第2講住房抵押貸款資產(chǎn)證券化

1、第2講 住房抵押貸款資產(chǎn)證券化 一一. .住房抵押貸款證券化在中國的發(fā)展歷程住房抵押貸款證券化在中國的發(fā)展歷程二二. .從建行首發(fā)從建行首發(fā)mbsmbs看我國住房抵押貸款證券化發(fā)展看我國住房抵押貸款證券化發(fā)展三三. .我國住房抵押貸款證券化我國住房抵押貸款證券化spvspv的構(gòu)建的構(gòu)建四四. .住房抵押貸款證券化模式的國際比較住房抵押貸款證券化模式的國際比較一.住房抵押貸款證券化在中國的發(fā)展歷程1.1.住房抵押貸款證券化的起源和意義住房抵押貸款證券化的起源和意義 美國美國 住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的最初形式，它的出現(xiàn)住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的最初形式，它的出現(xiàn)已發(fā)了一系列的制度創(chuàng)新

2、、市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)已發(fā)了一系列的制度創(chuàng)新、市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住房金融本身。創(chuàng)新，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住房金融本身。2.2.住房抵押貸款證券化在中國的討論與嘗試住房抵押貸款證券化在中國的討論與嘗試 中國提出住房抵押貸款證券化在中國提出住房抵押貸款證券化在2020世紀(jì)世紀(jì)9090年代初年代初期，它是跟隨住房抵押貸款的發(fā)展而出現(xiàn)并發(fā)展期，它是跟隨住房抵押貸款的發(fā)展而出現(xiàn)并發(fā)展起來。是否應(yīng)當(dāng)實行抵押貸款證券化？經(jīng)歷了起來。是否應(yīng)當(dāng)實行抵押貸款證券化？經(jīng)歷了4 4個階段的討論。個階段的討論。3.3.中國實施住房抵押貸款證券化的外部條件中國實施住房抵押貸款證券化的外部條件住房抵

3、押貸款一級市場的發(fā)展?jié)摿ψ》康盅嘿J款一級市場的發(fā)展?jié)摿?.1 3.1 住房消費需求巨大、住房抵押貸款余額快速增長住房消費需求巨大、住房抵押貸款余額快速增長3.2 3.2 資本市場的發(fā)展、投資群體形成資本市場的發(fā)展、投資群體形成3.3 3.3 實施住房抵押貸款證券化的法律環(huán)境實施住房抵押貸款證券化的法律環(huán)境4.4.中國實施住房抵押貸款證券化面臨的問題中國實施住房抵押貸款證券化面臨的問題4.1 4.1 證券化的法律依據(jù)和稅收政策證券化的法律依據(jù)和稅收政策4.2 4.2 證券化的基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)證券化的基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)4.3 4.3 證券化產(chǎn)品定價證券化產(chǎn)品定價二.從建行首發(fā)mbs看我國住房抵押貸款證券

4、化發(fā)展1.1.建行發(fā)行建行發(fā)行mbsmbs的運行模式的運行模式 mbs (mortgage-backed security)：住房抵押貸款支持證券：住房抵押貸款支持證券 中介機(jī)構(gòu)：中信信托投資有限公司中介機(jī)構(gòu)：中信信托投資有限公司 發(fā)行量：發(fā)行量：30億億 運行流程：沒有建立運行流程：沒有建立spv現(xiàn)金現(xiàn)金信用評級信用評級信用增級信用增級mbsmbsmbsmbs資產(chǎn)池資產(chǎn)池建設(shè)銀行建設(shè)銀行spv信用信用評級機(jī)構(gòu)評級機(jī)構(gòu)信用信用增級機(jī)構(gòu)增級機(jī)構(gòu)現(xiàn)金現(xiàn)金 現(xiàn)金現(xiàn)金投資者投資者中信信托投中信信托投資有限公司資有限公司現(xiàn)金現(xiàn)金信用評級信用評級信用增級信用增級mbsmbsmbsmbs資產(chǎn)池資產(chǎn)池商業(yè)銀行

5、商業(yè)銀行spv信用信用評級機(jī)構(gòu)評級機(jī)構(gòu)信用信用增級機(jī)構(gòu)增級機(jī)構(gòu)現(xiàn)金現(xiàn)金 現(xiàn)金現(xiàn)金投資者投資者證券證券承銷商承銷商2.2.我國住房抵押貸款證券化發(fā)展中存在的問題我國住房抵押貸款證券化發(fā)展中存在的問題2.1 2.1 證券化的成本與收益證券化的成本與收益 抵押貸款規(guī)模抵押貸款規(guī)模 銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 銀行的內(nèi)部動力銀行的內(nèi)部動力2.2 2.2 證券化的相關(guān)制度證券化的相關(guān)制度 分業(yè)經(jīng)營制度分業(yè)經(jīng)營制度 spvspv的缺位的缺位 市場中介服務(wù)的滯后市場中介服務(wù)的滯后三.我國住房抵押貸款證券化spv的構(gòu)建1.spv1.spv概述概述1.1 1.1 spvspv的性質(zhì)和功能的性質(zhì)和功能1.2 s

