年底我國約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，至2003年底達2萬余家，增長速度極快。建設部2003年頒布的一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有78家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴

26、重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺地區(qū)及外國同行的“入侵”。三、物業(yè)管理的對策（一）走專業(yè)化發(fā)展之路走正確路線物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結果。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業(yè)化水準。全國70以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業(yè)人才培訓力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發(fā)消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條

27、人才專業(yè)化、服務專業(yè)化、競爭市場化的道路（二）走法制化發(fā)展之路實際上，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治的權力，是一項產(chǎn)權人對財產(chǎn)進行處置權力，不應該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進行物業(yè)管理。為此，要完善不動產(chǎn)登記制度，對物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自主治理的活動，物業(yè)管理權是業(yè)主的權利，在建立“物權法”的同時，要盡快出臺“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務。（三）走集團化發(fā)展之路在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗

28、牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻。另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團。（四）走品牌化發(fā)展之路品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標志，對企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)不同的目標客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當媒體來進行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結合所管理的樓

29、盤品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。（五）走智能化發(fā)展之路隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應商在提供產(chǎn)品時已經(jīng)越來越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應適應時代的發(fā)展要求，采用以計算機管理為主導的新技術，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務質(zhì)量，同時，可以推廣一些先進的管理方法。（六）走“以人為本”的發(fā)展之路物業(yè)管理的服務對象是人，物業(yè)管理的目標之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導“以人為本”的科學發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務中要把人情味體現(xiàn)在每個細節(jié)中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場信息，突出物業(yè)服務的人性化理念，將物業(yè)管理服務超越單純的維修與維護，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念通過對以上六個問題的分析，我們可以把問題的原因歸結為三個方面：即政府、企業(yè)和社會。政府方面：首先，由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個售后服務部門，沒能引起有關部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善；其次，由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟觀念的影響以及出于本部門自身利