我國中小城市房?jī)r(jià)調(diào)控存在問題論文

1、我國中小城市房?jī)r(jià)調(diào)控存在問題論文2018-06-16近年來，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策手段逐漸健全和多樣化，在一定程度下有效抑制了房?jī)r(jià)過快上漲的問題。然而，自從今年的國五條”調(diào)控政策細(xì)則發(fā)布以來，一方面，大部分一線省會(huì)城市的房?jī)r(jià)不降反升;另一方面，二三線城市的房?jī)r(jià)更是全面飆紅，個(gè)別城市還出現(xiàn)了雙位數(shù)的增幅，中小城市房地產(chǎn)調(diào)控陷入了一輪調(diào)控一輪漲”的怪圈?？梢姡瑢?duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控，完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是抑制中小城市的房?jī)r(jià)過快上漲，并不是一朝一夕的事情。截至2017年3月，我國的城市化比例為52.6%，每年約有2017萬的農(nóng)村居民需要進(jìn)城，這還不包含現(xiàn)有的2億已經(jīng)生活在城市的農(nóng)民工，這些

2、新一代的城市移民給中小城市商品房帶來了強(qiáng)大的購買力。在新型城鎮(zhèn)化的背景下，加上一線大城市高企的房?jī)r(jià)，促使了中小城市的階段性住房剛性需求的快速釋放，給中小城市的房地產(chǎn)調(diào)控增加了難度。因此，要避免中小城市房?jī)r(jià)繼續(xù)推高，除了需要國家利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿進(jìn)行自動(dòng)調(diào)控以外，更需要強(qiáng)有力的宏觀政策調(diào)控和地方政府的積極配合。本文將圍繞我國中小城市房?jī)r(jià)調(diào)控存在問題進(jìn)行討論，并提出相關(guān)對(duì)策建議。（一）地方政府過度依賴土地財(cái)政國家通過經(jīng)濟(jì)政策、行政手段等一系列措施對(duì)中小城市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。然而，這些調(diào)控手段的落實(shí)和執(zhí)行最終還得依靠地方政府，地方政府成了宏觀調(diào)控政策是否有效貫徹的關(guān)鍵。可是，土地財(cái)政是中小城市

3、地方政府財(cái)政收入的主要來源，地方政府在利益的驅(qū)使下和地方財(cái)政的壓力下，在對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的具體執(zhí)行上往往不徹底甚至不作為，導(dǎo)致中央的宏觀調(diào)控政策在某些中小城市成為空話。房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)中小城市地方經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，地方政府通過出賣土地使用權(quán)和收取房地產(chǎn)稅收的方式吸納大量的財(cái)政資金，從而發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人政績(jī)。部分地方政府甚至刻意囤積土地，減少土地供給，使得中小城市地價(jià)持續(xù)攀升。另外，各種名目眾多的稅收雜費(fèi)，加重了房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的成本，這些增加的成本最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到普通購房者的身上。（二）中小城市房地產(chǎn)融資體系不健全我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式單一，絕大部分是政策性的融資模式，與開放的市場(chǎng)化

4、的融資模式相比，效率很低。中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商一般采用向商業(yè)銀行貸款為主的間接融資模式。追求利潤最大化，是商業(yè)銀行的根本原則，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)信貸資金有著非常強(qiáng)的依賴性，是資本高度集約型行業(yè)。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商通過向商業(yè)銀行融資進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā);另一方面，老百姓購房也只能向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款?？梢姡康禺a(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)是密不可分的，巨大的信貸需求給銀行帶來了可觀的利息收入。雖然近年來央行實(shí)施一系列從緊的貨幣政策，數(shù)次調(diào)高法定存款準(zhǔn)備金率，提高個(gè)人住房貸款利率和首付比例，依然無法阻止在利益的驅(qū)動(dòng)下，地方商業(yè)銀行想方設(shè)法地加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款融資的發(fā)放量，導(dǎo)致了國家宏觀調(diào)控和地方微觀經(jīng)營的產(chǎn)生矛盾。中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商還能通過向信托投資公司融資、社會(huì)集資等方式籌借資金，但是這些融資方式都無法保證資金的穩(wěn)定性和持續(xù)性，而且申請(qǐng)手續(xù)更為復(fù)雜，融資成本更