合肥旺城國際的的策劃的報告ppt課件

1、這是一座古老而文明的城市我們正在發(fā)明這是一座魅力永久的建筑城市里的建筑，建筑中的風(fēng)景輕松、高興、個性、魅力合肥城西三里庵善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前！ 當(dāng)今市場瞬息萬變，整個大陸市局面臨著一次更新的考驗。市場里的任何一個環(huán)節(jié)均有能夠牽一而動全身。作為龍頭行業(yè)的房地產(chǎn)市場，更是處在經(jīng)濟浪潮的顛峰。要想堅持顛峰形狀，就必需比其它行業(yè)更敏銳，反響更迅速，制定出最有效的定位方案，并實行于謹(jǐn)密之下。房地產(chǎn)市場競爭亦日趨白熱化，單從市中心物業(yè)方面曾經(jīng)構(gòu)成以商務(wù)公寓、商業(yè)市場為中心的安徽國際商務(wù)中心、花樣年華、百花大廈、領(lǐng)秀城市、安徽國際購物廣場、CBD中央廣場；面對猛烈的市場環(huán)境，尋覓市場空白點，進展個性化定位

2、。 市場闡明：我們以為“城市經(jīng)典的市場突破點主要依賴對工程的概念設(shè)計與實施，塑造個性化，商業(yè)如何定位？諸多一系列問題曾經(jīng)擺在面前。 目的客戶在哪里？商務(wù)/居住又如何定位？我們的個性在哪里？因此本方案重點論述兩大主題：一、1-5層商業(yè)裙樓整體實操性定位、運作二、公寓部分定位、優(yōu)化方案一、商業(yè)裙樓整體實操性定位、運作就商業(yè)地產(chǎn)而言，我們以為，商業(yè)市場的勝利運作主要根基在于城市商業(yè)需求、區(qū)域條件、產(chǎn)品經(jīng)濟效益三方位立體整合，因此本謀劃方案以實現(xiàn)“城市經(jīng)典工程商業(yè)價值為中心、發(fā)明個性化產(chǎn)品市場機能為指點思想。 一、驗證工程商業(yè)定位方向的可行性；二、完成工程商業(yè)部分的整體謀劃。 著重論述城市表情市場機能

3、行業(yè)導(dǎo)向 一、驗證工程商業(yè)定位方向的可行性：城市經(jīng)典工程占地5600，總建筑面積33391，商業(yè)面積為9839平方米。工程地處合肥市三里庵中心區(qū)段，以長江路、五里墩鏈接城市東南西北，交通便利、人文氣味得天獨厚。房地產(chǎn)市場早期以“西園新村為代表的居住物業(yè)乃至構(gòu)成今天“安徽國際購物廣場、怡秀山莊等集居住、零售為一體的區(qū)域籠統(tǒng)，而精神生活綜合體休閑、餐飲、文娛業(yè)相對缺乏。 一一 、城市表情、城市表情圖1：工程區(qū)位圖輻射區(qū)域圖2：合肥市餐飲分布較為零散12251481119201510412191213713051015202530單位：家安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近百盛-古井-金大塘附近城隍廟一帶

4、工大附近黃山大廈-四牌樓附近科大廬江路、紅星路沿線美菱大道沿線梅山路稻香樓附近明珠廣場人民巷-文采-七桂塘附近榮事達大道-百花井附近宿州路-鼓樓-商之都桐城路-六安路附近蕪湖路西園-五里墩-高新區(qū)附近規(guī)模較大的餐飲街僅寧國路龍蝦街、阜南路餐飲街兩處。圖3：工程區(qū)域內(nèi)餐飲、休閑文娛業(yè)較少且缺乏特征。 199357242161162348160102030405060708090100單位：（家）周邊商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計美容美發(fā)便利店餐飲五金材料農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)療保健網(wǎng)吧娛樂休閑通訊IT行業(yè)學(xué)校銀行維修服務(wù)周邊各類商業(yè)所占比例35%22%6%4.20%2.30%8.70%6%9.10%7%美容美發(fā)便利店餐飲醫(yī)療