6、pv1.2 spv的業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)2.2.影響影響spvspv構(gòu)建的因素構(gòu)建的因素2.1 2.1 商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量2.2 2.2 法律因素法律因素2.3 2.3 稅收因素稅收因素2.4 2.4 政府的支持和其它金融機(jī)構(gòu)的合作政府的支持和其它金融機(jī)構(gòu)的合作3.3.國外國外spvspv的構(gòu)建模式的構(gòu)建模式3.1 spv3.1 spv構(gòu)建的基本模式構(gòu)建的基本模式 美國美國表外業(yè)務(wù)模式表外業(yè)務(wù)模式 歐洲歐洲表內(nèi)業(yè)務(wù)模式表內(nèi)業(yè)務(wù)模式 澳大利亞澳大利亞準(zhǔn)表外業(yè)務(wù)模式準(zhǔn)表外業(yè)務(wù)模式3.2 spv3.2 spv構(gòu)建的具體形式構(gòu)建的具體形式 信托信托 公司公司 有限合伙有限合伙4.4.中國中國s

7、pvspv的構(gòu)建模式的構(gòu)建模式 獨立的國有獨資獨立的國有獨資spvspv 在商業(yè)銀行內(nèi)部設(shè)立在商業(yè)銀行內(nèi)部設(shè)立spvspv 由信托公司充當(dāng)由信托公司充當(dāng)spvspv 賦予資產(chǎn)管理公司賦予資產(chǎn)管理公司spvspv的職能的職能5.5.中國試點的中國試點的spvspv構(gòu)建方案構(gòu)建方案 國家開發(fā)銀行方案國家開發(fā)銀行方案 中國建設(shè)銀行方案中國建設(shè)銀行方案四.住房抵押貸款證券化模式的國際比較1.1.美國模式美國模式-政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型 1.1 1.1 形成與發(fā)展形成與發(fā)展 1.2 1.2 運作流程運作流程 1.3 1.3 經(jīng)驗借鑒經(jīng)驗借鑒(1)(1)政府大力支持：政府大力支持：設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦住宅管理

8、局設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦住宅管理局fhafha、聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦全國抵押協(xié)會fnmafnma。制定相關(guān)法規(guī)。培育和促制定相關(guān)法規(guī)。培育和促進(jìn)住房抵押貸款一級市場和二級市場的規(guī)范化發(fā)展。進(jìn)住房抵押貸款一級市場和二級市場的規(guī)范化發(fā)展。(2)(2)不斷創(chuàng)新抵押證券品種，由不斷創(chuàng)新抵押證券品種，由mbsmbs到到cmo(cmo(擔(dān)保式抵押契約擔(dān)保式抵押契約) )2.2.加拿大模式加拿大模式政府與市場混合型政府與市場混合型 2.1 2.1 形成與發(fā)展形成與發(fā)展 2.2 2.2 運作流程運作流程 2.3 2.3 經(jīng)驗借鑒經(jīng)驗借鑒(1)(1)政府大力支持政府大力支持但并不包辦但并不包辦：制定相關(guān)法規(guī)。培育

9、和制定相關(guān)法規(guī)。培育和促進(jìn)住房抵押貸款一級市場和二級市場的規(guī)范化發(fā)展。促進(jìn)住房抵押貸款一級市場和二級市場的規(guī)范化發(fā)展。加強(qiáng)加拿大抵押貸款和住宅公司（加強(qiáng)加拿大抵押貸款和住宅公司（cmhccmhc）的職能，不）的職能，不干涉干涉cmhccmhc的運轉(zhuǎn)。的運轉(zhuǎn)。(2)(2)發(fā)行人、發(fā)行人、 cmhccmhc、cptacpta等分工明確、各負(fù)其責(zé)。等分工明確、各負(fù)其責(zé)。3.3.英國模式英國模式市場主導(dǎo)型市場主導(dǎo)型 3.1 3.1 形成與發(fā)展形成與發(fā)展 3.2 3.2 運作流程運作流程 3.3 3.3 經(jīng)驗借鑒經(jīng)驗借鑒(1)(1)沒有政府支持，在完全商業(yè)模式下發(fā)展，市場規(guī)模與美沒有政府支持，在完全商業(yè)模式下發(fā)展，市場規(guī)模與美國相比很小。這說明資產(chǎn)證券化發(fā)展離不開政府支持。國相比很小。這說明資產(chǎn)證券化發(fā)展離不開政府支持。(2)(2)英國政府出于保護(hù)借款人的目的出臺的政策制約資產(chǎn)證英國政府出于保護(hù)借款人的目的出臺的政策制約資產(chǎn)證券化的發(fā)展。如，貸款人在貸款過戶時要征得借款人的券化的發(fā)展。如，貸款人在貸款過戶時要征得借款人的同意。同意。4.4.對中國的啟示對中國的啟示4.1 4.1 要防范住房抵押貸款一級市場的風(fēng)險，完善個要防范住房抵押貸款一級市場的風(fēng)險，完善個人征信體系和建立住房抵押貸款保險制度。人征信體系和建立住房抵押貸款保險制度。4