我國房地產(chǎn)業(yè)集中度演變與發(fā)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析

1、我國房地產(chǎn)業(yè)集中度演變與發(fā)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析一、引言1998年7月，國務(wù)院正式宣布停止國有企事業(yè)單位、政府部門工作人員的福利性住房分配，自此我國房地產(chǎn)業(yè)開始了市場化時期。1998-2009年間，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資額從3614.2億元增長到36241.8億元。相關(guān)研究表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以帶動60余個相關(guān)行業(yè)發(fā)展，促進國民經(jīng)濟的增長。1991-2009年期間，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長幅度為19.9%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的年平均比重為4.2%，2010年房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為12.9%，占GDP比重提高至5.6%。我國實行住房制度改革以來，住宅消費逐漸成為消費熱點，2009年我國城

2、市化率已達到45.7%，城市人口為6.66億（2010年人口普查數(shù)據(jù)），加上改善居住條件的需求，我國房地產(chǎn)市場容量巨大。與之相應(yīng)，房價也一路走高，1998-2003年間房價年均漲幅3.6%，2001-2010年間房價年均漲幅9.32%，房價上漲速度遠高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控愈發(fā)嚴格，樓市低迷，公眾持幣待購，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條極度緊張，加上市場競爭不斷加劇，橫向并購已成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場份額、謀求生存的重要途徑。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)橫向并購主要以股權(quán)收購和項目收購為主，在這種并購趨勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度將如何變化？我國房地產(chǎn)業(yè)如

3、何實現(xiàn)良性發(fā)展？本文將對這些問題進行分析探討。思想?yún)R報/sixianghuibao/二、相關(guān)文獻回顧國外文獻對并購是否會提高市場份額持有不同觀點。Stillman(1983)的研究結(jié)果部分支持了橫向并購的一個動機就是獲得市場勢力。Lubatkin(1983)認為橫向并購不但可以增加市場份額，還能夠節(jié)約營銷和生產(chǎn)成本。Andrade&Stafferd(1999)認為橫向并購可以提高產(chǎn)業(yè)集中度，解決產(chǎn)能過剩問題，促使企業(yè)退出。國內(nèi)學(xué)者對我國房地產(chǎn)業(yè)研究主要集中于行業(yè)集中度分析和房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展。周剛(2001)認為中國房地產(chǎn)業(yè)過低的集中度和進入壁壘是房地產(chǎn)企業(yè)間過度競爭和整個產(chǎn)業(yè)業(yè)

4、績下滑的主要原因。潘愛民、王洪衛(wèi)(2008)對我國房地產(chǎn)市場非有效性進行檢驗，得出我國房地產(chǎn)市場仍然是一個非有效的市場，房地產(chǎn)價格對信息的反映程度很低，且房地產(chǎn)市場存在超額利潤。劉樹楓(2009)認為我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的主要原因是房地產(chǎn)市場規(guī)模擴大過快、房地產(chǎn)企業(yè)進入數(shù)量多、規(guī)模障礙系數(shù)低。張魏等(2009)對影響我國房地產(chǎn)市場集中度因素進行了實證分析，指出市場集中度與行業(yè)進入壁壘正相關(guān)，與生產(chǎn)能力擴張負相關(guān)，我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性差，規(guī)模經(jīng)濟不顯著，當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)采取防止新企業(yè)進入的競爭策略時會顯著提高市場集中度。陳笑(2010)對房價與房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)等因素之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系進行實證研究，得

5、出市場集中度與房價之間存在高度的負相關(guān)關(guān)系，認為市場集中度是房價最重要的影響因素，提出全面優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、適當(dāng)提高房地產(chǎn)市場集中度的建議。論文網(wǎng)資料來源：中國統(tǒng)計年鑒(2009-2010)，中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)年鑒(2011)。注：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模=商品房銷售收入/房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)。學(xué)者們針對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，提出了基本相同的對策建議。周京奎(2002)提出產(chǎn)業(yè)集中型壟斷是我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必然選擇。歐陽強(2004)對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出結(jié)構(gòu)性調(diào)整、促進產(chǎn)業(yè)升級、規(guī)范土地市場和健全金融體制的政策建議。黃光燦(2008)通過對2000年以來上海房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)市場關(guān)系的實證分析，

6、認為只有構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系才能保持房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定。歐陽文和等(2011)比較了美國和中國土地制度、供給模式，提出中國城市住宅問題解決的途徑要增加保障性住宅供給，對土地實行限價供給和以工業(yè)化模式取代傳統(tǒng)建造方式。葛揚等(2011)認為我國房地產(chǎn)業(yè)形成了“一調(diào)控就減少供給，導(dǎo)致下一階段更大的調(diào)控壓力的怪圈”，形成這種怪圈的主要原因是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是典型的外力推動型，提出完善財稅體制、增加保障性住房供給、不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等作為走出這種怪圈的路徑。畢業(yè)論文三、我國房地產(chǎn)業(yè)集中度的變化1998年我國實行全面住房制度改革，釋放了巨大的市場需求，2002-

7、2004年房地產(chǎn)業(yè)年均增幅達到28%，經(jīng)過十多年的發(fā)展和逐步規(guī)范，我國房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系已經(jīng)初步形成。1.房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目變化。1998年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)為2.4萬家，在2007年高房價的刺激下，一年間企業(yè)數(shù)目增長了40%，2009年商品房平均售價提高至4681元/平方米，又吸引眾多中小型房地產(chǎn)企業(yè)進入，2010年增加了4700多家（見表1）。1998-2010年13年間，我國房價一直在上漲（除1999年、2008年、2010年略有下降），這13年間房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目和就業(yè)人數(shù)一直在增加（除2005年、2009年）。2005年受調(diào)控政策的影響，企業(yè)數(shù)目和就業(yè)人數(shù)分別比2004年減少了近3000

8、家和7萬人；2009年受2008年金融危機的影響，企業(yè)數(shù)目和就業(yè)人數(shù)分別比2008年減少了7000多家和14萬人。大量中小型房地產(chǎn)企業(yè)的進入，與我國房地產(chǎn)市場的進入壁壘較低直接相關(guān)。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理仍然沿用2000年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，進入門檻低。目前，在新的我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（征求意見稿）中，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的進入門檻。論文代寫圖1我國房地產(chǎn)業(yè)CR10與CR100變動2005-2010年間，我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和平均銷售面積一直在增長（除2008年），而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均規(guī)模卻未同步提高。2010年我國商品房銷售收入是1998年（0.25萬億）的21倍，房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長了6倍（1998年1032.77萬元），市場容量的擴大遠遠大于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴大，占總數(shù)量54%的中小房地產(chǎn)企業(yè)年均銷售規(guī)模在1萬平方米4萬平方米。2 .行業(yè)集中度穩(wěn)步提高。行業(yè)集中度又稱市場集中度，是指某行業(yè)（市場）內(nèi)前N家最大的企業(yè)所占市場份額的總和。以我國房地產(chǎn)綜合實力前十強和前百強銷售額占整個行業(yè)份額的CR10和CR100來測算我國房地產(chǎn)業(yè)的集中度。圖1顯示，無論是CR10還是CR10Q除2006年略有下降外，其余年份一直上升，二者的變化趨勢一致，說明我國的房地產(chǎn)業(yè)集中度一直在穩(wěn)