5、保健網(wǎng)吧娛樂休閑通訊IT行業(yè)維修服務(wù)五金材料工程周邊調(diào)查闡明：本案周邊商業(yè)業(yè)態(tài)以小型便利店和小型餐飲業(yè)為主，占總體商業(yè)的57%。周邊大型餐飲文娛業(yè)僅長江西路-西門大浴場、梅山路-金滿樓兩家，僅占總體商業(yè)的2.3%。文娛休閑行業(yè)、大型餐飲業(yè)匱乏。 二二 、市場機能、市場機能針對合肥市場環(huán)境和區(qū)域商業(yè)特征導(dǎo)向，就休閑文娛行業(yè)而言那么顯得單調(diào)，缺乏層次感和多元化。目前整個城西三里庵精神文化需求主要依賴于城市中心的休閑配套，這對工程商業(yè)開展方向提供了有力市場時機。以綜合文娛體的姿態(tài)出現(xiàn)將有效處理了該片區(qū)高檔綜合文娛的空白與消費者需求之間的矛盾。從而方案得出開展休閑文娛的可行性。 三三 、行業(yè)導(dǎo)向、行業(yè)

6、導(dǎo)向合肥房地產(chǎn)市場投資主體和方向，資金流和市場關(guān)注度開場向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。休閑購物中心、SHOPPING MALL等商業(yè)地產(chǎn)方式紛紛亮相。家樂福、普爾斯瑪特等國際知名的零售企業(yè)也將目光投向合肥。經(jīng)過以上對城市、市場與行業(yè)導(dǎo)向的綜合分析方案最終得出商業(yè)定位方向：休閑文娛綜合體合肥整體餐飲、休閑文娛分布零散且市場運營以單一型為主，不具備規(guī)?；途C合性。目前有層次、有規(guī)模、有個性的一站式餐飲休閑文娛場所在合肥尚屬空白。二、休閑文娛綜合體商業(yè)整體開展謀劃概念主張、商業(yè)構(gòu)造業(yè)態(tài)謀劃、目的受眾這里是一個休閑文娛的新天地，聚集著國內(nèi)外著名的休閑文娛機構(gòu)；一個張揚個性的大本營，這里可以瘋狂，也可以恬靜；它將是合

7、肥休閑文娛第一個歡樂不夜城。 一一 、概念主張、概念主張休閑文娛綜合體的概念包裝上，方案從資源整合的視角發(fā)明獨特個性的訴求主張，張揚個性呼之欲出 合肥首座不夜城“歡樂MALL體驗歡樂MALL城市意象 “歡樂MALL建筑構(gòu)造是由營業(yè)用房、接待大廳、公共場所三大部分組成。一五層按照柱網(wǎng)一共劃分出8種功能業(yè)態(tài)。詳細(xì)構(gòu)造劃分為：一五層沿街按柱網(wǎng)垂直分割出八間營業(yè)用房；每一間營業(yè)用房在一層劃分出接待大廳，同時為了弱化二五層由于層數(shù)呵斥的商業(yè)價值差別，內(nèi)部思索取消原有設(shè)計中的中央扶梯，采用每戶兩部垂直電梯貫穿一五層。 取消原有設(shè)計方案中的花園部分，建立立體停車位。 二二 、商業(yè)構(gòu)造、商業(yè)構(gòu)造我們結(jié)合產(chǎn)品本

8、身與市場兩個角度，在商業(yè)業(yè)態(tài)的謀劃上綜合產(chǎn)品籠統(tǒng)、運營業(yè)態(tài)的互補性進展整合。一五層八家營業(yè)用房以整合休閑文娛行業(yè)為主要謀劃思緒，集中茶餐廳；中、西餐飲；夜總會；KTV酒吧；演藝廣場；美容中心；康體保健中心；電玩類為一體的一站式綜合歡樂MALL。 三三 、業(yè)態(tài)謀劃、業(yè)態(tài)謀劃 四四 、目的受眾、目的受眾一、目的客戶深度訪談一、目的客戶深度訪談 二、垂直商業(yè)二、垂直商業(yè)歡樂歡樂MALLMALL市場論證會市場論證會針對方案垂直商業(yè)歡樂mall定位的市場可實操性，從兩個方面展開調(diào)查： 一、目的客戶深度訪談 敝司深度走訪數(shù)家品牌餐飲店、文娛休閑業(yè)，他們分別為：餐飲類和文娛休閑類序列號序列號餐館名餐館名詳細(xì)

9、位置詳細(xì)位置酒店性質(zhì)酒店性質(zhì)所屬區(qū)域所屬區(qū)域1不倒翁酒店新店步行街上明教寺東50米集團連鎖店百盛-古井-金大塘附近2元祿回轉(zhuǎn)壽司步行街上明教寺南50米特征餐飲百盛-古井-金大塘附近3必勝客步行街百盛廣場西式快餐百盛-古井-金大塘附近4金滿樓東方海鮮酒樓三孝口盛安大廈集團連鎖店安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近5玖玖隆總店合肥金寨路327號安徽報社集團連鎖店安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近6塞納河畔阜南路店琥珀山莊附近集團連鎖店安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近7三河酒家二分店宿松路與望江路交叉口處集團連鎖店科大附近8拾肆號酒店總店安徽飯店對面集團連鎖店梅山路-稻香樓附近9蜀王火鍋肥牛店長江東路1068號

10、和平大廈二樓集團連鎖店百盛-古井-金大塘附近10香格里拉中心酒店淮河路外文書店西50米集團連鎖店宿州路-鼓樓-商之都附近11福成肥牛分店桐城路195號火鍋店桐城路-六安路附近12廊橋巴西燒烤餐廳二店三九天都西側(cè)西餐廳咖啡店茶社安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近13譚魚頭火鍋桐城路總店桐城路與廬江路交叉口南火鍋店桐城路-六安路附近14相王燒烤銅陵路燒烤店大市場附近15合肥老母雞湯館三九天都大酒店西側(cè)徽菜土菜特征店安徽報社-三孝口-琥珀山莊附近1、餐飲類 2、文娛休閑類： 序 列序 列號號休閑文娛場所名休閑文娛場所名詳細(xì)位置詳細(xì)位置休閑文娛性質(zhì)休閑文娛性質(zhì)所屬區(qū)域所屬區(qū)域1茗典茶軒環(huán)城路與桐城路交叉口

11、處西餐廳咖啡店茶社桐城路-六安路附近2鼎鼎咖啡會所沿河路西餐廳咖啡店茶社廬陽區(qū)3金百合夜總會梅山路夜總會蜀山區(qū)4阿咪果金寨路KTV蜀山區(qū)5地下鐵酒吧三孝口邵氏電腦城負(fù)一層酒吧、演藝廬陽區(qū)6燕莎金海棠溫泉浴場蒙城路沐浴、康樂、餐飲、休閑、賞景瑤海區(qū)7萬豪圣會休閑浴場屯溪路301號沐浴休閑文娛包河區(qū)8合肥藍波灣射擊俱樂部合肥雙崗銀瑞林大酒店北側(cè)藍波灣文娛城三樓專業(yè)射擊俱樂部廬陽區(qū)9避風(fēng)塘合肥市桐城路203號 合肥市淮河路77號茶飲、簡餐、休閑廬陽區(qū)10滿天星合肥市宣城路怡景花園34號別墅專業(yè)足按城瑤海區(qū)11夜游人梅山路演藝廬陽區(qū)12纖纖手美菱大道美容廬陽區(qū)13天安保齡球館合肥市馬鞍山中路，省體育館

12、北側(cè)專業(yè)保齡球館瑤海區(qū)14波卡貓電玩宿州路電玩廬陽區(qū)15奧康美俱樂部淮河路242號鼓樓商廈斜對面天辰大夏4層專業(yè)健身中心廬陽區(qū)3、市場結(jié)果闡明： 對本案地段的認(rèn)同度：82.2%的目的客戶均以為此地段非常適宜開設(shè)餐飲文娛場所。 對本案地段的認(rèn)同度82.20 %9.20%8.60%非常適宜不適宜其他對本案定位的認(rèn)同度：在調(diào)查的目的客戶中，有86%目的客戶以為本案區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通方便，定位為歡樂mall是合理的、可以接受的。 對本案定位的認(rèn)同度認(rèn)同定位86%不認(rèn)同定位14%對本案業(yè)態(tài)區(qū)隔的認(rèn)同度：對于垂直單位的劃分，有71%的目的客戶以為合理。 71%14%12.40%15.60%0%20%40%

13、60%80%對本案業(yè)態(tài)區(qū)隔認(rèn)同度合理不合理有利有弊不知道是否合理發(fā)揚天地行置業(yè)會資源優(yōu)勢，召開產(chǎn)品市場招商論證會，結(jié)果同樣闡明：單從產(chǎn)品定位及概念主張的市場角度有89%以上的客戶表示贊賞。 二、垂直商業(yè)歡樂MALL市場論證會1、以鼎鼎假日咖啡為代表的茶餐廳經(jīng)過以上兩個方面深化發(fā)掘，注重商業(yè)運營業(yè)態(tài)與市場定位相吻合，最終以歡樂MALL為中心主題的八大運營業(yè)態(tài)暨意向目的客戶已根本構(gòu)成。分別為：2、以阿咪果為代表的KTV類3、以金百合為代表的夜總會類4、以西餐、快餐、壽司、燒烤為代表的餐飲類5、以纖纖手為代表的美容類6、以夜游人為代表的演藝類7、以奧康美、舒美寶、聚意閣跆拳道館為代表的健身類8、以波

14、卡貓為代表的電玩類。市場特征導(dǎo)向、定位商務(wù)公寓的可行性、二、公寓部分定位、優(yōu)化方案市場定位、優(yōu)化方案 一一 、市場特征導(dǎo)向、市場特征導(dǎo)向據(jù)調(diào)查分析，合肥市三里庵片區(qū)目前房地產(chǎn)市場的開展情況是總體供應(yīng)量小而需求旺盛；現(xiàn)實證明公寓市場由于其功能的復(fù)合性、空間變化的豐富化，市場接受度日益提高公寓需求日益火暴合肥樓市中表現(xiàn)最為活潑和表現(xiàn)力最強者當(dāng)數(shù)公寓類型物業(yè)。從 “世紀(jì)云頂、“安徽國際商務(wù)中心獨立式公寓到“花樣年華公寓、CBD挑高商務(wù)公寓，市場充分證明“個性化時代催生真正的個性化公寓。 1地段優(yōu)勢2規(guī)模適宜3良好的物業(yè)籠統(tǒng)4 “城市經(jīng)典的挑高設(shè)計高運用率 二二 、定位商務(wù)公寓的可行性、定位商務(wù)公寓的

15、可行性本案“個性化商務(wù)公寓定位的可操作性：5市場價值較高的投資報答率6商務(wù)效力完善7智能化配置8酒店式管理 三三 、市場定位、市場定位綜上所述，我們賦予工程中心定位主張：具有獨一性、前瞻性及市場可執(zhí)行力中國中國合肥酒店式商務(wù)公寓合肥酒店式商務(wù)公寓挑高商務(wù)公寓效果圖上海挑高酒店式商務(wù)公寓實景方案酒店式商務(wù)公寓的提出勢必引起本市、外埠大量小型公司和城市白領(lǐng)的高度關(guān)注。 酒店式公寓最早源于歐洲，隨著經(jīng)濟的開展酒店式公寓的潛力逐漸呈現(xiàn)，酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)者的上選。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業(yè)工程所難以比較的。 目的受眾 完善工程本身產(chǎn)品的軟硬件使之可以符合定位，深化定位是重要一步，工程開發(fā)過程需求滿足以下要求： 四四 、優(yōu)化方案、優(yōu)化方案居住+辦公+高檔效力 1建筑中心思念下一頁圖示獨樹一幟，合肥“空中四合院,出發(fā)點為:1、產(chǎn)品概念角度：打造“空中四合院的生態(tài)設(shè)計概念。合肥挑高公寓產(chǎn)品不具有稀缺性,當(dāng)然也不具有絕對競爭力,但有“空中四合院概念的城市經(jīng)典卻是合肥首創(chuàng)；